Hiện nay giải quyết tranh chấp đất đai là một trong những lĩnh vực phức tạp bởi lẽ tranh chấp đất đai ngày này diễn ra ngày một phổ biến với nhiều dạng tranh chấp khác nhau.
Để giải quyết được các tranh chấp đất đai thì vai trò của Luật sự đóng một vai trò khá quan trong.
Vậy hiểu như thế nào tranh chấp đất đai và vai trò của luật sư giải quyết tranh chấp đất đai là như thế nào? Luật Trần và Liên Danh xin cung cấp tới quý khách hàng bài viết luật sư tư vấn tranh chấp đất đai với nội dung cụ thể như sau.
Tranh chấp đất đai là gì?
Ngay từ văn bản luật đầu tiên về đất đai là Luật Đất đai 1987 đã đề cập đến tranh chấp đất đai nhưng chỉ khi Luật Đất đai 2003 được ban hành mới có định nghĩa cụ thể về tranh chấp đất đai. Nội dung này được Luật Đất đai hiện hành kế thừa, cụ thể khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
“Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.”.
Tranh chấp đất đai theo quy định trên có phạm vi rất rộng (tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực đất đai).
Tuy nhiên, nếu chỉ căn cứ theo quy định trên sẽ rất khó trong việc áp dụng pháp luật, nhất là khi khởi kiện tranh chấp đất đai.
Như vậy, cần hiểu tranh chấp đất đai với phạm vi hẹp và cụ thể hơn, đó là tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất như tranh chấp về ranh giới do hành vi lấn, chiếm.
Đặc điểm của tranh chấp đất đai
Về chủ thể: Chủ thể trong quan hệ tranh chấp đất đai phải là người sử dụng đất (được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất) hoặc người khác có quyền, nghĩa vụ liên quan đến thửa đất. Trường hợp tranh chấp không phát sinh giữa những chủ thể này với nhau liên quan đến thửa đất thì đó là quan hệ tranh chấp khác. Ví dụ: tranh chấp phát sinh giữa người sử dụng đất với Cơ quan có thẩm quyền trong việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất thì đó là tranh chấp về khiếu kiện hành chính.
Về đối tượng: Đối tượng trong quan hệ tranh chấp đất đai là quyền sử dụng, tài sản gắn liền với đất hoặc cả hai. Đối với quyền sử dụng đất thì đây là loại tài sản đặc biệt vì pháp luật đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước sẽ trao lại quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua các hình thức do pháp luật quy định. Đồng thời quyền sử dụng đất cũng là tài sản (quyền tài sản) theo quy định của Bộ luật dân sự, vì vậy quyền sử dụng đất có thể là đối tượng tham gia các giao dịch dân sự.
Về nội dung: Quan hệ tranh chấp đất đai có nội dung là sự xung đột, tranh chấp về các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với một hoặc nhiều thửa đất cụ thể.
Cần phải hiểu rõ tranh chấp đất đai
Vì chưa được quy định cụ thể nên nhiều trường hợp người sử dụng đất không biết cách bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình hoặc thậm chí có số ít cơ quan nhà nước áp dụng không đúng quy định của pháp luật gây ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.
Dưới đây là một số lý do cần hiểu rõ tranh chấp đất đai là gì, cụ thể:
Giúp người dân biết rõ thủ tục khi giải quyết tranh chấp
– Căn cứ khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất phải hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu muốn khởi kiện hoặc đề nghị UBND cấp có thẩm quyền (cấp tỉnh, cấp huyện giải quyết tùy thuộc từng trường hợp).
Nói cách khác, nếu không hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn tại nơi có đất sẽ không được khởi kiện luôn tại Tòa án hoặc không được đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết.
– Được khởi kiện luôn tại Tòa án nếu là những tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất (tranh chấp liên quan đến đất đai) như:
+ Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất;
+ Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, cho thuê lại quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
+ Tranh chấp chia quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng.
Khi từ chối tiếp nhận hồ sơ cấp Sổ đỏ
Khoản 11 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất thì cơ quan tiếp nhận có quyền từ chối tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
Quy định này có tác động như sau:
– Đối với người đề nghị cấp Giấy chứng nhận: Chỉ khi nào bên kia gửi đơn khởi kiện tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất tại Tòa án hoặc UBND cấp có thẩm quyền và cơ quan này gửi văn bản cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ mới bị từ chối tiếp nhận; nếu không vẫn phải tiếp nhận và giải quyết theo đúng quy định.
– Đối với người muốn ngăn cản người khác được cấp Giấy chứng nhận phải gửi đơn khởi kiện cho Tòa án hoặc gửi đơn yêu cầu UBND có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai sau khi hòa giải không thành tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Có thể lựa chọn hình thức giải quyết (không phải kiện)
Căn cứ khoản 1 và khoản 2 Điều 203 Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất mà không thành thì được giải quyết như sau:
– Tòa án có thẩm quyền giải quyết đối với trường hợp tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất.
– Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết như sau:
+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền (cấp tỉnh hoặc cấp huyện tùy theo chủ thể tranh chấp).
+ Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
Trên đây là quy định giải thích: Tranh chấp đất đai là gì và một số lý do người sử dụng đất phải hiểu rõ tranh chấp đất đai, nhất là quy định phải hòa giải tranh chấp đất đai trước khi khởi kiện hoặc gửi đơn đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết.
Giải quyết tranh chấp đất đai thực hiện theo các bước nào?
Hòa giải cơ sở tại UBND Xã, phường gồm các bước như sau:
Bước một, Các bên có tranh chấp về quyền sử dụng đất nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND xã nơi có đất. Trong đó, Hồ sơ yêu cầu cần có giấy tờ như sau:
+ Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất
+ Bản sao công chứng giấy chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu hoặc căn cước công dân
+ Bản sao công chứng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
+ Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất kèm theo các thông tin để chứng minh quyền sử dụng đất của mình
Bước hai, Tiếp nhận và xử lý yêu cầu, thẩm tra và mở phiên hòa giải tranh chấp quyền sử dụng đất. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai được UBND cấp xã thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai
Bước ba, Tổ chức phiên hòa giải cơ sở.
– Thành phần tham gia phiên hòa giải được quy định tại điểm b khoản 1 Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Cụ thể phải có các thành phần như sau:
Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn.
Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh.
– Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
– Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành
Bước bốn, Ra quyết định hòa giải thành hoặc không thành
– Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm có các nội dung:
Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải; thành phần tham dự hòa giải; tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu); ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận.
Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã; đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
– Sau thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản về nội dung khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.
– Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới sử dụng đất, chủ sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải thành đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết theo quy định tại Khoản 5 Điều 202 của Luật Đất đai.
Giải quyết tranh chấp đất đai theo trình tự hành chính
– Tranh chấp quyền sử dụng đất mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 và đã được thực hiện hòa giải tại cơ sở UBND cấp xã, phường thì đương sự cũng có thể lựa chọn UBND là cơ quan có thẩm quyền giải quyết vụ việc thay vì tòa án nhân dân
– Tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết.
Hồ sơ cần chuẩn bị hồ sơ với giấy tờ như sau: Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai; Biên bản hòa giải tại UBDN cấp xã;
Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp; Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.
– Tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài do Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết.
Hồ sơ cần bị các giấy tờ như sau: Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã; biên bản làm việc với các bên tranh chấp và người có liên quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp; biên bản cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp hòa giải không thành; biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp;Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp; Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.
Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân
Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện với các giấy tờ cần chuẩn bị như sau: Đơn khởi kiện theo mẫu; Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dung đất);
Biên bản hòa giải có chứng nhận của UBND xã và có chữ ký của các bên tranh chấp; Giấy tờ của người khởi kiện: Sổ hộ khẩu; chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước nhân dân; Các giấy tờ chứng minh khác: Theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, ai khởi kiện vấn đề gì thì phải có tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho chính yêu cầu khởi kiện đó.
Nộp đơn khởi kiện. Theo điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết. Do đó, tranh chấp đất sẽ do tòa án nơi có đất có thẩm quyền giải quyết
Tòa án thụ lý và ra thông báo nộp tiền tạm ứng án phí. Sau khi thụ lý đơn khởi kiện, Tòa án ra thông báo nộp tiền tạm ứng án phí, trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí. Địa điểm nộp tiền tạm ứng án phí là Chi cục Thi hành án dân sự.
Tiến hành giải quyết vụ án. Thời hạn 04 tháng, vụ việc phức tạp được gia hạn không quá 02 tháng. Trong giai đoạn này Tòa sẽ tổ chức hòa giải tại Tòa, nếu các bên không hòa giải thành thì sẽ Tòa sẽ đưa vụ án tranh chấp ra xét xử sơ thẩm (nếu không thuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ).
Sau khi có bản án sơ thẩm các bên tranh chấp có quyền kháng cáo nếu không đồng ý với bản án và phải có căn cứ.
Như vậy, trên đây là toàn bộ thông tin và nội dung tư vấn pháp luật của Luật Trần và Liên Danh liên quan đến luật sư tư vấn tranh chấp đất đai. Mọi thắc mắc xin liên hệ qua Hotline để được giải đáp tận tình và nhanh chóng nhất.
