Thẩm định giá tài sản có nguồn gốc từ khoa học kinh tế cổ điển và hiện đại. Các nguyên tắc và kỹ thuật thẩm định giá đã được thiết lập và tương tự nhau giữa các nước trước những năm 40 của thế kỷ 20; nhưng trên thế giới thẩm định giá chỉ thật sự phát triển là một hoạt động dịch vụ chuyên nghiệp từ sau những năm 40 của thế kỷ 20. Sự xuất hiện của hoạt động thẩm định giá là một tất yếu của quá trình vận hành và phát triển của nền kinh tế thị trường khi hội đủ các yếu tố khách quan của nó; nghĩa là khi nền kinh tế hàng hoá đạt đến một trình độ xã hội hoá nhất định. Cùng tìm hiểu về thẩm định giá tại Đắk Lắk.
Khái niệm thẩm định giá
Luật Giá 2012 đã đưa ra khái niệm như sau “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.”. Như vậy, thẩm định giá đã được xác định là một lĩnh vực chuyên môn, do các cơ quan, tổ chức có chức năng, chuyên môn phù hợp tiến hành. Đối tượng của hoạt động thẩm định giá được xác định rõ là tất cả các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự hiện hành, bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản.
Quy định như vậy cũng phù hợp với Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (2011); theo đó, giá trị thẩm định là một quan điểm về mức giá có khả năng lớn nhất sẽ được trả cho tài sản khi giao dịch hoặc là về lợi ích kinh tế của việc sở hữu tài sản. Thẩm định giá đòi hỏi việc vận dụng các kỹ năng và khả năng đưa ra các đánh giá xác đáng. Việc tiến hành thẩm định giá cần được thực hiện bởi các cá nhân hoặc công ty có những kỹ năng chuyên môn phù hợp, có kinh nghiệm và kiến thức về đối tượng thẩm định giá, thị trường giao dịch của tài sản này, cũng như mục đích của việc thẩm định giá.
Điều kiện thành lập và hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp
Theo quy định tại Điều 38 Luật Giá 2012 thì:
– Doanh nghiệp thẩm định giá được thành lập theo quy định của Luật doanh nghiệp.
– Doanh nghiệp thẩm định giá được hoạt động khi Bộ Tài chính cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo quy định của pháp luật.
Khi nào cần thẩm định giá tại Đắk Lắk
Theo quy định tại 306 Bộ luật Dân sự 2015 thì:
– Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận về giá tài sản bảo đảm; hoặc định giá thông qua tổ chức định giá tài sản khi xử lý tài sản bảo đảm.
– Trường hợp không có thỏa thuận định giá tài sản như thế nào; thì tài sản được định giá thông qua tổ chức định giá tài sản.
– Việc định giá tài sản bảo đảm phải bảo đảm khách quan, phù hợp với giá thị trường.
– Tổ chức định giá phải bồi thường thiệt hại; nếu có hành vi trái pháp luật; mà gây thiệt hại cho bên bảo đảm; bên nhận bảo đảm trong quá trình định giá tài sản bảo đảm.
Phạm vi hoạt động thẩm định giá tại Đắk Lắk ở nước ta
Hoạt động thẩm định giá của Nhà nước do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện trong các trường hợp sau:
– Mua, bán, thanh lý, cho thuê tài sản nhà nước hoặc đi thuê tài sản phục vụ hoạt động của cơ quan nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước;
– Không thuê được doanh nghiệp thẩm định giá;
– Mua, bán tài sản thuộc bí mật nhà nước;
– Mua, bán tài sản nhà nước có giá trị lớn mà sau khi đã thuê doanh nghiệp thẩm định giá, cơ quan hoặc người có thẩm quyền phê duyệt thấy cần thiết phải có ý kiến thẩm định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Quy định mới về giá dịch vụ thẩm định giá tại Đắk Lắk từ 01/5/2021
Cụ thể, giá dịch vụ thẩm định giá được quy định tại khoản 1 Điều 11 Nghị định 89/2013/NĐ-CP, đã được sửa đổi, bổ sung tại khoản 4 Điều 1 Nghị định 12/2021/NĐ-CP.
Theo đó, giá dịch vụ thẩm định giá thực hiện theo thỏa thuận giữa doanh nghiệp thẩm định giá với khách hàng thẩm định giá theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 11 Nghị định 89/2013/NĐ-CP trên nguyên tắc bảo đảm bù đắp chi phí sản xuất, kinh doanh thực tế hợp lý, có lợi nhuận phù hợp với mặt bằng giá thị trường và được ghi trong hợp đồng thẩm định giá.
So với hiện hành, bổ sung nguyên tắc bảo đảm bù đắp chi phí sản xuất, kinh doanh thực tế hợp lý, có lợi nhuận phù hợp với mặt bằng giá thị trường khi xác định giá dịch vụ thẩm định giá.
Trường hợp việc lựa chọn nhà thầu tư vấn thẩm định giá thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đấu thầu thì thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu. Hiện hành, trường hợp đấu thầu dịch vụ thẩm định giá thì thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu đối với gói thầu dịch vụ tư vấn.
Điều 11 Nghị định 89/2013/NĐ-CP quy định về Giá dịch vụ thẩm định giá, cụ thể:
Giá dịch vụ thẩm định giá thực hiện theo thỏa thuận giữa doanh nghiệp thẩm định giá với khách hàng thẩm định giá theo quy định tại Khoản 2, Khoản 3, Khoản 4 Điều này và được ghi trong hợp đồng thẩm định giá; trường hợp đấu thầu dịch vụ thẩm định giá thì thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu đối với gói thầu dịch vụ tư vấn.
Các căn cứ xác định giá dịch vụ thẩm định giá:
a) Nội dung, khối lượng, tính chất công việc và thời gian thực hiện thẩm định giá;
b) Chi phí kinh doanh thực tế hợp lý tương ứng với chất lượng dịch vụ gồm: Chi phí tiền lương, chi phí phát sinh trong quá trình khảo sát, thu thập, phân tích, xử lý thông tin; chi phí tài chính, chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp và các chi phí khác theo quy định của pháp luật;
c) Chi phí mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp hoặc chi phí trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp;
d) Lợi nhuận dự kiến (nếu có) đảm bảo giá dịch vụ thẩm định giá phù hợp mặt bằng giá dịch vụ thẩm định giá tương tự trên thị trường;
đ) Các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Căn cứ quy định tại Khoản 2 Điều này, doanh nghiệp thẩm định giá ban hành và thực hiện niêm yết biểu giá dịch vụ thẩm định giá của doanh nghiệp mình theo quy định tại Khoản 6 Điều 4, Khoản 5 Điều 12 của Luật giá bằng hình thức mức giá dịch vụ trọn gói, theo tỷ lệ phần trăm (%) của giá trị tài sản hoặc giá trị dự án cần thẩm định giá và hình thức khác do doanh nghiệp quyết định phù hợp với các quy định của pháp luật.
Bên cạnh xây dựng những quy định mới, Nghị định 12/2021/NĐ-CP cũng đã bổ sung quy định so với pháp luật hiện hành.
Theo đó, cơ quan thẩm định giá tài sản hoặc đơn vị thành lập Hội đồng định giá có trách nhiệm gửi 01 bản sao Báo cáo kết quả thẩm định giá hoặc Kết luận thẩm định giá qua đường công văn, fax hoặc hệ thống báo cáo điện tử về Bộ Tài chính để đưa vào hệ thống cơ sở dữ liệu của Nhà nước về thẩm định giá, trừ trường hợp tài sản thuộc danh mục tài sản bí mật của Nhà nước.
Về nguyên tắc hoạt động thẩm định giá tại Đắk Lắk, kết quả hoạt động thẩm định giá tại Đắk Lắk
Điều 29 của Luật giá quy định hoạt động thẩm định giá cần phải tuân thủ 04 nguyên tắc sau: (i) Tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam; (ii) Chịu trách nhiệm về hoạt động thẩm định giá theo quy định của pháp luật; (iii) Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá và kết quả thẩm định giá và (iv) Bảo mật thông tin theo quy định của pháp luật.
Đồng thời, Điều 32 của Luật giá quy định về kết quả thẩm định giá như sau: (i) Kết quả thẩm định giá được sử dụng làm một trong những căn cứ để cơ quan, tổ chức, cá nhân là chủ sở hữu hoặc có quyền sử dụng tài sản theo quy định của pháp luật và các bên liên quan xem xét, quyết định hoặc phê duyệt giá đối với tài sản. (ii) Việc sử dụng kết quả thẩm định giá phải đúng mục đích ghi trong hợp đồng thẩm định giá hoặc văn bản yêu cầu thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. (iii) Kết quả thẩm định giá chỉ được sử dụng trong thời hạn có hiệu lực được ghi trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.
Quy định trên là hành lang pháp lý quan trọng, xuyên suốt trong hoạt động thẩm định giá nói chung và hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá là hoạt động mang tính tư vấn nói riêng.
Các quy định đối với thẩm định viên làm nghề thẩm định giá tại Đắk Lắk
Thẩm định viên về giá hành nghề
a) Điều kiện hành nghề của thẩm định viên về giá
Người có đủ các điều kiện sau thì được đăng ký hành nghề thẩm định giá: (i) có Thẻ thẩm định viên về giá; (ii) có đăng ký hành nghề thẩm định giá tại doanh nghiệp thẩm định giá. Tại một thời điểm nhất định thẩm định viên về giá chỉ được đăng ký hành nghề ở một doanh nghiệp thẩm định giá.
Những người không được hành nghề tại doanh nghiệp thẩm định giá:
– Người không đủ tiêu chuẩn quy định tại Điều 34 của Luật giá.
– Cán bộ, công chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức; sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân quốc phòng trong cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân; sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, sĩ quan, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân.
– Người đang bị cấm hành nghề thẩm định giá theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật; người đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự; người đã bị kết án một trong các tội về kinh tế, chức vụ liên quan đến tài chính, giá, thẩm định giá mà chưa được xóa án tích; người đang bị áp dụng biện pháp xử lý hành chính giáo dục tại xã, phường, thị trấn, người đang bị đưa vào cơ sở cai nghiện bắt buộc, đưa vào cơ sở giáo dục bắt buộc.
– Người đã bị kết án về tội kinh tế từ nghiêm trọng trở lên.
– Người có hành vi vi phạm pháp luật về tài chính bị xử phạt vi phạm hành chính trong thời hạn 01 năm, kể từ ngày có quyết định xử phạt.
– Người đang bị đình chỉ hành nghề thẩm định giá.
b) Đăng ký hành nghề đối với thẩm định viên về giá
Thẩm định viên về giá muốn hành nghề thẩm định giá phải đăng ký hành nghề tại một doanh nghiệp thẩm định giá. Bộ Tài chính (Cục Quản lý giá) quản lý danh sách thẩm định viên hành nghề thẩm định giá thông qua doanh nghiệp thẩm định giá.
Thẩm định viên về giá không có tên trong danh sách đăng ký hành nghề thẩm định giá được Bộ Tài chính (Cục Quản lý giá) thông báo (hàng năm) thì không được hành nghề thẩm định giá tại doanh nghiệp và không được ký chứng thư thẩm định giá của doanh nghiệp.
Quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên về giá hành nghề
a) Quyền của thẩm định viên về giá hành nghề
– Hành nghề thẩm định giá theo quy định của Luật giá và quy định khác của pháp luật có liên quan;
– Độc lập về chuyên môn nghiệp vụ;
– Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, tài liệu liên quan đến tài sản thẩm định giá và tạo điều kiện thuận lợi để thực hiện thẩm định giá;
– Từ chối thực hiện thẩm định giá nếu xét thấy không đủ điều kiện thực hiện thẩm định giá;
– Tham gia tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá trong nước và ngoài nước theo quy định của pháp luật;
– Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
b) Nghĩa vụ của thẩm định viên về giá hành nghề
– Tuân thủ quy định về hoạt động thẩm định giá theo quy định của Luật giá và quy định khác của pháp luật có liên quan;
– Thực hiện đúng và đầy đủ hợp đồng thẩm định giá;
– Ký báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước người đại diện theo pháp luật, Tổng giám đốc hoặc Giám đốc doanh nghiệp thẩm định giá về kết quả thẩm định giá;
– Giải trình hoặc bảo vệ kết quả thẩm định giá do mình thực hiện với khách hàng thẩm định giá hoặc bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá không phải là khách hàng thẩm định giá nhưng có ghi trong hợp đồng thẩm định giá khi có yêu cầu;
– Tham gia các chương trình bồi dưỡng kiến thức chuyên môn về thẩm định giá do cơ quan, tổ chức được phép tổ chức;
– Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về thẩm định giá;
– Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
Để hướng dẫn Luật Giá, cùng với Nghị định số 89/2013/NĐ-CP, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 109/2013/NĐ-CP ngày 24/9/2013 quy định xử phạt vi phạm hành chính đối với lĩnh vực thẩm định giá, theo đó thẩm định viên về giá sẽ bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng tùy theo mức độ vi phạm của mỗi hành vi.
Các hành vi vi phạm cụ thể được quy định tại Nghị định trên và Thông tư số 31/2014/TT-BTC ngày 07/3/2014 hướng dẫn Nghị định như: Tiết lộ hồ sơ thông tin khách hàng, nhận tiền, không áp dụng đúng hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá, đăng ký hành nghề tại 2 doanh nghiệp trở lên, làm sai lệch hồ sơ tài sản dẫn tới sai lệch kết quả thẩm định giá….
Ngoài phạt tiền, Nhà nước cũng quy định những trường hợp bị tước có thời hạn Thẻ thẩm định viên về giá và phải nộp ngân sách nhà nước số tiền thu lợi bất chính.
Trên đây là bài viết tư vấn về thẩm định giá tại Đắk Lắk của Luật Trần và Liên danh. Nếu có thắc mắc hãy gọi cho chúng tôi theo số Hotline: 0969 078 234 để được tư vấn miễn phí.
