Công việc thẩm định giá do các nhà chuyên môn, ngân hàng thẩm định giá đất được đào tạo, có kiến thức, kinh nghiệm, có tính trung thực, nghề nghiệp về giá thực hiện. Nói cách khác, thẩm định giá do các thẩm định viên về giá thực hiện theo các tiêu chuẩn thẩm định giá do Nhà nước quy định. Kết quả của việc xác định giá cả do các thẩm định viên về giá thực hiện là cơ sở để các tổ chức, cá nhân có tài sản định ra mức giá phù hợp trong giao dịch.
Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan
Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá được lập theo quy định tại TCTĐGVN số 06 ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính.
Thẩm định viên cần xác định thời điểm bắt đầu có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá là ngày, tháng, năm ban hành chứng thư thẩm định giá; xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá trên cơ sở đặc điểm pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của tài sản thẩm định giá, biến động về pháp lý, thị trường liên quan đến tài sản thẩm định giá và mục đích thẩm định giá nhưng tối đa không quá 6 (sáu) tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩm định giá có hiệu lực.
Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá sau khi được doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá ký phát hành theo đúng quy định của pháp luật được chuyển cho khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã được ký kết.
Hồ sơ thẩm định giá
Kết thúc cuộc thẩm định giá, thẩm định viên lập hồ sơ lưu trữ thẩm định giá để chứng minh quá trình thẩm định giá đã được thực hiện theo đúng TCTĐGVN và các quy định của pháp luật về giá có liên quan. Hồ sơ thẩm định giá được khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về giá và pháp luật về lưu trữ. Thời hạn lưu trữ tối thiểu là 10 (mười) năm đối với hồ sơ thẩm định giá bằng giấy và lưu trữ vĩnh viễn đối với dữ liệu điện tử.
Đối tượng thẩm định giá
Theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế phạm vi thẩm định giá ngày càng trở nên rộng hơn, thuật ngữ thẩm định giá quyền tài sản (property valuation) vượt qua những hạn chế của thuật ngữ thẩm định giá tài sản (asset valuation) thuật ngữ thẩm định giá đầu tiên được sử dụng cho báo cáo tài chính.
Quyền tài sản (Property)
Quyền tài sản là một khái niệm pháp lý bao hàm tất cả quyền, quyền lợi và lợi ích liên quan đến quyền sở hữu tài sản đó bao gồm cả quyền sở hữu cá nhân, nghĩa là người chủ sở hữu được hưởng một hay nhiều lợi ích của những gì mình sở hữu.
Theo bộ Luật dân sự của Việt Nam: Quyền tài sản là quyền được trị giá bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ
Theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế trong hoạt động thẩm định giá quốc tế ngày nay người ta công nhận và phân biệt các đối tượng thẩm định giá sau:
Quyền tài sản bất động sản (Real Property)
Bao gồm tất cả quyền, quyền lợi, lợi ích liên quan đến quyền sở hữu bất động sản. Một hay nhiều lợi ích trong quyền bất động sản thông thường được biểu hiện dưới hình thức quyền sở hữu được phân biệt với bất động sản về mặt vật chất. Quyền tài sản bất động sản là một khái niệm phi vật chất.
Quyền tài sản bất động sản là một quyền lợi trong bất động sản. Quyền lợi này thường được ghi trong một văn bản chính thức như một chứng thư hay hợp đồng (ví dụ như hợp đồng cho thuê).
Do vậy, quyền tài sản bất động sản là một khái niệm pháp lý tách biệt với bất động sản, thể hiện về mặt vật chất của tài sản. Quyền tài sản bất động sản bao gồm các quyền, các khoản lợi ích, lợi tức liên quan đến quyền sở hữu của bất động sản. Ngược lại, bất động sản bao gồm bản thân đất đai, tất cả các loại sản vật tự nhiên có trên đất, và các tài sản gắn liền với đất như nhà cửa và các công trình trên đất.
Quyền tài sản động sản (Personal Property)
Quyền tài sản động sản đề cập đến quyền sở hữu của những tài sản, lợi ích khác với bất động sản. Những tài sản đó có thể là tài sản hữu hình như các động sản, hay vô hình như khoản nợ hay bằng sáng chế.
Động sản hữu hình tiêu biểu cho những tài sản không thường xuyên gắn hay cố định với bất động sản và có đặc tính có thể di chuyển được.
Quyền tài sản động sản bao gồm những lợi ích của:
Những tài sản hữu hình có thể nhận biết, di chuyển được và được xem là thông dụng cho cá nhân như đồ vật sưu tập, trang trí, hay vật dụng.
Quyền sở hữu tài sản lưu động của doanh nghiệp như hàng tồn kho, vật liệu cung cấp.
Ở một số nước, những tài sản trên được xem là hàng hoá và đồ dùng cá nhân.
Những tài sản không cố định được người thuê lắp đặt vào bất động sản và sử dụng trong kinh doanh. Tài sản đầu tư hay tài sản cho thuê gắn với công trình xây dựng thêm trên đất được người thuê lắp đặt và trả tiền để đáp ứng nhu cầu của mình.
Nhà xưởng, máy và thiết bị
Vốn lưu động và chứng khoán hay tài sản hiện hành là tổng tài sản lưu động trừ đi nợ ngắn hạn.
Tài sản vô hình như quyền thu lợi từ một ý tưởng, quyền sở hữu trí tuệ, bao gồm:
– Quyền tác giả là quyền của tổ chức, cá nhân đối với tác phẩm văn học nghệ thuật, khoa học do mình sang tạo ra hoặc sở hữu
– Quyền liên quan đến quyền tác giả là quyền của các tổ chức, cá nhân đối với cuộc biểu diễn, bản ghi âm, ghi hình, chương trình phát sóng, tín hiệu vệ tinh mang chương trình được mã hóa
– Quyền sở hữu công nghiệp là quyền của tổ chức cá nhân dối với sáng chế, kiểu dáng công nghiệp, thiết kế bố trí mạch tích hợp bán dẫn, nhãn hiệu, tên thương mại, chỉ dẩn địa lý, bí mật kinh doanh do mình sang tạo ra hoặc sở hữu
– Quyền đối với giống cây trồng là quyền của tổ chức, cá nhân đối với giống cây trồng mới do mình chọn tạo hoặc phát hiện và phát triển hoặc được hưởng quyền sở hữu.
Thẩm định giá động sản có thể chỉ là một bộ phận trong tổng thể công việc thẩm định giá một tài sản. Động sản có thể được đánh giá theo giá trị thị trường, giá trị thu hồi hay giá thanh lý
Doanh nghiệp (Business)
Doanh nghiệp là bất kỳ một đơn vị thương mại, công nghiệp dịch vụ, hay đầu tư theo đuổi một hoạt động kinh tế (Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế)
Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh
Doanh nghiệp thường là các đơn vị tạo ra lợi nhuận bằng cách cung cấp sản phẩm hay dịch vụ cho người tiêu dùng. Quan hệ chặt chẽ với khái niệm doanh nghiệp là thuật ngữ công ty đang hoạt động, đó là một doanh nghiệp thực hiện hoạt động kinh tế như sản xuất, chế tạo, buôn bán, hay trao đổi một hàng hóa hay dịch vụ, và thuật ngữ đang hoạt động, đó là một doanh nghiệp được xem như đang tiếp tục hoạt động trong tương lai xác định, không có ý định phải thanh lý hay cắt giảm qui mô hoạt động của nó.
Các lợi ích tài chính (Financial Interests)
Các lợi ích tài chính là những tài sản vô hình, gồm những quyền năng gắn liền với quyền sở hữu của một doanh nghiệp hay tài sản.
Lợi ích tài chính trong quyền tài sản nảy sinh từ: sự phân chia về mặt luật pháp lợi tức sở hữu trong doanh nghiệp và trong bất động sản, chuyển nhượng theo hợp đồng quyền chọn mua, chọn bán tài sản, những công cụ đầu tư bảo đảm bởi bất động sản
Lợi ích tài chính là những tài sản vô hình bao gồm: những quyền vốn có trong quyền sở hữu doanh nghiệp hay tài sản như: quyền chiếm hữu, sử dụng, bán, cho thuê hay quản lý; những quyền vốn có trong hợp đồng chuyển nhượng có quyền chọn mua hay hợp đồng thuê có chứa quyền chọn thuê; những quyền vốn có trong sở hữu cổ phiếu.
Tự thẩm định giá qua tình trạng căn hộ, ngôi nhà
Tình trạng ngôi nhà còn mới, đang xây hay đã qua bao nhiêu lần nâng cấp sửa chữa. Để thẩm định chính xác giá, bạn hãy xem ngôi nhà xây dựng từ thời điểm nào, đến lúc sửa chữa bao nhiêu và trừ ra các khoản chi phí.
“Mức khấu hao nhà đất thường dao động trong khoảng từ 10 – 30% giá trị bất động sản, nhưng cũng còn tùy từng trường hợp cụ thể mới có thể xác định chính xác mức khấu hao này” một chuyên viên bất động sản cho biết.
Nếu bạn mua nhà, đất để sử dụng lâu dài và làm tài sản thừa kế cho con cháu sau này thì không có vấn đề gì, nhưng nếu bạn mua để bán hoặc cho thuê lại thì nên giữ gìn nhà, đất cho cẩn thận. Bạn nên bố trí người đến trông coi, cai quản nhà, đất đó nếu bạn không có mặt, hoặc thuê dịch vụ tu sửa, giải quyết hư hao, hỏng hóc.
Tổng hợp nhiều thông tin và tự thẩm định giá nhà đất
Đây được xem như khảo sát thị trường khu vực xung quanh ngôi nhà, căn hộ bạn tính mua. Đóng vai một người đi mua và hỏi thăm hàng xóm, những người xung quanh khu vực của bạn cũng đang treo bảng bán nhà để hỏi giá. Trung bình bạn hãy đi khảo sát khoảng 3 căn trở lên
Ngoài ra, bạn có thể hỏi lối xóm, hoặc tổ trưởng tổ khu phố những khu nhà, đất lân cận cũng đang rao bán. Nếu bạn đang ở một thị trường mà giá địa ốc đang nóng, thì bạn có thể gia tăng giá rao bán so với thông tin thẩm định giá mà bạn có được khoảng 10%.
Còn nếu thị trường địa ốc đang có nguy cơ đóng băng, bạn có thể sử dụng những thông tin thẩm định giá như một công cụ để ấn định giá bán bằng chính giá bạn đã khảo sát cộng thêm khoảng 5%.
Thẩm định giá dựa vào hạ tầng giao thông khu vực
Để biết giá trị khu vực bất động sản nào đang tăng, thì bạn có thể đọc các thông tin về các công trình hạ tầng công cộng khu vực đó. Tùy vào tình trạng thi công và hoàn thành mà giá đất có mức biến động khác nhau. Tuy nhiên bạn phải tinh tế nhằm tránh bị cuốn theo những thông tin mà các nhà đầu tư thứ cấp thổi vào tai bạn.
Cụ thể là khu vực đó có hạ tầng sắp xây dựng thật nhưng mức độ ảnh hưởng đến sản phẩm bạn dự định mua có thể không cao như bạn được nghe. Tại thời điểm này, giá của các dự án sẽ là giá thấp nhất và chưa có giao động quá nhiều không bị đẩy giá quá cao.
Quy trình định giá nhà đất của ngân hàng thẩm định giá đất
Bất kỳ phương pháp định giá nào, việc đầu tiên là phải xác định được quy trình hay các bước cần thực hiện để đạt được hiệu quả tốt nhất. Tránh việc định giá một cách lan man, không có cơ sở rõ ràng và không hướng đến đúng mục đích cuối cùng. Đặc biệt là trong thị trường bất động sản, sự biến động luôn tiềm ẩn xảy ra và không gói gọn trong một phạm vi cụ thể. Sẽ rất khó để định giá nhà đất được chính xác nếu không xác lập được quy trình và nguyên tắc ngay từ đầu.
Ngân hàng, với đội ngũ thẩm định viên nhiều kinh nghiệm định giá đất và tuân thủ nghiêm ngặt các tiêu chuẩn trong định giá tài sản nhà đất chắc chắn không thể thiếu quy trình thực hiện. Sau đây là 6 bước thực hiện mà thông thường các ngân hàng thường áp dụng.
Bước 1: Đánh giá trạng thái của tài sản hiện tại về mặt diện tích, vị trí, tuổi đời, kiểu dáng, sổ đỏ, các loại giấy chứng quyền sở hữu và sử dụng đất hay các pháp lý liên quan khác. Sau khi xác minh được tính hợp pháp của tài sản sẽ đi vào định giá. Bước này được xem là bước quan trọng nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của ngân hàng theo quy định pháp luật.
Bước 2: Tìm kiếm thông tin về tài sản nhà đất từ nhiều nguồn khác nhau, ở cùng khu vực hoặc có những nét tương đồng với nhau và có xảy ra giao dịch mua bán trong thời gian gần nhất.
Bước 3: Xây dựng khung giá trị nhà đất phù hợp với tài sản đang cần định giá. Bao gồm mức giá tối thiểu, tối đa cũng như mức trung bình tương xứng với đánh giá ban đầu.
Bước 4: Lựa chọn một số nhà đất có mối liên hệ gần với tài sản cần định giá nhất. So sánh chúng với nhau và tiến hành điều chỉnh khung giá một lần nữa. Ở bước này thì mức giá dao động của tài sản sẽ được thu hẹp dần. Vì đã qua quá trình so sánh có căn cứ rõ ràng, còn khung giá trước đó chỉ dựa trên đánh giá tổng quan.
Bước 5: Phân tích thực tế thị trường, giá bán của một số nơi, cũng như điểm mạnh, điểm yếu của bất động sản hiện tại. Thẩm định viên rút ra kết luận và tiến hành điều chỉnh khung giá thêm một lần nữa. Ở bước này sẽ nhấn mạnh vào những mức giá cụ thể nào là phù hợp nhất trước khi đưa ra quyết định cuối cùng.
Bước 6: Ước tính khả năng tăng, giảm giá trị của bất động sản này trong tương lai. Tổng hợp các nguồn thông tin lại với nhau để làm cơ sở đưa đến quyết định cuối cùng.
Kết quả định giá đất của ngân hàng thẩm định giá đất có sát với giá thực tế?
Có nhiều cách định giá nhà đất khác nhau hiện nay, nhưng kết quả sau cùng khi thực hiện độc lập những cách này liệu có giống nhau và đúng với thực tế? Câu hỏi này chắc chắn đang là sự thắc mắc của rất nhiều người.
Ở đây chúng ta sẽ phân tích kết quả từ cách định giá đất của ngân hàng thẩm định giá đất với giá trị thực của tài sản là như thế nào nhé.
Theo nhiều chuyên gia đánh giá, mức định giá bất động sản của ngân hàng thông thường sẽ thấp hơn từ 10 – 20% giá trị thực tế. Sở dĩ có kết quả này không phải do ngân hàng chưa có chuyên môn nghiệp vụ mà xuất phát từ vấn đề rủi ro.
Các ngân hàng phải tính toán kỹ lưỡng những vấn đề phát sinh có thể làm ảnh hưởng đến lợi ích của mình. Vì vậy, các bạn có thể lấy kết quả của ngân hàng cộng thêm 10 – 20% giá trị tài sản để biết được giá thực tế cụ thể như thế nào.
Tuy nhiên, kết quả định giá của ngân hàng vẫn được đánh giá cao là vì tính chuẩn xác của nó. Ngân hàng ngoài việc tư vấn định giá cho bạn còn tạo thêm sự tin tưởng và an tâm nhiều hơn.
Bạn có thể xem đây là một kênh thông tin hữu ích trong giao dịch mua bán nhà đất. Nếu bạn không có nhu cầu thế chấp tài sản tại ngân hàng thì sau khi khảo sát thông tin từ đây, bạn có thể thỏa thuận với đối tác của mình để điều chỉnh mức giá sao cho phù hợp.
Ngân hàng thẩm định giá đất được ví như một đơn vị cung cấp dịch vụ thẩm định giá nhà đất trên thị trường. Giúp các bạn tiết kiệm được nhiều thời gian và công sức hơn so với những phương pháp định giá khác.
Hoặc khi bạn sử dụng dịch vụ thẩm định thì phải bỏ ra một khoản phí tương ứng không hề nhỏ. Nhìn chung, với mỗi cách đều có những ưu nhược điểm khác nhau, lựa chọn sử dụng cách nào cũng tùy thuộc vào nhu cầu, mục đích của người cần định giá.
Trên đây là bài viết tư vấn về ngân hàng thẩm định giá đất của Luật Trần và Liên danh. Nếu có thắc mắc hãy gọi cho chúng tôi theo số Hotline: 0969 078 234 để được tư vấn miễn phí.
