Luật Trần và Liên Danh xin gửi tới quý khách hàng phương pháp thẩm định giá như sau:
Các phương pháp thẩm định giá
Khi thẩm định bất cứ loại tài sản nào, dù áp dụng theo cơ sở giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường, đòi hỏi thẩm định viên phải áp dụng một hay nhiều cách tiếp cận thẩm định giá.
Thẩm định giá trên cơ sở giá trị phi thị trường có thể áp dụng những cách tiếp cận tương tự cách tiếp cận thẩm định giá trên cơ sở giá trị thị trường, nhưng bao hàm những mục đích khác việc xác định mức giá ước tính theo giá trị thị trường.
Trong hoạt động thẩm định giá trên thế giới ngày nay có các phương pháp thẩm định giá sau:
– Cách tiếp cận giá bán
– Cách tiếp cận chi phí
– Cách tiếp cận thu nhập
1.1. Cách tiếp cận giá bán
Cơ sở giá trị thị trường
Cách tiếp cận so sánh giá bán xem xét giao dịch của các tài sản tương tự hay tài sản thay thế và dữ liệu thị trường, và xác định giá trị ước tính bằng những so sánh liên quan. Thông thường, tài sản thẩm định được so sánh với các tài sản tương tự vừa được chuyển nhượng trên thị trường mở. Giá niêm yết và chào bán cũng có thể được xem xét.
Cơ sở giá trị phi thị trường
Cách tiếp cận thị trường đối với thẩm định giá bất động sản dựa trên cơ sở giá trị phi thị trường thể hiện thông qua việc chủ sở hữu bất động sản có thể trả giá cao hơn cho một bất động sản liền kề.
Trong quá trình áp dụng phương pháp so sánh giao dịch để ước tính mức giá tối đa mà chủ sở hữu sẵn sàng trả cho bất động sản liền kề, thẩm định viên phải đạt được mức giá có thể vượt mức giá trị thị trường và mức giá ước tính này được gọi là giá trị người mua đặc biệt.
1.2. Cách tiếp cận chi phí
Cơ sở giá trị thị trường
Cách tiếp cận này xem xét khả năng, thay vì mua một tài sản nhất định trên thị trường, người ta có thể xây dựng hay chế tạo một tài sản khác giống với bản gốc hay có tính hữu dụng tương đương.
Người mua thường không trả cho một tài sản nhiều hơn chi phí để có được tài sản tương ứng, trừ khi do điều kiện thời gian, sự không thuận lợi và rủi ro.
Cơ sở giá trị phi thị trường
Cách tiếp cận này tập trung vào những tài sản cá biệt và có thể không có mức chi phí trên thị trường.
Chi phí thay thế giảm trừ là một ứng dụng của cách tiếp cận chi phí được sử dụng trong đánh giá giá trị của các tài sản chuyên dùng cho mục đích báo cáo tài chính, khi mà các bằng chứng thị trường bị hạn chế và không có sẵn.
1.3. Cách tiếp cận thu nhập
Cơ sở giá trị thị trường
Cách tiếp cận này xem xét những dữ liệu về thu nhập và chi phí liên quan đến tài sản thẩm định và ước tính giá trị thông qua quá trình vốn hóa. Vốn hoá liên quan đến thu nhập (thu nhập thuần) và giá trị tài sản được tính bằng cách chuyển hoá khoản thu nhập thuần thành một giá trị ước tính. Quá trình này gọi là vốn hóa thu nhập, có liên hệ trực tiếp đến thu nhập hay tỷ lệ chiết khấu (gọi là tỷ lệ vốn hoá, phản ánh khoản thu hồi trên vốn đầu tư) hay cả thu nhập và tỷ lệ chiết khấu.
Thông thường, nguyên tắc thay thế chỉ ra rằng dòng thu nhập tạo ra khoản thu hồi vốn đầu tư cao nhất tương ứng với một mức rủi ro nhất định sẽ dẫn đến giá trị có nhiều khả năng đạt được nhất của tài sản.
Cơ sở giá trị phi thị trường
Nhà đầu tư có thể áp dụng một mức tỷ suất lợi tức phi thị trường và chỉ có riêng cho nhà đầu tư đó.
Khi áp dụng cách tiếp cận vốn hoá thu nhập để ước tính mức giá mà một nhà đầu tư sẵn sàng trả cho một khoản đầu tư cụ thể dựa trên cơ sở tỷ suất thu hồi dự tính của nhà đầu tư, thì thẩm định viên phải ước tính giá trị đầu tư hay giá trị tài sản hơn là giá trị thị trường.
Các phương pháp thẩm định giá
Từ các cách tiếp cận cơ bản nêu trên chúng ta có các phương pháp thẩm định giá cụ thể. Các phương pháp thẩm định giá là các cách thức, kỹ thuật mà thẩm định viên giá sử dụng để thẩm định giá
Các yếu tố liên quan đến việc xác định phương pháp thẩm định giá thích hợp nhất:
– Đặc điểm kỹ thuật của tài sản
– Mục đích của thẩm định giá.
– Mức độ tin cậy của các thông tin và khả năng sử dụng các tài liệu trên thị trường.
2.1 PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH THỊ TRƯỜNG
a) Khái niệm
Có nhiều cách gọi khác nhau của phương pháp này như: phương pháp so sánh giá bán , phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp so sánh thị trường , phương pháp so sánh giao dịch thị trường .
Đó là phương pháp thẩm định giá tài sản dựa trên cơ sở sử dụng các số liệu phản ánh các giao dịch mua bán của tài sản tương tự trên thị trường; là cách ước tính giá trị của tài sản cần thẩm định giá thông qua so sánh với mức giá của các tài sản tương tự trên thị trường đã được mua bán.
b) Cơ sở của phương pháp
Giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá có quan hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự đã hoặc đang giao dịch trên thị trường.
c) Nguyên tắc ứng dụng
– Nguyên tắc thay thế: Một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tài sản nhiều hơn số tiền mua một tài sản tương tự có cùng sự hữu ích.
– Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị tài sản phải dựa trên cơ sở có sự tham gia đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị của tài sản
d) Điều kiện thực hiện
– Phải thu thập được những thông tin liên quan của các tài sản tương tự được mua bán trên thị trường và phải so sánh được với tài sản thẩm định giá.
– Chất lượng thông tin cao: phù hợp, chính xác, kiểm tra được.
– Thị trường phải ổn định.
e) Các bước tiến hành
– Tìm thông tin trên thị trường về những tài sản tương tự được bán gần nhất có thể so sánh với tài sản thẩm định giá.
– Kiểm tra lại các thông tin thu thập được để đảm bảo là có thể sử dụng được; thông thường, nên lựa chọn một số tài sản thích hợp nhất, khoảng từ 3 đến 6 cái.
– Phân tích các giá bán và những khác nhau giữa tài sản được bán với tài sản thẩm định giá để có những điều chỉnh cần thiết, mỗi sự điều chỉnh phải kiểm chứng lại từ thị trường.
– Ước tính giá trị tài sản thẩm định giá.
f) Công thức tính
Không có công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch mua bán trên thị trường
g) Ứng dụng trong thực tiễn
Áp dụng đối với những tài sản có tính đồng nhất cao.
h) Ưu nhược điểm
– Ưu điểm: Đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào chứng cứ giá trị thị trường.
– Nhược điểm: Bắt buộc phải có thông tin; các dữ liệu mang tính lịch sử; do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá.
2.2 PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ
a) Khái niệm
Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tái tạo lại hoặc chi phí thay thế tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá.
b) Cơ sở của phương pháp
Nếu người mua tiềm năng có đủ thông tin và dự tính hợp lý sẽ không bao giờ trả giá tài sản cao hơn so với chi phí để tạo ra (hoặc sở hữu) một tài sản có lợi ích tương tự.
c) Nguyên tắc ứng dụng
– Nguyên tắc thay thế: Giá trị của tài sản hiện có, có thể được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự như là một vật thay thế.
– Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị tài sản phải dựa trên sự tham gia đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị của tài sản
d) Các bước tiến hành
Bất động sản
– Ước tính giá trị của miếng đất với giả định là đất trống.
– Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất
– Ước tính giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng trên đất.
– Khấu trừ giá trị hao mòn tích lũy vào chi phí xây dựng công trình trên đất và cộng với giá trị đất trống.
Máy, thiết bị
– Ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế để sản xuất và đưa máy, thiết bị vào sử dụng.
– Ước tính giá trị hao mòn tích lũy phù hợp.
– Khấu trừ giá trị hao mòn tích lũy vào chi phí thay thế máy, thiết bị.
e) Công thức tính
– Giá trị ước tính của bất động sản thẩm định = Giá trị ước tính của lô đất + Chi phí tái tạo hay chi phí thay thế công trình xây dựng trên đất – Giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng
– Giá trị ước tính của máy, thiết bị thẩm định = Chi phí tái tạo hay thay thế máy, thiết bị – Giá trị hao mòn tích lũy (do hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình).
f) Ứng dụng trong thực tiễn
– Thẩm định giá những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt; những tài sản chuyên dùng, những tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh thị trường .
– Kiểm tra các phương pháp thẩm định giá khác.
– Là phương pháp của người đấu thầu và kiểm tra đấu thầu.
g) Ưu nhược điểm
– Ưu: Áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để so sánh trên thị trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt.
– Nhược: Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị; giá trị thị trường toàn bộ không hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại; Phải có dữ liệu từ thị trường; Khấu hao mang tính chủ quan; Thẩm định viên phải có kinh nghiệm.
2.3 PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP
a) Khái niệm
Là phương pháp ước tính giá trị của một tài sản bằng cách hiện giá các khoản thu nhập ròng ước tính trong tương lai do tài sản mang lại thành giá trị vốn thời điểm hiện tại.
b) Cơ sở của phương pháp
Giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thể nhận được từ tài sản; và dựa trên những giả thiết sau:
– Thu nhập là vĩnh viễn
– Rủi ro của thu nhập có thể có trong tương lai là cố định.
c) Nguyên tắc ứng dụng
– Sử dụng cao nhất và tốt nhất
– Cung cầu
– Lợi ích tương lai
e) Điều kiện thực hiện
Áp dụng đối với tài sản có khả năng mang lại thu nhập trong tương lai.
g) Các bước tiến hành
– Ước tính doanh thu trung bình hàng năm của tài sản có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến doanh thu.
– Ước tính các khoản chi phí tạo ra doanh thu (bao gồm cả các khoản thuế phải nộp,…) để trừ khỏi doanh thu hàng năm.
– Ước tính thu nhập ròng hàng năm = Doanh thu hàng năm – Chi phí phát sinh hàng năm.
– Tính tỷ suất vốn hoá: dựa vào phân tích doanh số bán những tài sản tương tự giao dịch trên thị trường.
– Áp dụng công thức chuyển hoá vốn để tính giá trị của tài sản.
h) Công thức tính
Giá trị hiện tại của tài sản = Thu nhập ròng / Tỷ suất vốn hóa
– Thu nhập có khả năng nhận được là những khoản thu nhập phát sinh trong tương lai như tiền cho thuê,
– Tỷ suất vốn hoá là một phân số dùng để diễn tả mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị của tài sản. Nó là một tỷ suất của lợi tức mong đợi trong một năm trên tổng giá trị tài sản.
Cần phải phân tích tài liệu giao dịch trên thị trường để tìm ra tỷ suất vốn hoá thích hợp. Việc lựa chọn tỷ suất vốn hoá dựa trên cơ sở xem xét các yêu tố sau:
Rủi ro
Lạm phát / giảm phát
Tỷ suất hoàn vốn đối với các loại hình đầu tư thay thế
Tỷ suất hoàn vốn trong quá khứ đối với những loại hình tài sản có thể so sánh
Cung cầu về quỹ đầu tư
Thuế
i) Ứng dụng trong thực tiễn
Áp dụng đối với những tài sản có khả năng mang lại thu nhập hoặc thuộc dạng đầu tư.
j) Ưu nhược điểm
– Ưu điểm: Đơn giản, dễ sử dụng; Dựa trên cơ sở tài chính để tính toán nên rất khoa học.
– Nhược điểm: Việc xác định tỷ suất vốn hoá chính xác là phức tạp do việc đầu tư tài sản là phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của từng cá nhân.
