Hoạt động thẩm định giá được thực hiện dựa trên nguyên tắc nào? Quy trình thẩm định giá tài sản được thực hiện cụ thể như thế nào? Chứng thư thẩm định giá hết thời hạn sử dụng có được gia hạn hay không? Tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá được thực hiện những nhiệm vụ gì liên quan đến hoạt động thẩm định giá? Cùng tìm hiểu về cơ quan thẩm định giá ngay dưới đây.
Quy định mới về giá dịch vụ thẩm định giá từ 01/5/2021
Cụ thể, giá dịch vụ thẩm định giá được quy định tại khoản 1 Điều 11 Nghị định 89/2013/NĐ-CP, đã được sửa đổi, bổ sung tại khoản 4 Điều 1 Nghị định 12/2021/NĐ-CP.
Theo đó, giá dịch vụ thẩm định giá thực hiện theo thỏa thuận giữa doanh nghiệp thẩm định giá, cơ quan thẩm định giá với khách hàng thẩm định giá theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 11 Nghị định 89/2013/NĐ-CP trên nguyên tắc bảo đảm bù đắp chi phí sản xuất, kinh doanh thực tế hợp lý, có lợi nhuận phù hợp với mặt bằng giá thị trường và được ghi trong hợp đồng thẩm định giá.
So với hiện hành, bổ sung nguyên tắc bảo đảm bù đắp chi phí sản xuất, kinh doanh thực tế hợp lý, có lợi nhuận phù hợp với mặt bằng giá thị trường khi xác định giá dịch vụ thẩm định giá.
Trường hợp việc lựa chọn nhà thầu tư vấn thẩm định giá thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đấu thầu thì thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu. Hiện hành, trường hợp đấu thầu dịch vụ thẩm định giá thì thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu đối với gói thầu dịch vụ tư vấn.
Điều 11 Nghị định 89/2013/NĐ-CP quy định về Giá dịch vụ thẩm định giá, cụ thể:
Giá dịch vụ thẩm định giá thực hiện theo thỏa thuận giữa doanh nghiệp thẩm định giá với khách hàng thẩm định giá theo quy định tại Khoản 2, Khoản 3, Khoản 4 Điều này và được ghi trong hợp đồng thẩm định giá; trường hợp đấu thầu dịch vụ thẩm định giá thì thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu đối với gói thầu dịch vụ tư vấn.
Các căn cứ xác định giá dịch vụ thẩm định giá:
a) Nội dung, khối lượng, tính chất công việc và thời gian thực hiện thẩm định giá;
b) Chi phí kinh doanh thực tế hợp lý tương ứng với chất lượng dịch vụ gồm: Chi phí tiền lương, chi phí phát sinh trong quá trình khảo sát, thu thập, phân tích, xử lý thông tin; chi phí tài chính, chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp và các chi phí khác theo quy định của pháp luật;
c) Chi phí mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp hoặc chi phí trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp;
d) Lợi nhuận dự kiến (nếu có) đảm bảo giá dịch vụ thẩm định giá phù hợp mặt bằng giá dịch vụ thẩm định giá tương tự trên thị trường;
đ) Các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Căn cứ quy định tại Khoản 2 Điều này, doanh nghiệp thẩm định giá ban hành và thực hiện niêm yết biểu giá dịch vụ thẩm định giá của doanh nghiệp mình theo quy định tại Khoản 6 Điều 4, Khoản 5 Điều 12 của Luật giá bằng hình thức mức giá dịch vụ trọn gói, theo tỷ lệ phần trăm (%) của giá trị tài sản hoặc giá trị dự án cần thẩm định giá và hình thức khác do doanh nghiệp quyết định phù hợp với các quy định của pháp luật.
Bên cạnh xây dựng những quy định mới, Nghị định 12/2021/NĐ-CP cũng đã bổ sung quy định so với pháp luật hiện hành.
Theo đó, cơ quan thẩm định giá tài sản hoặc đơn vị thành lập Hội đồng định giá có trách nhiệm gửi 01 bản sao Báo cáo kết quả thẩm định giá hoặc Kết luận thẩm định giá qua đường công văn, fax hoặc hệ thống báo cáo điện tử về Bộ Tài chính để đưa vào hệ thống cơ sở dữ liệu của Nhà nước về thẩm định giá, trừ trường hợp tài sản thuộc danh mục tài sản bí mật của Nhà nước.
Quy trình thẩm định giá:
Quy trình thẩm định giá bao gồm các bước sau:
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá. Theo đó, nội dung xác định tổng quát về thẩm định giá bao gồm:
(1) Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá. Trường hợp có những hạn chế trong việc xác định các đặc điểm này, cần nêu rõ trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.
(2) Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá: Đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá là khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết.
(3) Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá.,
(4) Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá,
(5) Xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt,
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá. Trong lập kế hoạch thẩm định giá thì cần xác định rõ:
(1) Mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc.
(2) Phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá.
(3) Dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá, các tài liệu cần thu thập về thị trường, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh.
(4) Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng: Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu về tài sản cần thẩm định giá.
(5) Xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
(6) Xác định việc tổ chức thực hiện, phân bổ nguồn lực: Lập phương án phân công thẩm định viên và các cán bộ trợ giúp thực hiện yêu cầu thẩm định giá của khách hàng, đảm bảo việc áp dụng quy trình kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp.
(7) Xác định nội dung công việc cần thuê chuyên gia tư vấn (nếu có).
Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.( Các nguồn thông tin thu thập, phục vụ cho quá trình thẩm định giá bao gồm: thông tin do khách hàng cung cấp; thông tin từ kết quả khảo sát thực tế; thông tin từ các giao dịch mua bán tài sản trên thị trường (ví dụ: giá thực mua bán, giá chào bán, giá chào mua, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch, thời gian giao dịch, địa điểm giao dịch); thông tin trên các phương tiện truyền thông của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền của chủ sở hữu, về các đặc tính kinh tế – kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng, miền có liên quan đến tài sản
Bước 4: Phân tích thông tin.
+ Phân tích những thông tin về đặc điểm của tài sản (pháp lý, kinh tế – kỹ thuật).
+ Phân tích những thông tin về thị trường của tài sản thẩm định giá: cung- cầu; sự thay đổi của chính sách, pháp luật; sự phát triển của khoa học, công nghệ và các yếu tố khác.
+ Phân tích về việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá. (Căn cứ các cách tiếp cận thẩm định giá quy định tại các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành, thẩm định viên phân tích và lựa chọn các phương pháp thẩm định giá phù hợp với mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị của tài sản, mức độ sẵn có của các dữ liệu, thông tin để áp dụng các phương pháp thẩm định giá và phù hợp với các quy định của pháp luật liên quan (nếu có).)
Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.
Như vậy, pháp luật Việt Nam đã quy định về trình tự, thủ tục về thẩm định giá. Ở mỗi giai đoạn trong quá trình thẩm định giá thì cơ quan thẩm định giá đều có những nhiệm vụ khác nhau theo một trình tự, hệ thống để từ đó có thể đưa ra được những căn cứ để phân tích, xác định giá trị của tài sản cần thẩm định giá cũng như việc lập báo cáo thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.
Để được hành nghề thẩm định giá thì phải đáp ứng điều kiện gì?
Người hành nghề thẩm định giá được gọi là Thẩm định viên về giá. Khoản 1 Điều 35 Luật Giá 2012 có quy định: Thẩm định viên về giá hành nghề là người đủ tiêu chuẩn quy định tại Điều 34 của Luật này đăng ký hành nghề thẩm định giá tại doanh nghiệp thẩm định giá, cơ quan thẩm định giá.
Theo như quy định này thì Thẩm định viên về giá muốn hành nghề thì phải đạt tiêu chuẩn quy định và phải đăng ký hành nghề thẩm định giá tại doanh nghiệp thẩm định giá, cơ quan thẩm định giá. Như vậy, Thẩm định viên về giá muốn hành nghề thì phải đáp ứng tiêu chuẩn nào?
Điều 34 Luật Giá 2012 có quy định tiêu chuẩn của Thẩm định viên về giá, được quy định chi tiết tại Điều 7 Nghị định 89/2013/NĐ-CP, cụ thể như sau:
– Có năng lực hành vi dân sự.
– Có phẩm chất đạo đức, liêm khiết, trung thực, khách quan.
– Có bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học chuyên ngành vật giá, thẩm định giá và các ngành gồm: Kinh tế, kinh tế – kỹ thuật, kỹ thuật, luật liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá do các tổ chức đào tạo hợp pháp ở Việt Nam hoặc nước ngoài cấp.
– Có thời gian công tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo từ 36 (ba mươi sáu) tháng trở lên tính từ ngày có bằng tốt nghiệp đại học theo chuyên ngành quy định tại Khoản 3 Điều này.
– Có Chứng chỉ đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá do cơ quan, tổ chức có chức năng đào tạo chuyên ngành thẩm định giá cấp theo quy định của Bộ Tài chính, trừ các trường hợp sau: Người đã có bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học trong nước hoặc nước ngoài về chuyên ngành vật giá, thẩm định giá; Người đã có bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học ngành kinh tế, kinh tế – kỹ thuật, kỹ thuật, luật liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá và đã có bằng tốt nghiệp cao đẳng chuyên ngành thẩm định giá.
– Có Thẻ thẩm định viên về giá do Bộ Tài chính cấp.
Một trong những tiêu chuẩn đó là phải có Thẻ thẩm định viên về giá do Bộ Tài chính cấp. Công dân Việt Nam đăng ký dự thi Thẩm định viên về giá để được cấp Thẻ thẩm định viên về giá phải có đủ các điều kiện sau:
– Có năng lực hành vi dân sự, có lý lịch rõ ràng, có phẩm chất đạo đức nghề nghiệp, liêm khiết, trung thực, khách quan và có ý thức chấp hành pháp luật.
– Có bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học chuyên ngành vật giá, thẩm định giá, kinh tế, kinh tế – kỹ thuật, kỹ thuật, luật do các tổ chức đào tạo hợp pháp ở Việt Nam hoặc nước ngoài cấp.
– Có thời gian công tác thực tế từ 36 tháng trở lên tính từ ngày có bằng tốt nghiệp đại học đến ngày cuối của hạn nhận hồ sơ đăng ký dự thi theo chuyên ngành quy định tại khoản 2 Điều này.
– Có Chứng chỉ đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá còn thời hạn do cơ quan, tổ chức có chức năng đào tạo chuyên ngành thẩm định giá cấp theo quy định của Bộ Tài chính, trừ các trường hợp sau: a) Người đã có bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học trong nước hoặc nước ngoài về chuyên ngành vật giá, thẩm định giá; b) Người đã có bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học chuyên ngành kinh tế, kinh tế – kỹ thuật, kỹ thuật, luật và đã có bằng tốt nghiệp cao đẳng chuyên ngành thẩm định giá.
– Nộp đầy đủ, đúng mẫu hồ sơ và phí dự thi theo quy định.
Đối chiếu tiêu chuẩn Thẩm định viên về giá và điều kiện dự thi để cấp Thẻ thẩm định viên về giá thì chúng ta có thể hiểu rằng một người khi có Thẻ thẩm định viên về giá do Bộ Tài chính cấp là đã đáp ứng tiêu chuẩn của một Thẩm định viên về giá.
Để được cấp Thẻ thẩm định viên về giá, người dự thi phải thi đủ 6 môn thi gồm: 05 môn chuyên ngành: Pháp luật áp dụng trong lĩnh vực giá và thẩm định giá; Nguyên lý hình thành giá cả thị trường và nguyên lý căn bản về thẩm định giá; Thẩm định giá bất động sản; Thẩm định giá máy, thiết bị; Thẩm định giá doanh nghiệp. Và môn Ngoại ngữ: tiếng Anh (trình độ C).
Mỗi môn thi phải đạt từ 5 (năm) điểm trở lên chấm theo thang điểm 10 (mười) hoặc từ 50 (năm mươi) điểm trở lên chấm theo thang điểm 100 (một trăm).
Thí sinh đủ điều kiện cấp Thẻ nêu trên sẽ được Hội đồng thi trình Bộ trưởng Bộ Tài chính cấp Thẻ thẩm định viên về giá.
Như vậy, từ các quy định trên để hành nghề thẩm định giá thì một người phải có Thẻ thẩm định viên về giá và phải đăng ký hành nghề thẩm định giá tại doanh nghiệp thẩm định giá.
Doanh nghiệp thẩm định giá, cơ quan thẩm định giá là doanh nghiệp được thành lập, hoạt động theo quy định của Luật doanh nghiệp. Doanh nghiệp này chỉ được phép hoạt động khi có Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá do Bộ Tài Chính cấp theo quy định của pháp luật.
Trên đây là bài viết tư vấn về cơ quan thẩm định giá của Luật Trần và Liên danh. Nếu có thắc mắc hãy gọi cho chúng tôi theo số Hotline: 0969 078 234 để được tư vấn miễn phí.
