Thẩm định giá là một lĩnh vực không hề mới lạ với nhiều quốc gia trên thế giới, trong đó có Việt Nam. Hiện nay thị trường thẩm định giá tại Việt Nam đang phát triển hết sức đa dạng và phong phú, điển hình cho vấn đề này chính là sự ra đời của hàng loạt các công ty về thẩm định giá trên khắp cả nước. Tuy nhiên hoạt động thẩm định giá, dinh gia bds không phải là hoạt động dễ thực hiện. Vì liên quan đến lĩnh vực tài chính nên thẩm định giá chịu rất nhiều những quy định của pháp luật trong các tiêu chuẩn,điều kiện, phương thức thực hiện. Muốn làm tốt được hoặc hiểu được về lĩnh vực này, cần nắm được quy định của pháp luật về thẩm định giá.
Vai trò của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường
Thẩm định giá có vai trò đặc biệt quan trọng trong nền kinh tế thị trường, được biểu hiện như sau:
Chức năng và tầm quan trọng của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường
– Tư vấn về giá trị, giá cả tài sản giúp các chủ thể tài sản và các bên có liên quan và công chúng đầu tư đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua –bán, đầu tư, cho vay tài sản
– Định giá đúng giá trị thị trường của các nguồn lực góp phần để cơ chế thị trường tự động phân bổ tối ưu các nguồn lực và nền kinh tế đạt hiệu quả Pareto
– Góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy sự phát triển thị trường tài sản trong nước cũng như trên toàn thế giới
– Tạo điều kiện thuận lợi cho toàn cầu hoá và hội nhập kinh tế thế giới
Áp dụng và sử dụng kết quả thẩm định giá để ra quyết định trong nhiều tình huống:
Trong kinh tế thị trường, thẩm định gía tài sản được áp dụng cho nhiều mục đích kinh tế khác nhau như mua bán, thế chấp, cho thuê, bảo hiểm, tính thuế, thanh lý, đầu tư…Tương ứng với từng mục đích kinh tế trên, với cùng một tài sản, cùng một thời điểm thẩm định sẽ cho kết quả giá trị tài sản thẩm định là khác nhau.
Do vậy, kết quả thẩm định giá sẽ được sử dụng để ra quyết định trong nhiều tình huống khác nhau, ví dụ như:
Mua sắm, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn, bảo hiểm, tính thuế, đền bù, cho thuê,… tài sản.
Làm căn cứ cho phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu tư công trình sử dụng vốn của Nhà nước, đề án cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước, dự toán cấp phát kinh phí, mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách nhà nước, vay nợ của Chính phủ, vay nợ nước ngoài có sự bảo lãnh của Chính phủ,…
Làm căn cứ để sáp nhập, chia tách, phá sản hay giải thể doanh nghiệp.
Để thực hiện các án lệnh đối với việc kiện tụng hay xét xử liên quan đến các tranh chấp về hợp đồng và quyền lợi các bên; để tư vấn đầu tư và ra quyết định; nghiên cứu thị trường; phân tích khả thi; phân tích lợi nhuận; xác định giá trị chứng khoán; lập báo cáo tài chính; lập kế hoạch làm việc; khiếu nại; yêu cầu giảm thuế;.v.v..
Làm cơ sở để đấu giá công khai…
Các tiêu chuẩn, kiểm soát và quản lý trong hoạt động thẩm định giá
Các tiêu chuẩn trong hoạt động thẩm định giá
Ở tất cả các nước, các thẩm định viên độc lập, các công ty nhà nước và tư nhân với nhiều hình thức sở hữu khác nhau muốn được hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá đều phải đảm bảo đạt một số tiêu chuẩn nhất định do Chính phủ quốc gia đó quy định.
Đối với các thẩm định viên chuyên nghiệp
Do đặc điểm của hoạt động thẩm định giá liên quan đến lợi ích kinh tế của các thành phần kinh tế chủ thể kinh doanh, chủ thể sử dụng trong xã hội nên nếu muốn được xã hội thừa nhận tất yếu đòi hỏi người làm thẩm định giá phải đạt một số tiêu chuẩn và phẩm chất nhất định khi hoạt động dịch vụ này, đó là:
– Có bằng cấp chuyên môn nghiệp vụ được đào tạo và phải trải qua một số năm hoạt động về thẩm định giá.
– Là người có kinh nghiệm nghề nghiệp trong lĩnh vực thẩm định giá.
– Phải tuân thủ quy tắc hành nghề thẩm định giá do Nhà nước hoặc các tổ chức nghề nghiệp quy định. Phải có đạo đức nghề nghiệp, đó là sự trung thực, sự công bằng, đảm bảo bí mật và không gây ra mâu thuẫn về lợi ích cho khách hàng.
– Phải có giấy phép hành nghề
– Các thẩm định viên, các cơ quan quản lý Nhà nước, các Hiệp hội ngành nghề, các tổ chức hành nghề thẩm định giá của từng nước luôn chú trọng nâng cao năng lực chuyên môn của người hành nghề thẩm định giá bằng nhiều biện pháp thông qua sự phân chia cấp độ thẩm định viên (người tập sự, thẩm định viên, thẩm định viên cao cấp…) để tiêu chuẩn hoá lực lượng này.
Đối với các công ty thẩm định giá:
Ở tất cả các nước, các công ty thẩm định giá muốn được cấp giấy phép hành nghề đều phải thoả một số tiêu chí nhất định do luật pháp của mỗi nước qui định. Ví dụ, tại Trung Quốc, muốn thành lập công ty thẩm định giá phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau:
– Phải có ít nhất ba chuyên gia đã được cấp phép hành nghề thẩm định giá và một số cộng tác viên ở các ngành có liên quan đến chuyên môn cần thẩm định như xây dựng, chế tạo máy,v.v..
– Phải có nhân sự để tổ chức đủ 5 bộ phận, bao gồm: thẩm định tài sản, kiểm toán, pháp chế, thẩm định máy thiết bị, giám định công trình xây dựng.
– Phải có đủ vốn theo luật quy định trong thành lập doanh nghiệp.
Kiểm soát và quản lý trong hoạt động thẩm định giá
Để kiểm soát và quản lý hoạt động thẩm định giá phát triển đúng hướng, phát huy được vai trò tích cực trong nền kinh tế, Chính phủ các nước đều quan tâm xây dựng hành lang pháp lý, quản lý và điều hành bằng pháp luật.
Hệ thống điều hành quản lý bằng luật pháp với các dạng chung là:
– Ở những nước công nghiệp phát triển, người ta chú ý xây dựng khá hoàn chỉnh hệ thống luật pháp cần thiết cho sự điều hành vĩ mô nền kinh tế của Chính phủ, trong đó có dịch vụ thẩm định giá. Còn những nước đang phát triển ( ví dụ một số nước trong khối ASEAN) thì mức độ hoàn thiện hệ thống luật pháp cho hoạt động thẩm định giá phụ thuộc khá lớn vào trình độ phát triển kinh tế, năng lực điều hành của Chính phủ và thời gian ứng dụng dịch vụ này.
– Hình thành các cơ quan của Chính phủ để quản lý hoạt động thẩm định giá và các tổ chức nghề nghiệp trên cơ sở các luật lệ đã ban hành. Thường các nước có một hoặc hai Bộ chịu trách nhiệm.
– Thành lập các Hội nghề nghiệp phi chính phủ. Thông qua điều lệ, tiêu chuẩn, quy định của ngành và Hội để kiểm soát và chế tài hoạt động của cá nhân và tổ chức hành nghề thẩm định giá. Nhiều nước đã giao cho tổ chức Hội chức năng quản lý và kiểm soát khá lớn. Tại Trung Quốc,Hội Thẩm định giá được Chính phủ bảo trợ thành lập, hỗ trợ kinh phí và ủy quyền thực hiện một số chức năng quản lý nhà nước như cấp giấy phép hoạt động, ban hành các tiêu chuẩn, quy tắc thẩm định giá.v.v…
Nghiên cứu phương pháp dinh gia bds trong xu hướng toàn cầu hóa của thị trường bất động sản
Những lý luận chung về định giá bất động sản khi dinh gia bds trong xu hướng toàn cầu hóa thị trường bất động sản
Toàn cầu hóa thị trường bất động sản là quá trình hợp nhất thị trường bất động sản trên phạm vi toàn cầu, thị trường bất động sản của quốc gia riêng biệt và đặc thù đang hội nhập dần, hình thành thị trường bất động sản tạo ra các mối liên kết và trao đổi ngày càng tăng trên thị trường bất động sản giữa các quốc gia, việc xây dựng các định chế đầu tư và thương mại trong lĩnh vực bất động sản giữa cá quốc gia và tạo ra những cơ hội và thách thức trên thị trường.
Toàn cầu hóa đã tạo ra sự thay đổi căn bản trong các hoạt động trên thị trường bất động sản, làm thay đổi tính chất và vị trí của thị trường bất động sản ở Việt Nam.
Trước đây, thị trường bất động sản chỉ mang tính quốc gia thì hiện nay thị trường đã mang tính quốc tế, thị trường BĐS ở nước ta bị cuốn hút và trở thành một bộ phận phụ thuộc của nền kinh tế thế giới, sự ảnh hưởng của toàn cầu hóa đến thị trường BĐS ở nước ta được thể hiện ở một số yếu tố như: nguồn vốn đầu tư vào các dự án BĐS, sự đa dạng hóa các loại hình BĐS trên thị trường, ứng dụng công nghệ mới trong hoạt động đầu tư và kinh doanh BĐS…
Định giá bất động sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng, đó là việc ước tính giá trị của quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện cụ thể và trên một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.
Việc định giá BĐS sẽ trở nên phức tạp hơn trong xu hướng toàn cầu hóa thị trường bất động sản hiện nay, do đó cần có những nghiên cứu khao học để áp dụng phương pháp định giá phù hợp với từng loại hình bất động sản, nhằm đảm bảo tính chính xác trong việc định giá BĐS.
– Những đặc trưng cơ bản của định giá bất động sản
+ Định giá là công việc ước tính giá của BĐS: Ước tính về giá trị các quyền sở hữu BĐS cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ. Ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà BĐS có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
+ Định giá BĐS là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn cao, phương pháp định giá dựa trên các cơ sở khoa học.
+ Giá trị của BĐS được tính bằng tiền (đồng tiền trong nước và đồng tiền quốc tế).
+ Giá trị của BĐS được xác định tại một thời điểm cụ thể
+ Giá trị của BĐS được xác định cho một mục đích nhất định
+ Giá trị của BĐS được xác định dựa vào chu kỳ sản phẩm BĐS ở trong nước và ngoài nước. Ngoài ra, giá trị của BĐS còn được xác định dựa vào giá trị đầu tư vào BĐS ở thị trường trong và ngoài nước.
+ Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp khi định giá (tiêu chí kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng bất động sản, tiêu chuẩn kỹ thuật của BĐS) liên quan nhiều đến thị trường đặc biệt là chu kỳ sản phẩm.
– Những nguyên tắc định giá bất động sản
+ Các nguyên tắc dựa trên quan điểm của chủ sở hữu về tính hữu ích của bất động sản được định giá (nguyên tắc dựa trên tính có ích, tính có thể thay thế và chi phí cơ hội)
+ Nguyên tắc căn cứ vào các tính chất vận hành của đối tượng bất động sản được định giá (nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc đóng góp, nguyên tắc thu nhập còn lại, nguyên tắc phù hợp thị trường).
+ Nguyên tắc do ảnh hưởng của môi trường bất động sản, thị trường bất động sản (nguyên tắc cung và cầu, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cân bằng nguyên tắc cạnh tranh và nguyên tắc phụ thuộc các yếu tố bên ngoài).
+ Nguyên tắc của việc sử dụng hiệu quả bất động sản được định giá
– Mối quan hệ giữa định giá bất động sản và thị trường bất động sản
Định giá bất động sản liên quan đến các quan hệ giao dịch trên thị trường bất động sản như mua, bán, thế chấp, thuê bất động sản và đền bù…mối quan hệ đó được thể hiện thông qua:
+ Định giá bất động sản giúp cho người bán và người mua xác định được giá trị thị trường của bất động sản, đảm bảo cho việc thanh toán trên cơ sở giá cả hợp lý, tránh được rủi ro tạo điều kiện cho việc giao dịch, thỏa thuận mua bán bất động sản diễ ra thuận lợi.
+ Định giá bất động sản giúp cho các ngân hàng, các tổ chức tín dụng có căn cứ để thực hiện cho vay bằng thế chấp tài sản là các bất động sản
+ Định giá bất động sản giúp các doanh nghiệp định giá được tài sản của doanh nghiệp, qua đó định giá được doanh nghiệp để doanh nghiệp có thể tiến hành mua, bán , sáp nhjap, cổ phần hóa, chuyển đổi doanh nghiệp trên thị trường.
+ Định giá bất động sản giúp cho Nhà nước có căn cứ để thu thuế BĐS, lệ phí dịch vụ và tiền thu từ bán các BĐS của Nhà nước đảm bảo công bằng, hợp lý.
Những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản khi dinh gia bds trong xu hướng toàn cầu hóa hiện nay
Định giá bất động sản là hoạt động trọng tâm trong kinh doanh bất động sản. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS thông thường liên quan đến: xu hướng xã hội, hiện trạng nền kinh tế, các biện pháp điều tiết của Nhà nước và các yếu tố của thị trường đặc biệt là tác động của nền kinh tế thế giới đối với thị trường BĐS trong nước. Tác động của các yếu tố kể trên sẽ quyết định giá trị thị trường của các bất động sản. Việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản theo các dạng bất động sản khác nhau, giúp cho việc lựa chọn phương pháp định giá phù hợp với từng loại bất động sản trên thị trường.
– Yếu tố ảnh hưởng đến bất động sản thương mại – giải trí
+ Các quyền đối với bất động sản thương mại, được chuyển giao theo các giao dịch (quyền sở hữu hoặc quyền thuê, thời hạn và các điều kiện của hợp đồng thuê, tính chất sở hữu đối với khu đất xây dựng…)
+ Vị trí công trình (đẳng cấp của khu vực, mức sống và sức mua của người dân, môi trường xung quanh và sự phát triển hạ tầng cơ sở xung quanh, khả năng tiếp cận của công trình với giao thông và đi bộ, chất lượng môi trường…)
+ Các đặc điểm hữu hình và kỹ thuật của công trình (các đặc tính thẩm mỹ, kỹ thuật của công trình, vật liệu của các kết cấu chính, có sẵn các tiện ích; diện tích công trình, mật độ xây dựng, hệ thống phòng cháy chữa cháy…)
+ Hiện trạng thị trường tại thời điểm giao dịch (suy thoái/phục hồi, tích cực, giá thay đổi theo thời gian, sự khác biệt của giá chào bán, giá giao dịch)
+ Dịch vụ và các yếu tố bổ sung khác (có bãi đỗ xe và tiện nghị của nó, khả năng đảm bảo thông tin liên lạc và các dịch vụ viễn thông; hiện trạng hệ thống an ninh, cơ hội tổ chức cho thuê lại, mở rộng, phát triển…)
– Yếu tố ảnh hưởng đến bất động sản khách sạn, du lịch
+ Hiện trạng thị trường khách sạn (triển vọng phân khúc giá đã chọn, mức độ cạnh tranh, cung và cầu trên thị trường, các rủi ro kinh tế vĩ mô trong ngành).
+ Vị trí (mức độ phát triển du lịch trong khu vực, trong thành phố, gần các trung tâm du lịch và kinh doanh…)
+ Có thu nhập khác đầu tư vào BĐS khách sạn du lịch (thu nhập từ các thị trường giao thoa của bất động sản văn phòng – thương mại, công nghiệp – nhà kho; phân tích sử dụng có hiệu quả nhất của bất động sản khách sạn)
+ Xếp hạng sao khách sạn (được kiểm toán xếp hạng sao)
+ Công ty quản lý (chất lượng dịch vụ của công ty quản lý khách sạn)
+ Quyền đối với công trình (quyền thuê hoặc quyền sở hữu)
+ Quy mô phòng (số lượng phòng các cấp khác nhau)
+ Hiện trạng quy mô phòng (sửa chữa, đồ nội thất, trạng thái, kích thước phòng)
+ Khu vực lân cận (có cơ sở hạ tầng du lịch, không gian xanh…)
+ Sức mạnh của thương hiệu (mức độ nhận biết trên thị trường, độ tin cậy của khách lưu trú…)
+ Đặc tính kiến trúc, kỹ thuật của công trình (giá trị lịch sử của tòa nhà, tên tuổi của kiến trúc sư, hiện trạng tòa nhà, sự cần thiết phải sửa chữa lớn, mức độ thân thiện với môi trường).
– Yếu tố ảnh hưởng đến bất động sản công nghiệp
+ Yếu tố xã hội xung quanh công trình (số lượng dân số trong độ tuổi lao động, đào tạo nghề, cơ cấu tuổi)
+ Hiện trạng công trình bất động sản (nhà xây mới, nhà được cải tạo, là một phàn của công trình, đang hoạt động/không hoạt động, có hoàn thiện bên trong/không hoàn thiện bê trong)
+ Các đặc tính kiến trúc, kết cấu (vị trí công trình trên mặt đất hay ngầm; có lối vào công trình riêng biệt; mức độ kiên cố, cấp độ chống cháy của công trình, độ an toàn…)
+ Vị trí gần các trục đường giao thông lớn; gần các nút giao thông lớn và các trục đường sắt/đường cao tốc; lối vào thuận tiện…qua đó thu hút các nhà đầu tư thông qua việc giảm chi phí logictics trong giá thành sản phẩm.
+ Chính sách của chính quyền địa phương (đảm bảo đầu tư, tín dụng ưu đãi, ưu đãi về thuế, chuẩn bị mặt bằng sơ bộ…)
+ Hiện trạng kỹ thuật tòa nhà (có tất cả các hồ sơ pháp lý; chất lượng hệ thống chống cháy; có hệ thống thông gió và chất lượng của nó; số tầng, năm xây dựng; có các khu phụ, diện tích, chất lượng của nó; chiều cao trần; có cầu xếp dỡ hàng; chiếu sáng…)
– Yếu tố ảnh hưởng đến bất động sản văn phòng
+ Tình hình kinh tế vĩ mô (mức độ hội nhập của nền kinh tế, lạm phát, tiếp cận và chi phí tín dụng, tình hình trong ngành xây dựng…)
+ Chính sách ưu đãi của chính quyền địa phương (bảo đảm đầu tư, tín dụng ưu đãi, ưu đãi về thuế, chuẩn bị mặt bằng sơ bộ…)
+ Hiện trạng của thị trường bất động sản văn phòng (mức độ cung cầu trên thị trường bất động sản văn phòng, chu kì phát triển của bất động sản văn phòng, dự báo tương lai của dòng bất động sản này…)
+ Vị trí địa lý (vị trí bất động sản ở trung tâm thành phố hay ngoại thành, khả năng tiếp cận phương tiện giao thông cá nhân và công cộng, bãi đỗ xe, sự kết nối khu vực kinh doanh khác)
+ Cơ sở hạ tầng (ví dụ như quán café, nơi nhân viên có thể ăn trưa, hiệu thuoocsm ATM, quán làm tóc…)
+ Hệ thống quản lý tòa nhà (quan trọng không chỉ là chất lượng, mà còn là giá cả dịch vụ, cũng như dịch vụ khác của các công ty quản lý)
– Yếu tố ảnh hưởng đến bất động sản nhà ở.
+ Yếu tố kinh tế – xã hội xung quanh công trình (mức thu nhập, tiếp cận tín dụng, quan điểm về nhà ở theo phong tục tập quán, sự gia tăng dân số, văn hóa di cư đối với người nước ngoài…)
+ Vị trí địa lý (vị trí bất động sản ở thành phố hay các tỉnh, khả năng tiếp cận phương tiện giao thông cá nhân và công cộng, bãi đỗ xe, sự kết nối khu vực kin doanh khác)
+ Hiện trạng kiến trúc, kỹ thuật tòa nhà (hồ sơ pháp lý của tòa nhà; chỉ số nhân trắc học, hệ số an toàn kết cấu, khả năng chống động đất, diện tích căn hộ, tòa nhà chất lượng hệ thống chống cháy, hệ thống thông gió và chất lượng của nó; số tầng; năm xây dựng; có các khu phụ, diện tích, chất lượng của nó; chiều cao trần,hệ thống ngoại thất…)
+ Hiện trạng của thị trường bất động sản nhà ở (mức độ cung cầu trên thị trường, giai đoạn trong chu kỳ phát triển của thị trường bất động sản nhà ở, dự báo tương lai của dòng bất động sản này, sự di cư của dân số trong khu vực…)
– Yếu tố ảnh hưởng đến bất động sản đa chức năng
+ Các yếu tố kinh tế – xã hội: cơ cấu tuổi của dân số (dân số trong độ tuổi lao động, người về hưu, sinh viên và học sinh – bất động sản đa chức năng cần tính đến các nhu cầu của từng loại dân cư); trình độ học vấn; khả năng thanh toán của khách hàng, tỷ lệ chi tiêu cho các dịch vụ vui chơi giải trí, thể thao, mua sắm của cư dân.
+ Vị trí địa lý của bất động sản: Vị trí địa lí trong hay ngoài thành phố, có khả năng kết nối giao thông thuận tiện; mức độ cạnh tranh; khu vực ít phát triển, khu vực kinh doanh, khu vực dịch vụ (các mặt bằng dùng làm dịch vụ vui chơi giải trí và dịch vụ thể hình fitness, thẩm mỹ viện, các dịch vụ y tế, hành chính công của Nhà nước…)
+ Hiện trạng thị trường bất động sản đa năng (tình hình cung cầu trên thị trường, dự án đầu tư trong tương lai, xu hướng của cư dân với loại bất động sản này…)
Mục đích của dinh gia bds
Định giá bất động sản để làm gì? Mục đích của việc dinh gia bds được chia thành nhiều loại như:
Bảo toàn tài sản: việc thẩm định giá nhằm phục vụ cho việc khấu hao tài sản hoặc dùng cho việc bồi thường và đánh giá tài sản đang sở hữu.
Biến động chủ quyền tài sản của doanh nghiệp: Việc định giá bất động sản phục vụ cho việc hợp nhất, sáp nhập, cho thuê hoặc sang tên doanh nghiệp
Mua bán tài sản đơn hạng mục
Chuyển nhượng bất động sản
Bồi thường, thế chấp
Xác định giá trị tài sản để cổ phần hóa
Hạch toán kế toán: Việc định giá bất động sản để làm cơ sở tính thuế. Vì vậy nó cần được thực hiện bởi những người có chuyên môn tính thuế và cơ quan định thuế.
Nghiệp vụ thanh toán: Việc định giá đất đai, bất động sản nhằm phục vụ cho việc doanh nghiệp tiến hành thanh quyết toán và thanh toán tài sản, tách hoặc nhập. Lúc này, những người có quyền lợi liên quan đòi hỏi lấy tiền đền bù.
Phục vụ tư vấn: việc định giá bất động sản nhằm tư vấn cho chủ đầu tư hoặc người sở hữu khi có vấn đề xảy ra.
Các nguyên tắc cần nắm khi dinh gia bds
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Sử dụng tốt nhất và cao nhất được xem là nguyên tắc khá quan trọng khi định giá bất động sản. Một bất động sản được định giá ở mức cao nhất khi nó không rơi vào tình trạng tranh chấp, thuộc quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân hay tập thể nào đó. Nó đang cho thu nhập ròng ổn định và trong tương lại có khả năng cho thu nhập lớn nhất, với mức sử dụng cao nhất, tốt nhất và có thể kéo dài như vậy trong một thời gian dài sau này.
Nội dung của nguyên tắc định giá bất động sản này được phản ánh ở 4 mặt sau đây:
Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi nó đáp ứng được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất
Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi nó đang thuộc quyền sở hữu hợp pháp và được nhà nước cũng các cơ quan hữu quan thừa nhận và bảo hộ
Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi giá trị hiện tại của nó cao, thu nhập ròng hiện tại ở mức cao và trong tương lai mức thu nhập ròng ấy vẫn được duy trì.
Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất khi thời gian cho ra nguồn thu nhập dòng dài nhất có thể.
Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc thay thế khi định giá bất động sản đóng vai trò chủ đạo cho các cách tiếp cận và định giá bất động sản từ thị trường, từ thu nhập hay từ chi phí. Bởi giá trị của một bất động sản này sẽ có thể bị áp đặt bởi giá trị của một bất động sản khác thay thế tương tự so với giá trị và các tiện dụng của bất động sản chủ thể.
Nguyên tắc cung – cầu
Đất đai là một hàng hóa được xếp vào hàng đặc biệt. Nhưng giá cả của nó cũng được hình thành trên cơ sở tương tác cung cầu như những loại hàng hóa thông thường khác.
Giá thị trường của một bất động sản phục thuộc nhiều vào nguyên tắc cung- cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc có xu hướng giảm thì chắc chắn giá sẽ giảm. Khi lượng cung giảm mà lượng cầu vẫn ở mức cao thì chắc chắn giá trị sẽ tăng lên. Còn khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá trị của bất động sản tăng hay giả còn phụ thuộc trực tiếp vào tốc độ tăng và giảm của cung cầu.
Cầu trong thị trường bất động sản được hiểu là nhu cầu về đất đai trong một thời điểm nhất định được người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và thanh toán với một mức giá thích hợp.
Nguồn cung trong thị trường bất động sản phụ thuộc vào quỹ đất có trong tự nhiên của từng địa phương cũng như quy hoạch sử dụng đất của nhà nước. Nhà nước có quyền thay đổi cơ cấu các loại đất cố trong quỹ đất tự nhiên bằng việc thay đổi quy hoạch về sử dụng đất đai. Hiểu một cách đơn giản, nguồn cung bất động sản ở mỗi địa phương sẽ phụ thuộc vào chính sách quy hoạch và sử dụng đất của nhà nước theo từng giai đoạn.
Nguyên tắc thay đổi
Nguyên tắc thay đổi cũng là một trong những nguyên tắc quan trọng trong cách định giá bất động sản. Giá trị của bất động sản luôn biến động dựa trên các yếu tố tự nhiên, kinh tế, pháp luật, xã hội và môi trường có liên quan.
Sự thay đổi của giá trị bất động sản luôn là quy luật khách quan. Nó diễn ra thường xuyên và không thể phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người. Có thể nói, việc thẩm định giá trị của bất động sản chỉ phụ thuộc vào thời điểm nó được thẩm định. Nó không thể phản ánh được xu thế bất động sản trong tương lai.
Ngoài ra, giá trị của động sản được định giá cũng luôn luôn phụ thuộc và sự phát triển của kinh tế ở vùng đó như sự hình thành và phát triển của khu công nghiệp, đô thị hóa, sự phát triển của cơ sở hạ tầng, pháp luật, xã hội, môi trường… Chính vì vậy, việc thẩm định giá trị của bất động sản nào đó cần đặc biệt chú ý đến thời điểm xác định giá trị.
Nguyên tắc lường trước/dự báo trước
Giá trị bất động sản được định giá bằng việc dự tính khả năng sinh lời trong tương lai.Chính vì vậy, giá trị bất bất động sản phải luôn được tính toán dựa trên các triển vọng cho tương lai, những lợi ích được sinh ra từ quyền sử dụng đất của người mua.
Bất động sản khi có những đầu tư cụ thể sẽ mang đến nguồn thu nhập khổng lồ trong tương lai. Chính vì vậy, giá trị thị trường của bất động sản sẽ được ước lượng bằng tổng giá trị hiện tại của những lợi ích mà nó có thể đem lại trong tương lai.
Bên cạnh đó, các nhà đầu tư hoặc các nhà làm nhiệm vụ định giá đất đai cũng phải dựa trên nguyên tắc lường trước hoặc dự báo để có thể tiên lượng được giá trị đất đai ở thời điểm hiện tại. Việc làm này nhằm hạn chế những tiêu cực có thể xảy ra trong tương lai.
Nguyên tắc lường trước và dự báo cần kết hợp chặt chẽ với nguyên tắc thay đổi. Bởi quá trình dự báo này chính là sự lường trước của những thay đổi trong tương lai. Giá trị của bất động sản có thể thay đổi dựa trên những biến động của nền kinh tế, chu kỳ của một vùng đất hay đơn giản đó là chính sách quản lý của nhà nước liên quan đến bất động sản…
Nguyên tắc phù hợp
Tất cả các tài sản để đạt được mức sinh lời tối đa của nó thì cần phải đặt nó trong môi trường thích hợp. Và bất động sản cũng như vậy.
Để định giá xem giá trị của diện tích bất động sản đó là bao nhiêu thì cần phải xác định xem nó có phù hợp với sự phát triển của điều kiện kinh tế, xã hội ở vùng đó hay không. Để thực hiện được cách định giá bất động sản theo nguyên tắc này thì trong quá trình làm việc cần có sự thống nhất về mục đích sử dụng duy nhất của diện tích bất động sản đó, cũng các tài sản khác gắn liền với bất động sản.
Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất
Nguyên tắc định giá bất động sản dựa trên tính duy nhất nhấn mạnh về vị trí của mảnh đất và khả năng sinh lời của nó. Hiểu một cách đơn giản đó là giá trị của mảnh đất phụ thuộc vào vị trí và khả năng sinh lợi nhuận của nó so với các vị trí đất khác.
Khi những mảnh đất có diện tích như nhau, với mục đích sử dụng giống nhau sẽ tạo ra những dòng thu nhập khác nhau. Sự chênh lệch về khả năng thu nhập ròng từ những mảnh đất này sẽ thể hiện sự chênh lệch về giá đất. Nó cũng được tính đến trong quá trình định giá đất đai.
Nguyên tắc cạnh tranh
Cũng giống như các loại hàng hóa khác, khi số lượng đất đai trên thị trường đủ lớn thì sẽ xuất hiện tình trạng cạnh tranh. Khi sự cạnh tranh ngày càng nhiều thì giá trị của nó cũng vì thế mà bị giảm đi. Cạnh tranh trong thị trường bất động sản là sự cạnh tranh không hoàn hảo. Chính vì vậy, mức độ cạnh tranh không gay gắt như những dòng hàng hóa thông dụng khác.
Ngoài ra, nguyên tắc cạnh tranh trong thị trường bất động sản còn phụ thuộc vào từng loại bất động sản ở những địa phương khác nhau.
Sự cạnh tranh có tác động trông thấy với đến giá cả của đất đai. Một số nguyên tắc cạnh tranh phổ biến trong thị trường bất động sản phải kể đến: cạnh tranh về vị trí, về mức độ phù hợp thị hiếu, cạnh tranh trong một không gian địa lý (vùng, các vùng, cả nước), cạnh tranh trong nội bộ cung, trong nội bộ cầu, giữa cung và cầu.
Trên đây là bài viết tư vấn về dinh gia bds của Luật Trần và Liên danh. Nếu có thắc mắc hãy gọi cho chúng tôi theo số Hotline: 0969 078 234 để được tư vấn miễn phí.
