Giá đất tại Thành phố Đà Nẵng hiện nay được nhiều nhà đầu tư và người dân đặc biệt quan tâm. Qua nhiều thời kỳ, giá đất tại Thành phố Đà Nẵng có sự biến động rõ rệt cùng với sự biến động của thị trường. Để hiểu rõ hơn quy định của pháp luật về giá đất, thông qua bài viết dưới đây, Luật Trần và Liên Danh sẽ cung cấp cho Quý bạn đọc các thông tin về tổng hợp bảng giá đất đà nẵng 2023.
Giá đất và ý nghĩa của việc xác định giá đất
Khái niệm giá đất là gì?
Khái niệm về giá đất là gì được quy định cụ thể tại khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích”.
Theo khoản 20 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. Theo đó, giá đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất tính trên đơn vị 1m2 do Nhà nước quy định hoặc do thoả thuận của các bên trong quá trình giao dịch về quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, trong nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện về mặt giá trị của quyền sử dụng đất.
Ý nghĩa của việc xác định giá đất
Không giống như những tài sản thông thường khác, đất đai là một loại tài sản đặc thù có quy chế pháp lý riêng và có tầm quan trọng đặc biệt. Việc xác định giá đất có ý nghĩa như sau:
– Góp phần đảm bảo tính công bằng, giải quyết hài hòa lợi ích của các bên tham gia giao dịch liên quan đến đất đai;
– Giúp cơ quan nhà nước thuận tiện trong việc thống nhất quản lý đất đai trên phạm vi địa giới hành chính của mình;
– Là cơ sở tạo sự minh bạch hóa trên thị trường bất động sản.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại Đà Nẵng năm 2023
Tùy thuộc vào mỗi loại đất và mục đích sử dụng mà pháp luật đất đai quy định khác nhau về các yếu tố tác động đến giá của các loại đất. Theo Điều 3 và Điều 4 Quyết định số 09/2020/QĐ-UBND quy định bảng giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2020 – 2024 được ban hành ngày 07/4/2020, nhìn chung có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cụ thể như sau:
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại đô thị
– Thứ nhất, vị trí đất:
+ Căn cứ đất ở mặt tiền đường phố và ven đường kiệt (hoặc hẻm), có 05 vị trí sau đây:
Vị trí 1: Đất ở mặt tiền đường phố.
Vị trí 2, 3, 4, 5: Đều là đất ở ven các đường kiệt nhưng tùy vào độ rộng khác nhau (Vị trí 2: từ 4,5m trở lên; vị trí 3: từ 3m đến dưới 4,5m; vị trí 4: từ 1,7m đến dưới 3m; vị trí 5: dưới 1,7m).
+ Để xác định độ rộng của đường kiệt thì dựa vào mặt cắt ngang hơi hẹp nhất của khoảng cách hai bờ tường (hoặc hai bờ rào) đối diện của đường kiệt.
+ Đối với các đường kiệt là vị trí 2, vị trí 3 là đường đất thì giá đất tính bằng 0,8 so với giá đất ở các đường kiệt cùng vị trí 2, 3 trong Bảng giá đất (vị trí 4 và 5 không áp dụng hệ số này). Đối với các đường kiệt có độ rộng lòng đường từ 5,5m trở lên và có vỉa hè (do không đủ điều kiện đặt tên đường) thì giá đất tính bằng 1,2 so với giá đất ở tại vị trí 2.
+ Việc xác định vị trí đất được dựa trên cơ sở các loại giấy tờ như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở… Trường hợp thửa đất không có các giấy tờ này hoặc thửa đất có kiệt đi ra nhiều đường phố, thì vị trí thửa đất được xác định theo kiệt của đường phố gần nhất.
– Thứ hai, hệ số khoảng cách:
Tùy theo khoảng cách từ thửa đất đến đường phố mà các vị trí 2, 3, 4 và 5 có các hệ số như sau:
+ Hệ số áp dụng:
Hệ số 1,00: Áp dụng cho các thửa đất cách đường phố dưới 50m;
Hệ số 0,95: Áp dụng cho các thửa đất cách đường phố từ 50m đến dưới 100m;
Hệ số 0,90: Áp dụng cho các thửa đất cách đường phố từ 100m đến dưới 150m;
Hệ số 0,85: Áp dụng cho các thửa đất cách đường phố từ 150m đến dưới 200m;
Hệ số 0,80: Áp dụng cho các thửa đất cách đường phố từ 200m trở lên.
+ Điểm mốc để tính khoảng cách áp dụng hệ số nêu trên được tính từ mép trong vỉa hè hoặc mép đường.
– Thứ ba, hệ số che khuất của thửa đất:
Đối với một thửa đất có phần diện tích đất bị che khuất mặt tiền bởi phần đất của chủ sử dụng khác thì toàn bộ phần đất bị che khuất tính bằng 0,7 giá đất quy định các bảng phụ lục đính kèm Quyết định số 09/2020/QĐ-UBND.
– Thứ tư, trường hợp giáp ranh giữa các đường phố, đoạn đường phố:
+ Trường hợp 1: Trên cùng một trục đường phố được chia thành các đoạn có mức giá đất khác nhau thì giá đất của các thửa đất ở trong phạm vi 50m giáp ranh của đường phố, đoạn đường phố có giá đất thấp hơn được tính bình quân theo giá đất của hai đoạn giáp ranh đó.
+ Trường hợp 2: Các đường phố giao nhau có giá đất khác nhau thì giá đất của các thửa đất ở trong phạm vi 50m giao nhau tùy vào từng trường hợp pháp luật quy định cách tính giá đất khác nhau. Điểm mốc để tính phạm vi 50m được tính từ mép trong vỉa hè hoặc mép đường.
+ Trường hợp 3: Một thửa đất có thể vận dụng 2 cách tính trong 2 trường hợp nêu trên và cho 2 kết quả khác nhau thì lấy theo giá đất của cách tính có kết quả cao hơn.
– Thứ năm, hệ số đối với thửa đất đặc biệt:
+ Ngoài hệ số giá đất giáp ranh, trường hợp thửa đất có vị trí thuận lợi thì được áp dụng hệ số sau đây:
Vị trí đất nằm ở góc ngã ba đường phố được nhân thêm hệ số 1,2;
Vị trí đất nằm ở góc ngã tư đường phố được nhân thêm hệ số 1,3;
Vị trí đất có ba mặt tiền đường phố trở lên được nhân thêm hệ số 1,4;
Vị trí đất có hai mặt tiền đường phố (mặt trước và mặt sau) được nhân thêm hệ số 1,1;
Vị trí đất tại góc bo cong (có hai mặt tiền nhưng không phải ở vị trí ngã ba, ngã tư) được nhân thêm hệ số 1,05;
Vị trí đất có mặt tiền đường phố và đường kiệt bên hông hoặc đường kiệt mặt sau (với bề rộng đường kiệt từ 3m trở lên) được nhân thêm hệ số 1,05.
+ Trường hợp thửa đất có nhiều mặt tiền hướng ra nhiều đường phố nhưng không xác định được mặt tiền chính theo hướng đường phố nào thì lấy theo đường phố có mặt cắt lớn nhất; đồng thời được nhân với hệ số nêu trên.
+ Trường hợp xác định giá đất cụ thể thì tùy theo vị trí, diện tích và thời điểm, Sở Tài nguyên và Môi trường đề xuất các hệ số trên cho phù hợp, trình UBND thành phố xem xét, quyết định.
– Thứ sáu, hệ số giá đất áp dụng đối với vị trí đất có độ cao trung bình thấp hơn tim đường:
Theo đó, Quyết định số 09/2020/QĐ-UBND quy định có 02 trường hợp:
+ Hệ số 0,9: Đối với phần diện tích đất thấp hơn tim đường từ 1,0m đến 2,0m;
+ Hệ số 0,8: Đối với phần diện tích đất thấp hơn tim đường trên 2,0m.
– Thứ bảy, bảng giá đất tại đô thị được quy định tại Phụ lục I và Phụ lục III kèm theo Quyết định số 09/2020/QĐ-UBND.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại nông thôn
– Bảng giá đất tại nông thôn được quy định tại Phụ lục II và Phụ lục III kèm theo Quyết định số 09/2020/QĐ-UBND và áp dụng đối với đất ven đường bê tông hoặc đường nhựa.
+ Đối với đất ven đường đá, sỏi, cấp phối thì nhân hệ số 0,9 so với giá đất ven đường bê tông hoặc đường nhựa tương ứng.
+ Đối với đất ven đường đất thì nhân hệ số 0,8 so với giá đất ven đường bê tông hoặc đường nhựa tương ứng.
+ Đối với đất ven đường (chưa được đặt tên) mà đường đó có vỉa hè hai bên thì nhân hệ số 1,2 so với giá đất ven đường bê tông hoặc đường nhựa tương ứng.
+ Độ rộng mặt đường quy định tại Phụ lục II kèm theo Quyết định số 09/2020/QĐ-UBND được xác định là phần lòng đường (đất công) xe cơ giới lưu thông được (không kể ta-luy âm hoặc dương). Đối với đường có vỉa hè thì tính theo chiều rộng lòng đường
– Hệ số khoảng cách: Đối với các đường thuộc các thôn quy định tại Phụ lục II kèm theo Quyết định số 09/2020/QĐ-UBND mà xuất phát từ các đường Quốc lộ 1A (đoạn thuộc địa bàn huyện Hòa Vang), Quốc lộ 14B, ĐT 605, ĐT 601, ĐT 602, đường Bà Nà – Suối Mơ, đường Hải Vân – Túy Loan (đoạn thuộc địa bàn huyện Hòa Vang), đường Hòa Phước – Hòa Khương và đường Nguyễn Tất Thành (đoạn thuộc địa bàn huyện Hòa Vang) thì những thửa đất gần các đường nêu trên áp dụng thêm các hệ số sau:
+ Hệ số áp dụng:
Cách đường dưới 50m: nhân hệ số 1,2;
Cách đường từ 50m đến dưới 100m: nhân hệ số 1,15;
Cách đường từ 100m đến dưới 150m: nhân hệ số 1,10;
Cách đường từ 150m đến dưới 200m: nhân hệ số 1,05.
+ Điểm mốc để tính khoảng cách áp dụng hệ số trên được tính từ mép trong vỉa hè hoặc mép đường.
Như vậy, có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cho nên khi tham gia vào các giao dịch liên quan đến đất đai, các tổ chức và cá nhân cần lưu ý để có thể đạt được lợi ích cao nhất.
Giá đất tại Thành phố Đà Nẵng từ năm 2014 đến năm 2023
Giá đất năm 2014
– Cơ sở pháp lý điều chỉnh:
Phụ lục ban hành kèm theo Quyết định số 41/2013/QĐ-UBND quy định giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng được ban hành ngày 20/12/2013.
– Theo đó, so với những năm trước thì giá đất năm 2014 có sự tăng cao ở một số những tuyến đường trung tâm thành phố, cụ thể:
+ Tuyến đường Hùng Vương, Lê Duẩn, Nguyễn Văn Linh (đoạn từ Bạch Đằng đến Nguyễn Tri Phương): giá đất cao nhất 25.200.000 đồng/m2.
+ Các khu dân cư mới ven thành phố mức giá trung bình 5.000.000 đồng/m2.
Tuy nhiên, giá đất nói trên không áp dụng đối với trường hợp người có quyền sử dụng đất thỏa thuận về giá đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất vì trong các trường hợp này còn phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch đất đai.
Giá đất từ năm 2015, năm 2016
– Cơ sở pháp lý điều chỉnh:
+ Phụ lục ban hành kèm theo Quyết định số 50/2014/QĐ-UBND quy định giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng được ban hành ngày 20/12/2014;
+ Quyết định số 20/2015/QĐ-UBND sửa đổi, bổ sung và bãi bỏ một số nội dung tại Bảng giá đất trên địa bàn thành phố ban hành theo Quyết định số 50/2014/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2014 của UBND thành phố Đà Nẵng được ban hành ngày 13/8/2015.
– Vào năm 2015, giá đất ở thành phố Đà Nẵng được nhìn nhận có tốc độ tăng giá mạnh nhất cả nước, cụ thể:
+ Đô thị loại I: tăng 163%, đưa giá cao nhất tại địa phương đạt 44,2 triệu đồng mỗi m2, cao hơn 10,5 triệu đồng so với giá trung bình của các đô thị cùng loại.
+ Sửa đổi tên “Đường Hoàng Văn Thái (cũ) nối dài (đoạn từ Đà Sơn đi thôn Phú Hạ, Phú Thượng” tại Phụ lục số 3 ban hành kèm theo Quyết định số 50/2014/QĐ-UBND thành “Đường Hoàng Văn Thái nối dài cũ (đoạn thuộc địa phận thôn Phú Hạ và thôn Phú Thượng)”.
+ Bãi bỏ giá đất tại: đường Thích Phước Huệ, quận Sơn Trà tại số thứ tự 1532, Phụ lục số 2 ban hành kèm theo Quyết định số 50/2014/QĐ-UBND.
Giá đất từ năm 2017 – năm 2019
– Cơ sở pháp lý điều chỉnh:
+ Phụ lục ban hành kèm theo Quyết định số 46/2016/QĐ-UBND quy định giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng được ban hành ngày 20/12/2016;
+ Quyết định số 06/2019/QĐ-UBND sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy định giá các loại đất ban hành kèm theo Quyết định số 46/2016/QĐ-UBND được ban hành ngày 31/01/2019.
– So với những năm trước thì giá đất năm 2017 có sự tăng cao ở thành thị và nông thôn, cụ thể:
+ Từng vị trí (vị trí 1 đến vị trí 5) của từng tuyến đường: giá tối thiểu là 400.000 đồng/m2, giá tối đa là 75.900.000 đồng/m2 (trừ 02 đoạn đường phố của đường Bạch Đằng với đơn giá đất ở là 96.140.000 đồng/m2).
+ Đất ở tại nông thôn có giá tối thiểu là: 140.000đồng/m2, tối đa là 3.100.000đồng/m2.
+ Đất nông nghiệp: Giữ nguyên giá đất như quy định tại Quyết định số 50/2014/QĐ-UBND.
Nguồn tham khảo: Báo Đà Nẵng, “Đà Nẵng: Giá đất năm 2017 cao nhất trên 96 triệu đồng/m2”.
Giá đất từ năm 2020 – năm 2023
– Cơ sở pháp lý điều chỉnh:
+ Quyết định số 09/2020/QĐ-UBND quy định bảng giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2020 – 2024 được ban hành ngày 07/4/2020;
+ Quyết định số 07/2021/QĐ-UBND sửa đổi, bổ sung một số điều của quy định ban hành kèm theo Quyết định số 09/2020/QĐ-UBND của UBND thành phố quy định bảng giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2020 – 2024 được ban hành ngày 27/3/2021;
+ Quyết định số 12/2022/QĐ-UBND sửa đổi, bổ sung một số nội dung của bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố trong giai đoạn 2020-2024 theo Quyết định số 09/2020/QĐ-UBND ngày 7/4/2020 và Quyết định số 07/2021/QĐ-UBND ngày 27/3/2021 của UBND thành phố được ban hành ngày 24-6-2022.
Giá đất đối với từng vùng được quy định cụ thể trong Phụ lục ban hành kèm theo các Quyết định trên.
– Theo đó, sửa đổi, bổ sung hệ số khu vực theo chiều sâu và hệ số che khuất; hệ số đối với các thửa đất đặc biệt; hệ số giáp ranh…
+ Đất xây dựng cơ sở y tế, giáo dục và đào tạo… phần diện tích đất xây dựng công trình: 60% giá đất ở cùng vị trí, phần diện tích đất còn lại không xây dựng công trình: 35% giá đất ở cùng vị trí.
+ Đất xây dựng cơ sở thể thao, đất xây dựng cơ sở văn hóa còn lại được tính bằng 35% giá đất ở cùng vị trí. Đất xây dựng công trình sự nghiệp còn lại: 50% giá trị đất ở cùng vị trí. Đất xây dựng bãi đỗ xe: 35% giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, không phải là đất thương mại dịch vụ cùng vị trí.
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về bảng giá đất đà nẵng 2023. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác hãy liên hệ ngay với Công ty luật uy tín Luật Trần và Liên Danh để được tư vấn tận tình và nhanh chóng nhất.
