Lệ phí thẩm định giá

Thẩm định giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ được hiểu là quá trình xác định giá thị trường của tài sản (hữu hình, vô hình, động sản, bất động sản), hàng hóa, dịch vụ, là việc đánh giá và đánh giá lại giá trị tài sản theo giá thị trường tại một thời điểm theo một chuẩn mực nhất định với một mức lệ phí thẩm định giá quy định. Hiểu một cách thực chất, thẩm định giá là xác định giá cả của tài sản trên thị trường tại một thời điểm. Nó chính là việc xác định giá trị để tìm ra giá cả của tài sản định bán trong một tập hợp giả định các điều kiện trên thị trường nhất định.

Mục đích xác định giá trị tài sản vô hình

Mục đích xác định giá trị tài sản vô hình phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản vô hình cho một công việc nhất định. Mục đích của xác định giá tài sản vô hình quyết định đến mục đích sử dụng tài sản vô hình vào việc gì. Nó phản ánh những đòi hỏi vè mặt lợi ích mà tài sản vô hình cần tạo ra cho chủ thế trong mỗi công việc hay giao dịch được xác định. Trong nền kinh tế thị trường, mục đích xác định giá trị tài sản vô hình phục vụ nhiều mục đích khác nhau:

Xác định giá trị tài sản vô hình mua, bán, chuyển nhượng tài sản vô hình, cấp phép sử dụng tài sản vô hình

Xác định giá trị tài sản vô hình mua lại, sáp nhập, bán một phần hoặc toàn bộ doanh nghiệp

Cung cấp thông tin phục vụ cho việc quản lý doanh nghiệp

Thế chấp tài sản vô hình vay vốn ngân hàng

Xác định giá trị tài sản vô hình góp vốn, phân chia lợi nhuận, tranh chấp liên quan đến tài sản vô hình và tố tụng phá sản

Báo cáo thuế, báo cáo tài chính

Xác định giá trị tài sản vô hình phục vụ các mục đích khác theo quy định của pháp luật.

Phương pháp xác định giá trị tài sản vô hình

Các phương pháp xác định giá trị tài sản vô hình được tuân thủ theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 13 bao gồm: Phương pháp so sánh thuộc các cách tiếp cận từ thị trường; Phương pháp chi phí tái tạo, phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi phí; Phương pháp Tiền sử dụng tài sản vô hình, phương pháp lợi nhuận vượt trội, phương pháp thu nhập tăng thêm thuộc cách tiếp cận từ thu nhập. Thẩm định viên cần phải căn cứ trên cơ sở từng loại tài sản vô hình, mục đích xác định giá trị, hồ sơ pháp lý, tài liệu thông tin thu thập được từ đó thẩm định viên đưa ra phương pháp xác định giá trị tài sản vô hình phù hợp.

Phương pháp so sánh

Xác định giá trị tài sản vô hình bằng phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường. Giá trị của tài sản vô hình cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào việc so sánh, phân tích thông tin của các tài sản vô hình tương tự có giá giao dịch trên thị trường.

Lựa chọn và phân tích chi tiết đặc điểm, tính tương đồng của tài sản vô hình so sánh với tài sản vô hình cần thẩm định giá, cụ thể:

Các quyền liên quan đến sở hữu tài sản vô hình;

Các điều khoản về tài chính liên quan đến việc mua bán, hoặc chuyển giao quyền sử dụng;

Lĩnh vực ngành nghề mà tài sản vô hình đang được sử dụng;

Yếu tố địa lý, khu vực ảnh hưởng đến việc sử dụng tài sản vô hình;

Các đặc điểm ảnh hưởng đến tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản vô hình;

Các đặc điểm khác của tài sản vô hình.

Giá trị của tài sản vô hình cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào việc so sánh, phân tích thông tin của các tài sản vô hình tương tự có giá giao dịch trên thị trường. Lựa chọn và phân tích chi tiết đặc điểm, tính tương đồng của tài sản vô hình so sánh với tài sản vô hình cần thẩm định giá, cụ thể: Các quyền liên quan đến sở hữu tài sản vô hình; Các điều khoản về tài chính liên quan đến việc mua bán, hoặc chuyển giao quyền sử dụng; Lĩnh vực ngành nghề mà TSVH đang được sử dụng; Yếu tố địa lý, khu vực ảnh hưởng đến việc sử dụng tài sản vô hình; Các đặc điểm ảnh hưởng đến tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản vô hình; Các đặc điểm khác của tài sản vô hình.

Phương pháp chi phí tái tạo

Xác định giá trị tài sản vô hình bằng phương pháp phương pháp chi phí tái tạo là xác định giá trị của một tài sản vô hình thông qua việc tính toán chi phí tạo ra một tài sản khác tương đồng với tài sản vô hình cần thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành. Phương pháp chi phí tái tạo thuộc cách tiếp cận từ chi phí.

Giá trị của Tài sản vô hình = Chi phí tái tạo – Giá trị hao mòn lũy kế + Lợi nhuận của nhà sản xuất

Phương pháp chi phí thay thế

Phương pháp chi phí thay thế xác định giá trị của một tài sản vô hình thông qua việc tính toán chi phí thay thế tài sản đó bằng một tài sản khác có chức năng, công dụng tương tự theo giá thị trường hiện hành. Phương pháp chi phí tái tạo thuộc cách tiếp cận từ chi phí

Giá trị của Tài sản vô hình = Chi phí thay thế – Giá trị hao mòn lũy kế + Lợi nhuận của nhà sản xuất

Khi xác định giá trị của tài sản vô hình theo phương pháp chi phí thay thế thẩm định viên cần xem xét các nội dung sau: Các đặc điểm khác nhau có thể đo lường được của tài sản thay thế và tài sản thẩm định; Thời điểm đánh giá các chi phí thay thế so với thời điểm thẩm định giá.

Phương pháp Tiền sử dụng tài sản vô hình

Giá trị của tài sản vô hình được tính toán trên cơ sở giá trị hiện tại của dòng tiền sử dụng tài sản vô hình mà tổ chức, cá nhân nhận được khi cho phép sử dụng tài sản vô hình. Phương pháp tiền sử dụng tài sản vô hình thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.

Phương pháp này đặt ra giả định rằng tổ chức hoặc cá nhân không sở hữu tài sản vô hình phải trả tiền để sử dụng nó. Vì vậy, phương pháp này tính giá trị tài sản vô hình thông qua việc tính các khoản tiền sử dụng tài sản vô hình tiết kiệm được nếu tổ chức hoặc cá nhân đó sở hữu tài sản vô hình.

Phương pháp này được thực hiện bằng cách chiết khấu dòng tiền trong tương lai là khoản tiền sử dụng tài sản vô hình tiết kiệm được đã trừ thuế (nếu có).

Việc tính toán dòng tiền sử dụng tài sản vô hình, thuế, chi phí duy trì và các khoản chi phí hỗ trợ khác phải nhất quán.

Phương pháp lợi nhuận vượt trội

Phương pháp lợi nhuận vượt trội ước tính giá trị của tài sản vô hình trên cơ sở chênh lệch giữa các khoản lợi nhuận có được của một doanh nghiệp khi sử dụng và khi không sử dụng tài sản vô hình này. Phương pháp lợi nhuận vượt trội thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.

Trong phương pháp lợi nhuận vượt trội, giá trị tài sản vô hình được ước tính trên cơ sở chênh lệch của giá trị hiện tại của hai dòng tiền chiết khấu trong trường hợp tài sản vô hình cần thẩm định giá được sử dụng để tạo ra thu nhập vượt trội cho chủ thể và trong trường hợp chủ thể không sử dụng tài sản vô hình cần thẩm định giá.

Phương pháp thu nhập tăng thêm

Phương pháp thu nhập tăng thêm xác định giá trị của tài sản vô hình thông qua giá trị hiện tại của các dòng tiền được cho là phát sinh từ đóng góp của tài sản vô hình cần thẩm định giá sau khi loại trừ tỷ lệ dòng tiền phát sinh từ đóng góp của các tài sản khác. Phương pháp thu nhập tăng thêm thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.

Phương pháp thu nhập tăng thêm được thực hiện như sau:

– Ước tính các dòng tiền kỳ vọng được tạo ra do sử dụng tài sản vô hình cần thẩm định giá. Dòng tiền được tạo ra do sử dụng tài sản vô hình cần thẩm định giá được ước tính bằng cách giảm trừ khỏi dòng tiền kỳ vọng nói trên khoản đóng góp được tạo ra do sử dụng các tài sản hữu hình, tài sản tài chính và các tài sản vô hình khác với tài sản vô hình cần thẩm định (gọi chung là tài sản đóng góp).

 Lệ phí thẩm định giá (bất động sản)

Chi phí thẩm định giá bất động sản chính là phí dịch vụ để thuê một đơn vị có đủ chức năng về pháp lý và chuyên môn tiến hành Thẩm định giá trị bất động sản đó. Mức phí này hoàn toàn khác với giá trị của bất động sản được công bố sau khi tiến hành thẩm định giá. Thông thường phí thẩm định giá bất động sản sẽ được tính trên tổng giá trị Bất động sản đó. Ví dụ như:

Bất động sản <5 tỷ đồng = Phí thẩm định ~ 2.500.000đ

Bất động sản 5 – 10 tỷ đồng = Phí thẩm định ~ 4.700.000đ

Bất động sản 10 – 20 tỷ đồng = Phí thẩm định ~ 6.700.000đ

Bất động sản 20 – 30 tỷ đồng = Phí thẩm định ~ 10.000.000đ

Bất động sản 30 – 40 tỷ đồng = Phí thẩm định ~ 12.800.000đ

Bất động sản 40 – 50 tỷ đồng = Phí thẩm định ~ 15.500.000đ

Lệ phí thẩm định giá – Biểu phí thẩm định giá Bất động sản

Đơn vị tính: triệu VNĐ

Các chú ý:

Mức phí trên đã gồm thuế giá trị gia tăng (VAT);

Áp dụng cho từng tài sản riêng lẻ hoặc nhóm tài sản có cùng đặc điểm, tính chất;

Quy mô hoặc giá trị tài sản thẩm định không thuộc khung trên thì áp dụng theo mức có giá trị gần nhất hoặc tính theo phương pháp nội suy; tài sản không thuộc các nhóm trên, áp dụng theo biểu phí khác hoặc thỏa thuận;

Áp dụng thống nhất tại các tỉnh/thành phố có trụ sở hoặc văn phòng của AMAX (trong bán kính 15km tính từ văn phòng công ty); tài sản nằm ngoài vị trí trên sẽ được cộng thêm chi phí di chuyển 80.000 đồng cho mỗi 5km tăng thêm hoặc tính theo giá phí di chuyển thực tế trên thị trường (xe chất lượng cao/tàu hỏa/máy bay…, tùy trường hợp cụ thể); Trường hợp phải lưu trú qua đêm tại địa phương nơi có tài sản, phí cộng thêm 450.000 đồng/người/ngày đêm;

Lệ phí thẩm định giá được tính thêm từ 1,2 đến 1,5 lần cho các trường hợp không đủ hồ sơ, tài liệu pháp lý/ kỹ thuật (cần thiết) liên quan;

Lệ phí thẩm định giá có thể còn thương lượng trong một số trường hợp.

Lệ phí thẩm định giá là số tiền cần thiết, hợp lý phải chi trả cho công việc thẩm định giá do các tổ chức, doanh nghiệp thẩm định giá tài sản tính căn cứ vào tính chất, đặc điểm, quy mô, giá trị và mức độ phức tạp của tài sản thẩm định giá như: Bất động sản; Động sản; Dự án đầu tư; Giá trị doanh nghiệp; Tài nguyên khoáng sản;Tài sản vô hình…Khách hàng trả chi phí thẩm định giá để đảm bảo rằng các tổ chức, doanh nghiệp thẩm định giá đáp ứng được kỳ vọng của họ theo đúng pháp luật quy định.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 11 Nghị định 89/2013/NĐ-CP, giá dịch vụ thẩm định giá thực hiện theo thỏa thuận giữa doanh nghiệp thẩm định giá với khách hàng thẩm định giá theo quy định và được ghi trong hợp đồng thẩm định giá. Các bên thỏa thuận giá dịch vụ thẩm định giá dựa trên các căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 11 Nghị định 89/2013/NĐ-CP như sau:

Nội dung, khối lượng, tính chất công việc và thời gian thực hiện thẩm định giá;

Chi phí kinh doanh thực tế hợp lý tương ứng với chất lượng dịch vụ gồm: Chi phí tiền lương, chi phí phát sinh trong quá trình khảo sát, thu thập, phân tích, xử lý thông tin; chi phí tài chính, chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp và các chi phí khác theo quy định của pháp luật;

Chi phí mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp hoặc chi phí trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp;

Lợi nhuận dự kiến (nếu có) đảm bảo giá dịch vụ thẩm định giá phù hợp mặt bằng giá dịch vụ thẩm định giá tương tự trên thị trường;

Các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Hiện nay lệ phí thẩm định giá được các tổ chức, doanh nghiệp thẩm định giá ban hành riêng theo đúng pháp luật quy định. Mỗi doanh nghiệp có những mức lệ phí thẩm định giá khác nhau dựa vào tài sản thẩm định giá, giá trị thẩm định giá, mục đích thẩm định giá.

Công ty thẩm định giá Luật Trần và Liên danh, doanh nghiệp thẩm định giá uy tín hàng đầu tại Việt Nam. Trải qua quá trình dài phát triển Luật Trần và Liên danh đã thực hiện nhiều hợp đồng thẩm định giá có quy lớn và tính chất phức tạp với mức phí thẩm định giá hợp lý được khách hàng đánh giá cao, từ đó góp phần quan trọng phục vụ nhiều mục đích như: gọi vốn đầu tư, kinh doanh, vay vốn ngân hàng, mua bán sáp nhập doanh nghiệp…

Trên đây là bài viết tư vấn về lệ phí thẩm định giá của Luật Trần và Liên danh. Nếu có thắc mắc hãy gọi cho chúng tôi theo số Hotline: 0969 078 234 để được tư vấn miễn phí.