Việc cấp “Sổ đỏ” hay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người đân là một trong những quyền lợi pháp lý quan trọng mà mỗi người dân có quyền được hưởng. Vậy hồ sơ, thủ tục cấp GCN quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định như thế nào, cụ thể là trong trường hợp cá nhân, hộ gia đình và cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Sau đây, Công ty Luật Trần và Liên Danh sẽ giải đáp vấn đề trên thông qua bài viết dưới đây.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là gì?
Căn cứ tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:
“Giấy chứng GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”
Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Theo quy định tại Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 thì nguyên tắc cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định cụ thể như sau:
– GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
– Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 GCN; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một GCN và trao cho người đại diện.
– Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
– Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà GCN đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
– Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc GCN đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.
Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Luật Đất đai hiện hành quy định những trường hợp cụ thể về điều kiện cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trong đó có trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sẽ được cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có các giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Cụ thể rằng hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư phải sở hữu các giấy tờ về quyền sử dụng đất theo luật định thì mới được cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Đối với hộ gia đình, cá nhân
Trường hợp 1: theo khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
– Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
– GCN quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
– Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
– Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 15 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT (sau đây gọi là Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT) ngày 27/01/2015 quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của chính phủ
– Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định (Được hướng dẫn bởi khoản 16 và khoản 17 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
Trường hợp 2: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ giống với trường hợp 1 nhưng mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất (khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013)
Trường hợp 3: Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật (khoản 3 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013)
Trường hợp 4: Căn cứ khoản 4 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp GCN thì được cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật (được hướng dẫn bởi khoản 2 Điều 20 Nghị định 45/2014/NĐ-CP)
Đối với cộng đồng dân cư
Căn cứ tại khoản 5 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất quy định tại khoản 3 Điều 131 Luật Đất đai năm 2013 và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Hồ sơ, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Theo quy định tại khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu của hộ gia đình và cá nhân khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất gồm các giấy tờ:
Đơn đăng ký, cấp Sổ đỏ theo Mẫu 4a/ĐK;
Một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cụ thể như sau:
Giấy tờ theo quy định Điều 100 Luật Đất đai 2013, gồm:
– GCN về quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hay có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai 1993 có hiệu lực);
– Những giấy tờ về quyền sử dụng đất từ trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong suốt quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa và Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam, Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
– Giấy tờ liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 do UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) xác nhận là đã sử dụng từ trước ngày 15/10/1993;
– Giấy tờ thanh lý và hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo đúng quy định của pháp luật để thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu;
– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế và tặng cho quyền sử dụng đất hay các tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa và nhà tình thương gắn liền với đất;
– Các loại giấy tờ theo đúng quy định trên mà đứng tên người khác (có kèm theo giấy chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký);
– Bản án hay quyết định của Tòa án về quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân…;
– Quyết định giao đất và cho thuê đất của Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân từ trước ngày 15/10/1993 mà đến ngày 01/07/2014 chưa được cấp Sổ đỏ;
– Giấy tờ về quyền sử dụng đất được các cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho những người sử dụng đất như: Bằng khoán điền thổ; Văn tự mua bán nhà ở và tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ (hướng dẫn tại Điều 15 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT).
Giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP): Sổ mục kê đất và sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980.
Một trong các giấy tờ được lập ra trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg gồm:
– Biên bản xét duyệt từ Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp;
– Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp được UBND cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hay cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập;
– Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với những trường hợp không có Biên bản xét duyệt, bản tổng hợp… để thực hiện thủ tục cấp sổ đổ lần đầu;
– Giấy tờ về việc chứng nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất của UBND cấp xã và cấp huyện hoặc cấp tỉnh cấp cho người sử dụng đất;
– Giấy tờ về việc kê khai đăng ký nhà cửa do UBND cấp xã, cấp huyện hay cấp tỉnh xác nhận mà trong đó có ghi diện tích đất nhà ở;
– Giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ và chiến sỹ làm nhà ở trước ngày 15/10/1993 theo Chỉ thị số 282/CT-QP.
Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất đai như: GCN công trình xây dựng không phải là nhà ở, GCN về quyền sở hữu nhà ở, chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng và chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm (nếu có tài sản và có yêu cầu về chứng nhận quyền sở hữu).
Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở, các công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, và công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở và công trình đã xây dựng).
Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (như biên lai nộp thuế và tiền sử dụng đất…); giấy tờ liên quan đến việc miễn và giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, và các tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Thủ tục thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Căn cứ tại Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2015 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây viết tắt là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP), trình tự thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các bước sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp 01 bộ hồ sơ bao gồm những giấy tờ nêu trên để làm thủ tục đăng ký, cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo đó, căn cứ Điều 60 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định nơi nộp hồ sơ được quy định như sau:
– Hộ gia đình và cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
– Hộ gia đình và cá nhân có thể nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.
(Nếu địa phương nào đã thành lập Bộ phận một cửa thì phải nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa).
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Trường hợp 1: Nếu hồ sơ thiếu, chưa đầy đủ hay chưa hợp lệ thì phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung (trong thời hạn 03 ngày làm việc).
Trường hợp 2: Nếu hồ sơ đủ thì tiếp nhận hồ sơ và có trách nhiệm ghi đầy đủ và chính xác thông tin vào Sổ tiếp nhận, và đưa Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp hồ sơ.
Bước 3: Giải quyết
– Trong giai đoạn này, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc theo nhiệm vụ để đăng ký, cấp GCN cho người sử dụng đất.
– Đối với người sử dụng đất chỉ cần nhớ nghĩa vụ của mình đó là thực hiện nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp GCN…). Khi nhận được thông báo nộp tiền thì nộp theo đúng số tiền, thời hạn như thông báo và lưu giữ chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính để xuất trình khi nhận GCN.
Bước 4: Trả kết quả
– Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành trao Sổ đỏ cho người được cấp đã nộp chứng từ, sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc gửi Sổ đỏ cho UBND cấp xã để trao Sổ đỏ cho hộ gia đình và cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã.
– Người được cấp GCN nhận lại bản chính giấy tờ đã được xác nhận cấp GCN và GCN.
Căn cứ pháp lý
– Luật Đất đai năm 2013;
– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
– Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai
– Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của chính phủ;
– Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 quy định về hồ sơ địa chính.
Trên đây là bài viết giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của Luật Trần và Liên Danh. Nếu có thắc mắc hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn miễn phí.
