Thủ tục cần thiết khi mua bán nhà thực hiện thế nào ? Tư vấn về việc mua bán đất bằng giấy viết tay không công chứng ? Tư vấn thủ tục mua bán nhà ở khi chủ nhà đột ngột qua đời ? và các vấn đề khác liên quan sẽ được Luật Trần và Liên Danh tư vấn cụ thể trong bài viết dưới đây, hãy cùng theo dõi nhé!
Mua bán đất giấy viết tay là gì?
Mua bán đất giấy viết tay là việc chủ sở hữu đất thỏa thuận các điều khoản mua bán với bên mua qua giấy viết tay. Thông thường giấy mua bán đất viết tay này sẽ không được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.
Điều kiện để hợp đồng mua bán đất có hiệu lực
Về chủ thể giao kết hợp đồng, phải là người có năng lực hành vi dân sự. có khả năng nhận thức và làm chủ được hành vi.
Nội dung của hợp đồng không trái các quy định của pháp luật và không trái đạo đức xã hội. Nếu hợp đồng mua bán nhà đất có nội dung vi phạm các điều cấm của pháp luật và trái đạo đức xã hội thì hợp đồng này sẽ vô hiệu.
Việc giao kết, xác lập hợp đồng hoàn toàn do ý chí, sự tự nguyện của các bên chủ thể tham gia. Hợp đồng bị coi là xác lập không có sự tự nguyện nếu:
Hợp đồng giả tạo;
Hợp đồng được xác lập do nhầm lẫn;
Hợp đồng xác lập do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép;
Xác lập hợp đồng trong khi không nhận thức, làm chủ được hành vi.
Về hình thức của hợp đồng phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của pháp luật và phải được công chứng chứng thực.
Mua bán đất bằng giấy viết tay không công chứng có được không?
Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay là việc các bên kí kết hợp đồng mua bán đất đai bằng giấy tay không có công chứng/chứng thực nội dung trong hợp đồng.
Theo quy định của Pháp luật, hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập bằng văn bản, có công chứng/chứng thực.
Do đó, giấy viết tay không có công chứng thì không có giá trị pháp luật. Vậy mua nhà giấy tay có sao không?
Việc mua bán nhà đất bằng giấy tay tuy không có giá trị pháp lý, nhưng trong một số trường hợp pháp luật vẫn công nhận hình thức này.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 129 BLDS 2015:
Giao dịch dân sự đã được xác lập mà không công chứng nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Như vậy, nếu hợp đồng mua bán đất chưa được công chứng/chứng thực, mà một hoặc các bên đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng thì vẫn được công nhận.
Để hợp đồng mua bán nhà đất không có công chứng được công nhận giá trị pháp lý thì bên mua hoặc bên bán hoặc cả hai bên có thể yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng và các bên không phải thực hiện việc công chứng.
Trình tự thủ tục yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của giấy viết tay
Nộp hồ sơ khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền.
Tòa án có trách nhiệm cấp ngay cho người khởi kiện giấy xác nhận đã nhận đơn.
Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.
Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện có đủ điều kiện thụ lý hay không.
Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ việc, thụ lý vụ án và giải quyết theo đúng trình tự pháp luật.
Trong trường hợp không đồng ý với bản án, quyết định sơ thẩm của Tòa án, các bên có quyền kháng cáo, kháng nghị bản án sơ thẩm chưa có hiệu lực theo thủ tục phúc thẩm.
Thủ tục cần thiết khi mua bán nhà ?
Thưa luật sư, Tôi muốn hỏi: Tôi muốn bán căn nhà đang ở để chuyển vào TP HCM, xin cho biết cần phải có những điều kiện gì? Khi nào thì người mua nhà được công nhận là chủ sở hữu căn nhà?
Trả lời:
Theo quy định tại Luật nhà ở năm 2014, nhà ở phải có các điều kiện sau đây mới được đưa vào các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở:
Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;
d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
đ) Nhận thừa kế nhà ở;
e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.
Khi bán nhà, các bên trực tiếp hoặc thông qua người đại diện thỏa thuận về mua bán nhà ở. Hợp đồng mua bán nhà ở phải thể hiện đầy đủ các nội dung sau: tên và địa chỉ của các bên; mô tả đặc điểm của nhà ở; giá và phương thức thanh toán nếu trong hợp đồng có thỏa thuận về giá; thời gian giao nhận nhà ở; quyền và nghĩa vụ của các bên; cam kết của các bên; các thỏa thuận khác; ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng; chữ ký của các bên.
Giá mua bán nhà ở do các bên thỏa thuận. Trường hợp pháp luật có quy định về khung giá mua bán nhà ở thì không được vượt quá khung giá đó.
Hợp đồng mua bán nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của UBND xã đối với nhà ở tại nông thôn. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên mua tính từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực.
Ngoài ra, một trong các bên theo thỏa thuận thực hiện nộp thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật. Bên mua có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng.
Tư vấn thủ tục mua bán nhà ở khi chủ nhà đột ngột qua đời ?
Kính chào Luật sư, em có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Năm 2005 tôi có mua 1 căn hộ tập thể (tại Đống Đa Hà Nội), chưa làm thủ tục chuyển nhượng thì người đứng tên trong số hồng (giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất) đột ngột qua đời, vậy hiện nay tôi muốn làm thủ tục chuyển nhượng căn hộ trên thì phải làm như thế nào?
Hồ sơ đã có gồm:
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất. (bản gốc)
Giấy xác nhận hoán đổi căn hộ (viết tay)
Giấy ủy quyền Bố ủy quyền cho con gái (viết tay)
Rất mong Luật sư bớt chút thời gian nghiên cứu và tư vấn trợ giúp tôi thưc hiện việc chuyển nhượng trên đứng tên tôi được thuận lợi nhất ?
Tôi xin chân thành cảm ơn.
Trả lời:
Theo quy định tại Điều 430 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở như sau:
Điều 430. Hợp đồng mua bán tài sản
Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.
Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan.
Như vậy, theo quy định thì hợp đồng phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp xã. Hợp đồng mua bán nhà không thỏa mãn các điều kiện kiện sẽ bị coi là vô hiệu.
Và về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên phải hoàn trả nhau những gì đã nhận: Bên mua trả lại nhà, bên bán trả lại tiền nhà đã nhận. Bên nào có lỗi trong việc làm cho hợp đồng bị vô hiệu sẽ phải bồi thường thiệt hại cho bên kia.
Theo như thông tin bạn cung cấp thì giữa bạn và người kia chỉ có giấy xác nhận hoán đổi căn hộ viết tay như vậy hợp đồng mua nhà của bạn là sai hình thức và nó không phát sinh hiệu lực. Vì vậy khi ông kia chết thì căn nhà sẽ trở thành di sản thừa kế, vì thế bạn sẽ thực hiện thủ tục chuyển nhượng và mua lại căn nhà với những người được hưởng thừa kế nếu họ đồng ý tiếp tục bán cho bạn.
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi. Để được tư vấn một cách chi tiết và đầy đủ hơn về thủ tục mua bán đất bằng giấy viết tay không công chứng Quý khách hàng vui lòng liên hệ qua Tổng đài tư vấn 0969 078 234 của Luật Trần và Liên Danh. Chúng tôi luôn sẵn sàng tư vấn, hỗ trợ Quý khách hàng những vấn đề pháp lý chất lượng hàng đầu trên toàn quốc.
