Trình tự thực hiện dự án đầu tư liên quan đến đất

Chấp thuận chủ trương đầu tư 

Luật Đầu tư 2020 đã không còn sử dụng thuật ngữ “quyết định chủ trương đầu tư” mà thay bằng thuật ngữ “chấp thuận chủ trương đầu tư”, đồng thời có một số quy định mới về thẩm quyền, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo hướng đơn giản hóa, hạn chế sự chồng chéo và tăng cường phân cấp thẩm quyền cho các địa phương. Cụ thể như sau: 

• • Bổ sung thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ đối với dự án đầu tư đồng thời thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của từ 02 ủy ban nhân dân cấp tỉnh trở lên (khoản 3 Điều 31). 

• • Thu hẹp phạm vi các dự án phải trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư theo hướng loại bỏ dự án sản xuất thuốc lá điếu (được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 31 Luật đầu tư 2014), bỏ giới hạn các dự án có quy mô vốn đầu tư từ 5.000 tỷ đồng trở lên phải trình Thủ tướng (được quy định tại khoản 2 Điều 31 Luật đầu tư 2014).

• • Bãi bỏ thủ tục 02 bước lấy ý kiến thẩm định chủ trương đầu tư đối với dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ (tại cơ quan đăng ký đầu tư cấp tỉnh và Bộ Kế hoạch đầu tư), quy định thống nhất một đầu mối tiếp nhận và thẩm định hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư là Bộ Kế hoạch và Đầu tư (Điều 35). 

• • Phân cấp thẩm quyền cho ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư đối với một số dự án phù hợp với quy hoạch (trong đó có dự án có tổng vốn trên 5.000 tỷ đồng), dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh sân golf (điểm c khoản 1 Điều 32). Bổ sung thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với dự án của nhà đầu tư nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới; ven biển, khu vực khác có anh hưởng đến quốc phòng, an ninh để phù hợp với các quy định tương ứng của Luật Đất đai (điểm d khoản 1 Điều 32)… 

• • Bỏ thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đối với hộ gia đình, cá nhân để áp dụng thống nhất điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư của các đối tượng này theo quy đinh của Luật Đất đai (điểm a khoản 1 Điều 32).

• • Quy định Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư dối với các dự án thực hiện tại khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt (khoản 2 Điều 31).

* Đối với các dự án xây dựng nhà ở: 
Theo các quy định của Luật Nhà ở 2014 và Luật Đầu tư 2014 thì các dự án xây dựng nhà ở thực hiện theo 03 loại thủ tục chấp thuận đầu tư, gồm:

• • Thủ tục “Quyết định chủ trương đầu tư”, “Chấp thuận chủ trương đầu tư”: theo khoản 2 Điều 170 Luật Nhà ở 2014 đối với dự án xây dựng nhà ở thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư 2014 thì thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư 2014. Đối với dự án không thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư thì phải thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Chính phủ. 

• • Thủ tục “Chấp thuận đầu tư”: theo quy định tại Điều 20 của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP thì sau khi hoàn thành thủ tục lựa chọn chủ đầu tư, chủ đầu tư có trách nhiệm lập hồ sơ trình ủy ban nhân dân cấp tỉnh đề nghị chấp thuận đầu tư hoặc trình cấp có thẩm quyền quyết định chấp thuận đầu tư thực hiện dự án. Quyết định chấp thuận đầu tư của cơ quan có thẩm quyền là cơ sở pháp lý để thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án. Nhưng Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 (ban hành sau Nghị định số 11/2013/NĐ-CP) không có quy định các dự án xây dựng nhà ở phải làm thủ tục chấp thuận đầu tư sau khi cơ quan có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư. Do đó, Bộ Xây dựng đã có hướng dẫn: đối với những dự án đã có quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư sẽ không phải thực hiện thủ tục chấp thuận đầu tư theo quy định tại Nghị định số 11/2013/NĐ-CP.

Những quy định chồng chéo về thủ tục chấp thuận đầu tư đối với dự án xây dựng nhà ở trên đây đã gây khó khăn, vướng mắc cho các nhà đầu tư trong quá trình thực hiện. Để tháo gỡ vướng mắc này, Luật Đầu tư 2020 đã sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 170 Luật Nhà ở 2014 như sau: “2. Đối với dự án xây dựng nhà ở khác thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư thì thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư”. Như vậy, kể từ ngày 01/01/2021, các dự án xây dựng nhà ở sẽ áp dụng thống nhất thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư 2020.

Tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư 

Sau khi dự án đầu tư được ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt đưa vào danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc khu đất nhà nước đang quản lý, sử dụng (trong đó bao gồm yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư); chương trình phát triển đô thị (nếu có) theo quy định của pháp luật về phát triển đô thị (khoản 1 Điều 11 Nghị định 25/2020/NĐ-CP), cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tổ chức đầu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định.

Nhà đầu tư chuẩn bị và nộp hồ sơ đăng ký thực hiện dự án tới Sở Kế hoạch và Đầu tư và trên hệ thống mạng đấu thầu quốc gia căn cứ nội dung thông tin được công bố theo quy định. Hồ sơ đăng ký thực hiện dự án của nhà đầu tư đã được hướng dẫn chi tiết tại Thông tư  09/2021/TT-BKHĐT ngày 18/9/2020 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư hướng dẫn thực hiện Nghị định số 25/2020/NĐ-CP. Trong đó, Nghị định 25/2020/NĐ-CP và Luật Đầu tư 2020 đã tháo gỡ các vướng mắc của Nghị định 30/2015/NĐ-CP bằng cách quy định rất chi tiết về 02 trường hợp:

• • Trường hợp có từ hai nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu của HSMT, chủ tịch ủy ban nhân cấp tỉnh ra quyết định áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi theo quy định; giao cơ quan chuyên môn thuộc ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc ủy ban nhân dân cấp huyện là bên mời thầu.

• • Trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu hoặc chỉ có một nhà đầu tư tham gia đấu thầu, chủ tịch ủy ban nhân cấp tỉnh ra quyết định giao Sở Kế hoạch và Đầu tư thông báo và hướng dẫn nhà đầu tư nộp hồ sơ trình quyết định chủ trương đầu tư đồng thời với quyết định lựa chọn nhà đầu tư khi nhà đầu tư đáp ứng đủ điều kiện theo quy định. 

Riêng về thủ tục giao đất cho nhà đầu tư thực hiện dự án, Nghị định 25/2020/NĐ-CP đã tháo gỡ các vướng mắc của nhiều địa phương trong việc áp dụng Nghị định 30/2015/NĐ-CP trước đây.

Cụ thể, Nghị định 25 phân định rõ trường hợp giao đất, cho thuê đất theo một trong ba hình thức gồm: đấu thầu dự án theo Luật Đấu thầu; đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai; quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư.

Còn Nghị định 30 trước đó không quy định rõ dự án sau khi trúng đấu thầu thì nhà đầu tư có được giao đất hay không, trong khi theo luật Đất đai quy định về các căn cứ giao đất lại không có căn cứ vào kết quả đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Nên việc đấu thầu theo Nghị định 30 trước đây mới chỉ có cơ sở để xác định nhà đầu tư của dự án, chưa có cơ sở pháp lý rõ ràng để thực hiện giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu để thực hiện dự án, bởi vậy trên thực tế nhiều địa phương sau khi đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư vẫn phải quay sang tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để có căn cứ giao đất cho Nhà đầu tư.

Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất; xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với Nhà đầu tư trúng đấu thầu thực hiện theo Điều 60.2 Nghị định 25/2020/NĐ-CP như sau:

• • Sau khi hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khu đất thực hiện dự án, việc giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư áp dụng theo trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất quy định tại khoản 3 Điều 68 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai và các văn bản sửa đổi, bổ sung, thay thế (nếu có). 

• • Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh tổ chức xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, báo cáo hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhà đầu tư phải nộp tại thời điểm nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

• • Trường hợp nhà đầu tư ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được trừ số tiền đã ứng trước vào tiền thuê đất phải nộp theo phương án được duyệt, mức trừ không vượt quá số tiền thuê đất phải nộp. Đối với số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng còn lại chưa được trừ vào tiền thuê đất phải nộp (nếu có) thì được tính vào vốn đầu tư của dự án. Tiền bồi thường, giải thóng mặt bằng được khấu trừ vào tiền sử dụng đất gồm tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng (Nghị định 47/2014/NĐ-CP; Điều 13.3.2 Nghị định 46/2014/NĐ-CP; Điều 5.6 Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 46/2014/NĐ-CP). Nội dung này đã được Tổng Cục Thuế hướng dẫn tại Công văn số 146/TCT-CS ngày 12/01/2017.

• • Trường hợp chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển khu đô thị mà nhà nước sử dụng quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách nhà nước thì chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có trách nhiệm đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước khi bàn giao quỹ đất này cho nhà nước. Khi bàn giao quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội cho nhà nước thì chủ đầu tư dự án được hoàn trả (hoặc được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính mà chủ đầu tư phải nộp ngân sách nhà nước) các khoản chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các khoản chi phí hợp pháp khác theo quy định của pháp luật mà chủ đầu tư đã thực hiện đối với quỹ đất 20% phải bàn giao. Số tiền còn lại chưa được hoàn trả hoặc khấu trừ (nếu có) được tính vào chi phí đầu tư xây dựng nhà ở xã hội do nhà nước đầu tư (Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP).

* Kể từ ngày 08/02/2021, Nghị định 148/2020/NĐ-CP của Chính phủ nhằm điều chỉnh Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai 2013 đã bổ sung thêm quy định hướng dẫn về giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà Nghị định 43/2014/NĐ-CP chưa hướng dẫn chi tiết.

Cụ thể: Khoản 12 Điều 1 Nghị định 148 quy định trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất một số năm hoặc miễn toàn bộ thời gian sử dụng đất đối với dự án đầu tư thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư thì cơ quan có thẩm quyền thực hiện giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất, trừ các trường hợp sau đây:

(i) Chỉ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản của dự án;

(ii) Sử dụng đất vào mục đích thương mại, dịch vụ; và

(iii) Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, Dịch vụ xin giấy chứng nhận đầu tư.

Lập quy hoạch chi tiết, thiết kế công trình, cấp phép xây dựng và triển khai thi công

Trình tự thực hiện đầu tư xây dựng được quy định tại Điều 50 Luật Xây dựng 2020 và được hướng dẫn chi tiết tại Đièu 4 Nghị định 15/2021/NĐ-CP gồm ba giai đoạn: