Nếu nghĩa vụ được xác lập, thực hiện theo đúng thỏa thuận của các bên thì khoản tiền hay tài sản đặt cọc được coi là khoản trả trước của bên đặt cọc và được khấu trừ khi thực hiện nghĩa vụ. Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì khoản tiền cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc số tiền hoặc tài sản đã nhận và khoản tiền tương đương với số tiền hoặc tài sản đã nhận, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
Tiền cọc là gì?
Từ xa xưa, thuật ngữ “đặt cọc” được xuất hiện với góc độ là một ngữ cảnh, thời đó khi dùng tiền trong lưu thông dân sự, nhân dân ta thường xâu những đồng tiền lại với nhau thành từng cọc. Khi đặt trước một khoản tiền để làm tin với nhau, họ thường đặt trước một cọc, hai cọc… tuỳ vào giá trị của từng giao dịch dân sự. Dần dần, sự phát triển của giao lưu dân sự ‘ làm cho biện pháp này không chỉ là việc đặt tiền. Người ta còn dùng các loại tài sản khác đặt trước để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 đã quy định:
“Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc các vật có giá trị khác (gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn đế bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.
Như vậy, đặt cọc là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó một bên giao cho bên kia một tài sản trong một thời hạn nhất định nhằm xác nhận các bên đã thống nhất sẽ giao kết một hợp đồng hoặc đã giao kết một hợp đồng và buộc các bên phải thực hiện đúng nội dung đã cam kết.
Đối tượng của đặt cọc là những vật có giá trị hoặc các vật thông thường khác mà một bên giao trực tiếp cho bên kia. Đối tượng đặt cọc là tiền thì vừa mang chức năng bảo đảm, vừa mang chức năng thanh toán. Vì vậy, việc đặt cọc phải được lập thành văn bản, trong đó phải xác định rõ số tiền đặt cọc, số tài sản đặt cọc…
Trong biện pháp đặt cọc, tuỳ theo thoả thuận mà bên này hoặc bên kia là người đặt cọc. Bên đặt cọc là bên dùng tiền hoặc vật có giá trị khác của mình giao cho bên kia giữ để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Bên nhận tiền hoặc tài sản là bên nhận đặt cọc.
Tuỳ thuộc vào thoả thuận của các bên và căn cứ vào thời điểm đặt cọc với thời điểm được coi là giao kết của hợp đồng được bảo đảm bằng biện pháp đặt cọc để xác định mục đích của việc đặt cọc. Việc đặt cọc có thể chỉ mang mục đích bảo đảm việc giao kết hợp đồng, có thể chỉ mang mục đích bảo đảm việc thực hiện hợp đồng nhung cũng có thể mang cả hai mục đích đó.
Nội dung của đặt cọc
Trong trường hợp các bên đã thực hiện đúng mục đích đặt cọc thì bên nhận đặt cọc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc, nếu bên đặt cọc là bên có nghĩa vụ trả tiền thì tài sản đặt cọc được coi là khoản tiền thanh toán trước.
Trong trường hợp bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc vê bên nhận đặt cọc. Trái lại, nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị của tài sản đặt cọc (trừ Trường hợp các bên có thoả thuận khác).
Như vậy, xử lý tài sản đặt cọc chỉ áp dụng nếu có một trong hai bên không thực hiện các điều khoản đã cam kết (kể cả việc giao kết hợp đồng) hoặc không thực hiện hợp đồng. Nghĩa là, nếu có một bên thực hiện không đúng, không đầy đủ họp đồng thì tài sản đặt cọc không đương nhiên thuộc về bên bị vi phạm. Tài sản đó có thể được dùng để thanh toán nghĩa vụ còn lại do thực hiện không đúng, không đầy đủ hợp đồng và còn phụ thuộc vào sự thoả thuận khác của các bên.
2.Mức phạt khi vi phạm hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất
Khi mua bán nhà đất các bên thường thỏa thuận đặt cọc trước một khoản tiền để làm tin, nếu một trong các bên có hành vi vi phạm sẽ bị phạt cọc, trừ khi có thỏa thuận khác.
Đặc cọc là một trong những biện pháp bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng và được quy định rõ tại Bộ luật Dân sự 2015.
Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”
Như vậy, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng; đặt cọc khi chuyển nhượng nhà đất không phải là hợp đồng chuyển nhượng, mua bán.
Mức phạt khi vi phạm hợp đồng đặt cọc
Theo nguyên tắc của pháp luật dân sự thì các bên được phép thỏa thuận về mức phạt khi từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (gọi tắt là phạt cọc). Trong trường hợp các bên không thỏa thuận thì mức phạt cọc cũng được quy định rõ tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015
“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”
Theo quy định trên thì mức phạt khi từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất như sau:
– Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác
– Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Ví dụ: A muốn mua nhà của anh B nên hai bên đã thỏa thuận đặt cọc 100 triệu đồng (không có thỏa thuận khác), nhưng sau đó B từ chối bán nhà thì B phải trả cho A 100 triệu đồng tiền cọc và 100 triệu đồng tiền phạt cọc.
Có được phép bán khi có người trả giá cao hơn dù đã nhận đặt cọc hay không ?
Trên thực tế nhiều người chấp nhận chịu phạt cọc nếu có người mua với giá cao hơn, mặc dù vi phạm quy định đặt cọc nhưng bên nhận đặt cọc vẫn thực hiện vì có “lãi”.
Theo quy định nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Do vậy, dù đã nhận đặt cọc nhưng có người khác trả giá cao hơn thì vẫn được phép bán.
Ví dụ: C muốn mua nhà của D, hai bên đã thỏa thuận giá bán là 02 tỷ đồng và đặt cọc 100 triệu đồng nhưng sau đó H muốn mua với giá 2.3 tỷ đồng (lập hợp đồng mua bán có công chứng ngay). Trong trường hợp này D vẫn có quyền bán và chịu phạt cọc với số tiền là 100 triệu đồng. Vì H trả giá cao hơn 300 triệu đồng nên dù D bị phạt cọc 100 triệu đồng thì vẫn “lãi” 200 triệu đồng so với khi bán cho C.
Ghi “trả trước” sẽ không bị phạt cọc
Hiện nay chưa có quy định cụ thể tiền trả trước nhưng trong thực tiễn xét xử và nghĩa của từ thì trả trước là việc một bên đưa cho bên kia một khoản tiền trước khi giao kết, thực hiện hợp đồng.
Vì là tiền trả trước nên khi không giao kết, thực hiện hợp đồng thì bên đã nhận tiền phải trả lại tiền, trừ khi các bên có thỏa thuận khác không trái pháp luật, đạo đức xã hội. Do đó, các bên cần lưu ý khi giấy biên nhận ghi là tiền “trả trước” mà không phải là đặt cọc.
Mức phạt cọc khi các bên không có thỏa thuận ?
PHẠT CỌC được hiểu là bên nhận đặt cọc vi phạm cam kết, không chịu thực hiện hợp đồng đã xác lập thì ngoài việc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc còn bị phạt một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc.
Các bên có thể thỏa thuận phạt cọc gấp 2 đến nhiều lần giá trị tài sản đặt cọc.
– Trường hợp các bên không có thỏa thuận phạt cọc thì khi tranh chấp cách tính mức phạt cọc sẽ như sau
– Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 363 BLDS.
– Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu.
Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”
Như vậy, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng; đặt cọc khi chuyển nhượng nhà đất không phải là hợp đồng chuyển nhượng, mua bán.
Mức phạt khi vi phạm hợp đồng đặt cọc
Theo nguyên tắc của pháp luật dân sự thì các bên được phép thỏa thuận về mức phạt khi từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (gọi tắt là phạt cọc). Trong trường hợp các bên không thỏa thuận thì mức phạt cọc cũng được quy định rõ tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:
“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”
Theo quy định trên thì mức phạt khi từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất như sau:
– Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác
– Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Ví dụ: A muốn mua nhà của anh B nên hai bên đã thỏa thuận đặt cọc 100 triệu đồng (không có thỏa thuận khác), nhưng sau đó B từ chối bán nhà thì B phải trả cho A 100 triệu đồng tiền cọc và 100 triệu đồng tiền phạt cọc.
Trên đây là một số thông tin về tiền cọc, đặt cọc mà chúng tôi cung cấp gửi tới bạn. Trân trọng!
