01 – Mục đích của tiêu chuẩn này là quy định phương pháp chi phí và hướng dẫn thực hiện phương pháp trong quá trình thẩm định giá tài sản.

02 – Phạm vi áp dụng: Doanh nghiệp phương pháp chi phí thẩm định giá và thẩm định viên về giá phải tuân thủ những quy định của tiêu chuẩn này trong quá trình thẩm định giá tài sản.

Khách hàng và bên thứ ba sử dụng chứng thư thẩm định giá có trách nhiệm  tuân thủ quy định của tiêu chuẩn này để việc hợp tác giữa các bên trong quá trình thẩm định giá tài sản đạt hiệu quả cao nhất.

03 –  Các thuật ngữ trong tiêu chuẩn này được hiểu như sau:

Chi phí là số tiền cần thiết đã chi ra để mua, sản xuất, chế tạo hoặc xây dựng nên tài sản.

Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.

Hao mòn hữu hình là hao mòn vật lý gây ra do các yếu tố tự nhiên (thời tiết, khí hậu…) làm giảm giá trị của tài sản trong quá trình sử dụng.

Hao mòn vô hình là loại hao mòn phát sinh do tiến bộ kỹ thuật, do thay đổi, cải tiến dây chuyền công nghệ hoặc do sự thay đổi nhu cầu của thị trường về sản phẩm, dịch vụ làm giảm giá trị của tài sản trong quá trình sử dụng.

Giá trị hao mòn của tài sản là sự giảm dần giá trị sử dụng và giá trị của tài sản do tham gia vào hoạt động sản xuất kinh doanh, do được sử dụng theo mục đích sử dụng của tài sản, do bào mòn của các yếu tố tự nhiên, do tiến bộ kỹ thuật… trong quá trình hoạt động của tài sản.

Giá trị hao mòn luỹ kế của tài sản là tổng mức giảm giá của tài sản gây ra do hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình, tính đến thời điểm cần thẩm định giá.

Tuổi đời kinh tế là thời gian sử dụng tài sản tối đa xét về hiệu quả kinh tế:

– Tuổi đời kinh tế của máy, thiết bị là số năm dự tính sử dụng máy, thiết bị vào hoạt động sản xuất, kinh doanh theo quy định hiện hành, ở điều kiện bình thường, phù hợp với các thông số kinh tế – kỹ thuật của tài sản.

– Tuổi đời kinh tế của bất động sản là số năm công trình kiến trúc trên đất đóng góp làm tăng giá trị của toàn bộ bất động sản. 

Tuổi đời kinh tế còn lại là thời gian sử dụng còn lại của tài sản phát huy được hiệu quả.

Tuổi đời thực tế là số năm đã trôi qua tính từ khi hoàn thành sản xuất, chế tạo, xây dựng tài sản mới 100% đưa vào sử dụng đến thời điểm cần thẩm định giá.

Tuổi đời hiệu quả là số năm mà tài sản được sử dụng thực tế phát huy được tác dụng và mang lại hiệu quả trong sử dụng. Tuổi đời hiệu quả có thể  ngắn hơn hoặc dài hơn tuổi đời thực tế của tài sản tùy thuộc vào tình trạng duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa tài sản. Cụ thể:

Tuổi đời hiệu quả ngắn hơn tuổi đời thực tế của tài sản nếu chủ tài sản tiến hành bảo dưỡng, nâng cấp, duy tu, sửa chữa tài sản theo đúng định kỳ, đúng quy trình.

Tuổi đời hiệu quả dài hơn tuổi đời thực tế của tài sản nếu chủ tài sản không tiến hành bảo dưỡng, nâng cấp, duy tu, sửa chữa tài sản theo đúng định kỳ, đúng quy trình. 

Lợi nhuận nhà thầu là sự chênh lệch giữa giá trị thị trường của công trình trừ đi (-) tổng chi phí (bao gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp), trừ đi (-) các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.

Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản thay thế giống nguyên mẫu với tài sản cần thẩm định giá, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời, lạc hậu của tài sản cần thẩm định giá. Chi phí tái tạo được tính căn cứ vào khối lượng nguyên nhiên vật liệu đã được sử dụng theo đúng nguyên bản nhân (x) giá tại thời điểm cần thẩm định.

Chi phí thay thế là chi phí hiện hành để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản thay thế tài sản cần thẩm định giá, có loại trừ các bộ phận có chức năng lỗi thời, nhưng có tính đến tiến bộ khoa học, công nghệ tại thời điểm cần thẩm định giá để tạo ra sản phẩm thay thế có tính năng ưu việt hơn so với tài sản cần thẩm định giá. Chi phí thay thế được tính căn cứ vào khối lượng nguyên nhiên vật liệu có thể thay thế nhân (x) giá tại thời điểm thẩm định.

Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp chi phí thẩm định giá

Phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí hiện tại để tạo ra một bất động sản tương tự với bất động sản cần thẩm định giá trừ đi hao mòn của tài sản cần định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá.

Phương pháp chi phí dựa trên giả định các hàng hoá có tính thay thế lẫn nhau. Chính vì thế, giá trị tài sản cần định giá có thể được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự. Lập luận trong phương pháp này cho rằng một người mua có đầy đủ thông tin sẽ không bao giờ trả giá cho một tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để  làm ra (tạo ra) một tài sản tương tự.

Các trường hợp áp dụng phương pháp chi phí thẩm định giá

• Phương pháp chi phí thường được ứng dụng để định giá trong các trường hợp sau:
• Định giá các bất động sản có mục đích sử dụng riêng biệt, ít có trao đổi trên thị trường như: bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, cơ sở lọc dầu.
• Định giá cho mục đích bảo hiểm
• Định giá đất để tham gia đấu thầu các dự án, giải toả, đền bù đất…

Các bước thực hiện phương pháp chi phí thẩm định giá bất động sản

Căn cứ thực hiện phương pháp chi phí bao gồm: chi phí tại để tạo ra bất động sản tương tự với bất động sản cần định giá, tại thời điểm định giá, khấu hao tích lũy đối với bất động sản cần định giá. Khi tiến hành định giá theo phương pháp chi phí, cần thiết phải tham khảo thêm các qui định về trích khấu hao và Quy chế tính giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ.

Các bước tiến hành thẩm định giá bất động sản theo phương pháp chi phí bao gồm:

Bước 1: Ước tính giá trị thị trường đất. Để ước tính giá trị thị trường đất của bất động sản định giá viên phải:  Giả định đó là đất trống (chưa có công trình xây dựng) và được sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.

Bước 2: Ước tính giá trị xây dựng mới của công trình có tính hữu ích tương đương với công trình cần định giá. Việc ước tính giá trị xây dựng mới phải tuân thủ quy định của nhà nước và so sánh với mặt bằng giá thị trường (nguyên, nhiên vật liệu, đơn giá tiền công…).

Bước 3: Ước tính giá trị hao mòn thực tế của công trình xây dựng trên đất. Hao mòn của tài sản bao gồm: hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình.

Bước 4: Ước tính giá trị thị trường của bất động sản theo công thức:

Giá trị thị trường của bất động sản = Giá trị thị trường của lô đất trống cộng (+) chi phí xây dựng mới công trình trên đất trừ (-) hao mòn

Những lưu ý khi áp dụng phương pháp chi phí

Lưu ý 1: Các loại chi phí xây dựng mới công trình có thể là chi phí tái tạo hoặc là chi phí thay thế.

Chi phí tái tạo: là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình thay thế giống hệt với công trình đang được định giá, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của bất động sản cần định giá đó. Nghĩa là, công trình tái tạo là bản sao chính xác của công trình nguyên bản về nguyên vật liệu, thiết kế, cách trang trí và chất lượng tay nghề, kể cả việc thừa hưởng các sai lầm của thiết kế và tính không hiệu quả hoặc lỗi thời của nó.

Chi phí thay thế: là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình có giá trị sử dụng tương đương với công  trình đang được định giá theo đúng những tiêu chuẩn, thiết kế và bố cục hiện hành, bao gồm:

Các nguyên vật liệu, các phương pháp và kỹ thuật hiện đại được sử dụng trong việc xây dựng công trình;

Tất cả các bộ phận có chức năng lỗi thời đều bị loại bỏ.

Thông thường chi phí thay thế cho giá trị thấp hơn chi phí tái tạo, vì không tính đến các bộ phận lỗi thời không cần thiết, mà được tính toán trên việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện đại. Việc sử dụng chi phí thay thế trong tính toán được coi là có tính thực tiễn cao, nên trong thực tế thường được sử dụng nhiều hơn so với chi phí tái tạo

Lưu ý 2: Các loại chi phí xây dựng mới công trình bao gồm:

–    Các chi phí trực tiếp:

Lao động làm thuê cho các chủ thầu chính và phụ;

Các nguyên vật liệu đã được sử dụng vào công trình từ lúc bắt đầu tới lúc kết thúc;

Thiết bị đi thuê hoặc sở hữu;

Dịch vụ điện tạm thời…

–    Các chi phí gián tiếp:

Các phí dịch vụ như kiến trúc, giám sát…

Lãi vay xây dựng;

Các chi phí cho công tác quản lý tài sản;

Các phí quản lý công trình;

Tiền thuê đất theo hợp đồng (nếu có);

Thuế bất động sản…

Lưu ý 3: Các phương pháp ước tính chi phí bao gồm:

Phương pháp thống kê chi tiết: Phương pháp này được sử dụng bởi các chuyên gia tính chi phí có kinh nghiệm, khi ước tính chi phí của công trình xây dựng có quy mô lớn, được hoàn thành phù hợp với các kế hoạch và chi tiết kỹ thuật xây dựng. Trong phương pháp này, việc ước tính chi phí chi tiết được làm cho mỗi yếu tố chi phí hoặc cho từng cấu phần của công trình.

Phương pháp khảo sát số lượng là phương pháp tính chi phí thông qua các chi phí xây dựng của tất các nhà thầu phụ. Phương pháp này tương đối đơn giản.

Phương pháp chi phí mỗi đơn vị xây dựng theo cấu thành: Theo phương pháp này, chi phí của mỗi đơn vị theo kết cấu xây dựng được nhà thầu chính hạng mục hoá và tập hợp từ tất cả các nhà thầu  phụ; chẳng hạn, chi phí bê tông được tính theo đơn vị m3, mái theo đơn vị m2

Phương pháp so sánh thị trường: Phương pháp này được sử dụng do yêu cầu đòi hỏi có kết quả nhanh. Theo phương pháp này, các chi phí đơn vị (theo m2 hoặc m3) của công trình xây dựng mới được ước tính bằng cách chia tổng số chi phí xây dựng của công trình tương tự hoàn thành mới đây cho khối lượng m2 hoặc m3 trong kết cấu đó. Tổng chi phí phí công trình mới sẽ bằng chi phí đơn vị nhân với khối lượng công việc

Lưu ý 4: Các loai hao mòn tài sản xây dựng trên đất bao gồm hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình.

Hao mòn hữu hình bao gồm các hao mòn do tình trạng vật lý của công trình xây dựng trên đất như: hỏng hóc hoặc xuống cấp của mái, hệ thống nước, tường, sàn, nội thất, điện…

Hao mòn vô hình là những hao mòn do lỗi thời, thiết kế không tiện dụng, cũ, thiếu các bộ phận chức năng…

Ưu, nhược điểm của phương pháp chi phí

Ưu điểm:

Là phương pháp định giá được sử dụng hữu hiệu khi định giá các tài sản ít mua bán trên thị trường hoặc thiếu cơ sở để dự báo thu nhập trong tương lai.

Phương pháp này tương đối đơn giản về mặt toán học, số liệu dùng để tính toán tương đối cập nhật

Nhược điểm:

Chi phí tạo ra tài sản không phải lúc nào cũng phù hợp hay bằng giá trị của tài sản. Chính vì thế, định giá dựa trên chi phí nhiều khi không phản ánh đúng giá trị thị trường. Ngoài ra, phương pháp chi phí còn chi phí của từng cấu phần, vì thế tổng của nhiều bộ phận của một tài sản nhiều khi càng tách rời giá trị toàn bộ tài sản.

Việc ước tính hao mòn tài sản nhiều khi phụ thuộc vào chủ quan của người định giá. Trên thực tế, chưa có một phương pháp cụ thể nào chính xác trong việc ước tính hao mòn.

Người định giá phải thông thạo kỹ thuật, đồng thời phải am hiểu về tài chính mới đủ kinh nghiệm để áp dụng phương pháp định giá này.