Thông thường, khi muốn mua – bán nhà đất, chúng ta thường ra văn phòng công chứng để ký công chứng hợp đồng mua bán nhà đất.
Tuy nhiên, hiện nay trên thị trường xuất hiện việc mua bán nhà đất công chứng thừa phát lại hoặc công chứng vi bằng và được nhiều người quan tâm vì nhà đất loại này thường có giá rẻ.
Theo đó, các bên không ký hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng, mà đi đến Văn phòng thừa phát lại để lập vi bằng giao nhận tiền và giấy tờ nhà đất. Nhà vi bằng là gì?
Vậy mua bán nhà đất bằng vi bằng hiện nay có hợp pháp không? Xin mời các bạn cũng theo dõi bài viết dưới đây của Luật Trần và Liên Danh.
Vi bằng và giá trị pháp lý của vi bằng
Theo quy định pháp luật hiện hành, thì “Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến và lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức” và “Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực hoặc văn bản hành chính khác” mà “Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết các tranh chấp pháp lý”;
Như vậy, Thừa phát lại – đơn vị lập vi bằng hoàn toàn không được nhà nước trao quyền để công chứng hợp đồng mua bán nhà- đất.
Chúng ta hay nghe: “công chứng vi bằng” hay “công chứng Thừa phát lại”, …vân vân.
Về mặt pháp lý thì không có công chứng vi bằng hay công chứng thừa phát lại. Công chứng là công chứng, còn vi bằng là vi bằng. Những người sử dụng từ “công chứng vi bằng” hay “công chứng Thừa phát lại” là cố tình tạo sự nhầm lẫn để thuyết phục người khác ký vi bằng, vì nhiều lý do khác nhau.
Như vậy, có thể khẳng định ký mua bán nhà bằng vi bằng hoàn toàn không có giá trị pháp lý.
Mua bán nhà đất thông qua vi bằng là gì?
Vi bằng thực chất là băn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định, kèm theo vi bằng sẽ bao gồm những hình ảnh, video trong quá trình xác lập vi bằng. Còn Thừa phát lại là người có đủ tiêu chuẩn được Nhà nước bổ nhiệm để thực hiện tống đạt, lập vi bằng, xác minh điều kiện thi hành án dân sự, tổ chức thi hành án dân sự theo quy định của Nghị định này và pháp luật có liên quan.
Mua bán nhà đất thông qua vi bằng là việc các bên trong giao dịch mua bán xác lập với nhau bằng văn bản được gọi là vi bằng do Thừa phát lại lập ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ nhà đất sau đó sẽ được Thừa phát lại đóng dấu. Vi bằng mua bán trên chỉ là nguồn chứng cứ khi các bên xảy ra tranh chấp tại Tòa.
Tóm lại, việc mua bán qua vi bằng được hiểu là việc mà bên mua và bên bán thực hiện hoạt động mua bán nhà trước sự chứng kiến của Thừa phát lại và được Thừa phát lại lập thành vi bằng có đóng dấu, trong vi bằng sẽ ghi nhận ngày tháng đó, tại địa điểm đó các bên có liên quan có sự thảo thuận, cam kết việc mua bán, do vậy, việc mua bán nhà đất này sẽ không thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán, chuyển nhượng theo pháp luật quy định đồng nghĩa với việc vi bằng không có ý nghĩa xác nhận quyền sở hữu quyền sử dụng của các bên.
Mua bán nhà đất thông qua vi bằng có giá trị pháp lý hay không?
Việc mua bán nhà đất thông qua vi bằng không có giá trị pháp lý, đây chỉ là hình thức lách luật, có thể bị tuyên vô hiệu nếu phát sinh tranh chấp do văn bản đó không tuân thủ đúng quy định của, pháp luật về hình thức của giao dịch. Bởi một giao dịch mua bán, chuyển nhượng Quyền sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai năm 2013, cụ thể: Giao dịch mua bán nhà đất được xác lập thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng này phải được công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên dựa trên quy định của pháp luật.
Đối với điều kiện để người sử dụng đất được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà: Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 – Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 – Điều 168 – Luật đất đai năm 2013; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, hợp đồng mua bán, chuyển nhượng Quyền sử dụng đất phái đảm bảo yếu tố trên mới đúng theo quy định của pháp luật
Việc vi bằng không có giá trị pháp lý còn thể hiện ở chỗ:
– Vi bằng chỉ là một trong những nguồn chứng cứ giữa các bên khi tranh chấp và vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.
– Vi bằng không phải do Thừa phát lại công chứng mà chỉ là văn bản xác nhận có sự chứng kiến của Thừa phát lại vì bản chất Thừa phát lại không có quyền công chứng, chứng thực. Mà để việc mua bán chuyển nhượng tuân thủ đúng quy định nêu trên thì phải được công chứng, chứng thực bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Từ những vấn đề trên có thể khẳng định, Vi bằng việc mua bán nhà đất do Thừa phát lại lập hoàn toàn không có giá trị pháp lý, thậm chí nhiều trường hợp còn gặp rủi ro khi mua nhà đất lập vi bằng. Thực chất vi bằng chỉ ghi nhận hành vi trao đổi, giao dịch tiền, giấy tờ chứ không chứng nhận việc mua bán tài sản, kể cả mua bán nhà, đất. Đó là một bằng chứng chứng minh có thỏa thuận, giao dịch… giữa hai bên, không phải là cơ sở để sang tên đổi chủ cho bên mua.
Trường hợp nào nên lập vi bằng khi mua bán nhà đất
Như đã nói ở trên, Vi bằng không có giá trị pháp lý nên những giao dịch bắt buộc phải công chứng chứng thực, hoặc có ảnh hưởng và rủi ro lớn đối với các bên tham gia giao dịch thì không nên lập vi bằng giao dịch đó, mà chỉ Những trường hợp sau đây nên được lập vi bằng:
– Xác nhận về tình trạng nhà đất liền kề trước khi xây dựng công trình;
– Xác nhận tình trạng nhà trước khi cho thuê hay mua nhà;
– Xác nhận tình trạng nhà đất bị lấn chiếm;
– Xác nhận việc chiếm giữ nhà, trụ sở, tài sản khác trái quy định của pháp luật;
– Xác nhận tình trạng tài sản trước khi ly hôn hoặc thừa kế; Xác nhận mức độ ô nhiễm;
– Xác nhận về sự chậm trễ trong việc thi công công trình;
– Xác nhận về tình trạng công trình khi nghiệm thu;
– Xác nhận tình trạng thiệt hại của cá nhân, tổ chức do cá nhân khác gây ra;
– Xác nhận các sự kiện pháp lý theo quy định của pháp luật;
– Xác nhận giao dịch không thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng, những việc không thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban Nhân dân theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về các trường hợp không được lập vi bằng như sau:
– Các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 4 của Nghị định này, cụ thể: Thừa phát lại không được nhận làm những việc liên quan đến quyền, lợi ích của bản thân và những người thân thích của mình, bao gồm: Vợ, chồng, con đẻ, con nuôi; cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, bác, chú, cậu, cô, dì và anh, chị, em ruột của Thừa phát lại, của vợ hoặc chồng của Thừa phát lại; cháu ruột mà Thừa phát lại là ông, bà, bác, chú, cậu, cô, dì.
– Vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng bao gồm: Xâm phạm mục tiêu về an ninh, quốc phòng; làm lộ bí mật nhà nước, phát tán tin tức, tài liệu, vật phẩm thuộc bí mật nhà nước; vi phạm quy định ra, vào, đi lai trong khu vực câm, khu vực bảo vệ, vành đai an toàn của công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự; vi phạm quy định về bảo vệ bí mật, bảo vệ công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự.
– Vi phạm đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, bí mật gia đình theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật Dân sự; trái đạo đức xã hội.
– Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.
– Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
– Ghi nhận sự kiện, hành vi để thực hiện các giao dịch trái pháp luật của người yêu cầu lập vi bằng.
– Ghi nhận sự kiện, hành vi của cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân, viên chức quốc phòng trong cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân, sĩ quan, hạ sĩ quan, chiến sĩ trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân đang thi hành công vụ.
– Ghi nhận sự kiện, hành vi không do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến.
– Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.
Rủ ro khi mua bán nhà đất thông qua vi bằng
Việc mua bán nhà đất qua vi bằng vô cùng rủi ro bởi thực hiện nhiều lần, qua nhiều người, chuyển nhượng hồ sơ, giấy tờ chưa có pháp lý đầy đủ, chưa đúng quy định. Nguy hiểm hơn, có chủ sở hữu tài sản vẫn lập vi bằng chuyển nhượng nhà, đất trong khi tài sản đã thế chấp ở ngân hàng, cầm cố hoặc chuyển nhượng cho người khác (bằng giấy viết tay).
Trường hợp các bên giao dịch mua bán có đầy đủ các loại giấy tờ có lập vi bằng nhưng không thực hiện công chứng, chứng thực thì người mua sẽ không được sang tên sổ đỏ, bơi vì như đã nói, để được sang tên sổ đỏ, người mua với có giấy tờ hợp pháp về đất đai, hợp đồng chuyển nhượng công chứng, chứng thực theo đúng quy định pháp luật. Vì hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất là loại hợp đồng bắt buộc phải công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền theo đúng quy định tại Thông tư 33/2017/TT-BTNMT cũng yêu cầu hồ sơ sang tên Sổ đỏ gồm:
– Đơn đăng ký biến động;
– Bản gốc Sổ đỏ;
– Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.
Như vậy người bán và người mua chỉ lập vi bằng mua bán nhà mà không tiến hành ký hợp đồng mua bán và công chứng, chứng thực, thì không đủ điều kiện để sang tên Sổ đỏ, trong trường hợp này nhà, đất vẫn đứng tên chủ cũ người mua dù đã trả tiền nhưng không đủ điều kiện sang tên sổ đỏ đứng tên mình. Chính vì vậy nên hiện nay phát sinh rất nhiều tranh chấp không sang tên được nhà, đất cho người khác; không được phép sửa chữa, thế chấp nhà đất đó.
Bên cạnh trường hợp có sổ đỏ và các giấy tờ hợp pháp còn có trường hợp mua bán nhà đất không có giấy tờ hợp pháp, trường hợp này tiến hành lập vi bằng rất nhiều và thường xuyên xảy ra tranh chấp, bởi lẽ bản thân việc không có giấy tờ hợp pháp đã tiềm tàng nhiều rủi ro, không thể xác nhận được nguồn gốc đất, xem đất có thuộc quy hoạch hay thu hồi hay không, lợi dụng việc không có giấy tờ, chủ sở hữu đất có thể thực hiện mua bán nhà đất nhiều lần mà Thừa phát lại cũng không kiểm soát được. có nghĩa là thửa đất có thể được chuyển nhượng cho nhiều người.
Khi gặp phải các trường hợp trên, người mua đất rất dễ mất trắng hoặc phải trải qua quá trình kiện tụng phức tạp, mất thời gian, chi phí tại Tòa án mới đòi lại được tiền.
Những kinh nghiệm khi lỡ mua bán nhà đất thông qua vi bằng
Mua bán nhà đất thông qua vi bằng tiềm ẩn nhiều hậu quả và rủi ro không đáng có, việc lập vi bằng mà không tuân thủ đúng quy định pháp luật về hình thức và nội dung của giao dịch thì dẫn đến hậu quả pháp lý như sau:
Căn cứ tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu. Do đó, hợp đồng mua bán nhà bằng vi bằng sẽ bị vô hiệu và có các hậu quả sau đây:
– Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
– Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
– Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
– Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
– Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.
Việc mua bán nhà đất thông qua vi bằng thì đem lại giá rẻ cho người mua những cũng sẽ phải chịu rủi ro lơn hơn so với chi phí đã mua. Để tránh gặp phải những rủi ro và hậu quả pháp lý nêu trên, khi mua bán nhà đất thông qua vi bằng cả người mua và người bán nên trau dồi các kinh nghiệm để đảm bảo quyền lợi cho mình, cụ thể:
Trước hết, chúng ta cần hiểu được quy trình lập vi bằng của Thừa phát lại. Theo đó vi bằng sẽ lập thành 3 bản chính:
– Bản giao người yêu cầu.
– Bản đăng ký và lưu giữ tại Sở Tư pháp tỉnh.
– Bản lưu trữ tại Văn phòng Thừa phát lại theo quy định của pháp luật về chế độ lưu trữ đối với văn bản.
Vi bằng được coi là hợp lệ khi được đăng ký tại Sở Tư pháp. Trong thời hạn không quá 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận được vi bằng, Sở Tư pháp phải vào sổ đăng ký vi bằng Thừa phát lại.
Sở Tư pháp có quyền từ chối đăng ký nếu phát hiện thấy việc lập vi bằng không đúng thẩm quyền, không thuộc phạm vi lập vi bằng, vi bằng không được gửi đúng thời hạn để đăng ký theo quy định. Việc từ chối phải được thông báo ngay tức thời bằng văn bản cho Văn phòng Thừa phát lại và người yêu cầu lập vi bằng trong đó nêu rõ lý do từ chối đăng ký.
Khi lập vi bằng người mua và người bán cũng phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán QSDĐ. Trường hợp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì lập cam kết sau khi bên bán nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì tiến hành thủ tục sang tên, hoặc có thể ủy quyền cho bên mua tiến hành thủ tục đó. Giá cả các bên có thể thường lượng.
Trường hợp người bán chỉ bán một phần đất trong một lô đất thì nên yêu cầu người bán thực hiện thủ tục tách thửa trước, nếu không đủ điều kiện tách thửa thì các bên nên thỏa thuận điều chỉnh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo sở hữu chung theo phần.
Chung quy định, khi thực hiện lập vi bằng trong giao dịch mua bán nhà đất, các bên cần thực hiện thủ tục công chứng, chứng thựuc các giấy tờ liên quan để đảm bảo về mặt hình thức cũng như nội dung, điều đó sẽ tạo nên giá trị pháp lý vững chắc cho quyền lợi của người mua về việc cấp, đổi tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trên đây là các vấn đề pháp lý xoay quanh việc mua bán nhà, đất bằng vi bằng. Quý cô chú, anh chị và các bạn nên tìm hiểu kỹ về nhà, đất trước khi mua và thực hiện các thủ tục pháp lý theo đúng quy định để tránh các tranh chấp phát sinh về sau. Mọi thắc mắc xin liên hệ qua Hotline Công ty luật uy tín để được tư vấn chi tiết và nhanh chóng nhất.
