Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá, theo một chi phí định giá tài sản nhất định. Theo khoản 15 Điều 4 Luật giá 2012 quy định. Quá trình tiến hành thẩm định giá do thẩm định viên về giá thực hiện. Thẩm định viên là người giữ vai trò đặc biệt quan trọng trong việc xác định giá trị tài sản thẩm định giá một cách độc lập, minh bạch phục vụ nhiều mục đích cho các bên liên quan. Thẩm định viên phải là người có phẩm chất đạo đức tốt, liêm khiết, trung thực, khách quan khi tiến hành thẩm định giá, đáp ứng các tiêu chuẩn của thẩm định viên về giá quy định tại Luật Giá và các văn bản hướng dẫn.
Cơ sở giá trị và sử dụng báo cáo tài chính trong định giá doanh nghiệp
Theo Mục 1 Phần II Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12 ban hành kèm theo Thông tư 28/2021/TT-BTC quy định về cơ sở giá trị và sử dụng báo cáo tài chính trong định giá doanh nghiệp như sau:
Cơ sở giá trị trong định giá doanh nghiệp
– Cơ sở giá trị doanh nghiệp là giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường.
Cơ sở giá trị được xác định trên cơ sở mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm KT – KT và đặc điểm thị trường của doanh nghiệp cần thẩm định giá, yêu cầu của khách hàng thẩm định giá tại hợp đồng thẩm định giá (nếu phù hợp với mục đích thẩm định giá) và quy định của pháp luật có liên quan.
– Căn cứ vào triển vọng thực tế của doanh nghiệp, thị trường kinh doanh của doanh nghiệp, mục đích thẩm định giá và quy định của pháp luật, thẩm định viên đưa ra nhận định về tình trạng hoạt động, tình trạng giao dịch (thực tế hoặc giả thiết) của doanh nghiệp cần thẩm định giá sau thời điểm thẩm định giá.
Thông thường giá trị của doanh nghiệp là giá trị doanh nghiệp hoạt động liên tục. Trong trường hợp thẩm định viên nhận định rằng doanh nghiệp sẽ chấm dứt hoạt động sau thời điểm thẩm định giá thì giá trị của doanh nghiệp sẽ là giá trị doanh nghiệp hoạt động có thời hạn hoặc giá trị thanh lý.
– Việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp cần phù hợp với cơ sở giá trị doanh nghiệp và nhận định của thẩm định viên về trạng thái hoạt động của doanh nghiệp tại và sau thời điểm thẩm định giá.
Sử dụng báo cáo tài chính trong định giá doanh nghiệp
Căn cứ vào cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp được lựa chọn, thời điểm thẩm định giá và đặc điểm của doanh nghiệp cần thẩm định giá thì:
Thẩm định viên phân tích, đánh giá để sử dụng báo cáo tài chính của doanh nghiệp cho phù hợp và ưu tiên sử dụng báo cáo tài chính đã được kiểm toán, soát xét bởi đơn vị kiểm toán độc lập.
Điểm khác nhau của thẩm định và thẩm tra?
Thẩm định và thẩm tra là hai cụm từ thường được đi chung với nhau và được sử dụng rất nhiều trên thực tế. Thẩm định và thẩm tra đều phải do cơ quan có chuyên môn, nghiệp vụ tiến hành dựa trên những tiêu chí, điều kiện sẵn có. Tuy nhiên, 2 cụm từ này vẫn có nhiều điểm khác biệt.
Theo cách hiểu thông thường thẩm tra là việc điều tra, tìm hiểu để xem xét lại điều đã kết luận trước đó đúng hay sai, có chính xác hay không. Về mặt pháp lý ta thường thấy thẩm tra đi kèm với việc kiểm tra, đánh giá văn bản pháp luật nên thẩm tra được hiểu là việc xem xét lại một cách kỹ lưỡng các văn bản luật trước khi trình Uỷ ban thường vụ Quốc hội. Cơ quan thẩm tra xem xét sự phù hợp với chủ trương, chính sách của Đảng tính hợp hiến, hợp pháp, đối tượng, nội dung, phạm vi và tính khả thi của dự án.
Như vậy, thẩm định là việc xem xét, đánh giá kết luận về một vấn đề; còn thẩm tra tức là xem xét lại xem vấn đề đó có đúng hay không.
Tóm lại, thẩm định và thẩm tra đều là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm xem xét, đánh giá một văn bản nào đó dựa trên các hình thức, tiêu chí đánh giá cụ thể trên cơ sở đó đưa ra những kiến nghị hợp lý để văn bản đó đáp ứng yêu cầu, tiêu chí đã đề ra.
Hoạt động thẩm định giá
Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Theo quy định tại Điều 28 Luật giá 2012, chỉ có những tổ chức đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Luật này được hoạt động thẩm định giá. Và cá nhân không được hoạt động thẩm định giá độc lập.
Bên cạnh đó, hoạt động thẩm định giá phải tuân thủ quy định về thẩm định giá của Luật này.
Nguyên tắc hoạt động thẩm định giá
Trong quá trình hoạt động thẩm định giá, các tổ chức thẩm định phải đảm bảo các nguyên tắc hoạt động sau:
– Tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
– Chịu trách nhiệm về hoạt động thẩm định giá theo quy định của pháp luật.
– Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá và kết quả thẩm định giá.
– Bảo mật thông tin theo quy định của pháp luật.
Dịch vụ thẩm định giá, sự cần thiết của việc sử dụng dịch vụ thẩm định giá
Thẩm định giá tài sản
Thẩm định giá và định giá tài sản hiện nay có các quy định về việc thẩm định là công việc của các cơ quan có chức năng thẩm định giá trị bằng tiền của tài sản. Tuân theo quy định của bộ luật dân sự và hoạt động thẩm định giá cần phù hợp với giá của thị trường tại một địa điểm nhất định, thời điểm nhất định và cho mục đích nhất định theo các tiêu chuẩn về thẩm định giá.
Vai trò của dịch vụ thẩm định giá
Với một nền kinh tế thị trường hiện nay có rất nhiều loại tài sản khác nhau. Giá trị của các loại tài sản là điều mà được mọi người quan tâm đầu tiên khi tìm hiểu về loại tài sản nào đó. Nếu có một tài sản nào đó, nó sẽ có giá trị khác nhau tại một thời điểm, địa điểm và mục đích khác nhau là khác nhau nên chúng ta không biết được giá trị thị trường của tài sản tại thời điểm ở hiện tại. Để đảm bảo đến tính ổn định và công bằng của thị trường thì dịch vụ thẩm định giá tài sản là không thể thiếu.
Đặc biệt hiện nay theo xu hướng quốc tế hóa các loại tài sản muốn được giao dịch cần được các tổ chức độc lập dịch vụ thẩm định giá để đảm bảo tính chất khách quan và minh bạch cho giao dịch.
Việc sử dụng dịch vụ thẩm định giá sẽ mang lại cho tài sản của cá nhân hay doanh nghiệp nhiều lợi ích như: Biết được giá trị của tài sản, của doanh nghiệp để bảo vệ doanh nghiệp, biết được khả năng của doanh nghiệp mình, nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh, thu hút được các nhà đầu tư. Đảm bảo quyền lợi khi thế chấp tài sản, sáp nhập doanh nghiệp…
Quý khách hàng có thể tin tưởng tìm đến dịch vụ thẩm định giá của Luật Trần và Liên danh để được hỗ trợ một cách tối ưu nhất.
Quy trình tiến hành thẩm định giá tài sản
Khi tiến hành thẩm định giá trị của một tài sản, dịch vụ thẩm định giá sẽ tiến hành theo quy trình thẩm định giá đã được quy định.
Quy trình thẩm định giá tài sản được tiến hành qua 6 bước, bao gồm:
Bước 1: Tìm hiểm, xác định một cách tổng quát về sản phẩm được thẩm định giá. Xác định giá trị phi thị trường và thị trường để làm cơ sở cho việc thẩm định giá.
Xác định cơ bản về loại tài sản. về kinh tế, kỹ thuật và pháp lý của tài sản cần được thẩm định. Đồng thời xác định xem đối tượng nào sử dụng kết quả thẩm định giá.
Xác định địa điểm thẩm định giá, thời điểm và mục đích của việc thẩm định giá tài sản.
Bước 2: Lên kế hoạch thẩm định cho tài sản sử dụng dịch vụ thẩm định. Để xác định được rõ phạm vi, nội dung công việc, tiến độ thực hiện của từng nội dung và tiến độ thực hiện của toàn bộ nội dung công việc thẩm định giá thì cần phải tiến hành lập kế hoạch cho hoạt động thẩm định giá tài sản.
Bước 3: Thu thập thông tin, khảo sát trên thực tế. Trong hoạt động khảo sát thực tế, các thẩm định viên cần phải trực tiếp tham gia vào ký kết biên bản khảo sát, quá trình khảo sát, thu thập các thông số và số liệu của tài sản thẩm định, tài sản so sánh. Tùy vào từng loại tài sản khác nhau và cách thức tiếp cận khác nhau mà thẩm định viên cần xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của tài sản. Thu thập các thông tin phù hợp với cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá đã lựa chọn.
Bước 4: Phân tích thông tin thu thập được cho quá trình thẩm định giá. Giai đoạn phân tích thông tin là một bước quan trọng trong quá trình thẩm định giá. Phân tích đến các thông tin liên quan tới tài sản thẩm định giá, các tài sản so sánh và các yếu tố liên quan đến việc thẩm định.
Bước 5: Xác định giá trị của tài sản mang đi thẩm định giá. Với các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá, thẩm định viên lựa chọn phù hợp cho tài sản thẩm định với cơ sở giá trị, với mục đích thẩm định, thông tin, mức độ có sẵn của các dữ liệu. Thẩm định viên sẽ cần nêu rõ phương pháp mình sử dụng thẩm định cho tài sản trong báo cáo thẩm định giá từ đó đưa ra kết quả về giá trị thẩm định.
Bước 6: Lập báo cáo thẩm định, chứng từ thẩm định giá để gửi cho khách hàng của dịch vụ thẩm định giá và các bên liên quan.
Thẩm định giá online như thế nào
Các thức hoạt động chung của những website thẩm định giá online thường như sau: Trên giao diện website sẽ xuất hiện những trường thông tin bắt buộc như: vị trí tài sản, diện tích, loại hình bất động sản, các thông tin về xây dựng (số tầng, tình trạng, công trình đi kèm…) để từ đó cơ sở dữ liệu về giá của các tài sản sẽ được tự động phân tích để ra kết quả chính xác nhất.
Tuy nhiên, cơ sở giá của bất động sản Giá trị của bất động sản được tạo thành từ rất nhiều yếu tố, đồng thời còn vấn đề pháp lý và quy hoạch của của Nhà nước liên quan đến đến bất động sản đó…
Mục đích của thẩm định giá, định giá bất động sản
Cũng giống như nhu cầu thẩm định giá các tài sản khác, việc thẩm định giá bất động sản thường phục vụ các mục đích sau:
Thế chấp tài sản, bảo lãnh tín dụng với Ngân hàng, cơ quan tín dụng, đơn vị cho vay.
Mua bán, chuyển nhượng, góp vốn liên doanh
Thành lập doanh nghiệp mới, cổ phần hóa doanh nghiệp
Xử lý nợ, giải thể doanh nghiệp
Tư vấn và lập dự án đầu tư
Đền bù, mua bảo hiểm tài sản, khiếu nại
Phân chia, thừa kế tài sản
Hạch toán kế toán, tính thuế
Các mục đích khác
Phương pháp thẩm định giá, định giá Bất động sản
Hiện nay các phương pháp thẩm định giá bất động sản hay còn gọi là cách định giá bất động sản tại Việt Nam đã được quy định tại Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính (về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam). Bao gồm 5 phương pháp thẩm định giá, định giá bất động sản như sau:
Phương pháp so sánh/so sánh trực tiếp
Phương pháp chi phí (hay còn gọi là phương pháp giá thành)
Phương pháp chiết trừ
Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả định)
Phương pháp thu nhập (vốn hóa trực tiếp, dòng tiền chiết khấu)
Phí định giá tài sản – Phí thẩm định giá Bất động sản
Phí định giá tài sản, chi phí thẩm định giá bất động sản chính là phí dịch vụ để thuê một đơn vị có đủ chức năng về pháp lý và chuyên môn tiến hành Thẩm định giá trị bất động sản đó. Mức phí này hoàn toàn khác với giá trị của bất động sản được công bố sau khi tiến hành thẩm định giá. Thông thường phí thẩm định giá bất động sản sẽ được tính trên tổng giá trị Bất động sản đó. Ví dụ như:
Bất động sản <5 tỷ đồng = Phí thẩm định ~ 2.500.000đ
Bất động sản 5 – 10 tỷ đồng = Phí thẩm định ~ 4.700.000đ
Bất động sản 10 – 20 tỷ đồng = Phí thẩm định ~ 6.700.000đ
Bất động sản 20 – 30 tỷ đồng = Phí thẩm định ~ 10.000.000đ
Bất động sản 30 – 40 tỷ đồng = Phí thẩm định ~ 12.800.000đ
Bất động sản 40 – 50 tỷ đồng = Phí thẩm định ~ 15.500.000đ
Căn cứ xác định giá, phí định giá tài sản
Các bên thỏa thuận giá dịch vụ thẩm định giá dựa trên các căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 11 Nghị định 89/2013/NĐ-CP như sau:
Nội dung, khối lượng, tính chất công việc và thời gian thực hiện thẩm định giá;
Chi phí kinh doanh thực tế hợp lý tương ứng với chất lượng dịch vụ gồm: Chi phí tiền lương, chi phí phát sinh trong quá trình khảo sát, thu thập, phân tích, xử lý thông tin; chi phí tài chính, chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp và các chi phí khác theo quy định của pháp luật;
Chi phí mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp hoặc chi phí trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp;
Lợi nhuận dự kiến (nếu có) đảm bảo giá dịch vụ thẩm định giá phù hợp mặt bằng giá dịch vụ thẩm định giá tương tự trên thị trường;
Các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Niêm yết phí định giá tài sản
Niêm yết giá theo quy định tại khoản 6 Điều 4 Luật giá 2012 được xác định là việc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh thông báo công khai bằng các hình thức thích hợp, rõ ràng và không gây nhầm lẫn cho khách hàng về mức giá mua, giá bán hàng hóa, dịch vụ bằng Đồng Việt Nam bằng cách in, dán, ghi giá trên bảng, trên giấy hoặc trên bao bì của hàng hóa hoặc bằng hình thức khác tại nơi giao dịch hoặc nơi chào bán hàng hóa, dịch vụ để thuận tiện cho việc quan sát, nhận biết của khách hàng, cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Doanh nghiệp thẩm định giá ban hành và thực hiện niêm yết biểu giá dịch vụ thẩm định giá của doanh nghiệp mình bằng hình thức mức giá dịch vụ trọn gói, theo tỷ lệ phần trăm (%) của giá trị tài sản hoặc giá trị dự án cần thẩm định giá và hình thức khác do doanh nghiệp quyết định phù hợp với các quy định của pháp luật.
Trên đây là bài viết tư vấn về phí định giá tài sản của Luật Trần và Liên danh. Nếu có thắc mắc hãy gọi cho chúng tôi theo số Hotline: 0969 078 234 để được tư vấn miễn phí.
