Thẩm định giá, thẩm định giá xây dựng là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Cách tiếp cận phương pháp thẩm định giá nhà đất
Thẩm định giá nhà đất diễn ra phổ biến hàng ngày, thẩm định giá nhà đất giúp người bán có thể thể bán được tài sản với giá tốt nhất. Người mua, có thể hạn chế việc bị mua với giá cao hơn so với mặt bằng giá tại khu vực tại thời điểm đó. Có nhiều phương pháp thẩm định giá mà người bán và người mua có thể tham khảo áp dụng.
Đối với thẩm định giá đất, thẩm định viên sử dụng ba cách tiếp cận truyền thống là cách tiếp cận từ thị trường (phương pháp so sánh); Cách tiếp cận từ chi phí (phương pháp chi phí tái tạo, phương pháp chi phí thay thế); Cách tiếp cận từ thu nhập (Phương pháp dòng tiền chiết khấu, phương pháp vốn hóa trực tiếp). Ngoài ra thẩm định giá đất thẩm định viên áp dụng hai phương pháp được kết hợp từ cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí là: Phương pháp chiết trừ; Phương pháp thặng dư.
Đối với thẩm định giá nhà, thông thường chỉ sử dụng 2 các tiếp cận truyền thống là cách tiếp cách thị trường (phương pháp so sánh) và cách tiếp cận từ chi phí (phương pháp chi chí).
Phương pháp so sánh từ cách tiếp cận từ thị trường được coi là phương pháp chính để thẩm định giá nhà đất. Lợi thế phương pháp này là cho ra mức giá chỉ dẫn trực tiếp về hành động của người mua, người bán điển hình trên thị trường. Đây là phương pháp cho kết quả ước lượng chính xác nhất, được các thẩm định viên giàu kinh nghiệm, chuyên môn cao có một lượng lớn số liệu bất động sản so sánh trên thị trường áp dụng. Kết quả thu được từ phương pháp này luôn là mốc so sánh tin cậy so với kết quả thu từ phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập.
Sử dụng dịch vụ thẩm định giá nhà đất uy tín
Các công ty thẩm định giá nhà đất với thẩm định viên giàu kinh nghiệm, trình độ chuyên môn sâu trong lĩnh vực thẩm định giá. Cùng đó là cơ sở dữ liệu đa dạng, phong phú sẽ đưa ra các phương pháp thẩm định giá nhà đất nhanh chóng, chính xác phù hợp với thị trường bất động sản theo tiêu chuẩn thẩm định giá và pháp luật Việt nam hiện hành.
Công ty tư vấn thẩm định giá Luật Trần và Liên danh trải qua chặng đường không ngừng phát triển, đã tạo dựng được thương hiệu và uy tín của mình trên lĩnh vực thẩm định giá tại Việt Nam, đồng thời đón nhận được sự ủng hộ và hợp tác và được các cơ quan nhà nước, tổ chức tín dụng, doanh nghiệp, đối tác trong nước và Quốc tế đánh giá cao. Công ty tư vấn thẩm định giá Luật Trần và Liên danh là đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam. Với trình độ chuyên môn cao và bề dày kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản. Công ty đã thực hiện nhiều hợp đồng thẩm định giá bất động sản, thẩm định giá doanh nghiệp, thẩm định giá dự án, thẩm định giá tài nguyên khoáng sản… có quy mô lớn và tính chất phức tạp với trình độ chuyên sâu cao trong hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam.
Phương pháp xác định giá trị bất động sản
Khi tiến hành thẩm định giá bất động sản thẩm định viên căn cứ thông tin, hồ sơ pháp lý và loại bất động sản cụ thể, thẩm định viên có thể áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam bao gồm: cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập. Đối với từng phương pháp thẩm định giá, thẩm định viên lựa chọn các thông tin thu thập nhằm đảm bảo tính chính xác của kết quả thẩm định giá. Thẩm định giá bất động sản hiện nay gồm 7 phương pháp bao gồm:
Phương pháp so sánh;
Phương pháp vốn hóa trực tiếp;
Phương pháp dòng tiền chiết khấu;
Phương pháp chi phí tái tạo;
Phương pháp chi phí thay thế
Phương pháp thặng dư;
Phương pháp chiết trừ;
Trong số các phương pháp trên, không có phương pháp nào là chính xác và duy nhất đúng, mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác được dùng mang tính chất hỗ trợ, bổ sung hoặc kiểm tra kết của của phương pháp thích hợp nhất. Trên thực tế, các phương pháp so sánh là được dùng phổ biến nhất.
Phương pháp dòng tiền chiết khấu
Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng.
Các bước tiến hành thẩm định giá
Bước 1: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.
Bước 2: Ước tính dòng tiền thuần trên cơ sở ước tính thu nhập từ tài sản và ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác, vận hành tài sản.
Bước 3: Ước tính giá trị tài sản cuối kỳ dự báo.
Bước 4: Ước tính tỷ suất chiết khấu thích hợp.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên.
Điều kiện áp dụng
Phù hợp khi định giá thửa đất có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý.
Thường áp dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư.
Công trình xây dựng là gì?
Công trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế. Công trình xây dựng bao gồm công trình dân dụng, công trình công nghiệp, giao thông, nông nghiệp và phát triển nông thôn, công trình hạ tầng kỹ thuật và công trình khác
Phân loại công trình xây dựng:
a, Công trình dân dụng
Nhà ở gồm nhà chung cư và nhà riêng lẻ
Công trình công cộng gồm: công trình văn hóa, công trình giáo dục, công trình y tế, công trình thương nghiệp, dịch vụ, nhà làm việc, khách sạn, nhà khách, nhà phục vụ giao thông, nhà phục vụ thông tin liên lạc, tháp thu phát sóng phát thanh, phát sóng truyền hình, nhà ga, bến xe, công trình thể thao các loại
b, Công trình công nghiệp gồm: công trình khai thác than, khai thác quặng; công trình khai thác dầu, khí; công trình hoá chất, hóa dầu; công trình kho xăng, dầu, khí hoá lỏng và tuyến ống phân phối khí, dầu; công trình luyện kim; công trình cơ khí, chế tạo; công trình công nghiệp điện tử – tin học; công trình năng lượng; công trình công nghiệp nhẹ; công trình công nghiệp thực phẩm; công trình công nghiệp vật liệu xây dựng; công trình sản xuất và kho chứa vật liệu nổ công nghiệp.
c, Công trình giao thông gồm:
Công trình đường bộ, công trình đường sắt, công trình đường thủy, cầu, cầu, sân bay.
d, Công trình thủy lợi gồm:
Hồ chứa nước, đập, cống, trạm bơm, giếng, đường ống dẫn nước, kênh, công trình trên kênh và bờ bao các loại.
e, Công trình hạ tầng kỹ thuật gồm:
Công trình cấp nước, thoát nước;
Nhà máy xử lý nước thải,
Công trình xử lý chất thải: bãi chứa, bãi chôn lấp rác; nhà máy xử lý rác thải;
Công trình chiếu sáng đô thị.
Phương pháp thẩm định giá xây dựng
Khác với các bất động sản khác, các công trình xây dựng thường có qui mô xây dựng lớn (sử dụng nhiều đất đai), có tính đặc thù và chuyên dùng cao, vì thế ít giao dịch hoặc thậm chí không có giao dịch trên thị trường. Chính vì vậy, cần thiết phải lựa chọn những phương pháp thẩm định giá xây dựng phù hợp. Trong thẩm định giá xây dựng có thể áp dụng tất cả các phương pháp để định giá công trình xây dựng. Tuy nhiên, trên thực tế, các phương pháp định giá được sử dụng phổ biến nhất là phương pháp thu nhập, phương pháp chi phí, phương pháp lợi nhuận và phương pháp thặng dư.
Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá công trình xây dựng dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác, sử dụng công trình xây dựng để ước tính giá trị thị trường của công trình xây dựng cần định giá. Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong định giá các loại công trình xây dựng tạo ra thu nhập như các công trình thuỷ lợi (thu phí thuỷ lợi), các công trình giao thông (thu phí cầu đương, bến bãi), công trình thương mại (phí thuê diện tích kinh doanh…).
Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí là phương pháp định giá công trình xây dựng trên cơ sở chi phí tạo ra một công trình xây dựng tương tự công trình xây dựng cần định giá để ước tính giá trị thị trường công trình xây dựng cần định giá. Phương pháp chi phí được áp dụng phổ biến trong định giá các công trình xây dựng mới hoặc đã qua sử dụng, do tính đặc thù của các công trình xây dựng là ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường. Ngoài ra, các dữ liệu, thông tin áp dụng cho phương pháp này là tương đối dễ thu thập, do các công trình xây dựng đều có bản thiết kế và báo cáo quyết toán xây dựng/hoặc các ghi chép về chi phí xây dựng, chi phí giải phóng mặt bằng, thuê đất…
Phương pháp lợi nhuận
Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng công trình xây dựng để ước tính giá trị thị trường của công trình xây dựng cần định giá. Phương pháp lợi nhuận cũng được sử dụng rất phổ biến trong định giá các công trình xây dựng, đặc biệt là đối với các công trình xây dựng tạo ra khả năng sinh lời các công trình thương mại, công trình dân dụng nhà ở, rạp chiếu bóng,…
Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá công trình xây dựng trên cơ sở ước tính giá trị công trình xây dựng sau khi đã phát triển (cải tạo, sửa chữa hoặc xây lại mới) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó. Phương pháp thặng dư chủ yếu được áp dụng trong định giá công trình xây dựng có tiềm năng phát triển, cải tạo.
Để thẩm định giá từng loại công trình xây dựng thẩm định viên tham khảo Quyết định số 44/QĐ-BXD công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình để ước tính giá trị công trình xây dựng.
Mục đích thẩm định giá xây dựng:
Mua bán, chuyển nhượng.
Vay vốn ngân hàng.
Góp vốn liên doanh.
Cổ phần hóa và thành lập doanh nghiệp.
Xử lý nợ, giải thể doanh nghiệp.
Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại.
Hoạch toán kế toán, tính thuế.
Tư vấn và lập dự án đầu tư.
Hồ sơ yêu cầu thẩm định giá xây dựng:
Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
Giấy phép xây dựng
Các hợp đồng thi công
Bản vẽ, hồ sơ thiết kế
Bản vẽ hoàn công
Hồ sơ dự toán công trình
Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình
Trên đây là bài viết tư vấn về thẩm định giá xây dựng của Luật Trần và Liên danh. Nếu có thắc mắc hãy gọi cho chúng tôi theo số Hotline: 0969 078 234 để được tư vấn miễn phí.
