Chia phần di sản thừa kế đất đai thì cần làm những thủ tục gì? Cách chia tài sản thừa kế là đất đai như thế nào? thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất không có di chúc? … và các nội dung khác liên quan đến chia tài sản thừa kế, chia đất đai sẽ được luật sư Luật Trần và Liên Danh tư vấn cụ thể trong bài viết dưới đây.
Thừa kế quyền sử dụng đất không có di chúc?
Thưa luật sư, Cho cháu được hỏi về những vấn đề cụ thể như sau: Ông bà nội cháu đã mất, ông nội mất đã lâu, bà nội mất năm 2011. Khi ông bà nội mất không để lại di chúc.
Mảnh đất ông bà nội để lại rất lớn, tất cả gia đình cô chú và gia đình cháu đều sinh sống, cất nhà ở trên phần đất đó để lại.
Mảnh đất đó lại bị các hộ dân lân cận chiếm và đã tranh chấp rất nhiều, mảnh đất ông bà nội để lại chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có hồ sơ gốc nguồn gốc đất mà bác thứ 8 cháu đang giữ. Sau thời gian tranh chấp thì họ lại thoả thuận với gia đình cô chú bác cháu bán lại mảnh đất tranh chấp cho họ, hoàn toàn cha cháu không được hỏi ý kiến và cũng không ký tên vào giấy tờ bán.
Vậy cho cháu hỏi:
1/ Ông bà nội mất không để lại di chúc thì cô chú bác cháu và cha cháu được quyền thừa kế theo pháp luật hàng thừa kế thứ nhất là chia đều di sản để lại là mảnh đất đó.
Và khi mảnh đất đó muốn được bán đi thì phải xin ý kiến của tất cả cô chú bác và cha cháu thì mới hợp pháp đúng không? (Vì di sản chưa chia khi ông bà mất, chỉ con cái của ông bà ai muốn cất nhà thì cất, và thật sự gia đình cháu bức xúc là đất bán đi mà mình không được hỏi ý kiến, giống như mặc định là không có quyền trong khối di sản đó vậy, chẳng xem cha mẹ cháu ra gì).
2/ Vậy cha cháu hoàn toàn có một phần quyền thừa kế trong khối tài sản đó đúng không? Nếu đất hiện tại đang tranh chấp (tranh chấp với các hộ lân cận, chưa có giấy tờ chính thức), thì cha cháu muốn yêu cầu tạm dừng việc bán đất đi hoặc bán đi phải hỏi ý kiến của tất cả người thừa kế ở hàng thừa kế thứ nhất (trong đó có cha cháu) thì phải khởi kiện bằng đơn gửi ở đâu?
(Cháu không hiểu sao đất chưa có giấy tờ, còn tranh chấp, thiếu chữ ký của cha cháu nữa mà vẫn bán được và làm giấy chính quyền vẫn xác nhận cho bán).
3/ Cô chú bác cháu người nào cũng một phần rộng lớn cất nhà nhưng gia đình cháu không ý kiến gì vì tình nghĩa anh em bà con thân thuộc, nhưng khi họ cất nhà hoàn chỉnh lại nói ngược là gia đình cháu cũng ký tên đồng ý cho, thái độ khinh bỉ rất là khó chịu, chẳng tôn trọng gia đình cháu, thật sự cha mẹ cháu chẳng ký tên xác nhận là cho bao giờ.
Cô chú bác của cháu nói là họ lớn, họ có quyền quyết định tài sản ông bà để lại, cháu chắc chắn biết điều đó là sai. Cha mẹ cháu lo cơm áo gạo tiền, ít chữ, nên cho cháu hỏi có thể uỷ quyền cho cháu (cháu sinh năm 1992) được đi đứng trong việc tranh chấp yêu cầu việc chia thừa kế đúng đắn, tôn trọng gia đình cháu bằng cách khi muốn bán hay làm gì đó trên mảnh đất ông bà phải hỏi ý kiến gia đình cháu được không?
Xin cảm ơn
Trả lời:
Về vấn đề đồng ý của những thành viên trong gia đình:
Theo quy định của Điều 651 Bộ Luật dân sự 2015 thì người thừa kế theo pháp luật: Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây: Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.
Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.
Các quyền của người sử dụng đất:
Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định thì: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.
Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân. Như vậy căn cứ vào điều luât trên, bố bạn cũng như những người thừa kế ở hàng thứ nhất có quyền ngang nhau trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Vì vậy muốn chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất à di cản thừa kế phải được sự đồng ý của tất cả các thành viên.
Về vấn đề khởi kiện:
Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 quy đinh điều kiện thưc hiện quyền chuyển nhượng:
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy phần đất của gia đình nhà bạn là đất dang tranh chấp nên khôn thể thực hiện quyền chuyển nhượng. Nếu bố bạn muốn khởi kiện thì căn cứ vào Điều 202 Luật đất đai 2013 có thể nộp đơn khởi kiện tại UBND xã nơi có đất đai tranh chấp.
Về vấn đề ủy quyền:
Theo điều 562 Bộ Luật dân sự 2015 có quy định về hợp đồng ủy quyền, cụt hể như sau: Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
Đất đã chuyển thừa kế có được đòi lại?
Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Nhà tôi thuộc dự án quy hoạch treo gần 30 năm nay nên chưa được cấp sổ đỏ. Năm 1997 ông nội tôi có để lại di chúc cho ba tôi 1 phần đất để cất nhà ở nhưng không ghi diện tích.
Sau đó ba tôi mua thêm của chú út tôi 1 phần đất kế bên nhưng chỉ làm giấy tờ mua bán bằng tay. Sau đó bà nội tôi có ra UBND xã làm giấy tờ cho ba tôi phần đất mà ba tôi mua của chú. Nay ba tôi bị bệnh không còn khả năng lập di chúc.
Mấy bác có nói rằng khi nào ba tôi mất thì bà nội tôi có quyền lấy lại phần đất đã cho đó, mẹ tôi là dâu nên không có quyền.
Vậy luật sư cho tôi hỏi nếu ba tôi mất, nhà tôi có phải trả lại phần đất đó cho bà nội tôi không? (ba tôi đã đóng thuế nhà đất từ năm 1997 đến nay)
Trân trọng cảm ơn.
Trả lời:
Theo như nội dung thư mà bạn trình bày ông nội bạn có để lại di chúc cho ba bạn 1 phần đất để cất nhà ở nhưng không ghi diện tích. Trong trường hợp này, cần xem xét xem di chúc của ông nội bạn có phải là di chúc hợp pháp theo quy định của pháp luật hay không.
Nếu di chúc là hợp pháp thì ba bạn có quyền thừa kế với phần diện tích đất mà ông nội bạn đã để lại cho ba bạn. Bà nội bạn không có quyền đòi lại diện tích này. Di chúc được coi là hợp pháp được quy định trong Bộ luật dân sự năm 2015 quy định như sau:
Di chúc hợp pháp:
Di chúc hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây:
Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép;
Nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của luật.
Di chúc của người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi phải được lập thành văn bản và phải được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý về việc lập di chúc.
Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ phải được người làm chứng lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực.
Di chúc bằng văn bản không có công chứng, chứng thực chỉ được coi là hợp pháp, nếu có đủ các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều này.
Di chúc miệng được coi là hợp pháp nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau khi người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng, người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ.
Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng.
Trong trường hợp di chúc không hợp pháp thì di sản thừa kế của ông bạn sẽ được chia theo pháp luật cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ông bạn, trong đó có ba bạn theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
Người thừa kế theo pháp luật:
Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.
Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.
Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.
Do đó, trong trường hợp này, bà bạn cũng không có quyền đòi lại phần diện tích đất mà ba bạn đã được chia theo quy định của pháp luật.
Với phần diện tích đất mà bố bạn mua lại của chú bạn: ba tôi mua thêm của chú út tôi 1 phần đất kế bên nhưng chỉ làm giấy tờ mua bán bằng tay. Theo quy định của Bộ luật Dân sự 1995 được áp dụng vào thời điểm mua bán giữa bố và chú bạn thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng yêu cầu sau:
“Điều 707. Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải được làm thủ tục và đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.”
Tuy nhiên, sau đó, bà nội bạn có ra UBND xã làm giấy tờ cho ba bạn phần đất mà ba bạn mua của chú. Do bạn không nói rõ việc bà bạn tiến hành tại UBND có phải là hoạt động chứng thực hợp đồng hay không nên chúng tôi chia trường hợp của bạn thành các trường hợp sau đây:
Trường hợp 1: nếu hợp đồng mua bạn quyền sử dụng đất giữa bạn và chú bạn đã được chứng thực thì quyền sử dụng đất của chú bạn đã được chuyển giao cho ba bạn. Ba bạn có thể làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp 2: nếu hợp đồng mua bạn quyền sử dụng đất giữa bạn và chú bạn chưa được chứng thực tuy nhiên ba bạn đã đóng thuế nhà đất từ năm 1997 đến nay thì ba bạn có thể làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định dưới đây của Luật Đất đai 2013:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Do đó, dù trường trường hợp nào, bà bạn cũng không có quyền đòi lại phần diện tích đất mà ba bạn đã nhận chuyển nhượng từ chú bạn. Gia đình bạn không phải trả lại cho bà bạn diện tích đất này.
Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Trần và Liên Danh về thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất không có di chúc.
Nếu bạn đang có những thắc mắc pháp lý về thừa kế thì hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi để được các chuyên gia có nhiều năm kinh nghiệm tư vấn một cách chi tiết.
