Khi thực hiện các giao dịch có giá trị lớn như chuyển quyền sử dụng đất mọi người đều muốn đảm bảo trị pháp lý của giao dịch để tranh rủi do sau này.
Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp mua bán đất đều có đầy đủ điều kiện để chuyển nhượng để có thể công chứng hợp đồng như thông thường.
Nhiều trường hợp mua bán mà các bên chưa có sổ đỏ hoặc hai bên chỉ làm giấy viết tay, mua bán nhà đất sổ chung,…. thì việc Mua đất vi bằng có an toàn không? là vấn đề được nhiều người quan tâm.
Bạn có thể tham khảo bài viết đất vi bằng để hiểu rõ hơn về hình thức mua bán nhà đất bằng vi bằng và giá trị pháp lý của hình thức mua bán này.
Vi bằng là gì ? Giá trị pháp lý của vi bằng ?
Theo quy định pháp luật hiện hành tại khoản 3, Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP ghi nhận khái niệm vi bằng như sau:
“ Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này”.
Theo quy định này thì các sự kiện, hành vi có thật được Thừa phát lại ghi nhận một cách trực tiếp trong vi bằng.
Thông thường, trường hợp các bên mua bán đất theo đúng quy định pháp luật thì bên bán phải có đủ điều kiện về năng lực hành vi, quyền định đoạt với mảnh đất …… và đối với mảnh đất thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Sau khi các bên đã thỏa thuận xong thì phải lập hợp đồng chuyển nhượng được công chứng và thực hiện đăng ký tại văn phòng đất đai.
Tuy nhiên, trên thực tế không phải tất cả người sử dụng đất đều đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất chuẩn bị chuyển nhượng hoặc đã có giáy chứng nhận nhưng là sổ chung của nhiều thửa đất và không thể làm thủ tục tách thửa……
Ngoài ra, còn nhiều trường hợp khác mà các bên muốn mua bán đất khi chưa đáp ứng đủ điều kiện luật định nhưng đồng thời phải hạn chế được rủi do trong giao dịch. Để giải quyết vấn để này nhiều người đã được tư vấn về cách lập vi bằng để chuyển nhượng đất hoặc đã từng thực hiện thủ tục này.
Vậy, tại sao nên lập vi bằng khi mua bán đất viết tay, không có sổ đỏ. Vấn đề này có thể được giải đáp thông qua quy định của pháp luật về giá trị pháp lý của vi bằng tại Khoản 3, Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP như sau:
“Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật”.
– Thứ nhất, vi bằng là nguồn chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính.
Nguồn chứng cứ có thể hiểu là nơi mà từ đó các chứng cứ được rút ra và theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự thì chứng cứ cứ có thể được thu thập từ các nguồn như:
Tài liệu đọc được, nghe được, nhìn được, dữ liệu điện tử; Lời khai của người làm chứng; Kết luận giám định; Biên bản ghi kết quả thẩm định tại chỗ; Kết quả định giá tài sản, thẩm định giá tài sản; Văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi pháp lý do người có chức năng lập…..
Khác với quy định trong tố tố tụng hình sự là cơ quan chức năng có thẩm quyền điều tra sẽ là bên chứng minh hành vi của bên bị buộc tội, khi giải quyết tranh chấp dân sự thì tòa án chỉ xem xét để đưa ra phán quyết dựa trên các chứng cứ được các bên cung cấp.
Do đó, vi bằng của Thừa phát lại sẽ là một nguồn chứng cứ hợp pháp – văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi pháp lý do người có chức năng lập.
Vi bằng được coi là nguồn chứng cứ thì các nội dung được ghi nhận trong vi bằng sẽ là chứng cứ cho tòa án giải quyết vụ việc.
Do vậy với giá trị chứng cứ của mình nếu vi bằng được lập theo đúng quy định của pháp luật thì Mua đất vi bằng góp phần đảm bảo an toàn hơn cho các bên tham gia giao dịch, có tác dụng phòng ngừa phát sinh tranh chấp.
Mua đất vi bằng có an toàn không
– Thứ hai, vi bằng là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
Trước khi các bên trực tiếp thực hiện giao dịch chuyển quyền sử dụng đất du mảnh đất đã có sổ đỏ hay chưa thì các bên vẫn phải tiến hành một số hoạt động như thỏa thuận, đặt cọc, kiểm tra hiện trạng của mảnh đất….
Các hoạt động này cũng được coi là cơ sở để các bên thực hiện giao dịch chuyển nhượng, mua bán đất. Tuy nhiên, để các cơ sở nói trên chắc chắn hơn và mang gia trị pháp lý thì các bên nên tiến hành lập vi bằng.
Nhiều trường hợp các bên chỉ thỏa thuận miệng với nhau hoặc có giấy viết tay khi thỏa thuận hoặc đặt cọc mua đất nên khi một bên vi phạm thỏa thuận ( bên bán không bán hoặc bên mua không mua và yêu cầu trả cọc,……) thì các bên rất khó để bảo vệ quyền lợi của mình.
Trường hợp các bên chỉ thỏa thuận miệng thì sẽ khó có chứng cứ để chứng minh thỏa thuận này, các loại giấy viết tay hoặc thậm chí các bên có ghi âm lại thỏa thuận thì để được coi là chứng cứ cũng phải thực hiện các biện pháp giám định tốn kém và mất thời gian.
Trong trường hợp đã lập vi bằng thì khi các bên không tiếp tục thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, vi bằng sẽ được dùng trực tiếp như là căn cứ để thực hiện giao dịch và bên nào vi phạm sẽ phải bồi thường theo đúng thỏa thuận.
Mua đất vi bằng trong trường hợp này sẽ là biện pháp bổ sung để đảm bảo an toàn pháp lý hơn cho các bên khi tham gia giao dịch.
Có thể thấy, khi các bên mua bán đất thì việc lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có liên quan mang lại giá trị rất lớn đặc biệt đối với trường hợp mua bán đất viết tay, không có sổ đỏ.
Mua đất vi bằng có an toàn không ?
Khi tìm đến Thừa phát lại nhà đất để được tư vấn và lập vi bằng về giao dịch chuyển quyền sử dụng đất các bên đều ít nhiều quan tâm đến vấn đề pháp lý. Nhiều người lo ngại liệu mua đất vi bằng có an toàn không? Trung tâm vi bằng Luật Hùng Bách sẽ giải đáp vấn đề này như sau:
Khi các bên tiến hành giao dịch mua bán đất, có rất nhiều sự kiện, hành vi được diễn ra để chuyển quyền sở hữu, chiếm hữu tài sản: Đặt cọc, giao nhận tiền, giấy tờ, gặp mặt để thỏa thuận và ký kết hợp đồng……. Tất cả các công việc này đều có thể được Thừa phát lại lập thành vi bằng. Vi bằng hợp pháp đó sẽ là căn cứ xác định các bên đã có giao dịch mua bán đất bằng vi bằng hoặc đã thực hiện chuyển tiền, tài sản cho nhau.
Ví dụ: Hai bên thỏa thuận mua bán diệ tích đất 50m2 tại đường Xuân Thủy, Cầu Giấy, Hà Nội. Thời điểm chuyển nhượng các bên có thể yêu cầu Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận việc bên bán đã giao toàn bộ giấy tờ và chuyển giao quyền chiếm hữu, sử dụng đất cho bên mua; Bên mua đã chuyển toàn bộ số tiền…….. triệu VNĐ theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng cho bên bán.
Vi bằng về các vấn đề liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất nói trên không thuộc trường hợp không được lập vi bằng, nên nó vẫn được coi là cơ sở cho cho các giao dịch khác cũng như là chứng cứ để chứng minh trước tòa án khi có tranh chấp.
Đối với giao dịch mua đất ngoài hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực là bắt buộc, các văn bản như vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền, tài sản hay vi bằng ghi nhận hiện trạng ngôi nhà tại thời điểm giao dịch ……. sẽ là những căn cứ bổ trợ ghi nhận việc các bên đã hoàn thành nghĩa vụ giao nhận tiền và tài sản, thời điểm và cách thức giao nhận.
Để tránh các rủi do trong và sau giao dịch, khi mua bán đất ngoài việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, các bên nên lập vi bằng làm căn cứ cho việc thực hiện hợp đồng.
Ngoài ra, còn có một trường hợp khác mà vi bằng mang lại giá trị rất lớn khi các bên mua đất bằng vi bằng.
Như đã phân tích, thông thường hai bên mua bán phải tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng và hồ sơ để công chứng bắt buộc phải có giấy chứng nhận ( sổ đỏ), tuy nhiên trường hợp bên bán chưa có sổ đỏ thì làm cách nào để xác nhận được giao dịch giữa các bên. Khi đó, bạn có thể yêu cầu Thừa phát lại lập vi bằng để ghi nhận thỏa thuận và giao dịch giữa đã thực hiện. Tuy không xác nhận cụ thể tại thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc về ai?
Nhưng nó gián tiếp ghi nhận các hành vi của các bên biểu hiện ý chí và thực tế có tồn tại giao dịch mua bán đất. Do đó, đây cũng được coi là một căn cứ xác nhận quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đẩ đã được chuyển từ bên bán sang cho bên mua.
Tóm lại, khi mua đất vi bằng thì các giao dịch hoặc các hoạt động kèm theo nên được lập vi bằng để có căn cứ chứng minh giao dịch. Ngoài ra, nếu quyền sử dụng đất được chuyển nhượng chưa có sổ đổ thì vi bằng sẽ được coi là một căn cứ xác định có tồn tại giao dịch giữa các bên trong trường hợp tranh chấp xảy ra.
Các trường hợp nên lập vi bằng mua bán đất.
Theo quy định pháp luật hiện hành việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và thực hiện công chứng, chứng thực theo đúng thủ tục luật định.
Tuy nhiên, một số trường hợp mảnh đất chưa đáp ứng được điều kiện để chuyển nhượng như đất chưa có sổ đỏ hoặc sổ chung nhưng không thể thực hiện thủ tục tách sổ mà các bên vẫn muốn mau bán đất.
Khi xảy ra các tình huống nói trên thì một giải pháp được để xuất là các bạn nên tiến hành lập vi bằng mua bán đất.
– Lập vi bằng mua bán đất chưa có sổ đỏ: Điểm a, khoản 3, Điều 167 luật đất đai năm 2013 quy định về hình thức của hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất như sau:
“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.
Tuy nhiên, thực tế xảy ra khi các bên mua bán đất là nhiều diện tích vẫn chưa được cấp sổ và hiển nhiên là khi mua bán chưa có sổ thì các bên không thể làm thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng.
Do vậy, để tránh việc tranh chấp xảy ra mà các bên ( đặc biệt là bên mua) không có chứng cứ chứng minh việc mua bán là hợp đồng thì các bên nên lập vi bằng.
Tùy theo yêu cầu tại thời điểm lập mà vi bằng sẽ có giá trị chứng minh việc các bên đã có thỏa thuận, đã giao nhận tiền, tài sản hoặc thực hiện đặt cọc để đảm bảo các bên thực hiện nghĩa vụ.
– Trong trường hợp mua đất sổ chung mà thửa đất không đủ điều kiện tách thửa hoặc các bên ngại việc làm thủ tục phức tạp mà vẫn thực hiện giao dịch thì rủi ro sẽ rất lớn.
Do khi thực hiện giao dịch xong các bên đã giao nhận tiền, tài sản nhưng trên giấy tờ vẫn đứng tên chủ cũ và không có hợp đồng công chứng để làm căn cứ.
Tương tự đối với trường hợp mua bán đất chưa có sổ đỏ thì khi rơi và tình huống sổ đỏ chung chưa được tách các bên giao dịch nên thực hiện mua đất sổ chung công chứng vi bằng để giảm tối đa rủi do có thể xảy ra.
– Lập vi bằng ghi nhận thỏa thuận mua đất đấu giá nên được thực hiện trước khi các bên chính thức tham gia buổi đấu giá.
Theo quy định của pháp luật về quy trình đấu giá đất thì các chủ thể muốn tham gia phải nộp phí tham gia đấu giá và đặt cọc trước một khoản tiền. Số tiền đặt cọc có thể lên đến 15% giá trị khởi điểm của tài sản đấu giá, đối với việc đấu giá quyền sử dụng đất thì số tiền tính theo phần trăm này không hề nhỏ.
Do đó, khi thực hiện đặt cọc và tham gia đấu giá nên có Thừa phát lại chứng kiến toàn bộ quá trình và ghi trong vi bằng để đảm bảo các bên có thể lấy lại số tiền cọc nếu không trúng đấu giá hoặc được tham gia ký kết hợp đồng nếu mình đã trúng đấu giá theo đúng quy định pháp luật.
– Lập vi bằng trong các trường hợp mua bán nhà đất thông thường khác. Ngoài việc công chứng Hợp đồng mua bán nhà đất thì đối với nhà đất có giá trị lớn, các bên có thỏa thuận khác về thanh toán tiền trên hợp đồng so với thực tế thì có thể lập thêm các vi bằng ghi nhận việc đặt cọc để đảm bảo việc thực hiện hợp đồng, vi bằng giao nhận tiền, vi bằng ghi nhận hiện trạng tài sản nhà đất bàn giao,..
Như vậy, có thể thấy khi tham gia vào các giao dịch mua bán đất sẽ có nhiều tình huống pháp lý cần giải quyết đặc biệt là trong các trường hợp mua bán khi chưa đủ điều kiện về hồ sơ. Do đó, để đảm bảo quyền lợi của mình các bên ( đặc biệt là bên mua đất) nên cân nhắc thực hiện thủ tục mua đất vi bằng.
Như vậy, trên đây là toàn bộ thông tin và nội dung tư vấn pháp luật của Luật Trần và Liên Danh liên quan đến đất vi bằng. Mọi thắc mắc xin liên hệ qua Hotline: 0969 078 234 để được giải đáp nhanh chóng, chu đáo và miễn phí!
