Dịch vụ thẩm định giá nhà đất

Xác định giá là một trong những bước bắt buộc bạn phải làm khi tiến hành giao dịch một sản phẩm nhà ở. Giá trị của bất động sản được tạo thành từ nhiều khía cạnh, Vậy những yếu tố nào để giúp người mua – bán thẩm định giá nhà được chi tiết và chính xác. Cùng tìm hiểu thông tin về dịch vụ thẩm định giá nhà đất trong bài viết dưới đây.

Tại sao phải thẩm định giá nhà theo dịch vụ thẩm định giá nhà đất trước khi mua bán?

Khi tiến tới đầu tư bất động sản hay tìm nơi an cư, câu hỏi quan trọng nhất mọi người hướng tới đầu tiên là chi phí, giá cả. Người mua hoặc bán cần phải thận trọng và biết thẩm định giá nhà để có thể mua bán với giá tốt nhất. Trên thực tế, khâu thẩm định giá nhà đôi khi không được đề cao trước khi tiến hành giao dịch dẫn đến mức giá thỏa thuận chưa được sát với giá thị trường, làm thiệt thòi cho chủ đầu tư lẫn khách hàng.

Điều 4 Pháp lệnh Giá số 40 quy định: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”. Các cơ quan chức năng sẽ xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản để phục vụ cho tùy từng mục đích. Mục đích của thẩm định giá nhà có thể là mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, vay vốn ngân hàng; xác định giá trị đầu tư; phục vụ cho dịch vụ thuê tài chính; xác định giá trị tài sản để phục vụ nhu cầu tố tụng; tính thuế và hạch toán, báo cáo tài chính;…

Có hai cách thẩm định để xác định giá trị căn nhà của mình: một là tự tìm hiểu và tự định giá bằng các phương pháp so sánh trực tiếp, hai là tìm đến các trung tâm môi giới bất động sản, công ty thẩm định giá nhà chuyên nghiệp để được tư vấn giá giao dịch hợp lý. Dù sử dụng phương thức nào để thẩm định giá nhà, bạn vẫn cần dựa vào những yếu tố sau để quá trình thẩm định được rõ ràng và thuận lợi:

Thẩm định giá nhà từ yếu tố vị trí

Vị trí dự án bất động sản là yếu tố quan tâm hàng đầu khi tiến hành thẩm định giá nhà. Cụ thể, bạn cần xác định dự án nằm ở khu vực, quận huyện nào, mặt tiền ra sao, mặt đường lớn hay mặt đường nhỏ, nằm ở hẻm chính hay hẻm phụ. Theo đó, các căn nhà nằm ở mặt đường, khu dân cư đông đúc, thuận lợi giao thông và buôn bán nên chắc chắn sẽ có giá trị cao hơn các vùng ven và trong hẻm. Ngoài ra, bạn phải xác định các tiện ích khu vực lân cận, tiềm năng phát triển, quy hoạch tương lai, từ đó việc thẩm định giá nhà sẽ chi tiết và chính xác hơn.

Thẩm định giá nhà từ bảng giá đất địa phương theo dịch vụ thẩm định giá nhà đất

Sau khi xác định vị trí, bạn cần dành ra khoảng thời gian để tham khảo bảng giá đất địa phương mới nhất do Nhà nước, UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành hoặc tìm hiểu giá thị trường dựa vào những thông tin từ các công ty bất động sản, ngân hàng hay các trang web uy tín.

Bảng giá đất theo Nhà nước là tập hợp từ các mức giá cho mỗi loại đất do UBND cấp tỉnh ban hành trên cơ sở phương pháp xác định giá và khung giá các loại đất. Bảng giá này được cập nhật mỗi 5 năm và công bố vào ngày đầu tiên của năm đầu kỳ. Bạn sẽ dễ dàng tìm thấy bảng giá này trên các phương tiện truyền thông qua từ khóa: bảng giá đất + khu vực bạn cần tìm. 

Đối với bảng giá theo thị trường, giá được hình thành qua các hoạt động mua bán thực tế, dựa trên thỏa thuận trong các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê,…không phụ thuộc vào giá Nhà nước niêm yết.

Thẩm định giá nhà qua tình trạng bất động sản

Tình trạng bất động sản như xác định ở phân khúc nào, bình dân hay trung – cao cấp, phong thủy, hướng nhà, nguồn nước,…cũng là yếu tố quan trọng để thẩm định giá nhà. Nếu là nhà mặt đất, bạn cần xác định là loại nhà phố hay biệt thự? Nhà cấp mấy? Đất thổ cư, đất nông nghiệp hay là loại đất khác. Bên cạnh đó, khi thẩm định giá nhà chung cư, bạn cần phải xác định thời gian xây dựng, tuổi thọ của bất động sản, từ đó xác định chính xác mức khấu hao của giá trị căn hộ.

Thẩm định giá nhà thông qua giá bán bất động sản lân cận

Giá bán bất động sản lân cận cũng ảnh hưởng không nhỏ đến việc thẩm định giá nhà. Để có được thông tin này, bạn có thể thu thập thông tin từ đại chúng, các sàn giao dịch bất động sản hoặc khảo sát thực địa người dân xung quanh. Bạn cũng nên tìm hiểu các bất động sản tương tự với dự án bạn đang cần thẩm định về diện tích, vị trí, tiện ích… để có cơ sở so sánh về giá cả.

Theo kinh nghiệm của các công ty thẩm định uy tín, bạn cần tham khảo ít nhất 3 bất động sản khu vực để đảm bảo định giá sản phẩm được chính xác và đạt hiệu quả tốt nhất.

Phương pháp chi phí thay thế

Phương pháp chi phí thay thế là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra ra công trình xây dựng giống hệt với công trình xây dựng thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá. Phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi phí.

Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo lập một bất động sản với công trình xây đựng có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với công trình xây dựng hiện có thuộc bất động sản thẩm định giá và hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá. Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Theo cách tiếp cận từ chi phí bao gồm hai phương pháp là: Phương pháp chi phí tái tạo; Phương pháp chi phí thay thế

Các bước tiến hành

Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là đất trống đang sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc xác định giá đết quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định giá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương.

Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để cải tạo, thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.

Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế ( mức độ giảm giá 0 của công trình xây dựng hiện có trên đất.

Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế ( mức giảm giá ) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.

Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng (+) kết quả bước 1 và bước 4.

Nguyên tắc phương pháp chi phí theo dịch vụ thẩm định giá nhà đất

Nguyên tắc thay thế: nguyên tắc này nêu lên rằng một người mua khôn ngoan nào trả giá cho một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một lô đất tương tự và cùng xây dựng công trình theo ước muốn có tính hữu ích tương tự nếu không có sự chậm trễ quá đáng.

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất – hiệu quả nhất: lô đất thẩm định được xem là lô đất trống và được sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất, tương tự là sự ước tính sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất của công trình. Sự kết hợp giữa việc sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất của đất và sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất của công trình tạo nên một sự sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất cho bất động sản. Công trình hiện tại có giá trị bằng với giá trị mà nó kết hợp với đất hay chúng có thể làm giảm giá trị của đất do phải phá bỏ công trình do không sử dụng được nữa.

Nguyên tắc cung cầu: sự dịch chuyển của đường cung và đường cầu làm giá tăng lên hoặc giảm xuống. Chi phí tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung. Nếu chi phí thay đổi không tương ứng với sự thay đổi của giá cả thị trường, thì chi phí xây dựng công trình sẽ lợi hơn ( hoặc lỗ) và giá trị công trình sẽ tăng hay giảm tương ứng.

Nguyên tắc cân bằng: nguyên tắc ân bằng nêu lên rằng tác nhân sản xuất và các bộ phận khác của tài sản phải tương xứng để có mức giá trị tối ưu cho tài sản. Sự mất cân bằng có thể dẫn đến là giá trị công trình quá thấp hay quá cao. Quá thấp do sự đầu tư quá ít so với giá trị đất, ngược lại quá cao do đầu tư vào công trình quá nhiều.

Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng

Ưu điểm 

Ưu điểm : đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào chứng cứ giá trị thị trường

Nhược điểm

Nhược điểm : bắt buộc phải có thông tin, các dữ liệu mang tính lịch sử, do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá.

Điều kiện thực hiện

Không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng cách tiếp cận thị trường và cách tiếp cận thu nhập

Có dự định xây dựng một công trình xây dựng kiến trúc mới hoặc khi thẩm định giá công trình xây dựng mới được xây dựng

Kiểm tra kết quả các cách tiếp cận thẩm định giá khác

Phương pháp vốn hóa trực tiếp theo dịch vụ thẩm định giá nhà đất

Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm. Việc chuyển hóa này thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập. Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.

Các bước tiến hành thẩm định giá theo dịch vụ thẩm định giá nhà đất

Bước 1: ước tính thu nhập do tài sản mang lại. Mỗi loại thu nhập ứng với mỗi loại tỷ suất vốn hóa thích hợp.

Bước 2: tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập.

Bước 3: áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp.

Ước tính thu nhập từ tài sản: vốn hóa trực tiếp dựa trên thu nhập ước tính cho một năm đơn lẻ của tài sản. Thu nhập ước tính có thể là tổng thu nhập tiềm năng (PGI), tổng thu nhập thực hiện (EGI), thu nhập họat động ròng (NOI), thu nhập từ vốn chủ sỡ hữu (EI), thu nhập từ vốn vay (MI), thu nhập từ đất (LI) hay thu nhập từ công trình (BI).

Xác định thu nhập ròng mang lại từ ( cho thuê) tài sản theo công thức sau:

Tổng thu nhập tiềm năng (PGI): là toàn bộ thu nhập đối với một tài sản với tỷ lệ thuê (tỷ lệ lấp đầy) là 100% công suất thiết kế. Thẩm định viên xác định tổng thu nhập tiềm năng từ cho thuê tài sản cần định giá thông qua điều tra từ thị trường những tài sản cho thuê tương tự với tài sản cần định giá.

Thất thu do tài sản  không được thuê hết 100% công suất và do thanh toán dây dưa được xác định bằng tỷ lệ trống (không có khách thuê) nhân (X) tổng thu nhập tiềm năng từ (cho thuê) tài sản. Thẩm định viên xác định tỷ lệ trống (không có khách thuê) và do thanh toán dây dưa thông qua điều tra thị trường những bất động sản cho thuê tương tự.

Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng tài sản: gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp;

Chi phí trực tiếp là những chi phí cố định mà chủ sở hữu bất động sản phải chi trả bất kể có khách thuê hay không.

Chi phí gián tiếp: là những chi phí phải trả lớn hoặc nhỏ tỷ lệ thuận với số lượng khách thuê bất động sản nhiều hay ít

Tỷ suất vốn hóa và hệ số nhân thu nhập phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị được rút ra từ dữ liệu thị trường. Điểm cơ bản là các tài sản phải tương đồng về rủi ro, thu nhập, chu phí, đặc điểm vật chất và vị trí với tài sản thẩm định giá.

Trên đây là bài viết tư vấn về dịch vụ thẩm định giá nhà đất của Luật Trần và Liên danh. Nếu có thắc mắc hãy gọi cho chúng tôi theo số Hotline: 0969 078 234 để được tư vấn miễn phí.