Thẩm định giá nhà ở hiện nay là nhu cầu thiết yếu và đặc biệt quan trọng giúp các tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp phục vụ nhiều mục đích khác nhau. Nhà ở dân cư có thể định nghĩa là “mọi bất động sản được dùng để ở”. Động cơ chủ yếu của người chủ bất động sản là “để ở cho bản thân và gia đình hơn là để đầu tư kiếm tiền”. Cùng tìm hiểu về thẩm định giá nhà ngay sau đây.
Định giá
Định giá có thể được hiểu là việc đánh giá giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định.
Khoản 9 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: « Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định»
Như vậy, định giá theo Luật Kinh doanh bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định.
Tóm lại: Định giá tài sản là việc tư vấn, định các mức giá cụ thể cho từng loại tài sản làm căn cứ cho các hoạt động giao dịch mua, bán tài sản, hàng hóa, dịch vụ đó trên thị trường. Đối với các loại tài sản, hàng hóa, dịch vụ do nhà nước định giá (các cơ quan có thẩm quyền quy định) thì các mức giá cụ thể của từng loại tài sản, hàng hóa mang tính bắt buộc mọi đối tượng tham gia hoạt động giao dịch, mua bán phải thực hiện. Đối với các tài sản, hàng hóa, dịch vụ không thuộc danh mục Nhà nước định giá thì do các tổ chức, cá nhân tự định giá theo quy luật thị trường làm cơ sở cho các hoạt động giao dịch mua bán, trao đổi.
Thẩm định giá
Hiện nay đang tồn tại nhiều quan niệm về thẩm định giá. Song dưới góc độ pháp lý, ở Việt Nam hiện nay, thẩm định giá được hiểu như sau:
Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế
Thẩm định giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ được hiểu là quá trình xác định giá thị trường của tài sản (hữu hình, vô hình, động sản, bất động sản), hàng hóa, dịch vụ, là việc đánh giá và đánh giá lại giá trị tài sản theo giá thị trường tại một thời điểm theo một chuẩn mực nhất định. Hiểu một cách thực chất, thẩm định giá là xác định giá cả của tài sản trên thị trường tại một thời điểm. Nó chính là việc xác định giá trị để tìm ra giá cả của tài sản định bán trong một tập hợp giả định các điều kiện trên thị trường nhất định. Công việc thẩm định giá do các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, kinh nghiệm, có tính trung thực, nghề nghiệp về giá thực hiện. Nói cách khác, thẩm định giá do các thẩm định viên về giá thực hiện theo các tiêu chuẩn thẩm định giá do Nhà nước quy định. Kết quả của việc xác định giá cả do các thẩm định viên về giá thực hiện là cơ sở để các tổ chức, cá nhân có tài sản định ra mức giá phù hợp trong giao dịch.
Thẩm định giá bất động sản nhà ở bằng phương pháp chi phí: đối với phương pháp này thì có xu hướng đặt ra giới hạn trên (cận trên) của mức giá ước tính. Điều này đặc biệt dúng với những bất động sản mới xây, chưa hao mòn, giảm giá đáng kể. Phương pháp này dựa trên nguyên tắc thay thế – nghĩa là người mua điển hình, hành động khôn ngoan trên thị trường sẽ không trả giá cho một căn nhà nhiều hơn chi phí tái tạo ra nó. Điểm yếu của phương pháp này là khó khăn khi ước tính mức độ hao mòn, giảm giá của công trình. Khi công trình có tuổi đời thực tế cao, mức độ hao mòn, mất giá tăng lên và khó có thể ước lượng một cách chính xác. Ngoài ra bất động sản mất giá còn do các yếu tố ngoại vi, nằm ngoài bất động sản cũng khó ước tính chính xác. Phương pháp thẩm định giá chi phí hiện nay có xu hướng hạn chế mà dựa vào phương pháp so sánh. Phương pháp này chỉ áp dụng trong trường hợp khi có các thông tin, số liệu trên thị trường. Ngoài hai phương pháp trên thì phương pháp thu nhập và phương pháp vốn hóa trực tiếp (phương pháp dòng tiền chiết khấu) cũng được áp dụng:
Áp dụng phương pháp thu nhập đối với nhà ở có thể không phù hợp. Chỉ bất đắc dĩ mới sử dụng phương pháp này khi không thể sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí. Đối với mức giá ước tính cuối cùng từ các mức giá chỉ dẫn khác nhau (kết quả áp dụng các phương pháp khác nhau), thẩm định viên cần gán quyền số (tỷ trọng) lớn nhất cho mức giá chỉ dẫn của phương pháp nào phản ánh đúng nhất các thông tin dữ liệu của thị trường.
Với phương pháp vốn hóa trực tiếp (phương pháp dòng tiền chiết khấu): đây là phương pháp rất quan trọng ước tính giá những bất động sản mang lại thu nhập đó là những bất động sản đầu tư. Lợi thế phương pháp này là có thể áp dụng khi có ít số liệu, thông tin về giá bán bất động sản trên thị trường và có ít bất động sản nhà ở dân cư mới xây dựng. Phương pháp này được dùng để ước tính mức độ mất giá đất và công trình bị tác động tiêu cực của các yếu tố ngoại vi (ô nhiễm bởi rác thải, ô nhiễm bụi, tiếng ồn,…). Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng kiểm tra chéo kết quả tìm được từ phương pháp so sánh và phương pháp chi phí. Hạn chế phương pháp này là không phản ánh đúng thái độ, hành động của người mua điển hình trên thị trường vì phần lớn khách hàng tìm mua loại nhà ở dân cư quan tâm so sánh giá bán bất động sản tương tự trên thị trường hơn là thu nhập từ cho thuê bất động sản.
Các yếu tố cần xem xét khi thẩm định giá nhà
a, Yếu tố về vị trí
Quy hoạch: Thiết kế, kiểu dáng kiến trúc nhà ở trong khu vực; đặc điểm của bất động sản liền kề, lân cận.
Những yếu tố xã hội: Trường học, chợ, siêu thị, bệnh viện, cơ quan nhà nước, các trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí, công viên, bến xe, văn phòng nơi làm việc.
Hạ tầng kỹ thuật: Vận tải công cộng, cấp nước, điện, viễn thông, khả năng thoát nước mùa mưa bão
Việc điều chỉnh sự chênh lệch về yếu tố vị trí này cần quy đổi thành chênh lẹch tỷ lệ về giá giao dịch trên thị trường hoặc chi phí phát sinh liên quan đến việc đi lại, căn cứ vào chứng cứ thu thập từ thị trường.
b, Những yếu tố về đất đai
Kính thước và hình dáng thửa đất
Chất đất; mục đích sử dụng đất; thời hạn sử dụng đất
c, Những yếu tố về công trình xây dựng
Kích thước và hình dáng ngôi nhà
Kiểu dáng kiến trúc
Công năng
Loại vật liệu xây dựng
Chất lượng công trình
d, Những yếu tố về chi phí
Chi phí về đất
Chi phí về xây dựng nhà
Chi phí hạ tầng trên đất (đường, hè, cống…)
đ, Các loại hao mòn đối với bất động sản cần thẩm định
Hao mòn vật lý
Hao mòn chức năng
Hao mòn ngoại biên
Thẩm định giá bất động sản nhà ở hiện nay đặc biệt quan trọng, việc thẩm định giá trị tài sản đúng giá trị thị trường sẽ giúp khách hàng có những quyết định chính xác phục vụ nhiều mục đích như: kinh doanh, vay vốn ngân hàng, kêu gọi đầu tư, tính thuế…và mua bán minh bạch trên thị trường.
5 cách thẩm định giá nhà nhanh chóng, chính xác bạn có thể tham khảo
Định giá thông qua vị trí
Nếu tự định giá nhà đất, điều đầu tiên mà bạn cần chú ý đến là yếu tố vị trí. Cụ thể, bạn cần xác định nhà đất định mua ở quận/huyện nào, ở gần mặt đường lớn hay mặt đường nhỏ, hẻm chính hay hẻm phụ…
Nếu nhà đất nằm tại khu vực sầm uất, mặt tiền đường lớn, thuận lợi cho kinh doanh, buôn bán thì chắc chắn sẽ có giá cao hơn so với nhà đất nằm trong hẻm.
Ngoài ra, bạn cũng nên xác định các tiện ích xung quanh và quy hoạch của khu vực. Việc bạn khoanh vùng càng cụ thể sẽ giúp việc thẩm định giá càng trở nên dễ dàng và chính xác hơn.
Định giá thông qua tình trạng nhà đất
Song song với vị trí, bạn có thể đưa ra đánh giá dựa vào chất lượng, tình trạng của bất động sản.
Ví dụ đối với đất, bạn cần xem đất có địa chất tốt hay xấu. Đối với nhà, bạn cần phân loại, xác định nhà thuộc cấp 1, cấp 2, cấp 3 hay cấp 4; là nhà cao cấp hay phân khúc bình dân; thời điểm xây dựng từ khi nào để có thể dễ dàng tính khấu hao tài sản.
Thẩm định giá qua bảng giá đất
Mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ có bảng giá nhà đất riêng. Vì vậy, chỉ cần xác định được vị trí sản phẩm, bảng giá đất và giá tham khảo trên thị trường là bạn đã có thể tự định giá nhà đất một cách tương đối chính xác.
Thông thường giá nhà đất sẽ bằng giá trên bảng giá đất của khu vực mà Nhà nước quy định nhân thêm khoảng 3,8 – 4,5 lần. Tỉ lệ này đã được các chuyên gia tính toán dựa trên mức chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định với giá đất thực tế trên thị trường.
Khảo sát trên các kênh rao vặt
Các kênh thông tin rao vặt về nhà đất hiện nay khá đa dạng, phổ biến và bạn hoàn toàn có thể tra cứu hết các thông tin về giá nhà, giá đất trong khu vực, địa bàn mình muốn tìm hiểu.
Vì thế, nếu muốn bán căn nhà của mình, việc đầu tiên bạn cần làm là định giá bán cho căn nhà và đăng tải chúng trên các phương tiện thông tin. Những trang rao vặt sẽ cung cấp cho bạn giá và thông tin nhà đất một cách chi tiết. Việc của bạn là so sánh giá, vị trí, thời điểm rao bán để xác định giá trị thật của động sản đó.
Thẩm định giá nhà đất thông qua môi giới
Nếu muốn tiết kiệm thời gian và công sức, bạn có thể bỏ ra chút chi phí để được tư vấn, hỗ trợ cách định giá nhà đất từ môi giới.
Môi giới là những người có nhiều kinh nghiệm và họ sẽ đánh giá chính xác thị trường, giá cả để đưa ra những lời khuyên hữu ích cho bạn.
Phương pháp chi phí tái tạo khi thẩm định giá nhà
Phương pháp chi phí tái là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra công trình xây dựng giống hệt với công trình xây dựng thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá. Phương pháp chi phí tái tạo thuộc cách tiếp cận từ chi phí.
Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo lập một bất động sản với công trình xây đựng có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với công trình xây dựng hiện có thuộc bất động sản thẩm định giá và hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá. Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Theo cách tiếp cận từ chi phí bao gồm hai phương pháp là: Phương pháp chi phí tái tạo; Phương pháp chi phí thay thế
Các bước tiến hành thẩm định giá nhà
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là đất trống đang sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc xác định giá đết quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định giá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương.
Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để cải tạo, thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.
Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế ( mức độ giảm giá 0 của công trình xây dựng hiện có trên đất.
Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế ( mức giảm giá ) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.
Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng (+) kết quả bước 1 và bước 4.
Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng thẩm định giá nhà
Ưu điểm
Ưu điểm : đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào chứng cứ giá trị thị trường
Nhược điểm
Nhược điểm: bắt buộc phải có thông tin, các dữ liệu mang tính lịch sử, do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá.
Điều kiện thực hiện thẩm định giá nhà
Không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng cách tiếp cận thị trường và cách tiếp cận thu nhập
Có dự định xây dựng một công trình xây dựng kiến trúc mới hoặc khi thẩm định giá công trình xây dựng mới được xây dựng
Kiểm tra kết quả các cách tiếp cận thẩm định giá khác
Trên đây là bài viết tư vấn về thẩm định giá nhà của Luật Trần và Liên danh. Nếu có thắc mắc hãy gọi cho chúng tôi theo số Hotline: 0969 078 234 để được tư vấn miễn phí.
