Bạn muốn chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng trước thời hạn mà không biết có phải bồi thường gì không? Bạn không biết điều luật nào để áp dụng? Luật Trần và Liên Danh giải đáp mọi vấn đề pháp lý dân sự này trong bài viết dưới đây.
Khái niệm Thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn
Căn cứ theo Luật Nhà ở 2014, việc các bên giao kết hợp đồng thuê nhà được pháp luật bảo vệ, song song với đó là các quyền lợi và nghĩa vụ đi kèm. Một trong những quyền này chính là quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng trước khi hết thời hạn thỏa thuận.
Tuy nhiên, trong trường hợp đó, bên đơn phương nếu gây ra những thiệt hại sẽ phải tiến hành bồi thường theo thỏa thuận, hoặc mất số tiền cọc ban đầu nếu các bên ký kết có đặt cọc.
Việc báo trước cần tuân thủ thỏa thuận nếu có hoặc tối thiểu là 30 ngày trước khi bàn giao nhà, mặt bằng lại cho bên cho thuê.
Thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn dùng để làm gì?
Thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn sử dụng để đưa ra thông báo cho bên đối tác về việc đề nghị chấm dứt hợp đồng thuê nhà, thuê bất động sản, mặt bằng trước thời hạn theo thỏa thuận hoặc không theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Nếu các bên có ghi nhận từ trước về thời hạn báo trước tại đây, văn bản thông báo này sẽ phải tuân thủ để tránh xảy ra vi phạm hợp đồng.
Các quyền và lý do chấm dứt hợp đồng cũng cần được xem xét cân nhắc kỹ lưỡng để không có thiệt hại, bồi thường thiệt hại theo hợp đồng, ngoài hợp đồng.
Thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà do ảnh hưởng dịch Covid-19
Hiện nay, do ảnh hưởng của dịch bệnh và các lệnh giãn cách xã hội, việc thuê mặt bằng kinh doanh đã không còn đảm bảo được ý nghĩa như ban đầu, bởi lẽ các loại hình kinh doanh bị hạn chế, cấm hoạt động theo pháp luật là rất nhiều.
Điều này đã đặt gánh nặng cho các bên thuê nhà do không thể kinh doanh những vẫn phải chi trả tiền thuê hàng tháng, rõ ràng nhu cầu trả lại mặt bằng trước thời hạn sẽ bắt đầu xuất hiện.
Nhưng có nhiều vấn đề nan giải nảy sinh tại đây ví dụ như tiền cọc, tiền vật tư, cơ sở đã đầu tư không thể di dời trong mùa dịch, hay cơ bản nhất là không đạt được thỏa thuận với bên cho thuê nhà.
Vậy làm sao để đưa ra Thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà do dịch Covid-19 có lợi nhất, xin mời các bạn theo dõi ngay phần tiếp theo của bài viết, chúng tôi sẽ bật mí một số căn cứ để bạn có thể viện dẫn và sử dụng.
Kỹ năng để chấm dứt hợp đồng trước hạn mà không bị phạt
Điều đầu tiên phải khẳng định, chấm dứt hợp đồng trước thời hạn là một trong những hành vi có thể gây ảnh hưởng tới quyền và lợi ích hợp pháp của bên còn lại nếu không được tiến hành chính xác, chuẩn mực.
Vì thế khi có nhu cầu này, trước hết bạn cần nắm được những quy định cũng như những thỏa thuận mình đã ký trong Hợp đồng thuê nhà ban đầu, sau đó hãy cùng cân nhắc những yếu tố sau đây.
Tránh phạt Cọc
Tiền cọc khi thuê nhà là khoản tiền luôn có trong các hợp đồng thuê nhà, nhưng đi kèm với nó là các điều kiện để trả cọc, phạt cọc, các bạn cần nắm được và đọc lại để thực hiện sao cho chính xác.
Trong một số trường hợp hy hữu, bất cẩn hơn, khi hợp đồng thuê nhà giữa các bên không có thỏa thuận về việc trả cọc hay được thỏa thuận bằng miệng, lúc này khả năng mất cọc sẽ là rất cao.
Tránh phạt Vi phạm hợp đồng
Khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn, ranh giới vi phạm hợp đồng vô cùng mong manh. Các bạn cần lưu ý 2 điểm để có thể tránh vi phạm hợp đồng và phát sinh trách nhiệm bồi thường không đáng có:
Thứ nhất, theo quy định tại Điều 428 BLDS 2015, một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
Vậy bạn hãy xem bên kia có vi phạm nghĩa vụ nào trong hợp đồng hay giữa các bên trong Hợp đồng thuê nhà có thỏa thuận gì về trường hợp này hay không?
Thứ hai, chấm dứt hợp đồng do các tình huống trở ngại khách quan, bất khả kháng làm cho việc thực hiện thỏa thuận là không thể.
Đây là trường hợp đặc biệt được pháp luật ghi nhận, không coi là vi phạm hợp đồng, nếu các bên không thể thỏa thuận thống nhất được biện pháp xử lý mà buộc phải đi tới chấm dứt thỏa thuận.
Điển hình như hiện nay, do sự bùng phát của dịch Covid-19, các cơ sở bị buộc ngừng kinh doanh theo quy định pháp luật, dẫn đến mục đích của hợp đồng thuê nhà ban đầu nhằm kinh doanh không thể thực hiện được, đồng thời là căn cứ để việc chấm dứt trước thời hạn không vi phạm hợp đồng.
Hạn chế tổn thất đầu tư bằng cách chuyển nhượng mô hình kinh doanh
Bên trên là các biện pháp để hạn chế mất các chi phí cọc hay bồi thường, nhưng trong nhiều trường hợp, đây lại không phải là mức phí lớn đáng để quan tâm mà mối lo ngại chủ yếu lại là những cơ sở vật chất đã đầu tư nhưng chưa thể thu hồi vốn. Trong trường hợp này, điều đầu tiên bạn nên nghĩ tới đó là chuyển nhượng quán, mô hình kinh doanh nếu không còn đủ kinh tế hay mong muốn tiếp tục duy trì.
Mẫu Thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
……………., ngày… tháng … năm…
THÔNG BÁO CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ
(V/v Chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn)
Căn cứ Luật Nhà ở 2014;
Căn cứ Hợp đồng thuê nhà được ký kết vào ngày … tháng … năm … giữa Ông/ Bà Nguyễn Văn A và Ông/ Bà Trần Thị B
Kính gửi: Ông/ Bà ………………………..
Tôi là:………………………………………….
Hợp đồng thuê nhà được ký kết vào ngày … tháng … năm … Tuy nhiên, vì lý do như sau: (trình bày chi tiết về sự việc, ví dụ như không còn nhu cầu sử dụng, việc kinh doanh không hiệu quả, chuyển trụ sở, lý do khác). Do đó, tôi không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà theo như đã thỏa thuận từ trước.
Căn cứ vào Điều… của Hợp đồng và Khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 về Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở, cho nên tôi thông báo:
– Chấm dứt hợp đồng thuê nhà số…………… sau 30 ngày kể từ ngày nhận được thông báo này.
– Yêu cầu ………………
Quý ông/ bà vui lòng phản hồi và thực hiện đúng các nội dung nêu trên.
Trân trọng./
Người thông báo
(Ký và ghi rõ họ tên)
Trách nhiệm khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn?
Chào luật sư! Em hiện đang công tác tại thành phố Hồ Chí Minh. Em có một số thắc mắc như sau mong anh chị tư vấn: Em có thuê một mặt bằng kinh doanh tại quận 1. Trong hợp đồng ghi rõ điều 1: Nội dung hợp đồng, thời gian thực hiện là từ ngày 1/4 đến 30/11 là tám tháng và em đặt cọc một tháng theo yêu cầu.
Thế nhưng tại điều 5: Thời hạn hợp đồng lại ghi nhầm là 8 tháng từ ngày 1/1 đến hôm nay ngày 10/6 bên cho thuê gửi giấy báo với nội dung “thông báo chấm dứt hợp đồng và trao trả mặt bằng” với lý do: bên thuê trả tiền chậm 9 ngày.
Vậy cho em hỏi luật sư, vì em kinh doanh cafe và hiện tại vẫn đang thi công dần dần và mới được chưa tới 3 tháng nên em mong muốn làm việc tiếp tại mặt bằng này. Em phải làm sao vì bên cho thuê A là thuê từ một người khác C và bên C lại thuê từ một người khác là D (chủ nhà).
Theo thông tin em được biết thì bên D chủ nhà sẽ lấy lại mặt bằng đó trong tháng 9. Em là người mới ra kinh doanh nên gặp trường hợp như thế này cũng khó để phân minh. Rất mong luật sư giải đáp giúp em:
1: Việc bên A đơn phương chấm dứt hợp đồng với lý do trên có hợp lý hay không? Em có trách nhiệm tuân thủ hay không?
2: Nếu trường hợp em phải di dời thì bên A có trách nhiệm như thế nào với em? VÌ theo em biết trong hợp đồng có ghi rõ: nếu em không trả tiền mặt bằng trong 2 tháng sẽ được phép đơn phương, nhưng em chỉ trễ 9 ngày và tất nhiên em trả đầy đủ tiền thuê, không lý nào ép như vậy được.
3: Như em đã trình bày, em thuê từ bên A đến tháng 11. Nhưng bên A thuê từ C đến tháng 8 (giao kèo giữa A và C) nhưng chủ nhà là D sẽ không cho C thuê tiếp. Vậy trường hợp này rất tế nhị và bên A có vi phạm pháp luật hay không?
Vì hợp đồng thuê của em với A là đến tháng 11, vậy những tháng còn lại có phải là hợp đồng ” khống “? Bên A mấy hôm nay cứ hăm dọa em là phải dời đến ngày 10/7 là hết hạn, nếu em không dời đi sẽ mời chính quyền can thiệp. Vậy em có nghĩa vụ phải tuân theo hay không?
Kính mong luật sư tư vấn giúp em. Em xin cảm ơn!
Trả lời:
Theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 132 Luật nhà ở năm 2014: bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng, thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Trong trường hợp của bạn hợp đồng có ghi rõ nếu bạn không trả tiền mặt bằng trong 2 tháng bên cho thuê sẽ được phép đơn phương chấm dứt hợp đồng. Nhưng bạn chỉ trễ 9 ngày và bạn đã trả đầy đủ tiền thuê. Theo đó thì bạn không vi phạm quy định trong hợp đồng và cũng không thuộc các trường hợp theo quy định tại khoản 2 Điều 132 luật này.
Như vậy thì không có lý do nào để bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà với bạn và bạn không có nghĩa vụ phải giao lại nhà nếu như chưa hết thời hạn thuê nhà theo như thỏa thuận.
Nếu như bạn cũng có ý trả lại nhà thì bạn có quyền yêu cầu phía chủ nhà bồi thường thiệt hại cho bạn cũng như trả lại tiền thuê nhà trong khoảng thời gian bạn chưa ở. Việc bồi thường sẽ tùy thuộc vào thiệt hại xảy ra đối với bên thuê.
Trong trường hợp này bên cho thuê có nghĩa vụ phải bồi thường thiệt hại, còn bạn có quyền đưa ra yêu cầu và mức bồi thường thiệt hại tương ứng với mức thiệt hại.
Để đảm bảo bạn có thể thỏa thuận với bên kia về vấn đề bồi thường, sau đó thành lập một hợp đồng xác nhận mức độ bồi thường, thời hạn thanh toán tiền bồi thường, quyền và nghĩa vụ của hai bên sau khi đã bồi thường xong.
Việc C thuê nhà của D và C sử dụng nhà đó cho A thuê lại, A lại tiếp tục cho bạn thuê nhà.
Trường hợp này thì chủ nhà D hoàn toàn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, do C và A đều đã vi phạm theo điểm đ khoản 2 Điều 132 Luật nhà ở: “Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê”.
Nếu D nhất định đồi lại nhà thì bạn phải trả lại nhà cho D, A có trách nhiệm bồi thường cho bạn mọi thiệt hại.
Như vậy, nếu chủ nhà tăng giá thuê nhà bất hợp lý, hoặc tăng giá mà không báo trước cho bạn thì đó là một căn cứ để đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng trước thời hạn, do đó bạn sẽ được phép đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà với bên cho thuê nhà, trong trường hợp này, bạn không phải bồi thường thiệt hại cho bên thuê nhà.
Tuy nhiên, bạn cần phải thực hiện nghĩa vụ báo trước là 30 ngày, nếu không thực hiện nghĩa vụ báo trước mà gây thiệt hại cho bên cho thuê nhà thì bạn vẫn phải chịu trách nhiệm bồi thường.
