Thẩm định giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ được hiểu là quá trình xác định giá thị trường của tài sản (hữu hình, vô hình, động sản, bất động sản), hàng hóa, dịch vụ, là việc đánh giá và đánh giá lại giá trị tài sản theo giá thị trường tại một thời điểm theo một chuẩn mực nhất định theo chi phí thẩm định giá theo quy định. Hiểu một cách thực chất, thẩm định giá là xác định giá cả của tài sản trên thị trường tại một thời điểm. Nó chính là việc xác định giá trị để tìm ra giá cả của tài sản định bán trong một tập hợp giả định các điều kiện trên thị trường nhất định.
Cách tiếp cận, các phương pháp thẩm định giá tài sản đã kê biên trong thi hành án dân sự
Cách tiếp cận từ thị trường:
Cách tiếp cận từ thị trường là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản giống hệt hoặc tương tự đã có các thông tin về giá trên thị trường.
Với cách tiếp cận từ thị trường, thẩm định viên có thể sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính để thẩm định giá tài sản.
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường.
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 đã khẳng định cách tiếp cận từ thị trường có thể được sử dụng để xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường.
Trước đây, thường quan niệm rằng phương pháp so sánh chỉ được áp dụng để xác định giá trị tài sản theo cơ sở giá trị thị trường.
Phương pháp so sánh thường được áp dụng để thẩm định giá các tài sản thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường. Thẩm định viên căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá của tài sản so sánh, từ đó xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh.
Để bảo đảm tính thống nhất trong hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, cũng như tránh trùng lặp, Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam không nhắc lại các bước áp dụng trong thẩm định giá mà dẫn chiếu áp dụng 06 bước chung của Quy trình thẩm định giá đã được quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05; đồng thời, quy định một số điểm thẩm định viên cần lưu ý khi thực hiện thẩm định giá theo 06 bước chung như sau:
a) Tại bước 3 về Khảo sát thực tế, thu thập thông tin, thẩm định viên cần đồng thời tuân thủ các yêu cầu quy định tại điểm 1, điểm 4 mục II Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 và các hướng dẫn khác có liên quan của Tiêu chuẩn Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 như:
Tiêu chuẩn đã quy định các yêu cầu khi khảo sát thực tế, thu thập thông tin về tài sản so sánh của các giao dịch thành công, giao dịch chưa thành công (giao dịch chào mua, chào bán); thời gian diễn ra của các giao dịch, lưu trữ bằng chứng của các giao dịch.
Một điểm cần lưu ý đó là thông tin được ưu tiên thu thập từ kết quả các giao dịch thành công trên thị trường.
Trường hợp cơ sở giá trị là thị trường thì trong các giao dịch này bên mua, bên bán có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản như nhau, thỏa thuận mua bán không trái với quy định của pháp luật, tự nguyện, không chịu bất cứ sức ép nào từ bên ngoài.
Thông tin thu thập phải đảm bảo khách quan đúng theo thực tế các giao dịch tài sản và dựa trên bằng chứng cụ thể để chứng minh về mức giá của tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường, ghi rõ nguồn gốc, thời gian thu thập thông tin trong báo cáo thẩm định giá.
Đối với các thông tin về giá tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường thu thập thông qua phỏng vấn qua điện thoại, phỏng vấn trực tiếp, qua phương tiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch bất động sản, trên mạng Internet… thì thẩm định viên phải có sự thẩm định, xem xét, đánh giá và kiểm chứng thận trọng bảo đảm những thông tin đó có thể sử dụng được trước khi sử dụng vào phân tích, tính toán.
Đối với các tài sản được chào bán, chào mua (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán (thường cao hơn giá phổ biến trên thị trường), hoặc mức giá chào mua (thường thấp hơn giá phổ biến trên thị trường) so với với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng làm mức giá so sánh.
Đồng thời, Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam cũng quy định giao dịch được lựa chọn có thể diễn ra trong thời gian tối đa không quá 02 năm tính đến thời điểm thẩm định giá. Quy định như vậy sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các thẩm định viên khi thẩm định giá các tài sản mà tại thời điểm thẩm định không có nhiều các giao dịch diễn ra.
Thẩm định viên phải lưu giữ các bằng chứng về giá tài sản đã giao dịch thành công hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường; về thời điểm diễn ra giao dịch, địa điểm giao dịch, một hoặc nhiều bên tham gia giao dịch, các chứng cứ so sánh… trong
Hồ sơ thẩm định giá để bảo đảm đáp ứng yêu cầu kiểm tra của cơ quan quản lý nhà nước về thẩm định giá khi cần thiết hoặc phục vụ việc xử lý tranh chấp về kết quả thẩm định giá (nếu có phát sinh).
b) Tại bước 4 về Phân tích thông tin, thẩm định viên cần đồng thời tuân thủ các yêu cầu quy định tại điểm 1, điểm 5 mục II Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 và các hướng dẫn khác có liên quan của Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 như:
Phân tích, so sánh để rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những lợi thế và điểm bất lợi của tài sản thẩm định giá với tài sản so sánh.
Việc phân tích được thực hiện trên 2 hình thức: Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): bao gồm phân tích theo cặp, phân tích thống kê, phân tích hồi qui, phân tích chi phí v.v… tìm ra mức điều chỉnh là số tiền hoặc tỷ lệ phần trăm (%); Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng) bao gồm phân tích so sánh tương quan, phân tích xếp hạng và phỏng vấn các bên liên quan.
c) Tại bước 5 về Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá, thẩm định viên cần áp dụng các kỹ thuật được hướng dẫn tại điểm 6, điểm 7 mục II của Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 và các hướng dẫn khác có liên quan của Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 như:
– Về xác định mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 quy định: Trường hợp giá tài sản có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công hoặc thời điểm được chào mua hoặc thời điểm được chào bán của tài sản so sánh đến thời điểm thẩm định giá thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh theo các yếu tố so sánh, thẩm định viên cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá của tài sản so sánh theo chỉ số biến động giá của loại tài sản đó do các cơ quan có trách nhiệm công bố hoặc do thẩm định viên về giá thống kê tính toán cho phù hợp với biến động của giá thị trường trong khoảng thời gian này.
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 quy định các nội dung về: Đối tượng điều chỉnh; Nguyên tắc điều chỉnh; Phương thức điều chỉnh; Mức điều chỉnh; Thứ tự điều chỉnh; Nguyên tắc khống chế. Trong đó, có một số nội dung sau:
Mức điều chỉnh có thể được xác định thông qua các kỹ thuật: (i) Phân tích các cặp tài sản tương tự, so sánh mức giá của từng cặp tài sản chỉ khác biệt về 01 yếu tố so sánh duy nhất, từ đó xác định mức chênh lệch giá tài sản do tác động của yếu tố so sánh đó.
Trong trường hợp không tìm được các cặp tài sản tương tự chỉ khác biệt về 01 yếu tố so sánh duy nhất, thẩm định viên có thể điều chỉnh các điểm khác biệt chính của cặp tài sản tương tự để chỉ còn khác biệt về 01 yếu tố so sánh duy nhất, từ đó xác định mức chênh lệch giá tài sản do tác động của yếu tố so sánh đó; (ii) Kỹ thuật phân tích thống kê, đồ thị để xác định xu hướng biến đổi.
Đối với thứ tự điều chỉnh của các yếu tố so sánh, nhóm yếu tố liên quan đến giao dịch của tài sản được điều chỉnh trước, nhóm yếu tố so sánh về đặc điểm (kỹ thuật – kinh tế) của tài sản được điều chỉnh sau.
Nhóm yếu tố liên quan đến giao dịch của tài sản bao gồm: tình trạng pháp lý, điều kiện thanh toán, điều kiện giao dịch, các chi phí phát sinh ngay sau khi mua, điều kiện thị trường khi giao dịch. Giá sau khi điều chỉnh cho nhóm yếu tố liên quan đến giao dịch được sử dụng để điều chỉnh cho nhóm yếu tố đặc điểm của tài sản.
Khi điều chỉnh giá tài sản so sánh theo từng nhóm yếu tố trên thì điều chỉnh các yếu tố so sánh theo số tiền tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau. Giá sau khi điều chỉnh tuyệt đối được sử dụng cho điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm.
Quy định như vậy là do trong giao dịch thì các yếu tố thuộc về giao dịch của tài sản có tác động trước và ảnh hưởng đến toàn bộ giá trị của tài sản, vì vậy, khi điều chỉnh cần ưu tiên điều chỉnh các yếu tố này trước.
Đối với nguyên tắc khống chế trong xác định mức giá chỉ dẫn, Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 quy định chênh lệch giữa mỗi mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh với mức giá trung bình của các mức giá chỉ dẫn không quá 15%.
Thanh toán thù lao và các chi phí luật sư, chi phí thẩm định giá
Mức thù lao và chi phí của Luật sư
Mức thù lao và chi phí Luật sư cụ thể trong từng vụ việc được tính trên cơ sở thỏa thuận giữa Luật sư với khách hàng và được ghi nhận tại Hợp đồng dịch vụ pháp lý ký kết giữa Công ty tư vấn Luật Trần và Liên danh với khách hàng (Hợp đồng có đóng dấu của Văn phòng và chữ ký của luật sư Trưởng Văn phòng). Ngoài khoản thù lao, chi phí thỏa thuận trong Hợp đồng dịch vụ pháp lý đã ký kết, khách hàng không phải thanh toán cho Luật sư bất cứ khoản thù lao, chi phí nào khác.
Phương thức thanh toán thù lao và các chi phí luật sư:
Khách hàng thanh toán thù lao Luật sư và các chi phí đã được thỏa thuận trong Hợp đồng dịch vụ pháp lý một cách trực tiếp, 100% bằng tiền mặt VNĐ tại Văn phòng thông qua bộ phận Kế toán tại trụ sở chính của Công ty tư vấn Luật Trần và Liên danh
Thời hạn thanh toán thù lao và các chi phí luật sư:
Việc thanh toán thù lao Luật sư và các chi phí liên quan đến dịch vụ pháp lý được thực hiện theo sự thỏa thuận giữa Luật sư với khách hàng trong từng vụ việc cụ thể : Khách hàng có thể thanh toán thù lao Luật sư khi ký Hợp đồng dịch vụ pháp lý với Luật sư hoặc sau khi Luật sư hoàn thành công việc (thanh lý hợp đồng) hoặc thanh toán thù lao Luật sư theo tiến độ thực hiện công việc.
Chi phí thẩm định giá theo Bộ luật dân sự 2015
Điều 165 quy định Nghĩa vụ chịu chi phí thẩm định giá
Trường hợp các bên đương sự không có thỏa thuận khác hoặc pháp luật không có quy định khác thì nghĩa vụ chịu chi phí định giá tài sản, thẩm định giá được xác định như sau:
Đương sự phải chịu chi phí định giá tài sản nếu yêu cầu của họ không được Tòa án chấp nhận.
Trường hợp yêu cầu Tòa án chia tài sản chung thì mỗi người được chia tài sản phải chịu phần chi phí định giá tài sản tương ứng với tỷ lệ giá trị phần tài sản mà họ được chia.
Trường hợp Tòa án ra quyết định định giá tài sản quy định tại điểm c khoản 3 Điều 104 của Bộ luật này thì nghĩa vụ chịu chi phí định giá tài sản được xác định như sau:
a) Đương sự phải chịu chi phí định giá tài sản quy định tại khoản 1 Điều này nếu kết quả định giá chứng minh quyết định định giá tài sản của Tòa án là có căn cứ;
b) Tòa án trả chi phí định giá tài sản nếu kết quả định giá tài sản chứng minh quyết định định giá tài sản của Tòa án là không có căn cứ.
Trường hợp đình chỉ giải quyết vụ án quy định tại điểm c khoản 1 Điều 217, điểm b khoản 1 Điều 299 của Bộ luật này và Hội đồng định giá đã tiến hành định giá thì nguyên đơn phải chịu chi phí định giá tài sản. Trường hợp đình chỉ giải quyết việc xét xử phúc thẩm quy định tại điểm b khoản 1 Điều 289, khoản 3 Điều 296 của Bộ luật này và Hội đồng định giá đã tiến hành định giá thì người kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm phải chịu chi phí định giá tài sản.
Các trường hợp đình chỉ giải quyết vụ án khác theo quy định của Bộ luật này và Hội đồng định giá đã tiến hành định giá thì người yêu cầu định giá tài sản phải chịu chi phí định giá tài sản.
Nghĩa vụ chịu chi phí thẩm định giá tài sản của đương sự được thực hiện như nghĩa vụ chịu chi phí định giá tài sản quy định tại các khoản 1, 2, 4 và 5 Điều này.
Trường hợp các bên đương sự không có thỏa thuận khác hoặc pháp luật không có quy định khác thì nghĩa vụ chịu chi phí định giá tài sản, thẩm định giá được xác định như sau:
Đương sự phải chịu chi phí định giá tài sản nếu yêu cầu của họ không được Tòa án chấp nhận.
Trường hợp yêu cầu Tòa án chia tài sản chung thì mỗi người được chia tài sản phải chịu phần chi phí định giá tài sản tương ứng với tỷ lệ giá trị phần tài sản mà họ được chia.
Trường hợp Tòa án ra quyết định định giá tài sản do các bên thỏa thuận với nhau hoặc với tổ chức thẩm định giá tài sản theo mức giá thấp so với giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm định giá nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước hoặc người thứ ba hoặc có căn cứ cho thấy tổ chức thẩm định giá tài sản đã vi phạm pháp luật khi thẩm định giá thì nghĩa vụ chịu chi phí định giá tài sản được xác định như sau:
Đương sự phải chịu chi phí định giá tài sản nếu kết quả định giá chứng minh quyết định định giá tài sản của Tòa án là có căn cứ.
Tòa án trả chi phí định giá tài sản nếu kết quả định giá tài sản chứng minh quyết định định giá tài sản của Tòa án là không có căn cứ.
Trường hợp đình chỉ giải quyết vụ án do người khởi kiện rút toàn bộ yêu cầu khởi kiện hoặc nguyên đơn đã được triệu tập hợp lệ lần thứ hai mà vẫn vắng mặt hoặc Bị đơn đồng ý thì chấp nhận việc rút đơn khởi kiện của nguyên đơn trước khi mở phiên tòa hoặc tại phiên tòa phúc thẩm và Hội đồng định giá đã tiến hành định giá thì nguyên đơn phải chịu chi phí định giá tài sản.
Trường hợp đình chỉ giải quyết việc xét xử phúc thẩm do người kháng cáo rút toàn bộ kháng cáo hoặc Viện kiểm sát rút toàn bộ kháng nghị hoặc do người kháng cáo được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai mà vắng mặt và Hội đồng định giá đã tiến hành định giá thì người kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm phải chịu chi phí định giá tài sản.
Các trường hợp đình chỉ giải quyết vụ án khác theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 và Hội đồng định giá đã tiến hành định giá thì người yêu cầu định giá tài sản phải chịu chi phí định giá tài sản.
Hiện nay chi phí thẩm định giá được các tổ chức, doanh nghiệp thẩm định giá ban hành riêng theo đúng pháp luật quy định. Mỗi doanh nghiệp có những mức phí khác nhau dựa vào tài sản thẩm định giá, giá trị thẩm định giá, mục đích thẩm định giá.
Công ty thẩm định giá Luật Trần và Liên danh, doanh nghiệp thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam. Trải qua quá trình dài phát triển Luật Trần và Liên danh đã thực hiện nhiều hợp đồng thẩm định giá có quy lớn và tính chất phức tạp với mức phí thẩm định giá hợp lý được khách hàng đánh giá cao, từ đó góp phần quan trọng phục vụ nhiều mục đích như: gọi vốn đầu tư, kinh doanh, vay vốn ngân hàng, mua bán sáp nhập doanh nghiệp…
Trên đây là bài viết tư vấn về chi phí thẩm định giá của Luật Trần và Liên danh. Nếu có thắc mắc hãy gọi cho chúng tôi theo số Hotline: 0969 078 234 để được tư vấn miễn phí.
