Thẩm định giá là một lĩnh vực không hề mới lạ với nhiều quốc gia trên thế giới, trong đó có Việt Nam. Hiện nay thị trường thẩm định giá tại Việt Nam đang phát triển hết sức đa dạng và phong phú, điển hình cho vấn đề này chính là sự ra đời của hàng loạt các công ty về thẩm định giá trên khắp cả nước. Tuy nhiên hoạt động thẩm định giá không phải là hoạt động dễ thực hiện. Vì liên quan đến lĩnh vực tài chính nên thẩm định giá chịu rất nhiều những quy định của pháp luật trong các tiêu chuẩn,điều kiện, phương thức thực hiện và giá thẩm định tài sản. Muốn làm tốt được hoặc hiểu được về lĩnh vực này,cần nắm được quy định của pháp luật về thẩm định giá.
Đặc điểm của thẩm định giá
Thứ nhất, chủ thể của thẩm định giá là các cá nhân, cơ quan, tổ chức có chắc năng thẩm định giá. Có nghĩa là chủ thể phải được công nhận có chức năng thẩm định giá mới được hoạt động thẩm định giá, nếu không có chức năng thì kết quả thẩm định giá không có giá trị về mặt pháp lý.
Suy ra chỉ có những chủ thể được quy định mới được tham gia thẩm định giá và buộc phải có chức năng thẩm định giá thì kết quả thẩm định giá mới có giá trị về mặt pháp lý.
Thứ hai, nội dung của hoạt động thẩm định giá là xác định giá trị bằng tiền của tài sản. Như đã nói ở trên nếu đánh giá là ấn định giá hàng hóa dịch vụ một cách chủ quan áp đặt nhằm đưa hàng hóa vào lưu thông trong nền kinh tế thị thẩm định giá lại là xác định giá trị của hàng hóa đó với nội dung là đánh giá hoặc đánh ga lại giá trị hàng hóa phù hợp với thị trường tại một thời điểm, địa điểm nhất định.
Việc xác định giá trị là hoạt động rất khách quan độc lập thực hiện dựa trên các tiêu chuẩn về thẩm định giá. Tài sản xuất hiện trên thị trưởng với rất nhiều đặc tính khác nhau và việc xác định đúng giá trị bằng tiền với đặc tính kỹ thuật được yêu cầu đổi hỏi chủ thể thẩm định giá phải hiểu và nắm bắt đúng thị trường.
Thứ ba, đối tượng của thẩm định giá là tài sản. Tài sản là một khái niệm rất chung chỉ những vật, quyền thuộc sở hữu của một cá nhân, tổ chức nào đó. Như vây, tài sản ở đây có anh nghĩa nhấn mạnh quyền sở hữu hơn là việc xác định nó là cái gì.
Tuy nhiên, trên thực tế thẩm định giá có thể xác định đối tượng được hưởng đến chủ yếu là động sản bất động sản, doanh nghiệp, như vậy, những gì có thể được định giá thành tiền đều có thể là đối tượng của thẩm định giá.
Thứ tư, các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá gồm đa điểm, thời điểm, mục đích tiêu chuẩn thẩm định giá Từ khi Đảng và nhà nước có chính sách xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa thi khái niệm giá thị trường đã bắt đầu không còn xa lại với chúng ta.
Thẩm định giá ảnh hưởng bởi địa điểm và thời điểm do giá trị trường biến đổi nhanh chóng tại thời điểm này, giá trị bằng tiền của tài sản có thể rất thấp nếu như nhu cầu của người mua giảm nhưng có thể thay đổi chỉ trong một thời gian ngắn nếu lại có sự biến đổi về nhu cầu hay cạnh tranh giữa các điểm nhà cung cấp.
Sự tác động của mục đích thẩm định giá không giống với thời điểm và địa điểm nhận điểm do tác động không phải trực tiếp nh hưởng đến giá trị bằng tiền của tài sản ảnh hưởng đến người sử dụng kết quả thẩm định giá của cơ quan tổ chức.
Nếu như với mục đch thẩm định của khách hàng chỉ là mua sắm tài sản thì giá trị thẩm định phải là mức gi trần trong hồ sơ mua sắm của khách hing tức là ở mức giá thẩm định đó, người mua đã có thể đạt được mục đích mua sắm tài sản của mình Còn nếu như là mục đích thanh lý tài sản thì giá trị thẩm định phải là giá trị có lợi nhất cho khách hảng để họ thu lại được tối đa phần giá trị còn lại của tài sản.
Do vậy, sự ảnh hưởng từ yếu tố mục đích thẩm định là hướng đến yếu tố quyển lợi khách hàng.
Song song với đó, hoạt động thẩm ảnh giá cũng chịu sự chi phối bởi các tiêu chuẩn thẩm định giá, thẩm định viên buộc phải tuân theo một trong những tiêu chuẩn thẩm định giá đã được cơ quan có thẩm quyền ban hành và lấy đó làm cơ sở lý giải cho kết quả thẩm định giá của mình không có bất cứ một quá trình thẩm ảnh nào nằm ngoài các tiêu chuẩn được quy định khi áp dụng vào hoạt động thẩm định giá.
Xác định giá trị tài sản thẩm định giá
Căn cứ các cách tiếp cận thẩm định giá quy định tại các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành, thẩm định viên phân tích và lựa chọn các phương pháp thẩm định giá phù hợp với mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị của tài sản, mức độ sẵn có của các dữ liệu, thông tin để áp dụng các phương pháp thẩm định giá và phù hợp với các quy định của pháp luật liên quan.
Thẩm định viên cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị thẩm định.
Áp dụng phương pháp so sánh khi có nhiều số liệu từ các giao dịch (tối thiểu 03 giao dịch) của các tài sản so sánh trên thị trường gần thời điểm thẩm định giá.
Không có đủ thông tin để áp dụng 02 (hai) phương pháp thẩm định giá trở lên và đưa ra căn cứ thực tế chứng minh cho việc không thể khắc phục được những hạn chế về thông tin này.
Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan
Nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá thực hiện theo quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá số 06 về “Báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá.”
Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá được lập theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06- Báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá.
Xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá: bất động sản, máy móc thiết bị, dây truyền sản xuất, phương tiện vận tải, giá trị doanh nghiệp…thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá được xác định trên cơ sở đặc điểm pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của tài sản thẩm định giá; biến động về pháp lý, thị trường liên quan đến tài sản thẩm định giá và mục đích thẩm định giá nhưng tối đa không quá 6 (sáu) tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩm định giá có hiệu lực.
Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá sau khi được doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá ký phát hành theo đúng quy định của pháp luật.
Giá thẩm định tài sản
Giá thẩm định tài sản thực hiện theo thỏa thuận giữa doanh nghiệp thẩm định giá với khách hàng thẩm định giá theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 11 Nghị định 89/2013/NĐ-CP trên nguyên tắc bảo đảm bù đắp chi phí sản xuất, kinh doanh thực tế hợp lý, có lợi nhuận phù hợp với mặt bằng giá thị trường và được ghi trong hợp đồng thẩm định giá;
So với hiện hành, bổ sung nguyên tắc bảo đảm bù đắp chi phí sản xuất, kinh doanh thực tế hợp lý, có lợi nhuận phù hợp với mặt bằng giá thị trường khi xác định giá thẩm định tài sản.
Trường hợp việc lựa chọn nhà thầu tư vấn thẩm định giá thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đấu thầu thì thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu.
(Hiện hành, trường hợp đấu thầu dịch vụ thẩm định giá thì thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu đối với gói thầu dịch vụ tư vấn).
“Điều 11. Giá dịch vụ thẩm định giá
…2. Các căn cứ xác định giá dịch vụ thẩm định giá:
a) Nội dung, khối lượng, tính chất công việc và thời gian thực hiện thẩm định giá;
b) Chi phí kinh doanh thực tế hợp lý tương ứng với chất lượng dịch vụ gồm: Chi phí tiền lương, chi phí phát sinh trong quá trình khảo sát, thu thập, phân tích, xử lý thông tin; chi phí tài chính, chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp và các chi phí khác theo quy định của pháp luật;
c) Chi phí mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp hoặc chi phí trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp;
d) Lợi nhuận dự kiến (nếu có) đảm bảo giá dịch vụ thẩm định giá phù hợp mặt bằng giá dịch vụ thẩm định giá tương tự trên thị trường;
đ) Các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Căn cứ quy định tại Khoản 2 Điều này, doanh nghiệp thẩm định giá ban hành và thực hiện niêm yết biểu giá dịch vụ thẩm định giá của doanh nghiệp mình theo quy định tại Khoản 6 Điều 4, Khoản 5 Điều 12 của Luật giá bằng hình thức mức giá dịch vụ trọn gói, theo tỷ lệ phần trăm (%) của giá trị tài sản hoặc giá trị dự án cần thẩm định giá và hình thức khác do doanh nghiệp quyết định phù hợp với các quy định của pháp luật.”
Phí thẩm định giá nhà đất, giá thẩm định tài sản tại Luật Trần và Liên danh là bao nhiêu?
Luật Trần và Liên danh là công ty uy tín hàng đầu trong lĩnh vực môi giới bất động sản tại tphcm. Chúng tôi làm việc trên tinh thần hợp tác lâu dài và minh bạch. Chúng tôi cam kết:
Không kê nâng giá bán.
Đảm bảo thực hiện nhanh chóng – an toàn – hiệu quả.
Đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch
Bảo mật thông tin 100%.
Hỗ trợ pháp lý từ A – Z
Phương pháp thẩm định giá bất động sản phổ biến, giá thẩm định tài sản
Phương pháp thẩm định so sánh giá trực tiếp
Đây là phương pháp định giá của bđs dựa trên việc so sánh với giá của các sản phẩm bđs tương tự. Các sản phẩm này đã được giao dịch trên thị trường trong thời gian gần hoặc đang hình thành giá.
Tại Việt Nam, đây là phương pháp được áp dụng rộng rãi và phổ biến. Tuy nhiên, phương pháp thẩm định giá này có nhược điểm là người thực hiện cần phải thu thập một cách đầy đủ thông tin về lịch sử giao dịch bđs tương tự. Đôi khi, sẽ khó tìm được tài sản tương tự với bđs mà anh/chị cần thẩm định giá.
Phương pháp vốn hóa
Vốn hóa hay còn được gọi là thu nhập hoặc đầu tư. Cách thẩm định giá bđs này dựa trên việc sử dụng tỷ suất vốn hòa sao cho phù hợp. Giá trị thu nhập đó có thể được quy đổi để người thẩm định có thể định được giá của bđs.
Tuy nhiên, việc xác định tỷ suất vốn hóa cũng khá là phức tạp. Nó còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố và thời gian tương đối dài. Và đôi khi, chi phí bỏ ra còn lớn hơn phí thẩm định giá bất động sản từ các công ty thẩm định giá.
Phương pháp giá thành
Phương pháp giá thành còn được mọi người biết đến là phương pháp chi phí. Đây là phương pháp được áp dụng để định giá cho những sản phẩm ít được giao dịch trên thị trường như: trường học, bệnh viện, nhà thờ,…
Dựa trên nguyên tắc thay thế trong thẩm định giá bđs, phương pháp giá thành cho phép đưa ra giả định. Nghĩa là giá trị của bđs hiện có sẽ được đo bằng: chi phí làm ra một tài sản tương tự, cộng với chi phí xây dựng hiện hành. Phương pháp xác định giá này đòi hỏi thẩm định viên phải có kinh nghiệm về loại hình tài sản có giá trị cao.
Phương pháp lợi nhuận
Phương pháp lợi nhuận được dùng để xác định giá trị của loại hình bđs đặc biệt như khách sạn, rạp chiếu phim, nhà máy,… Nói chung là những tài sản đất đai có khả năng sinh ra lợi nhuận trong tương lai.
Các chuyên viên thẩm định giá thường tính bằng cách: Lấy giá trị sinh lời trừ đi chi phí quản lý kinh doanh thì sẽ được thu nhập ròng hằng năm của bđs đó. Tuy nhiên, phương pháp này khó có thể xác định được lãi suất vốn hóa, mức độ thu nhập thực tế có thể sẽ không trùng khớp với lợi nhuận được ước tính.
Phương pháp thặng dư
Có thể nói, đây là một dạng thức khác của phương pháp giá thành. Thông thường, phương pháp thặng dư sẽ được áp dụng cho tài sản đất đai không theo hiện trạng sử dụng mà theo mục đích sử dụng trong tương lai. Phương pháp này được tính dựa trên giá trị cốt lõi:
Giá hiện tại của bđs = Giá ước tính của sự phát triển trong tương lai – chi phí tạo nên sự phát triển đó.
Và để sử dụng thành công phương pháp này, người thực hiện cần có nền tảng kiến thức, kỹ năng và tầm nhìn để ước tính được những hạng mục khác nhau. Nếu anh/chị chưa tự tin để thực hiện định giá theo phương pháp này thì có thể thử các phương pháp khác. Ngoài ra, anh/chị cũng có thể sẽ mất phí thẩm định giá bất động sản nếu đến cuối cùng vẫn không thể tự mình định giá được.
Trên đây là bài viết tư vấn về giá thẩm định tài sản của Luật Trần và Liên danh. Nếu có thắc mắc hãy gọi cho chúng tôi theo số Hotline: 0969 078 234 để được tư vấn miễn phí.
