Thông thường, công việc thẩm định giá tài sản sẽ được thực hiện bởi các nhân viên thẩm định giá. Tuy nhiên, đây chỉ là một nhánh nhỏ so với các chuyên gia khác trong lĩnh vực bất động sản như kiến trúc sư, kỹ sư định giá xây dựng (QS), nhà thầu xây dựng … Do đó, nhiều người vẫn còn khá mơ hồ về khái niệm định giá cũng như không biết ai sẽ là người thực hiện quy trình này.
Liệt kê các phương pháp định giá tài sản
Có năm phương pháp định giá tài sản chính được sử dụng để định giá tài sản: so sánh trực tiếp, đầu tư, thặng dư, thu nhập và chi phí. Tại một thời điểm nhất định, người thực hiện định giá có thể sử dụng một trong những phương pháp này.
So sánh trực tiếp là phương pháp định giá phổ biến nhất vì nó liên quan trực tiếp đến các giao dịch trên thị trường hiện tại. Việc sử dụng phương pháp so sánh được sử dụng rộng rãi cho các loại tài sản thông thường như nhà ở, văn phòng, cửa hàng, nhà kho, … Đối với phương pháp so sánh, các bằng chứng nên được lựa chọn một cẩn thận và phù hợp với các mức độ khác nhau của điều kiện thị trường. Cuối cùng, nên xác định một yếu tố có thể so sánh tốt nhất và cần điều chỉnh sự khác biệt để ước tính giá trị của tài sản.
Các chi tiết của phương pháp đầu tư liên quan đến khả năng tạo thu nhập của một tài sản cụ thể. Phương pháp này thường được sử dụng cho các loại hình bất động sản thương mại mang lại lợi tức đầu tư bằng thu nhập cho thuê. Phương pháp này hoạt động thông qua việc tìm kiếm lợi nhuận từ thu nhập cho thuê trong tương lai và sau đó chiết khấu trở lại thời điểm hiện tại cho giá trị ròng của tài sản.
Phương pháp thặng dư được giới hạn để sử dụng với các loại hình bất động sản có tiềm năng phát triển hoặc các khu đất trống mà chưa rõ mục đích sử dụng. Công thức được dùng cho phương pháp này là lấy giá trị phát triển trừ đi chi phí phát triển, bao gồm cả lợi nhuận còn lại của các chủ đầu tư. Số tiền cuối cùng chính là khoản chi phí mà một chủ đầu tư có thể chi cho tài sản ở trạng thái chưa đi vào hoạt động. Phương pháp này vấp phải nhiều ý kiến trái chiều vì nó dựa trên nhiều yếu tố đầu vào và chi phí có xu hướng thay đổi theo thời gian.
Trong khi đó, phương pháp lợi nhuận có thể được sử dụng với các tài sản không nhằm mục đích giao dịch cho thuê hoặc bán và có thể so sánh được do tính chất độc quyền, ví dụ như khách sạn, rạp chiếu phim và trạm xăng. Thông qua phương pháp này, lợi nhuận gộp của doanh nghiệp sẽ được ước tính và sau đó chi phí hoạt động được khấu trừ để tạo ra số tiền mà chủ sở hữu tài sản nhận được.
Phương pháp chi phí được coi là lựa chọn cuối cùng khi người thực hiện quá trình định giá không thể áp dụng một trong bốn phương pháp trên. Điều này thường xảy ra khi một tài sản có tính chất chuyên biệt dẫn đến không có giao dịch nào trên thị trường có thể so sánh được. Công thức được sử dụng trong phương pháp này là đánh giá chi phí cung cấp tài sản tương đương với sự điều chỉnh để phản ánh tuổi thọ và tình trạng của tài sản. Tuy nhiên, kết quả của phương pháp này thường không mang độ tin cậy cao bởi nó chịu nhiều yếu tố tác động khác của thị trường. Do đó, phương pháp này được coi là lựa chọn cuối cùng khi định giá tài sản.
PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH THỊ TRƯỜNG
a) Khái niệm
Có nhiều cách gọi khác nhau của phương pháp này như: phương pháp so sánh giá bán , phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp so sánh thị trường , phương pháp so sánh giao dịch thị trường .
Đó là phương pháp thẩm định giá tài sản dựa trên cơ sở sử dụng các số liệu phản ánh các giao dịch mua bán của tài sản tương tự trên thị trường; là cách ước tính giá trị của tài sản cần thẩm định giá thông qua so sánh với mức giá của các tài sản tương tự trên thị trường đã được mua bán.
b) Cơ sở của phương pháp
Giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá có quan hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự đã hoặc đang giao dịch trên thị trường.
c) Nguyên tắc ứng dụng
– Nguyên tắc thay thế: Một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tài sản nhiều hơn số tiền mua một tài sản tương tự có cùng sự hữu ích.
– Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị tài sản phải dựa trên cơ sở có sự tham gia đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị của tài sản
d) Điều kiện thực hiện
– Phải thu thập được những thông tin liên quan của các tài sản tương tự được mua bán trên thị trường và phải so sánh được với tài sản thẩm định giá.
– Chất lượng thông tin cao: phù hợp, chính xác, kiểm tra được.
– Thị trường phải ổn định.
e) Các bước tiến hành
– Tìm thông tin trên thị trường về những tài sản tương tự được bán gần nhất có thể so sánh với tài sản thẩm định giá.
– Kiểm tra lại các thông tin thu thập được để đảm bảo là có thể sử dụng được; thông thường, nên lựa chọn một số tài sản thích hợp nhất, khoảng từ 3 đến 6 cái.
– Phân tích các giá bán và những khác nhau giữa tài sản được bán với tài sản thẩm định giá để có những điều chỉnh cần thiết, mỗi sự điều chỉnh phải kiểm chứng lại từ thị trường.
– Ước tính giá trị tài sản thẩm định giá.
f) Công thức tính
Không có công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch mua bán trên thị trường
g) Ứng dụng trong thực tiễn
Áp dụng đối với những tài sản có tính đồng nhất cao.
h) Ưu nhược điểm
– Ưu điểm: Đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào chứng cứ giá trị thị trường.
– Nhược điểm: Bắt buộc phải có thông tin; các dữ liệu mang tính lịch sử; do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá.
PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ
a) Khái niệm
Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tái tạo lại hoặc chi phí thay thế tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá.
b) Cơ sở của phương pháp
Nếu người mua tiềm năng có đủ thông tin và dự tính hợp lý sẽ không bao giờ trả giá tài sản cao hơn so với chi phí để tạo ra (hoặc sở hữu) một tài sản có lợi ích tương tự.
c) Nguyên tắc ứng dụng
– Nguyên tắc thay thế: Giá trị của tài sản hiện có, có thể được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự như là một vật thay thế.
– Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị tài sản phải dựa trên sự tham gia đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị của tài sản
d) Các bước tiến hành
Bất động sản
– Ước tính giá trị của miếng đất với giả định là đất trống.
– Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất
– Ước tính giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng trên đất.
– Khấu trừ giá trị hao mòn tích lũy vào chi phí xây dựng công trình trên đất và cộng với giá trị đất trống.
Máy, thiết bị
– Ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế để sản xuất và đưa máy, thiết bị vào sử dụng.
– Ước tính giá trị hao mòn tích lũy phù hợp.
– Khấu trừ giá trị hao mòn tích lũy vào chi phí thay thế máy, thiết bị.
e) Công thức tính
– Giá trị ước tính của bất động sản thẩm định = Giá trị ước tính của lô đất + Chi phí tái tạo hay chi phí thay thế công trình xây dựng trên đất – Giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng
– Giá trị ước tính của máy, thiết bị thẩm định = Chi phí tái tạo hay thay thế máy, thiết bị – Giá trị hao mòn tích lũy (do hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình).
f) Ứng dụng trong thực tiễn
– Thẩm định giá những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt; những tài sản chuyên dùng, những tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh thị trường .
– Kiểm tra các phương pháp thẩm định giá khác.
– Là phương pháp của người đấu thầu và kiểm tra đấu thầu.
g) Ưu nhược điểm
– Ưu: Áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để so sánh trên thị trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt.
– Nhược: Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị; giá trị thị trường toàn bộ không hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại; Phải có dữ liệu từ thị trường; Khấu hao mang tính chủ quan; Thẩm định viên phải có kinh nghiệm.
PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP
a) Khái niệm
Là phương pháp ước tính giá trị của một tài sản bằng cách hiện giá các khoản thu nhập ròng ước tính trong tương lai do tài sản mang lại thành giá trị vốn thời điểm hiện tại.
b) Cơ sở của phương pháp
Giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thể nhận được từ tài sản; và dựa trên những giả thiết sau:
– Thu nhập là vĩnh viễn
– Rủi ro của thu nhập có thể có trong tương lai là cố định.
c) Nguyên tắc ứng dụng
– Sử dụng cao nhất và tốt nhất
– Cung cầu
– Lợi ích tương lai
e) Điều kiện thực hiện
Áp dụng đối với tài sản có khả năng mang lại thu nhập trong tương lai.
g) Các bước tiến hành
– Ước tính doanh thu trung bình hàng năm của tài sản có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến doanh thu.
– Ước tính các khoản chi phí tạo ra doanh thu (bao gồm cả các khoản thuế phải nộp,…) để trừ khỏi doanh thu hàng năm.
– Ước tính thu nhập ròng hàng năm = Doanh thu hàng năm – Chi phí phát sinh hàng năm.
– Tính tỷ suất vốn hoá: dựa vào phân tích doanh số bán những tài sản tương tự giao dịch trên thị trường.
– Áp dụng công thức chuyển hoá vốn để tính giá trị của tài sản.
h) Công thức tính
Giá trị hiện tại của tài sản = Thu nhập ròng / Tỷ suất vốn hóa
– Thu nhập có khả năng nhận được là những khoản thu nhập phát sinh trong tương lai như tiền cho thuê,
– Tỷ suất vốn hoá là một phân số dùng để diễn tả mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị của tài sản. Nó là một tỷ suất của lợi tức mong đợi trong một năm trên tổng giá trị tài sản.
Cần phải phân tích tài liệu giao dịch trên thị trường để tìm ra tỷ suất vốn hoá thích hợp. Việc lựa chọn tỷ suất vốn hoá dựa trên cơ sở xem xét các yêu tố sau:
Rủi ro
Lạm phát / giảm phát
Tỷ suất hoàn vốn đối với các loại hình đầu tư thay thế
Tỷ suất hoàn vốn trong quá khứ đối với những loại hình tài sản có thể so sánh
Cung cầu về quỹ đầu tư
Thuế
i) Ứng dụng trong thực tiễn
Áp dụng đối với những tài sản có khả năng mang lại thu nhập hoặc thuộc dạng đầu tư.
j) Ưu nhược điểm
– Ưu điểm: Đơn giản, dễ sử dụng; Dựa trên cơ sở tài chính để tính toán nên rất khoa học.
– Nhược điểm: Việc xác định tỷ suất vốn hoá chính xác là phức tạp do việc đầu tư tài sản là phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của từng cá nhân.
