Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Theo khoản 15 Điều 4 Luật giá 2012 quy định. Quá trình tiến hành thẩm định giá do thẩm định viên về giá thực hiện. Thẩm định viên là người giữ vai trò đặc biệt quan trọng trong việc xác định giá trị tài sản thẩm định giá một cách độc lập, minh bạch phục vụ nhiều mục đích cho các bên liên quan. Cùng tìm hiểu về thẩm định giá phần mềm ngay trong bài viết dưới đây.
Phần mềm là gì?
Phần mềm máy tính là tập hợp dữ liệu và các câu lệnh dùng để hướng dẫn cho máy tính trong quá trình làm việc. Phần mềm được viết bởi các ngôn ngữ lập trình cấp cao, đây là ngôn ngữ dễ dàng và rất hiệu quả dành cho các trình lập viên. Các ngôn ngữ lập trình ở cấp cao thường được dịch qua ngôn ngữ máy bằng trình biên dịch hay trình thông dịch hoặc cũng có thể kết hợp cả hai cùng một lúc.
Trong khoa học máy tính cũng như kỹ thuật phần mềm, phần mềm sẽ bao gồm tất cả những thông tin được xử lý dựa trên hệ thống máy tính, thư viện và dữ liệu. Phải có phần cứng thì các phần mềm mới có thể thực thi được. Thường gặp nhất là máy tính, các thiết bị giải trí truyền thông, bộ điều khiển trên máy công cụ – ô tô…Phần mềm cũng như phần cứng vật lý tuy có khái niệm hoàn toàn trái ngược với nhau, nhưng chúng yêu cầu lẫn nhau và không thể tự sử dụng trong thực tế.
Vai trò quy trình thẩm định giá phần mềm
Quy trình thẩm định giá được thiết kế để thẩm định viên về giá thực hiện nhiệm vụ của mình một cách có hệ thống là xác định giá trị của tài sản.
Quy trình cung cấp một khuôn mẫu để nghiên cứu thị trường, phân tích số liệu, áp dụng các kỹ thuật cần thiết nhằm xác định giá trị của tài sản cần thẩm định.
Quy trình là công cụ để thẩm định viên là khách hàng kiểm tra kết quả thẩm định. Quy trình này luôn tuân thủ theo những yêu cầu trong tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế và tiểu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
Quy trình thẩm định giá phần mềm tại Việt Nam và một số nước trên thế giới
Quy trình thẩm định giá phần mềm tại Việt Nam
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 (Ký hiệu: TĐGVN 05) ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính. Quy trình thẩm định giá bao gồm các bước sau:
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Bước 2: Lên kế hoạch thẩm định giá.
Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin (thẩm định giá hiện trạng).
Bước 4: Phân tích thông tin
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế – kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giátại thời điểm thẩm định giá.
Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá
Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá
Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá
Xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá
Nội dung kế hoạch bao gồm:
Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc.
Xác định phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá.
Xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá, các tài liệu cần thu thập về thị trường, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh.
Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng: Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu về tài sản cần thẩm định giá.
Xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
Xác định việc tổ chức thực hiện, phân bổ nguồn lực:
Bước 3: Khảo sát thực tế và thu thập thông tin
Khảo sát thực tế
Thẩm định viên phải trực tiếp tham gia vào quá trình khảo sát, ký biên bản khảo sát hiện trạng tài sản và thu thập số liệu về thông số của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh
Đối với từng loại tài sản cụ thể thẩm định viên cần xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá và tiến hành thu thập các thông tin phù hợp với các yếu tố đó, phù hợp với cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá lựa chọn.
Thu thập thông tin
Các nguồn thông tin thu thập, phục vụ cho quá trình thẩm định giá bao gồm: thông tin do khách hàng cung cấp; thông tin từ kết quả khảo sát thực tế; thông tin từ các giao dịch mua bán tài sản trên thị trường
Thẩm định viên có trách nhiệm kiểm chứng thông tin để bảo đảm độ tin cậy, chính xác trước khi đưa vào phân tích thông tin, áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá.
Bước 4: Phân tích thông tin
Đây là bước quan trọng để đưa ra giá trị thẩm định giá cuối cùng của tài sản thẩm định giá. Phân tích tông tin là quá trình phân tích toàn bộ các thông tin thu thập được liên quan đến tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh để đánh giá tác động của các yếu tố đến kết quả thẩm định giá cuối cùng.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản thẩm định giá
Căn cứ các cách tiếp cận thẩm định giá quy định tại các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành, thẩm định viên phân tích và lựa chọn các phương pháp thẩm định giá phù hợp với mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị của tài sản, mức độ sẵn có của các dữ liệu, thông tin để áp dụng các phương pháp thẩm định giá và phù hợp với các quy định của pháp luật liên quan.
Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan
Nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá thực hiện theo quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá số 06 về “Báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá.”
Sau khi hoàn tất quá trình thẩm định giá, thẩm định viên phải lưu lại hồ sơ liên quan đến công việc thẩm định giá trị tài sản do thẩm định viện lập, thu thập, phân loại, sử dụng và lưu trữ trong quá trình thực hiện thẩm định giá. Tài liệu trong hồ sơ thẩm định giá được thể hiện trên giấy, phim ảnh hay những vật mang tin khác theo quy định của pháp luật hiện hành.
Thẩm định viên cần thực hiện đúng trình thẩm định giá để đảm bảo kết quả thẩm định giá tốt nhất và tính chuyên nghiệp trong công tác; đặc biệt là việc hoàn tất kết quả thẩm định giá thông qua: chứng thư, báo cáo thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá.
Quy trình thẩm định giá phần mềm tại Thái Lan
Quy trình thẩm định giá tại Thái Lan có 7 bước thực hiện như sau:
Bước 1: Khi khách hàng cần thẩm định giá tài sản, đầu tiên ban marketing tiến hành thực hiện hợp đồng và cử nhân viên thẩm định giá đi kiểm tra hiện trường để cso cái nhìn tổng quan về tài sản thẩm định. Sau đó ban marketing quy định phí thẩm định giá và báo giá cho khách hàng.
Bước 2: Ban thẩm đinh giá tiền hành thu thập các tài liệu được xác nhận ở cục địa chính về quyền sở hữu, lô đất là có thực. Tìm những hạn chế của tài sản về pháp lý trong quyền sử dụng, quyền sở hữu, quyền lối đi, thu hồi… Tiến hành khảo sát thị trường, giá mua, giá bán các tài sản tương tự tài sản thẩm định, từ đó phân tích và định ra giá cả hiện tại. Sau đó làm việc với phòng công nghệ thông tin để so sánh số liệu đã định ra và tiến hành chụp ảnh tài sản thẩm định.
Bước 3: Ban cho điểm chất lượng theo quyền số, nhập thong tin khảo sát về đặc điểm kỹ thuật của tài sản vào chương trình phần mềm tính quyền số và chọn phương pháp thẩm định giá theo yêu cầu của khách hàng.
Bước 4: Hội đồng giá cả (507 giám đốc các ban) xem xét và thông qua.
Bước 5: Ban kiểm tra chất lượng xem xét lại và thông qua.
Bước 6: Ban hành chính chuẩn bị báo cáo chính thức về thẩm định giá, thu nốt khoản phí thẩm định giá còn lại.
Bước 7: Xem xét lại lần cuối, ký và đóng dấu. Sau đó đưa lại cho phngf hành chính chuyển cho khách hàng.
Quy trình thẩm định giá phần mềm tại Hoa Kỳ
Quy trình thẩm định giá tại Hoa Kỳ bao gồm 8 bước:
Bước 1: Xác định vấn đề
Xác định khách hàng và những người sử dụng kết quả thẩm định giá
Sử dụng kết quả thẩm định giá
Mục đích thẩm định giá (bao gồm xác định giá trị)
Ngày thẩm định giá
Xác định đặc điểm của bất động sản (bao gồm vị trí và các quyền về bất động sản được thẩm định giá)
Bước 2: Xác định mục tiêu công việc
Bước 3: Thu thập số liệu và mô tả tài sản
Các số liệu về thị trường: Các đặc điểm chung về khu vực (vùng), thành phố và khu liền kề.
Các số liệu về bất động sản cần thẩm định giá: Các đặc điểm cụ thể về đất đai và đầu tư xây dựng trên đất, các động sản, các tài sản của doanh nghiệp…
Các số liệu về bất động sản so sánh: Các cuộc mua bán, lập danh mục, tình trạng để trống, chi phí và mức giảm giá, thu thập và các khoản chi phí, tỷ lệ vốn hóa…
Bước 4: Phân tích số liệu
Phân tích thị trường: Nghiên cứu cung cầu; nghiên cứu khả năng thị trường
Phân tích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất (tối ưu): Khu đất như là đất trống; Đầu tư lý tưởng; Bất động sản như đã được đầu tư xây dựng…
Bước 5: Đưa ra ý kiến sơ bộ về giá trị đất
Bước 6: Áp dụng các cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá
Các tiếp cận thị trường
Cách tiếp cận chi phí
Cách tiếp cận thu nhập
Bước 7: Thống nhất các kết quả về các mức giá chỉ dẫn khác nhau để đi đến mức giá cuối cùng nêu trong báo cáo thẩm định giá.
Bước 8: Lập báo cáo thẩm định giá
Bộ tài chính sẽ quản lý chặt chẽ hơn việc kinh doanh dịch vụ thẩm định giá, thẩm định giá phần mềm
Bộ Tài chính cho rằng nguyên nhân của các sai phạm, tiêu cực trong lĩnh vực thẩm định giá thời gian qua được đánh giá xuất phát từ các yếu tố khách quan và chủ quan:
Về khách quan, hệ thống pháp luật đôi khi còn chồng chéo, chưa đồng bộ; thông tin thị trường ít công khai và minh bạch; khách hàng cung cấp thông tin về tài sản thẩm định giá chưa trung thực và đầy đủ; việc thực hiện đấu thầu/đấu giá có nhiều quy định còn thiếu tính minh bạch, nảy sinh nhiều hiện tượng tiêu cực.
Về chủ quan, chủ yếu do việc vi phạm đạo đức nghề nghiệp thẩm định giá, nhất là việc móc ngoặc, thông đồng với khách hàng thẩm định giá để làm sai lệch kết quả thẩm định giá; cạnh tranh không lành mạnh bằng cách hạ giá dịch vụ, cắt giảm quy trình thẩm định giá giảm chi phí thực hiện; không tuân thủ các quy định của pháp luật về thẩm định giá, tiêu chuẩn thẩm định giá (chủ yếu ở khâu thu thập và phân tích thông tin).
Nhằm kịp thời ngăn ngừa các sai phạm có thể xảy ra, trong thời gian qua Bộ Tài chính đã kịp thời và nhanh chóng thực hiện các biện pháp tăng cường công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực thẩm định giá, như:
Hoàn thiện các quy định của pháp luật nhằm nâng cao điều kiện đối với hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm định giá, gần đây nhất đã trình Chính phủ ban hành Nghị định số 12/2021/NĐ-CP ngày 24/02/2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá.
Tổ chức cập nhật kiến thức cho các thẩm định viên về giá hàng năm, chú trọng củng cố đạo đức hành nghề thẩm định giá; đánh giá và nhận diện rủi ro, cập nhật những lỗi thường gặp trong quá trình thẩm định giá.
Xử lý nghiêm các hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực thẩm định giá và công khai trên Cổng thông tin điện tử của Bộ Tài chính;
Đình chỉ, thu hồi Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh thẩm định giá đối với những doanh nghiệp không đủ điều kiện kinh doanh theo quy định của pháp luật (29 doanh nghiệp năm 2019, 25 doanh nghiệp năm 2020, 26 doanh nghiệp năm 2021);
Trong Quý I/2022, đình chỉ và thu hồi đối với 8 doanh nghiệp thẩm định giá, cấp lần đầu Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá đối với 8 doanh nghiệp, cấp lại 41 lần, ban hành 8 Thông báo về việc công bố Danh sách thẩm định viên về giá đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá tài sản năm 2022 tại các doanh nghiệp thẩm định giá được cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá;
Tiếp tục đẩy mạnh triển khai xây dựng Cơ sở dữ liệu quốc gia về giá, từng bước hỗ trợ cho nghề thẩm định giá có nguồn thông tin tham khảo tin cậy, qua đó giúp nâng cao chất lượng thẩm định giá…
Về dài hạn, Bộ Tài chính tiếp tục triển khai những giải pháp nhằm quản lý chặt chẽ hơn việc kinh doanh dịch vụ thẩm định giá, cụ thể:
Nghiên cứu, sửa đổi Luật giá để tiếp tục củng cố, kiện toàn các quy định về quản lý doanh nghiệp thẩm định giá, thẩm định viên về giá hành nghề nhằm ngăn chặn, xử lý tình trạng thông đồng trong thẩm định giá; Rà soát, hoàn thiện Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá, đảm bảo phù hợp với điều kiện thực tế của Việt Nam, các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế và khu vực.
Tăng cường hoạt động quản lý kiểm tra, giám sát và đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp thẩm định giá. Chú trọng xây dựng nội dung cập nhật kiến thức cho thẩm định viên về giá liên quan đến thu thập, phân tích và xử lý thông tin; các nghiệp vụ chuyên sâu của nghề nghiệp, đặc biệt tiếp tục các nội dung cập nhật nhằm nâng cao đạo đức hành nghề thẩm định giá.
Củng cố và hoàn thiện việc xây dựng Cơ sở dữ liệu quốc gia về giá làm cơ sở tham chiếu khi thực hiện định giá và thẩm định giá.
Trên đây là bài viết tư vấn về thẩm định giá phần mềm của Luật Trần và Liên danh. Nếu có thắc mắc hãy gọi cho chúng tôi theo số Hotline: 0969 078 234 để được tư vấn miễn phí.
