Công việc thẩm định giá do các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, kinh nghiệm, có tính trung thực, nghề nghiệp về giá thực hiện. Nói cách khác, thẩm định giá do các thẩm định viên về giá thực hiện theo các tiêu chuẩn thẩm định giá do Nhà nước quy định. Kết quả của việc xác định giá cả, phí thẩm định tài sản do các thẩm định viên về giá thực hiện là cơ sở để các tổ chức, cá nhân có tài sản định ra mức giá phù hợp trong giao dịch.
Lịch sử hình thành của thẩm định giá
Theo các định nghĩ lâu đời đã được thừa nhận, “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”. Trong lịch sử pháp lý và tài chính, có rất nhiều những nghiên cứu về thẩm định giá được sử dụng là cơ sở lý thuyết cho việc ban hành những quy định về thẩm định giá. Trong đó, theo giáo sư W.Seabrooke – Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đó được xác định”.
Ở Việt Nam, trước khi Luật giá 2012 ra đời, cũng đã có các văn bản quy định về vấn đề thẩm định giá. Đó chính là nội dung quy định trong Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội khóa 10 của Việt Nam. Theo quy định của pháp lệnh này,thẩm định giá được quy định cụ thể như sau: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”.
Các văn bản quy định về thẩm định giá, phí thẩm định tài sản
Với sự ra đời của Luật giá 2012, quy định về thẩm định giá đã trở nên chặt chẽ và rõ ràng hơn rất nhiều. Theo đó, trong Luật giá có định nghĩa về thẩm định giá như sau: “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá”.
Về mặt cơ bản, quy định mới trong Luật giá nói rõ hơn về năng lực của những đơn vị, tổ chức có chức năng thẩm định chứ không chỉ quy định một cách chung chung như trước. Mặt khác theo quy định của Luật giá 2012 còn bổ sung thê mục đích của việc thẩm định giá phải theo tiêu chuẩn thẩm định giá thì mới được xem là hợp pháp. Sự ra đời của Luật giá 2012, và sau đó là hàng loạt các văn bản khác điều chỉnh về thẩm định giá như : Nghị định số 177/2013/NĐ-CP ngày 14/11/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật giá. ; Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về Thẩm định giá…
Thẩm định là gì?
Thẩm định là xem xét, đánh giá và đưa ra kết luận mang tính pháp lí bằng văn bản về một vấn đề nào đó do tổ chức hoặc cá nhân có chuyên môn, nghiệp vụ thực hiện. Thẩm định là hoạt động của một chủ thể được tiến hành nhằm mục đích kiểm tra, đánh giá theo những tiêu chí nhất định. Tuy nhiên, với mỗi lĩnh vực khác nhau, thẩm định lại mang một định nghĩa khác nhau. Ví dụ Điều 4 Luật giá năm 2012 có quy định về thẩm định giá:
Thẩm định giálà việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Khoản 36 Điều 3 Luật xây dựng lại quy định về thẩm định trong lĩnh vực xây dựng như sau:
“Thẩm định là việc kiểm tra, đánh giá của người quyết định đầu tư, chủ đầu tư, cơ quan chuyên môn về xây dựng đối với những nội dung cần thiết trong quá trình chuẩn bị và thực hiện dự án đầu tư xây dựng làm cơ sở xem xét, phê duyệt.”
Hoặc định nghĩa về thẩm định văn bản pháp luật là hoạt động nghiên cứu, xem xét, đánh giá về nội dung và hình thức, kỹ thuật soạn thảo đối với các dự án, dự thảo văn bản quy phạm pháp luật theo nội dung, trình tự, thủ tục do luật định nhằm đảm bảo tính hợp hiến, hợp pháp, tính thống nhất và đồng bộ của văn bản quy phạm pháp luật trong hệ thống pháp luật và những yêu cầu khác về chất lượng dự án, dự thảo theo quy định của pháp luật.
Như vậy, tuy có nhiều định nghĩa khác nhau trong nhiều lĩnh vực thì ta vẫn có thể hiểu chung về thẩm định là việc đưa ra những đánh giá mang tính chất chuyên môn trên những tiêu chí nhất định của từng lĩnh vực. Hoạt động này do tổ chức hoặc cá nhân có chuyên môn, nghiệp vụ thực hiện. Việc thẩm định có thể tiến hành với nhiều đối tượng khác nhau như thẩm định dự án, thẩm định báo cáo, thẩm định hồ sơ, thẩm định thiết kế, thẩm định đồ án thiết kế quy hoạch xây dựng, thẩm định dự thảo văn bản quy phạm pháp luật…
Đặc điểm của thẩm định?
Chủ thể của thẩm định là các cơ quan, tổ chức, cá nhân có chức năng thẩm định
Như đã đề cập tại phần định nghĩa, thẩm định là một hoạt động mang tính chất chuyên môn, nghiệp vụ bởi trong qua trình thẩm định, người thẩm định phải đưa được ra những kết luận, những đánh giá dựa trên những tiêu chí chuyên môn trong từng lĩnh vực. Để làm được điều này thì cá nhân, cơ quan, tổ chức thẩm định phải am hiểu và biết rõ về những tiêu chí đánh giá, cách đánh giá, phương pháp đánh giá,… Việc này phải trải qua một quá trình đào tạo lâu dài hoặc phải trải qua quá trình tìm hiểu và trau dồi kinh nghiệm cho nên không phải bất kỳ tổ chức, cá nhân hay cơ quan nào cũng có thể thực hiện hoạt động thẩm định mà chỉ có các cơ quan chuyên môn được giao nhiệm vụ thẩm định mới được thực hiện hoạt động thẩm định.
Đối tượng, vai trò của thẩm định
Đối tượng của thẩm định có thể rất đa dạng gồm cả động sản, bất động sản, doanh nghiệp, dự án đầu tư, thiết kế, công trình xây dựng,…
Thẩm định hiện nay đang dần khẳng định được chức năng và tính hiệu quả của đối với nền kinh tế và từng đối tượng khách hàng. Có thể kể đến những vai trò của thẩm định như sau:
– Thẩm định góp phần đảm bảo tính chính xác của việc xác định giá trị của tài sản trong nhiều mục đích công.
– Thẩm định làm giảm gánh nặng và hạn chế rủi ro trong xác định trách nhiệm, ví dụ như trách nhiệm bồi thường thiệt hại, trách nhiệm bảo hiểm,…
– Thẩm định góp phần tạo ra các phương thức giải quyết bất đồng giữa các bên trong tranh chấp.
– Thẩm định góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy sự phát triển hiệu của thị trường.
Trình tự thẩm định?
Trình tự thẩm định thông thường gồm các bước:
1) Tiếp nhận hồ sơ, phân công thẩm định;
2) Tổ chức, nghiên cứu thẩm định;
3) Kí, gửi báo cáo thẩm định;
4) Lưu giữ hồ sơ thẩm định.
Quy trình thẩm định giá được quy định như thế nào?
Quy trình thẩm định giá bao gồm các bước sau:
Bước 1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá
– Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá. Trường hợp có những hạn chế trong việc xác định các đặc điểm này, cần nêu rõ trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.
– Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá
– Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá.
Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá được xác định căn cứ vào văn bản yêu cầu thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,văn bản đề nghị thẩm định giá của khách hàng thẩm định giá hoặc hợp đồng thẩm định giá. Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phải được ghi rõ trong hợp đồng thẩm định giá, báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.
– Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá. Căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế – kỹ thuật và đặc điểm thị trường của tài sản thẩm định giá thẩm định viên xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản.
– Xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt
Thẩm định viên có thể đưa ra giả thiết đối với những thông tin còn hạn chế, chưa chắc chắn ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giá trong trường hợp không khắc phục được những hạn chế này. Các hạn chế về thông tin bao gồm các hạn chế về hồ sơ pháp lý của tài sản thẩm định giá, hạn chế về đặc điểm của tài sản thẩm định giá, hoặc hạn chế về các thông tin khác ảnh hưởng đến việc ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá.
Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá.
Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung công việc, tiến độ thực hiện từng nội dung công việc và tiến độ thực hiện của toàn bộ cuộc thẩm định giá.
Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.
Các nguồn thông tin thu thập, phục vụ cho quá trình thẩm định giá bao gồm: thông tin do khách hàng cung cấp; thông tin từ kết quả khảo sát thực tế; thông tin từ các giao dịch mua bán tài sản trên thị trường (ví dụ: giá thực mua bán, giá chào bán, giá chào mua, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch, thời gian giao dịch, địa điểm giao dịch); thông tin trên các phương tiện truyền thông của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền của chủ sở hữu, về các đặc tính kinh tế – kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng, miền có liên quan đến tài sản.
Thẩm định viên có trách nhiệm kiểm chứng thông tin để bảo đảm độ tin cậy, chính xác trước khi đưa vào phân tích thông tin, áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá. Đối với những tài liệu do khách hàng cung cấp, nếu phát hiện nội dung tài liệu, hồ sơ không hoàn chỉnh, không đầy đủ hoặc có nghi vấn thẩm định viên phải kịp thời yêu cầu khách hàng bổ sung đầy đủ hoặc xác minh, làm rõ.
Thẩm định viên phải trực tiếp tham gia vào quá trình khảo sát, ký biên bản khảo sát hiện trạng tài sản và thu thập số liệu về thông số của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh (nếu sử dụng các tài sản so sánh). Chụp ảnh các tài sản theo dạng toàn cảnh và chi tiết.
Đối với từng loại tài sản cụ thể thẩm định viên cần xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá và tiến hành thu thập các thông tin phù hợp với các yếu tố đó, phù hợp với cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá lựa chọn.
Bước 4. Phân tích thông tin.
Là quá trình phân tích toàn bộ các thông tin thu thập được liên quan đến tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh để đánh giá tác động của các yếu tố đến kết quả thẩm định giá cuối cùng. Cụ thể:
– Phân tích những thông tin về đặc điểm của tài sản (pháp lý, kinh tế – kỹ thuật).
– Phân tích những thông tin về thị trường của tài sản thẩm định giá: cung- cầu; sự thay đổi của chính sách, pháp luật; sự phát triển của khoa học, công nghệ và các yếu tố khác.
– Phân tích về việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Thẩm định viên phân tích khả năng sử dụng tốt nhất của tài sản nhằm bảo đảm sử dụng một cách hợp pháp, hợp lý trong điều kiện cho phép về mặt kỹ thuật, tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.
Bước 5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá và phí thẩm định tài sản
Căn cứ các cách tiếp cận thẩm định giá quy định tại các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành, thẩm định viên phân tích và lựa chọn các phương pháp thẩm định giá phù hợp với mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị của tài sản, mức độ sẵn có của các dữ liệu, thông tin để áp dụng các phương pháp thẩm định giá và phù hợp với các quy định của pháp luật liên quan (nếu có).
Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan, trả phí thẩm định tài sản
– Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá được lập theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06- Báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá.
– Xác định thời điểm bắt đầu có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá: Thời điểm có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá là ngày, tháng, năm ban hành chứng thư thẩm định giá.
– Xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá:
Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá được xác định trên cơ sở đặc điểm pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của tài sản thẩm định giá; biến động về pháp lý, thị trường liên quan đến tài sản thẩm định giá và mục đích thẩm định giá nhưng tối đa không quá 6 (sáu) tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩm định giá có hiệu lực.
– Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá sau khi được doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá ký phát hành theo đúng quy định của pháp luật được chuyển cho khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã được ký kết.
Thẩm định giá nhà đất là gì? Có nên trả phí thẩm định giá nhà đất, phí thẩm định tài sản
Thẩm định giá nhà đất là dùng một hay nhiều hình thức khác nhau để xác định chính xác giá của một bất động sản.
Giá của một bất động sản có thể thay đổi bởi nhiều yếu tố như quy hoạch, pháp lý, vị trí địa lý, tình trạng công trình, hình dạng mẫu đất và mục đích sử dụng đất.
Không phải ai cũng có đủ hiểu biết để thẩm định chính xác giá nhà đất nên hiện nay dịch vụ định giá nhà đất rất phổ biến, chi phí thẩm định giá nhà đất cũng không cao, nên người chấp nhận chi trả chi phí thẩm định tài sản để xác định đúng giá trị bất động sản ngày càng nhiều.
Mục đích thẩm định giá bất động sản
Phục vụ cho việc thế chấp tài sản hoặc bảo lãnh tín dụng
Mua bán, chuyển nhượng.
Góp vốn liên doanh.
Thành lập doanh nghiệp
Cổ phần hóa doanh nghiệp
Xử lý nợ
Giải thể doanh nghiệp
Khi xảy ra đền bù, khiếu nại
Bảo hiểm hoặc chi trả quyền lợi bảo hiểm
Khi cần hạch toán, kế toán, tính thuế.
Xác định tài sản nhằm tư vấn và lập dự án đầu tư
Chứng minh tài sản, du học, du lịch, định cư…
Thẩm định giá – nghề nhiều thách thức
Gần với nghề kiểm toán, luật sư, nghề thẩm định giá luôn đòi hỏi tính kiên trì, tính tự tin, sự năng động… cũng như trình độ chuyên môn, nghiệp vụ và phẩm chất đạo đức.
Bạn có thể hình dung thẩm định giá là một công việc rất cụ thể, đòi hỏi tính kiên trì và cẩn thận trong việc thu thập thông tin và xử lý số liệu. Nghề thẩm định giá cũng đòi hỏi bạn phải tự tin vào khả năng và kết quả thẩm định của mình. Vì là người cung cấp dịch vụ cho khách hàng nên bạn cũng cần năng động trong việc xử lý các mối quan hệ, các tình huống phát sinh…
Do tính chất đặc biệt của nghề thẩm định giá, ngoài những tố chất kể trên, người thẩm định viên còn cần phải đáp ứng một số yêu cầu đặc thù của nghề nghiệp:
– Thứ nhất: Tính kỷ luật tuân thủ tiêu chuẩn thẩm định giá, chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động nghề nghiệp và kết quả thẩm định giá bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ và tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá bảo mật các thông tin của đơn vị được thẩm định giá…
– Thứ hai: Tính trung thực, thẩm định viên không được nhận bất kỳ một khoản tiền hoặc các lợi ích nào khác từ tổ chức cá nhân có nhu cầu thẩm định giá ngoài mức phí thẩm định tài sản đã thỏa thuận trong hợp đồng thẩm định không đúng các điều khoản của hợp đồng thẩm định giá…
Trên đây là bài viết tư vấn về phí thẩm định tài sản của Luật Trần và Liên danh. Nếu có thắc mắc hãy gọi cho chúng tôi theo số Hotline: 0969 078 234 để được tư vấn miễn phí.
