Phí công chứng mua bán nhà bên nào chịu?

Phí công chứng nhà đất chính là mức phí được thu khi bạn thực hiện công chứng các hợp đồng, giao dịch được xác định dựa trên giá trị của tài sản hoặc giá trị của hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhà đất. Phí công chứng nhà đất là một trong những lệ phí không thể thiếu trong việc chuyển nhượng, mua bán nhà đất.  Vậy phí công chứng mua bán nhà bên nào chịu? Chi phí công chứng nhà đất hiện nay là bao nhiêu? Hãy cùng Luật Trần và Liên Danh tìm hiểu vấn đề này nhé.

Ai là người chịu phí công chứng hợp đồng?

Tâm lý chung của hầu hết người dân khi chuyển nhượng nhà đất đều muốn được miễn thuế, phí hoặc số tiền phải nộp ít nhất có thể. Để tránh xảy ra mâu thuẫn giữa các bên, khoản 1 Điều 66 Luật Công chứng 2014 quy định như sau:

“Người yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch, lưu giữ di chúc, cấp bản sao văn bản công chứng phải nộp phí công chứng.”.

Căn cứ quy định tại Luật Công chứng 2014, người yêu cầu công chứng là người phải chịu các khoản phí công chứng nêu trên. Vậy người yêu cầu công chứng là bên bán hay bên mua? Pháp luật công chứng không quy định người yêu cầu công chứng phải là bên bán hay là bên mua trong hợp đồng mua bán nhà đất, do vậy, bên bán hoặc bên mua đều có thể là người yêu cầu công chứng.

Ngoài ra, pháp luật hiện hành cũng không cấm các bên (bên bán, bên mua) được thỏa thuận để trả phần chi phí này cho tổ chức hành nghề công chứng. Đồng thời, thực tế cho thấy, nhiều hợp đồng mua bán nhà đất được ký kết là do cả hai bên cùng yêu cầu văn phòng công chứng/phòng công chứng thực hiện.

=> Do vậy, từ những căn cứ và phân tích nêu trên, câu trả lời cho câu hỏi phí công chứng mua bán nhà bên nào chịu? là: bên bán hoặc bên mua là bên chịu chi phí, phí công chứng mua bán nhà bên nào chịu; hoặc các bên có thể tự thỏa thuận về việc cùng trả chi phí công chứng.

Đối tượng bắt buộc công chứng nhà đất

Dưới đây sẽ là một số đối tượng bắt buộc phải có công chứng nhà đất:

+ Các hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng tặng, cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất hay những tài sản gắn liền với đất.

+ Văn bản thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản có gắn liền với mảnh đất đó.

+ Những hợp đồng, các giao dịch có liên quan tới việc thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Đối tượng không bắt buộc công chứng

Việc công chứng nhà đất sẽ không bắt buộc trong mọi trường hợp. Do đó sẽ có những đối tượng không bắt buộc công chứng. Chẳng hạn như:

+ Các hợp đồng liên quan đến việc cho thuê; cho thuê lại quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất; hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.

+ Các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn với đất mà một hoặc những bên tham gia giao dịch được xác định là các tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

Phí công chứng nhà đất bên nào chịu?

 Theo như quy định tại Điều 66 Luật công chứng năm 2014 bên nào yêu cầu công chứng hợp đồng; giao dịch; bản dịch; phí lưu giữ di chúc; phí cấp bản sao văn bản công chứng thì cần phải đóng phí công chứng.

Như vậy trong mua bán nhà đất thì phí công chứng nhà đất sẽ do bên bán sẽ phải chịu phí công chứng và bên mua không bắt buộc phải trả. Tuy nhiên pháp luật cũng không cấm việc 2 bên thỏa thuận việc chi trả phí công chứng cho nhau.

Nếu người bán nhà phải mất phí công chứng vậy người mua nhà cần đóng thuế gì? Theo quy định của pháp luật thì người mua phải nộp thuế trước bạ nhà đất. Còn người bán; ngoài chịu phí công chứng còn phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà.

Có thể chọn hình thức công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất không?

Căn cứ điểm a khoản 3 điều 167 Luật Đất đai năm 2013, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản 3 điều 167 Luật Đất đai năm 2013.

Nơi chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà đất

Khoản 2 Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP quy định thẩm quyền và trách nhiệm của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn như sau:

“…

d) Chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai;

đ) Chứng thực hợp đồng, giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở;”.

Bên cạnh đó, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn có thẩm quyền quản lý trong phạm vi địa giới hành chính xã, phường, thị trấn địa phương mình (theo Luật Tổ chức chính quyền địa phương 2015).

Cách tính phí công chứng mua bán nhà

1. Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

* Căn cứ tính phí công chứng

Căn cứ theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu phí công chứng hợp đồng, giao dịch nhà đất được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch, cụ thể:

– Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, chia, tách, nhập, đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Tính trên giá trị quyền sử dụng đất.

– Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, chia tách, nhập, đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng trên đất: Tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất.

Xem thêm: Công chứng hợp đồng nhà đất: Hồ sơ, thủ tục, phí thực hiện

* Mức phí công chứng phải nộp

Ví dụ: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là 04 tỷ đồng. Phí công chứng phải nộp là 2,7 triệu đồng (2,2 triệu đồng + 0,05% x 01 tỷ đồng = 2,7 triệu đồng). 

2. Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất; thuê nhà ở

Theo điểm b khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu phí khi công chứng hợp đồng thuê quyền sử dụng đất; thuê nhà ở như sau:

Lưu ý: Trường hợp giá đất, giá tài sản do các bên thoả thuận thấp hơn mức giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định áp dụng tại thời điểm công chứng thì giá trị tính phí công chứng tính như sau:

Các loại hợp đồng mua bán nhà, đất không bắt buộc công chứng, chứng thực

1. Hợp đồng về nhà ở

– Tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

– Mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

– Mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư.

– Góp vốn bằng nhà ở mà có 1 bên là tổ chức

– Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.

Các trường hợp trên không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

2. Hợp đồng về quyền sử dụng đất

– Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất,

– Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp;

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

Các trường hợp trên được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

3. Hợp đồng mua bán nhà đất để kinh doanh bất động sản không bắt buộc công chứng

a) Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;

b) Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;

c) Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;

d) Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;

đ) Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.

Hợp đồng mua bán nhà đất bắt buộc công chứng không?

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì hợp đồng mua bán nhà đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực

Theo đó, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất hay hợp đồng mua bán nhà đất là hợp đồng yêu cầu bắt buộc phải tuân thủ việc công chứng hợp đồng mua bán tại cơ quan; văn phòng công chứng. Nếu hợp đồng mua bán nhà đất mà không được công chứng; thì đó là hợp đồng vô hiệu hay không có hiệu lực pháp luật.

Mặt khác, khi thực hiện sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã mua; bán mà không có hợp đồng công chứng thì không thể làm thủ tục sang tên theo quy định của pháp luật được. Tuy nhiên, pháp luật hiện nay cũng có quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; và tài sản gắn liền với đất mà một bên; hoặc các bên tham gia là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản; thì không cần phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Về trình tự thực hiện mua bán nhà đất

Bước 1: hai bên sẽ đến văn phòng công chứng thành lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiến hành công chứng chứng hợp đồng. Khi đi thì mình sẽ mang theo: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , sổ hộ khẩu của hai bên, đối với trường hợp người mua đã kết hôn thì có giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, còn chưa thì phải có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (tại UBND cấp huyện nơi có nhà, đất)

Hồ sơ thực hiện việc sang tên sổ đỏ gồm:

– Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký.

– Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

– CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

– Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.

– Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày Sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất)

Hồ sơ sang tên sổ đỏ – Thành phần hồ sơ gồm:

– Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.

– Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng tặng cho; hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản; văn bản khai nhận di sản;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc)

– Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)

– Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng.

– Thời hạn sang tên: Theo quy định của pháp luật

Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận sổ đỏ.

Các loại thuế và lệ phí phải nộp đối với bên mua :

Lệ phí trước bạ:

Các lệ phí khác

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề mức phí công chứng mua bán nhà bên nào chịu. Nếu có bất kì thắc mắc nào về các vấn đề liên quan, hãy gọi ngay chúng tôi. Các chuyên viên với nhiều năm kinh nghiệm luôn sẵn sàng tư vấn, giải đáp.