Trên thực tế, để kinh doanh kiếm lời, những người sở hữu tài sản thường sẽ sử dụng tài sản của mình tối ưu để mang lại lợi nhuận, một trong những cách đấy là cho thuê tài sản của mình. Bên cạnh đó là việc thuê tài sản để kinh doanh của những người có nhu cầu.
Cho thuê và thuê mặt bằng kinh doanh cũng nằm trong những trường hợp này, để đảm bảo quyền và lợi ích pháp lý, các bên tham gia sẽ ký kết hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh, bài viết dưới đây sẽ đi vào tìm hiểu mẫu hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh theo quy định mới hiện nay.
Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh là gì?
Theo Điều 472 Bộ luật dân sự 2015: “Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.”
Theo Điều 105 Bộ luật dân sự 2015:
“1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
- Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.”
Mặt bằng là bất động sản theo luật, theo đó có thể hiểu Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh là sự thỏa thuận giữa chủ sở hữu nhà xưởng, kho bãi, hoặc người có quyền cho thuê mặt bằng với bên thuê.
Bên cho thuê sẽ giao quyền sử dụng mặt bằng cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận, bên thuê sẽ trả tiền cho bên cho thuê.
Đối tượng của hợp đồng thuê mặt bằng
Thế nào là mặt bằng?
Khác với hợp đồng thuê tài sản thông thường, hợp đồng thuê mặt bằng để kinh doanh có đối tượng là bất động sản.
Bất động sản ở đây có thể là đất đai, nhà cửa mà là đất, căn hộ, nhà, kiot, hay cả một vài tầng trong một khu chung cư, hoặc cả đất và nhà mà có thể ứng dụng vào sản xuất hoặc kinh doanh thu lợi nhuận.
Bộ luật dân sự 2015 quy định về bất động sản như sau:
Bất động sản bao gồm:
Đất đai;
Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, bất động sản ở đây không đơn thuần là đất đai, nhà cửa mà là đất, căn hộ, nhà, kiot, hay cả một vài tầng trong một khu chung cư, hoặc cả đất và nhà mà có thể ứng dụng vào sản xuất hoặc kinh doanh thu lợi nhuận.
Nhà ở cho thuê trong hợp đồng thuê mặt bằng để kinh doanh chủ yếu là nhà ở thương mại được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.
Điều kiện đối với mặt bằng cho thuê
Bất động sản này có thể tham gia vào giao dịch thuê mặt bằng, cần phải đáp ứng được các điều kiện được quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản như sau:
“Mặt bằng cho thuê phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng.”
Đối với nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Đối với các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Trong thời hạn sử dụng đất.
Chủ thể trong hợp đồng thuê mặt bằng
Cũng giống với hợp đồng thuê tài sản thông thường, trong hợp đồng thuê mặt bằng để kinh doanh cũng có 2 chủ thể cơ bản đó là bên thuê và bên cho thuê.
Trên thực tế, hiện nay xuất hiện nhiều các chủ thể thứ ba được gọi là môi giới bất động sản, đây là hoạt động dịch vụ có tên là dịch vụ môi giới bất động sản.
Chủ thể trong hợp đồng thuê mặt bằng phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch dân sự bao gồm: năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật dân sự, tự nguyện tham gia giao dịch dân sự mà không bị ép buộc.
Ngoài ra, đối với hoạt động cho thuê mặt bằng thu lợi nhận cá nhân, tổ chức cho thuê phải đáp ứng các điều kiện đối với chủ thể kinh doanh bất động sản như sau:
Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng.
Trong trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng
Quyền của bên cho thuê
Bên thuê trong hợp đồng có các quyền lợi như sau:
Yêu cầu bên thuê nhận mặt bằng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Yêu cầu bên thuê thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
Yêu cầu bên thuê bảo quản, sử dụng mặt bằng theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại hoặc sửa chữa phần hư hỏng do lỗi của bên thuê gây ra.
Cải tạo, nâng cấp mặt bằng cho thuê khi được bên thuê đồng ý nhưng không được gây ảnh hưởng cho bên thuê.
Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê mặt bằng khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây: a) Thanh toán tiền thuê chậm 03 tháng trở lên so với thời điểm thanh toán tiền đã ghi trong hợp đồng mà không được sự chấp thuận của bên cho thuê; b) Sử dụng mặt bằng không đúng mục đích thuê; c) Cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng mặt bằng; d) Sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, đổi hoặc cho thuê lại mặt bằng đang thuê mà không có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.
Phải báo cho bên kia biết trước 01 tháng nếu không có thỏa thuận khác.
Yêu cầu bên thuê giao lại mặt bằng khi hết thời hạn thuê; trường hợp hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì chỉ được lấy lại mặt bằng sau khi đã thông báo cho bên thuê trước 06 tháng.
Các quyền khác trong hợp đồng.
Nghĩa vụ của bên cho thuê
Về nghĩa vụ của bên cho thuê trong hợp đồng này được quy định bao gồm:
Giao mặt bằng cho bên thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng và hướng dẫn bên thuê sử dụng mặt bằng theo đúng công năng, thiết kế.
Bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định mặt bằng trong thời hạn thuê.
Bảo trì, sửa chữa mặt bằng theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận; nếu bên cho thuê không bảo trì, sửa chữa mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường
Không được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng, trừ trường hợp được bên thuê đồng ý chấm dứt hợp đồng.
Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Quyền của bên thuê
Đối với bên thuê sẽ có những quyền lợi bao gồm:
Yêu cầu bên cho thuê giao mặt bằng theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Yêu cầu bên cho thuê cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về mặt bằng.
Được đổi mặt bằng đang thuê với người thuê khác nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.
Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ mặt bằng nếu có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.
Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu.
Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa mặt bằng trong trường hợp nhà, công trình xây dựng bị hư hỏng không phải do lỗi của mình gây ra.
Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra.
Bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây: a) Không sửa chữa nhà, công trình xây dựng khi nhà, công trình xây dựng không bảo đảm an toàn để sử dụng hoặc gây thiệt hại cho bên thuê; b) Tăng giá thuê nhà, công trình xây dựng bất hợp lý; c) Quyền sử dụng nhà, công trình xây dựng bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
Trường hợp này phải báo cho bên kia biết trước 01 tháng nếu không có thỏa thuận khác.
Các quyền khác trong hợp đồng.
Nghĩa vụ của bên thuê
Theo quy định, bên thuê có các nghĩa vụ là:
Bảo quản, sử dụng mặt bằng đúng công năng, thiết kế và thỏa thuận trong hợp đồng.
Thanh toán đủ tiền thuê theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
Sửa chữa hư hỏng của mặt bằng do lỗi của mình gây ra.
Trả mặt bằng cho bên cho thuê theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng.
Không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ mặt bằng nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê.
Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Giá thuê, thời hạn thuê
Bên cho thuê và bên thuê được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê.
Thỏa thuận về giá thuê có thể được ghi nhận trong hợp đồng thuê hoặc phụ lục hợp đồng (nếu có).
Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng thuê.
Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê mặt bằng mà bên cho thuê thực hiện cải tạo và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê.
Giá thuê mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.
Bên cho thuê và bên thuê mặt bằng được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho mặt bằng.
Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – tự do – Hạnh phúc
HỢP ĐỒNG THUÊ MẶT BẰNG
(Số …………………….)
– Căn cứ Bộ luật dân sự 2015
– Căn cứ nhu cầu thuê mặt bằng của ……, cũng như khả năng cho thuê mặt bằng.
Hôm nay, ngày………tháng………năm ……., tại Phòng công chứng số …, trước mặt Công chứng viên, chúng tôi ký tên dưới đây, những người tự nhận thấy có đủ năng lực hành vi và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về mọi hành vi của mình, gồm:
Bên A: ( Bên cho thuê)
Ông/Bà: ……..
Số CMND: …, cấp ngày: ngày …. tháng …. năm ……. tại: HKTT: …
Bên B: (Bên thuê)
CÔNG TY …………
Địa chỉ: ……
Số GPKD: ………
Mã số thuế: ………
ĐT:………. Fax:……………
Đại diện: Ông …….. Chức vụ: …………
Cùng thỏa thuận giao kết hợp đồng thuê mặt bằng với các nội dung sau:
Điều 1: Nội dung hợp đồng
Bên A đồng ý cho bên B thuê mặt bằng gồm:
– Toàn bộ phần sân tại địa chỉ ………với diện tích là …………
– Căn nhà tại địa chỉ ……,với diện tích là ……….
– Mục đích thuê: Kinh doanh dịch vụ …………
Điều 2: Đơn giá và phương thức thanh toán
- Đơn giá:
– Giá thuê mặt bằng là ….. trong vòng 06 tháng đầu từ ngày ……. đến ngày …
– Giá thuê mặt bằng là ….. trong 01 năm tiếp theo từ ngày …….. đến ngày ….
– Giá thuê mặt bằng là ….. trong 01 năm tiếp theo từ ngày ……… đến ngày ….
– Giá thuê mặt bằng là ….. trong trong thời hạn còn lại của hợp đồng từ ngày …… đến ngày ….
– Giá thuê mặt bằng từ ….. đến …. sẽ được bên cho thuê điều chỉnh căn cứ theo sự trượt giá của đồng tiền, nhưng không được vượt quá 10% so với giá cũ liền kề trước đó. Trong trường hợp đồng tiền không có sự trượt giá tại thời điểm điều chỉnh so với thời điểm ký kết hợp đồng này thì bên cho thuê không được điều chỉnh giá thuê mặt bằng.
- Phương thức thanh toán:
– Tiền thuê nhà sẽ được thanh toán từ ngày …. đến ngày ….. của mỗi tháng. Nếu Bên B thanh toán trễ sẽ tính theo lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn ….. tháng của ngân hàng …..nhân với số ngày trễ hạn.
- Tất cả các khoản thuế có liên quan đến mặt bằng cho thuê thì bên B đóng.
– Điện thắp sáng: Bên B sẽ tiến hành lắp đặt đồng hồ điện ba pha mới tại tại căn nhà số ….., không sử dụng đồng hồ cũ của căn nhà số ……
– Tiền nước: sẽ căn cứ vào chỉ số nước của bên B sử dụng theo giấy báo tiền nước hàng tháng. Và sẽ được tính từ ngày nhận mặt bằng là ngày: ……
– Nước giếng: Bên B sẽ tự tiến hành khoan giếng mới để phục vụ cho hoạt động kinh doanh của mình, Bên B không sử dụng giếng máy của bên A.
Điều 3: Phạm vi hoạt động
– Bên B chỉ được sử dụng phần diện tích mặt bằng thuê vào việc kinh doanh mà bên B đã đăng ký.
– Bên B được phép trang trí, sửa chữa phần nội thất bên trong, ngoại thất bên ngoài mặt bằng để phù hợp với ngành nghề kinh doanh của bên B.
– Bên B được trang trí và treo bảng hiệu ở mặt tiền để phục vụ cho việc quảng bá và giới thiệu công việc kinh doanh của bên B
– Do tính chất công việc, bên B được phép hoạt động 24/24 kể cả ngày Lễ, Tết và Chủ Nhật.
– Bên B có thể tiến hành khảo sát, thiết kế mặt bằng ngay trong tháng …., thời hạn giao mặt bằng trễ nhất là …. Thời điểm bắt đầu tính phí thuê mặt bằng là ngày ….
– Do nhu cầu công việc, bên B tiến hành sửa chữa và dỡ bỏ các hạng mục dưới đây:
+ Hoàn toàn phần cửa kéo và hàng rào phía trước.
+ Hai bồn hoa dọc theo hai bên hàng rào.
+ Toàn bộ kết cấu sân bê tông.
Để sửa chữa và dỡ bỏ các hạng mục này Bên B đồng ý thanh toán cho bên A số tiền là ….. đồng. Số tiền này được thanh toán ngay khi chấm dứt hợp đồng này.
Điều 4: Trách nhiệm của mỗi bên
4.1 Trách nhiệm của bên A:
– Tạo điều kiện dễ dàng và thuận lợi cho bên B được làm việc và kinh doanh tại mặt bằng thuê.
– Bảo đảm mặt bằng cho thuê thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên A, không có sự tranh chấp quyền lợi từ cá nhân hay tổ chức nào khác.
– Hỗ trợ về mặt pháp lý cho bên B trong việc đăng ký hoạt động kinh doanh có liên quan đến địa chỉ thuê.
4.2 Trách nhiệm của bên B:
– Thanh toán đủ và đúng thời hạn cho bên A như đã ghi ở điều 2.
– Đăng ký tạm trú tạm vắng cho nhân viên ở tại địa chỉ thuê.
– Thực hiện đầy đủ tất cả các nghĩa vụ về thuế và tài chính với cơ quan có thẩm quyền liên quan đến hoạt động kinh doanh và việc thực hiện hợp đồng này.
– Chịu trách nhiệm đăng ký kinh doanh và hoạt động kinh doanh theo đúng pháp luật và quy định của Nhà nước.
– Không kinh doanh các ngành nghề vi phạm pháp luật. Sử dụng diện tích thuê đúng mục đích đã cam kết. Trong quá trình sử dụng đảm bảo an ninh và an tòan phòng cháy chữa cháy. Đảm bảo tuân thủ các quy định của pháp luật về vệ sinh môi trường theo quy định.
– Tự quản lý và tự chịu trách nhiệm về tài sản của mình.
– Trong quá trình sử dụng, nếu bên B muốn sửa chữa, xây dựng hạng mục mới có ảnh hưởng đến kết cấu, kiến trúc của tài sản thuê thì phải bàn bạc với bên A và chỉ được thực hiện khi có sự đồng ý của bên A.
Điều 5: Thời hạn hợp đồng.
– Thời hạn hợp đồng là …… năm kể từ ngày …….. đến ……
– Hết thời hạn thuê nêu trên, nếu hai bên có nhu cầu và muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng thì sẽ cùng nhau thỏa thuận ký kết hợp đồng mới.
– Khi hết hạn hợp đồng mà hai bên không tiếp tục ký kết hợp đồng mới thì bên B phải trả lại mặt bằng cho bên A ngay khi chấm dứt hợp đồng thuê. Bên B sẽ có thời hạn là 30 ngày để dọn dẹp, vận chuyển tài sản, trang thiết bị của mình và phải trả lại mặt bằng thuê sau khi đã cải tạo, sửa chữa lại cho bên A.
Điều 6: Đặt cọc.
– Để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng này Bên B đặt cọc cho bên A số tiền là ……. khi tiến hành ký kết hợp đồng này.
– Toàn bộ số tiền đặt cọc sẽ được trả lại cho bên B sau khi hết hạn hợp đồng và trừ đi các khoản chi phí (nếu có). Nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng, Bên B chấm dứt hợp đồng trước thời hạn sẽ mất số tiền cọc. Trong trường hợp Bên A chấm dứt hợp đồng trước thời hạn sẽ trả lại tiền cọc cho Bên B và phải trả thêm cho bên B số tiến đúng bằng ….. .
Điều 7: Đơn phương chấm dứt hợp đồng:
– Bên A có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu Bên B có một trong các hành vi sau đây:
+ Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong 2 (hai) tháng mà không được sự đồng ý bằng văn bản của bên A;
+ Sử dụng tài sản thuê không đúng mục đích đã cam kết theo hợp đồng, hoặc thực hiện các hành vi vi phạm các quy định của pháp luật liên quan đến vệ sinh, môi trường, an toàn phòng cháy chữa cháy và an toàn trật tự xã hội diện tích thuê nói trên.
+ Làm nhà hư hỏng nghiêm trọng;
– Khi đơn phương chấm dứt hợp đồng này Bên A phải báo cho Bên B biết trước 30 (ba mươi) ngày. Trong thời hạn báo trước này, Bên B phải dọn dẹp, vận chuyển tài sản, trang thiết bị của mình và phải trả lại mặt bằng thuê sau khi đã cải tạo, sửa chữa lại cho bên A.
Điều 6: Các điều khoản khác.
– Hai bên cam kết thực hiện đúng các điều khoản đã ghi trong hợp đồng.
– Trong suốt thời gian hợp đồng có hiệu lực, nếu phát sinh điều gì không có ghi trong hợp đồng thì hai bên sẽ cùng nhau thương lượng và bàn cách giải quyết trên tinh thần tôn trọng và hợp tác lẫn nhau. Nếu không giải quyết được, sự việc sẽ được yêu cầu Tòa án giải quyết, phán quyết của Tòa án là quyết định cuối cùng.
– Trong trường hợp muốn thay đổi hợp đồng này phải được sự đồng ý của hai bên và phải được lập thành phụ lục. Trong trường hợp không có sự thay đổi, hai bên sẽ tiếp tục thực hiện hợp đồng đến khi chấm dứt hợp đồng.
– Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày ký, được lập thành 03 (hai) bản, mỗi bản gồm 04 (bốn) trang, mỗi bên giữ 01 (một) bản, Phòng Công chứng … lưu một bản, và các bản có giá trị pháp lý như nhau.
ĐẠI DIỆN BÊN A ĐẠI DIỆN BÊN B
(Ký tên đóng dấu) (Ký tên đóng dấu)
Trên đây là toàn bộ những thông tin tư vấn về hợp đồng thuê mặt bằng của Luật Trần và Liên Danh muốn chia sẻ để Quý khách hàng tham khảo. Mọi thắc mắc và muốn được tư vấn thêm, hãy liên hệ với chúng tôi qua Tổng đài tư vấn để được tư vấn nhanh chóng nhất.
