Thẩm định giá bất động sản, thẩm định đất là hoạt động mà rất nhiều doanh nghiệp hiện nay tìm hiểu và thực hiện. Hình thức này được xem là cơ sở đáng tin cậy để định giá trị của các tài sản bất động sản mà doanh nghiệp đang sở hữu, giúp ích rất nhiều cho các công việc kinh doanh của doanh nghiệp. Vậy bất động sản bao gồm những tài sản nào và mục đích của thẩm định giá bất động sản là gì?
Các quy định đối với doanh nghiệp thẩm định giá
Doanh nghiệp thẩm định giá là doanh nghiệp có chức năng hoạt động thẩm định giá, được thành lập và hoạt động dưới 05 hình thức: công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên, công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên, công ty hợp danh, doanh nghiệp tư nhân, công ty cổ phần theo quy định của Luật doanh nghiệp.
Điều kiện thành lập và hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá, điều kiện cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá
Tổ chức, cá nhân được thành lập doanh nghiệp thẩm định giá khi có đủ 02 điều kiện sau đây: là doanh nghiệp được thành lập theo quy định của Luật doanh nghiệp và có Giấy chứng nhận đủ điều kinh doanh dịch vụ thẩm định giá do Bộ Tài chính cấp.
Tương ứng với mỗi loại hình doanh nghiệp thì điều kiện cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá cũng khác nhau. Bộ Tài chính là cơ quan được Chính phủ giao thực hiện nhiệm vụ này. Trường hợp doanh nghiệp thẩm định giá có những thay đổi như thay đổi người đại diện theo pháp luât, thay đổi trụ sở chính, trụ sở giao dịch,… thì có văn bản đề nghị Bộ Tài chính cấp lại Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá.
Đối với tổ chức thẩm định giá nước ngoài tại Việt Nam, pháp luật quy định tổ chức thẩm định giá nước ngoài được thành lập, hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm định giá hợp pháp tại nước sở tại thì được góp vốn với doanh nghiệp thẩm định giá Việt Nam để thành lập công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên, công ty cổ phần để kinh doanh dịch vụ thẩm định giá tại Việt Nam.
Các trường hợp doanh nghiệp thẩm định giá không được thực hiện thẩm định giá
(1) Thực hiện thẩm định giá không đảm bảo tuân thủ các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
(2) Mua, bán tài sản thuộc bí mật nhà nước theo quy định của pháp luật về danh mục bí mật nhà nước.
(3) Có thẩm định viên tham gia thẩm định giá, người có trách nhiệm quản lý, điều hành, thành viên Ban kiểm soát của doanh nghiệp thẩm định giá là thành viên, cổ đông sáng lập hoặc mua cổ phần, góp vốn vào tổ chức là khách hàng thẩm định giá.
(4) Có thẩm định viên tham gia thẩm định giá, người có trách nhiệm quản lý, điều hành, thành viên Ban kiểm soát của doanh nghiệp thẩm định giá mà có bố, mẹ, vợ, chồng, con, anh ruột, chị ruột, em ruột là:
a) Thành viên, cổ đông sáng lập hoặc mua cổ phần, góp vốn vào tổ chức là khách hàng thẩm định giá;
b) Người có trách nhiệm lãnh đạo, quản lý, điều hành, là kế toán trưởng, thành viên Ban kiểm soát, kiểm soát viên của tổ chức là khách hàng thẩm định giá.
(5) Người có trách nhiệm quản lý, điều hành, thành viên Ban kiểm soát, kiểm soát viên của đơn vị được thẩm định giá đồng thời là người mua cổ phần, góp vốn vào doanh nghiệp thẩm định giá.
(6) Doanh nghiệp thẩm định giá và khách hàng thẩm định giá có các mối quan hệ sau:
a) Có cùng một cá nhân hoặc doanh nghiệp, tổ chức thành lập hoặc tham gia thành lập; hoặc hoạt động trong cùng một tập đoàn, tổng công ty, tổ hợp công ty mẹ – công ty con;
b) Có mối quan hệ điều hành, kiểm soát, góp vốn dưới mọi hình thức giữa hai đơn vị;
c) Cùng trực tiếp hay gián tiếp chịu sự điều hành, kiểm soát, góp vốn dưới mọi hình thức của một bên khác;
d) Có thỏa thuận hợp tác kinh doanh trên cơ sở hợp đồng.
(7) Doanh nghiệp thẩm định giá đang trong thời gian bị đình chỉ hoặc tạm ngừng hoạt động thẩm định giá.
Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp thẩm định giá
Doanh nghiệp thẩm định giá có các quyền sau:
– Cung cấp dịch vụ thẩm định giá;
– Nhận thù lao dịch vụ thẩm định giá theo giá thỏa thuận với khách hàng đã ghi trong hợp đồng;
– Thành lập chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá;
– Đặt cơ sở kinh doanh dịch vụ thẩm định giá ở nước ngoài;
– Tham gia tổ chức nghề nghiệp trong nước và ngoài nước về thẩm định giá theo quy định của pháp luật;
– Yêu cầu khách hàng thẩm định giá cung cấp hồ sơ, tài liệu, số liệu có liên quan đến tài sản thẩm định giá;
– Từ chối thực hiện dịch vụ thẩm định giá đối với yêu cầu của khách hàng;
– Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
Đồng thời, Doanh nghiệp thẩm định giá cũng có các nghĩa vụ như:
– Tuân thủ quy định về hoạt động thẩm định giá theo quy định của Luật này và Luật doanh nghiệp;
– Cung cấp Báo cáo kết quả thẩm định giá và Chứng thư thẩm định giá cho khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết;
– Chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực, khách quan của kết quả thẩm định giá;
– Mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho hoạt động thẩm định giá hoặc trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp;
– Bồi thường thiệt hại cho khách hàng theo quy định của pháp luật do vi phạm những thoả thuận trong hợp đồng thẩm định giá và trong trường hợp kết quả thẩm định giá gây thiệt hại đến lợi ích của khách hàng do không tuân thủ các quy định về thẩm định giá;
– Quản lý hoạt động nghề nghiệp của thẩm định viên về giá thuộc quyền quản lý;
– Thực hiện chế độ báo cáo;
– Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về thẩm định giá;
– Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
Tương tự với thẩm định viên về giá, Chính phủ cũng quy định xử phạt vi phạm hành chính đối với doanh nghiệp thẩm định giá, cụ thể:
– Mức thấp nhất là từ 5.000.000 đến 10.000.000 đối với các hành vi chậm thông báo bằng văn bản cho Bộ Tài chính sau thời gian 20 ngày đối với các trường hợp như: không đảm bảo các điều kiện cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo quy định, có sự thay đổi nội dung trên Giấy chứng nhận này, thay đổi danh sách thẩm định viên về giá hành nghề…
– Mức cao nhất là từ 220.000.000 đến 260.000.000 đối với hành vi làm sai lệch hồ sơ tài sản thẩm định giá hoặc làm sai lệch thông tin liên quan đến tài sản thẩm định giá dẫn đến thẩm định giá cao hơn hoặc thấp hơn 10% đối với tài sản là bất động sản, thiết bị, phương tiện vận tải; 15% đối với tài sản là vật tư, hàng hóa so với kết quả thẩm định giá cuối cùng của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền trong trường hợp doanh nghiệp thẩm định giá và cơ quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng cùng một cách tiếp cận thẩm định giá.
Thẩm định giá bất động sản cho những tài sản nào?
Bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất đai, hoạt động thẩm định giá được thực hiện cho những tài sản bao gồm:
– Các loại đất đai: đất ở, đất nông nghiệp, đất vườn, đất sản xuất kinh doanh, đất chuyên dùng, đất khác…
– Công trình xây dựng, công trình gắn liền với đất: nhà phố, căn hộ, biệt thự, trường học, bệnh viện…
– Đất dự án: được sử dụng để xây dựng các công trình lớn hoặc các dự án cộng đồng…
– Các tài sản khác gắn liền với đất đai: Nhà hàng, khách sạn, resort, nhà xưởng sản xuất: trung tâm thương mại, chung cư, cao ốc văn phòng…
Mục đích của hoạt động thẩm định đất
Thẩm định giá bất động sản là nghiệp vụ quy ra giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất, quyền sở sở hữu nhà, các công trình vật kiến trúc gắn liền với đất được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá. Cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định, với những phương pháp phù hợp do tổ chức tư vấn có đủ chức năng, năng lực thực hiện.
Hoạt động thẩm định đất, thẩm định các bất động sản phục vụ cho các mục đích:
– Chuyển nhượng quyền sở hữu
Hỗ trợ người mua và người bán có quyết định mua – bán, thực hiện cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; góp vốn hợp tác kinh doanh; hợp nhất, sáp nhập hoặc giải thể; bán doanh nghiệp hoặc cho thuê bất động sản. Thiết lập cơ sở cho sự trao đổi, công nhận hoặc hợp nhất quyền sở hữu nhiều tài sản. Xác định điều kiện và giá bán dự kiến cho bất động sản, làm căn cứ đấu giá tài sản bất động sản.
– Tài chính và tín dụng
Để ước tính giá trị của một bất động sản bảo đảm thế chấp. Cung cấp cho nhà đầu tư cơ sở hợp lý để quyết định giá thế chấp bất động sản. Tạo cơ sở để ngân hàng quyết định cho vay và bảo hiểm tài sản của doanh nghiệp.
– Thẩm định giá tài sản công ty
Trong trường hợp thẩm định giá tài sản để phục vụ cho khấu hao tài sản, làm cơ sở thực hiện bảo hiểm tài sản, bồi thường và đánh giá tài sản. Để xác định giá trị tài sản phục vụ cho việc công bố tài chính hằng năm của công ty, xác định giá trị phần vốn góp của các bên trong trường hợp công ty mới thành lập. Tính toán trong việc mua bán, sáp nhập, hợp nhất, phá sản và giải thể công ty.
– Phát triển tài sản và đầu tư
Để so sánh với tài sản đầu tư khác và xem xét khả năng đầu tư vào bất động sản. Giúp khách hàng có cơ sở để đặt mức giá tốt nhất cho tài sản của mình khi tiến hành mua, bán, chuyển nhượng, đầu tư góp vốn…
– Thẩm định giá theo luật pháp
Để xác định giá trị đánh thuế và giá trị bồi thường, phục vụ cho công tác xét xử và thi hành án dân sự, án hình sự hoặc những tranh chấp đang diễn ra về các tài sản bất động sản.
Ngoài ra, thẩm định giá bất động sản còn phục vụ một số mục đích khác như: chứng minh tài sản, du học, du lịch, định cư…; tư vấn, lập dự án đầu tư; định giá trước khi thanh lý tài sản…
Thẩm định đất chính xác qua vị trí
Mỗi ngôi nhà, căn hộ có vị trí khác nhau thì sẽ có giá trị khác nhau, chẳng hạn như nhà bạn ở mặt tiền chắc hẳn phải đắt hơn so với nhà ở hẻm. Một số vị trí mà thường dùng để xác định giá là: mặt tiền đường. đường hẻm chính, hẻm phụ, mặt đường nội bộ,… trong đó mặt tiền đường có giá trị cao nhất.
Thông thường một căn nhà có vị trí đẹp được xác định qua một câu nói là “nhất cận thị – nhị cận giang – tam cận lộ”. Tức là gần trung tâm thành phố, gần sông hồ và gần đường lớn là ba vị trí đắc địa mà tất cả những sản phẩm bất động sản đều mong muốn tọa lạc.
Nếu căn nhà của bạn nằm ngay mặt tiền lớn thì chắc chắn mức giá sẽ cao hơn rất nhiều so với nhà nằm trong hẻm có một hoặc hai xuyệt. Nếu đó là đất thì khu đất của bạn nằm trong khu vực trung tâm hay ngoại thành. Nếu bất động sản của bạn nằm ở vị trí gần sông, tức tạo thuận lợi về mặt phong thủy và không gian thoáng mát, lúc này mức giá sẽ cao hơn rất nhiều.
Thật vậy, vị trí có thể được xem là yếu tố hàng đầu ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản nói chung. Nói cách khác, vị trí vừa là yếu tố nội sinh lẫn ngoại sinh quyết định giá trị bất động sản.
Hồ sơ thẩm định đất
Đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
– Giấy chứng nhận QSDĐ và quyền sở hữu nhà ở.
– Nếu không có giấy QSDĐ và QSHN thì phải có giấy tờ sau:
+ Giấy chứng nhận mua bán sở hữu nhà
+ Hợp đồng mua bán
+ Bản đồ hiện trạng, vị trí
+ Giấy phép xây dựng, bản vẽ hoàn công
+ Tờ khai lệ phí trước bạ
+ Biên bản nghiệm thu công trình hoàn thành
+ Giấy chứng nhận QSDĐ (Sổ đỏ) hoặc Quyết định giao đất
+ Tờ khai nộp thuế QSDĐ
Đối với công trình xây dựng
– Hợp đồng thuê đất (nếu đất thuê)
– Giấy CN QSDĐ hoặc Quyết định giao, thuê đất
– Giấy xác nhận đền bù
– Biên lai đóng tiền thuê đất
– Hợp đồng thi công xây dựng (nếu có)
– Giấy phép xây dựng
– Tờ khai lệ phí trước bạ
– Bản vẽ (thiết kế, hoàn công)
– Hồ sơ quyết toán (nếu có)
– Hồ sơ thiết kế
Trên đây là bài viết tư vấn về thẩm định đất của Luật Trần và Liên danh. Nếu có thắc mắc hãy gọi cho chúng tôi theo số Hotline: 0969 078 234 để được tư vấn miễn phí.
