Quy trình Thẩm định giá có vai trò đặc biệt quan trọng giúp thẩm định viên xác định được các bước thẩm định để đưa ra những kết quả chính xác nhất trong thẩm định giá tài sản. Đối với từng loại tài sản sẽ có những quy trình và phương pháp tiếp cận cũng như phí thẩm định giá tài sản khác sau.
Chứng thư thẩm định giá là gì?
Căn cứ Luật Giá 2012 quy định về chứng thư thẩm định giá, theo đó, chứng thư thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp thẩm định giá lập để thông báo cho khách hàng và các bên liên quan về những nội dung cơ bản của báo cáo kết quả thẩm định giá.
Chứng thư thẩm định giá bao gồm các nội dung cơ bản sau:
– Số hợp đồng thẩm định giá và/hoặc văn bản yêu cầu/đề nghị thẩm định giá.
– Thông tin về khách hàng thẩm định giá.
– Thông tin chính về tài sản thẩm định giá (tên và chủng loại tài sản, đặc điểm về mặt pháp lý và kinh tế – kỹ thuật).
– Mục đích thẩm định giá.
– Thời điểm thẩm định giá.
– Căn cứ pháp lý.
– Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá.
– Giả thiết và giả thiết đặc biệt
– Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá.
– Những điều khoản loại trừ và hạn chế của kết quả thẩm định giá.
– Kết quả thẩm định giá cuối cùng.
– Họ tên, số thẻ và chữ ký của thẩm định viên được giao chịu trách nhiệm thực hiện thẩm định giá đã ký Báo cáo.
– Họ tên, số thẻ, chữ ký của người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp hoặc người đại diện theo ủy quyền trong lĩnh vực thẩm định giá (nếu có) của doanh nghiệp thẩm định giá và dấu của doanh nghiệp thẩm định giá trường hợp phát hành chứng thư tại doanh nghiệp thẩm định giá. Họ tên, số thẻ, chữ ký của người đứng đầu chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá và dấu của chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá được phát hành chứng thư tại chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá theo ủy quyền của doanh nghiệp thẩm định giá.
– Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá.
– Các phụ lục kèm theo
Chứng thư thẩm định giá là kết quả thẩm định giá của doanh nghiệp thẩm định giá được lập thành văn bản và chỉ được sử dụng vào mục đích đã ghi trong hợp đồng. Theo đó, kết quả thẩm định giá được quy định như sau:
– Kết quả thẩm định giá được sử dụng làm một trong những căn cứ để cơ quan, tổ chức, cá nhân là chủ sở hữu hoặc có quyền sử dụng tài sản theo quy định của pháp luật và các bên liên quan xem xét, quyết định hoặc phê duyệt giá đối với tài sản.
– Việc sử dụng kết quả thẩm định giá phải đúng mục đích ghi trong hợp đồng thẩm định giá hoặc văn bản yêu cầu thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Kết quả thẩm định giá chỉ được sử dụng trong thời hạn có hiệu lực được ghi trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.
Như vậy có thể thấy được, chứng thư số đóng vai trò vô cùng quan trọng là kết quả để các bên liên quan xem xét, quyết định hoặc phê duyệt giá đối với tài sản của các cá nhân, cơ quan, tổ chức là chủ sở hữu hoặc có quyền sử dụng tài sản theo quy định của pháp luật. Trong nội dung của chứng thư thẩm định giá nêu rõ về mục đích thẩm định giá cho nên chứng thư thẩm định giá phải được dùng đúng với mục đích đã được đi trong hợp đồng thẩm định giá trong thời hạn thẩm định giá có hiệu lực cũng đã được ghi trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.
Quy trình thẩm định giá, phí thẩm định giá tài sản
Quy trình thẩm định giá bao gồm các bước sau:
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá. Theo đó, nội dung xác định tổng quát về thẩm định giá bao gồm:
(1) Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá. Trường hợp có những hạn chế trong việc xác định các đặc điểm này, cần nêu rõ trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.
(2) Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá: Đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá là khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết.
(3) Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá.,
(4) Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá,
(5) Xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt,
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá. Trong lập kế hoạch thẩm định giá thì cần xác định rõ:
(1) Mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc.
(2) Phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá.
(3) Dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá, các tài liệu cần thu thập về thị trường, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh.
(4) Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng: Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu về tài sản cần thẩm định giá.
(5) Xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
(6) Xác định việc tổ chức thực hiện, phân bổ nguồn lực: Lập phương án phân công thẩm định viên và các cán bộ trợ giúp thực hiện yêu cầu thẩm định giá của khách hàng, đảm bảo việc áp dụng quy trình kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp.
(7) Xác định nội dung công việc cần thuê chuyên gia tư vấn (nếu có).
Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.( Các nguồn thông tin thu thập, phục vụ cho quá trình thẩm định giá bao gồm: thông tin do khách hàng cung cấp; thông tin từ kết quả khảo sát thực tế; thông tin từ các giao dịch mua bán tài sản trên thị trường (ví dụ: giá thực mua bán, giá chào bán, giá chào mua, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch, thời gian giao dịch, địa điểm giao dịch); thông tin trên các phương tiện truyền thông của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền của chủ sở hữu, về các đặc tính kinh tế – kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng, miền có liên quan đến tài sản
Bước 4: Phân tích thông tin.
+ Phân tích những thông tin về đặc điểm của tài sản (pháp lý, kinh tế – kỹ thuật).
+ Phân tích những thông tin về thị trường của tài sản thẩm định giá: cung- cầu; sự thay đổi của chính sách, pháp luật; sự phát triển của khoa học, công nghệ và các yếu tố khác.
+ Phân tích về việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá. (Căn cứ các cách tiếp cận thẩm định giá quy định tại các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành, thẩm định viên phân tích và lựa chọn các phương pháp thẩm định giá phù hợp với mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị của tài sản, mức độ sẵn có của các dữ liệu, thông tin để áp dụng các phương pháp thẩm định giá và phù hợp với các quy định của pháp luật liên quan (nếu có).)
Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.
Như vậy, pháp luật Việt Nam đã quy định về trình tự, thủ tục về thẩm định giá. Ở mỗi giai đoạn trong quá trình thẩm định giá thì cơ quan thẩm định giá đều có những nhiệm vụ khác nhau theo một trình tự, hệ thống để từ đó có thể đưa ra được những căn cứ để phân tích, xác định giá trị của tài sản cần thẩm định giá cũng như việc lập báo cáo thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.
Hiệu lực của chứng thư thẩm định giá:
Căn cứ Khoản 7 Thông tư 28/2015/TT- BTC quy định về hiệu lực thẩm định giá, theo đó:
” 7. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan
– Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá được lập theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06- Báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá.
– Xác định thời điểm bắt đầu có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá: Thời điểm có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá là ngày, tháng, năm ban hành chứng thư thẩm định giá.
– Xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá:
Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá được xác định trên cơ sở đặc điểm pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của tài sản thẩm định giá; biến động về pháp lý, thị trường liên quan đến tài sản thẩm định giá và mục đích thẩm định giá nhưng tối đa không quá 6 (sáu) tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩm định giá có hiệu lực.
– Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá sau khi được doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá ký phát hành theo đúng quy định của pháp luật được chuyển cho khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã được ký kết.”
Qua đó có thể thấy được hiệu lực của chứng thư thẩm định giá được tính từ ngày, tháng, năm ban hành chứng thư thẩm định giá. Dựa vào đặc điểm pháp lý, kinh tế- kỹ thuật của tài sản thẩm định giá, biến động về pháp lý, thị trường liên quan đến tài sản thẩm định giá và mục đích để xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá. Sau khi doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhanh doanh nghiệp thẩm định giá chứng thư thẩm định giá thì sẽ được chuyển cho khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã được ký kết.
Phí thẩm định giá tài sản
Giá dịch vụ thẩm định giá, phí thẩm định giá tài sản thực hiện theo thỏa thuận giữa doanh nghiệp thẩm định giá với khách hàng thẩm định giá theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 11 Nghị định 89/2013/NĐ-CP trên nguyên tắc bảo đảm bù đắp chi phí sản xuất, kinh doanh thực tế hợp lý, có lợi nhuận phù hợp với mặt bằng giá thị trường và được ghi trong hợp đồng thẩm định giá;
So với hiện hành, bổ sung nguyên tắc bảo đảm bù đắp chi phí sản xuất, kinh doanh thực tế hợp lý, có lợi nhuận phù hợp với mặt bằng giá thị trường khi xác định giá dịch vụ thẩm định giá.
Trường hợp việc lựa chọn nhà thầu tư vấn thẩm định giá thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đấu thầu thì thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu.
(Hiện hành, trường hợp đấu thầu dịch vụ thẩm định giá thì thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu đối với gói thầu dịch vụ tư vấn).
“Điều 11. Giá dịch vụ thẩm định giá
…2. Các căn cứ xác định giá dịch vụ thẩm định giá:
a) Nội dung, khối lượng, tính chất công việc và thời gian thực hiện thẩm định giá;
b) Chi phí kinh doanh thực tế hợp lý tương ứng với chất lượng dịch vụ gồm: Chi phí tiền lương, chi phí phát sinh trong quá trình khảo sát, thu thập, phân tích, xử lý thông tin; chi phí tài chính, chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp và các chi phí khác theo quy định của pháp luật;
c) Chi phí mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp hoặc chi phí trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp;
d) Lợi nhuận dự kiến (nếu có) đảm bảo giá dịch vụ thẩm định giá phù hợp mặt bằng giá dịch vụ thẩm định giá tương tự trên thị trường;
đ) Các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Căn cứ quy định tại Khoản 2 Điều này, doanh nghiệp thẩm định giá ban hành và thực hiện niêm yết biểu giá dịch vụ thẩm định giá của doanh nghiệp mình theo quy định tại Khoản 6 Điều 4, Khoản 5 Điều 12 của Luật giá bằng hình thức mức giá dịch vụ trọn gói, theo tỷ lệ phần trăm (%) của giá trị tài sản hoặc giá trị dự án cần thẩm định giá và hình thức khác do doanh nghiệp quyết định phù hợp với các quy định của pháp luật.”
Phương pháp chi phí thay thế, phí thẩm định giá tài sản
Phương pháp chi phí thay thế, phí thẩm định giá tài sản thuộc cách tiếp cận từ chi phí (Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 “Cách tiếp cận từ chi phí’ được Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính).
“Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá”.
Phương pháp chi phí thay thế là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một bất động sản tương tự bất động sản thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá.
Phương pháp chi phí thay thế thường được áp dụng kết hợp với phương pháp so sánh, cụ thể: Đối với đất trống, thẩm định viên sử dụng phương pháp so sánh để xác định giá trị quyền sử dụng đất; đối với công trình xây dựng trên đất là nhà ở, thẩm định viên sử dụng phương pháp chi phí thay thế để xác định giá trị.
Công thức:
Giá trị ước tính của bất động sản = Chi phí thay thế (đã bao gồm lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư) – Tổng giá trị hao mòn (Giá trị hao mòn lũy kế không bao gồm phần giá trị hao mòn chức năng của bất động sản thẩm định giá đã được phản ánh trong chi phí tạo ra bất động sản thay thế)
Các bước thẩm định giá theo phương pháp chi phí thay thế
Sau khi thu thập và phân tích các thông tin có liên quan đến bất động sản thẩm định giá, thẩm định viên thực hiện theo các bước sau:
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất trong tổng giá trị bất động sản. Giá trị của đất cần được xác định trên cơ sở mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất có tính đến mục đích sử dụng đất hợp pháp và tại thời điểm thẩm định giá. Các giả thiết, điều kiện tính toán,… cần được áp dụng thống nhất đối với tất cả các bộ phận cấu thành bất động sản thẩm định giá như đất đai, nhà xưởng, máy, thiết bị,…
Bước 2: Ước tính các chi phí thay thế công trình xây dựng hiện có.
Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính tổng giá trị hao mòn của công trình xây dựng hiện có.
Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách lấy tổng chi phí xây dựng công trình bước 2 trừ (-) giá trị hao mòn đã tính bước 3.
Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản thẩm định giá bằng cách lấy giá trị của đất bước 1 cộng (+) giá trị ước tính của công trình xây dựng bước 4.
Trên đây là bài viết tư vấn về phí thẩm định giá tài sản của Luật Trần và Liên danh. Nếu có thắc mắc hãy gọi cho chúng tôi theo số Hotline: 0969 078 234 để được tư vấn miễn phí.
