Quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Hiện nay, hộ gia đình là một trong những nhóm người sử dụng đất phổ biến và các vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình hiện nay cũng tương đối phức tạp bởi lẽ hộ gia đình là chủ thể không ổn định. Thông qua bài viết dưới đây, Công ty Luật Trần và Liên Danh sẽ cung cấp cho bạn đọc những thông tin cơ bản liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình theo quy định của pháp luật hiện hành.

Nội dung chính bài viết

Thế nào là hộ gia đình?

Hộ gia đình là một thuật ngữ pháp lý tương đối phổ biến, xuất hiện nhiều trong các văn bản luật. Dưới góc độ pháp lý, hộ gia đình được hiểu là tập hợp các cá nhân có quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng chung sống gắn bó với nhau.

Thông thường, việc xác định các thành viên trong hộ gia đình được thực hiện dựa trên căn cứ về các tài liệu hộ tịch như sổ hộ khẩu, bảng đăng ký danh sách thành viên hộ gia đình,… Hộ gia đình là chủ thể không có tính ổn định bởi lẽ các thành viên trong hộ gia đình có thể thực hiện tách hộ thông qua thủ tục hành chính về cư trú.

Hộ gia đình được coi là chủ thể độc lập khi tham gia vào các quan hệ pháp luật, vậy nên có trường hợp thành viên hộ gia đình tham gia vào quan hệ pháp luật với tư cách cá nhân, có trường hợp lại với tư cách là hộ gia đình.

Hộ gia đình theo quy định của Luật Đất đai?

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 tại khoản 29 Điều 3 thì hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Quy định về quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 thì hộ gia đình được xem là người sử dụng đất, được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất. Vậy nên, trước tiên hộ gia đình cũng có các quyền và nghĩa chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 166, 170 Luật Đất đai năm 2013.

Ngoài ra, quyền sử dụng đất của hộ gia đình còn được quy định tại Mục 3 thuộc Chương 11 của Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình sử dụng đất tương ứng với các hình thức sử dụng đất như sau:

Thứ nhất, hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

– Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác.

– Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

– Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất.

– Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.

– Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật Đất đai; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật Đất đai.

– Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.

– Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh.

– Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ.

Thứ hai, hộ gia đình được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

– Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.

– Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.

– Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự.

– Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.

– Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.

Thứ ba, hộ gia đình thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

– Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp thứ nhất.

– Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ như hộ gia đình được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.

Thứ tư, hộ gia đình được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn, không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Thứ năm, hộ gia đình sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không thuộc trường hợp thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự.

Có thể thấy, các quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất của hộ gia đình đã tạo hành lang pháp lý cho chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình tham gia vào đa dạng các quan hệ pháp luật đất đai. Tuy nhiên, trên thực tiễn, vấn đề liên quan đến việc xác định thành viên của hộ gia đình làm căn cứ để xác định quyền sử dụng đất của mỗi thành viên là vấn đề phức tạp và còn nhiều tranh cãi. Vậy làm thế nào để xác định quyền sử dụng đất của các thành viên của hộ gia đình? Mời bạn đọc tiếp tục theo dõi phần tiếp theo của bài viết.

Làm thế nào để xác định quyền sử dụng đất của thành viên hộ gia đình?

Theo khái niệm tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì có thể thấy, có 3 yếu tố để xác định thành viên hộ gia đình, cụ thể như sau:

Thứ nhất, các thành viên trong hộ gia đình có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng.

Để xác định quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng giữa các thành viên trong hộ gia đình thì cần căn cứ vào Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014. Theo đó, quan hệ hôn nhân là quan hệ giữa vợ và chồng sau khi kết hôn; quan hệ huyết thống là quan hệ giữa những người có chung dòng máu; quan hệ nuôi dưỡng là quan hệ giữa người nuôi dưỡng và người được nuôi dưỡng trong việc chăm sóc và cung cấp những nhu cầu thiết yếu để duy trì và đảm bảo cuộc sống.

Thứ hai, các thành viên trong hộ gia đình đang sống chung với nhau.

Thứ ba, các thành viên trong hộ gia đình có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Để có hướng dẫn cụ thể về vấn đề này, Tòa án Nhân dân tối cao đã ban hành Văn bản số 01/2017/GĐ-TANDTC về giải đáp một số vấn đề nghiệp vụ. Trong đó, Điểm 4 Mục III về lĩnh vực Dân sự quy định:

– Thời điểm để xác định hộ gia đình có bao nhiêu thành viên có quyền sử dụng đất là thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

– Việc xác định ai là thành viên hộ gia đình phải căn cứ vào hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp cần thiết, Tòa án có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xác định thành viên hộ gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm căn cứ giải quyết vụ án và đưa họ tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

– Khi giải quyết vụ án dân sự, ngoài những người là thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất, Tòa án phải đưa người đang trực tiếp quản lý, sử dụng đất của hộ gia đình, người có công sức đóng góp làm tăng giá trị quyền sử dụng đất hoặc tài sản trên đất tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Có thể thấy, chế định hộ gia đình là chế định tương đối phức tạp và hiện nay trên thực tiễn vẫn còn rất nhiều tranh cãi liên quan đến vấn đề này. Tuy nhiên, những hướng dẫn mới trong quy định của pháp luật cũng đã phần nào góp phần hạn chế, ngăn ngừa tranh chấp xảy ra cũng như đảm bảo an toàn pháp lý cho các chủ thể có liên quan khi tham gia vào quan hệ pháp luật này.

Cách chia thừa kế quyền sử dụng đất của hộ gia đình thế nào?

Điều 612 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ:

Di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác.

Như vậy, nếu di sản thừa kế là đất cấp cho hộ gia đình được xác định là trường hợp tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác.

Có nghĩa là khi một người là thành viên của hộ gia đình mà có đất cấp cho hộ gia đình chết đi thì quyền sử dụng đất của họ trong quyền sử dụng đất chung của hộ sẽ được xác định là di sản có họ để lại.

Nếu người này để lại di chúc thì di sản được chia theo di chúc.

Lưu ý, phần đất theo di chúc chỉ được giới hạn trong phạm vi phần đất mà người lập di chúc có quyền trong phần đất chung của hộ gia đình. Trường hợp di chúc có nội dung vượt quá quyền định đoạt của người lập di chúc thì sẽ vô hiệu phần nội dung vượt quá đó.

Người thừa kế có thể yêu cầu cùng đứng tên trên Sổ đỏ đất cấp cho hộ gia đình hoặc yêu cầu được chia thừa kế bằng tiền…

Nếu không có di chúc thì di sản của người chết được chia theo pháp luật. Những đồng thừa kế theo pháp luật có thể yêu cầu cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thỏa thuận để nhận tiền.