Hiện nay việc mua bán đất không còn quá xa lạ đối với chúng ta. Có người mua đất để đầu tư, có người mua đất để làm nhà, xây công ty,… với nhiều mục đích khác nhau. Tuy nhiên, cũng có lúc vì một lý do nào đó mà người bán không muốn bán nữa.
Vậy có thể “Đơn phương hủy hợp đồng công chứng mua bán nhà đất” hay không? Hãy cùng Luật Trần và Liên Danh đi tìm hiểu vấn đề này nhé!
Hợp đồng mua bán tài sản được quy định như thế nào?
Theo quy định tại Điều 430 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.
Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật dân sự 2015, Luật nhà ở 2014 và luật khác có liên quan.
Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất là lúc nào?
– Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
– Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật đất đai 2013.
Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
– Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2013.
– Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:
Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;
Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
– Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Đơn phương hủy hợp đồng công chứng mua bán nhà đất
Căn cứ quy định tại Điều 51 Luật công chứng 2014 quy định về công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch
– Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.
– Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.
– Thủ tục công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại Chương này.
Như vậy không được đơn phương hủy hợp đồng công chứng mua bán nhà đất. Hủy hợp đồng công chứng mua bán nhà đất khi có sự thỏa thuận của hai bên.
Người yêu cầu công chứng, người làm chứng, người phiên dịch
– Người yêu cầu công chứng là cá nhân phải có năng lực hành vi dân sự.
Trường hợp người yêu cầu công chứng là tổ chức thì việc yêu cầu công chứng được thực hiện thông qua người đại diện theo pháp luật hoặc người đại diện theo ủy quyền của tổ chức đó.
Người yêu cầu công chứng phải xuất trình đủ giấy tờ cần thiết liên quan đến việc công chứng và chịu trách nhiệm về tính chính xác, tính hợp pháp của các giấy tờ đó.
– Trường hợp người yêu cầu công chứng không đọc được, không nghe được, không ký, điểm chỉ được hoặc trong những trường hợp khác do pháp luật quy định thì việc công chứng phải có người làm chứng.
Người làm chứng phải là người từ đủ 18 tuổi trở lên, có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và không có quyền, lợi ích hoặc nghĩa vụ liên quan đến việc công chứng.
Người làm chứng do người yêu cầu công chứng mời, nếu người yêu cầu công chứng không mời được thì công chứng viên chỉ định.
– Trường hợp người yêu cầu công chứng không thông thạo tiếng Việt thì họ phải có người phiên dịch.
Người phiên dịch phải là người từ đủ 18 tuổi trở lên, có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, thông thạo tiếng Việt và ngôn ngữ mà người yêu cầu công chứng sử dụng.
Người phiên dịch do người yêu cầu công chứng mời và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc phiên dịch của mình.
Hỏi luật thuế thu nhập cá nhân (TNCN) khi bán nhà đất?
Xin chào Luật Sư xin Luật Sư vui lòng giúp đỡ giải đáp thắc mắc cho tôi về pháp lý nhà và thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất như sau: Năm 2004 Cha Mẹ cho tôi căn nhà đã chuyển quyền cho tôi, năm 2011 tôi nâng lên thêm 2 tấm nữa và đến năm 2014 tôi đã đóng thuế cho phần làm thêm và hoàn công xong căn nhà trên.
Trong năm 2017 tôi có đứng tên trên sổ đỏ 2 lô đất và đến tháng 7 năm 2018 tôi đã đổi sang sổ hồng, đến tháng 4 Năm 2019 tôi và vợ tôi ra Phòng Công Chứng cam kết căn nhà và 2 lô đất đó là tài sản riêng của tôi đã được Phòng Công Chứng chứng nhận. Tháng 3 năm 2020 tôi đã ra Công Chứng làm giấy cho vợ tôi 2 lô đất đó và vợ tôi đã làm mọi thủ tục sang tên riêng cho cô ấy.
Vậy xin Luật Sư cho tôi hỏi như sau :
1) Đối với 2 lô đất đó theo luật tôi có còn được coi như tài sản chung của vợ chồng không? mặc dù chúng tôi chỉ ly thân chứ chưa ly dị.
2) Vậy tính tới thời điểm này tháng 5/2020 nếu như tôi bán căn nhà của tôi thì tôi có phải chịu thuế TNCN không?
Xin Luật Sư tư vấn rõ cụ thể, chân thành cảm ơn Luật Sư.
Trả lời:
Theo như những gì bạn cung cấp, lô đất trên có nguồn gốc là của bố mẹ bạn và đã tặng cho cho bạn toàn quyền sở hữu. Về mặt pháp lý bạn đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ cho lô đất trên đứng tên bạn và đây là tài sản riêng của bạn. Trong thời kỳ hôn nhân, bạn đã làm thủ tục để sang tên riêng cho vợ bạn lô đất trên, thì để vợ bạn là người sở hữu hợp pháp lô đất trên phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015, thì việc tặng cho bất động sản được thực hiện như sau:
Điều 459. Tặng cho bất động sản
Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.
Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.
Do đó bạn cầm xem xét xem các thủ tục quy trình mà bạn thực hiện sang tên đất cho vợ bạn đã hợp pháp hay chưa. Nếu đã thực hiện đầy đủ và đúng trình tự theo luật định thì lúc này, vợ bạn là người sở hữu hợp pháp lô đất trên
Theo khoản 1 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhântừ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; anh, chị, em ruột… với nhau là thu nhập được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Nếu chuyển nhượng cho các cá nhân khác thì đối với đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên bán phải chịu thuế TNCN:
Theo công văn Công văn số 16686/BTC-TCT thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS có quy định (hướng dẫn) các trường hợp áp dụng thuế suất thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản, cụ thể như sau:
“Đối với bất động sản được mua, hình thành trước ngày 01/01/2009 (ngày Luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực thi hành) không có hóa đơn, chứng từ; có giấy tờ viết tay (có hoặc không có xác nhận của chính quyền địa phương) nay chuyển nhượng, không có cơ sở xác định giá vốn và chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.
Đối với trường hợp chuyển nhượng bất động sản dưới dạng mua và bán bất động sản đều thực hiện bằng Hợp đồng mua bán bất động sản có chứng nhận của cơ quan công chứng, không có cơ sở để xác định giá vốn và chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.
Đối với trường hợp cá nhân mua bất động sản từ tổ chức (tổ chức kinh doanh bất động sản, tổ chức kinh tế) có hợp đồng mua bán và hóa đơn hợp pháp; từ giao đất có thu tiền sử dụng đất; từ trúng đấu giá, sau đó chuyển nhượng bất động sản đó cho tổ chức hoặc cá nhân khác theo Hợp đồng mua bán bất động sản có chứng nhận của cơ quan công chứng thì:
– Trường hợp người nộp thuế có đủ căn cứ để xác định được thu nhập tính thuế theo quy định về thuế TNCN thì thực hiện khai và nộp thuế theo thuế suất 25%.
– Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì người nộp thuế khai thuế với thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng và chịu trách nhiệm vể việc khai thuế”.
Như vậy, ở đây bên bán có nghĩa vụ phải nộp thuế TNCN với mức thuế suất 2%, nếu trường hợp người nộp thuế có đủ căn cứ để xác định được thu nhập tính thuế theo quy định về thuế TNCN thì thực hiện khai và nộp thuế theo thuế suất 25%.
Ngoài ra, bên mua sẽ phải nộp lệ phí trước bạn với mức phí 0.5% X với diện tích đất X với giá do UBND tỉnh ban hành tại nơi có đất, tại thời điểm mua đất theo quy định tại khoản 1 điều 7 Văn bản hợp nhất 25/VBHN-BTC 2019.
Điều 7. Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)
Nhà, đất mức thu là 0,5%…..
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi. Để được tư vấn một cách chi tiết và đầy đủ hơn về thắc mắc có thể “Đơn phương hủy hợp đồng công chứng mua bán nhà đất” hay không? Quý khách hàng vui lòng liên hệ qua Tổng đài tư vấn 0969 078 234 của Luật Trần và Liên Danh. Chúng tôi luôn sẵn sàng tư vấn, hỗ trợ Quý khách hàng những vấn đề pháp lý chất lượng hàng đầu trên toàn quốc.