thẩm định giá đất là một trong những bước bắt buộc bạn phải làm khi muốn mua hoặc bán một sản phẩm bất động sản nào đó nhằm tránh việc bạn có thể bị “hớ” khi giao dịch. Tuy nhiên, còn rất nhiều người vẫn chưa biết cách xác định giá đất thị trường một cách chính xác nhất.
Trong bài viết này, chúng tôi sẽ đưa ra những cách định giá nhà đất mà các chuyên gia hay sử dụng nhất.
thẩm định giá đất là gì?
thẩm định giá đất là việc sử dụng các phương pháp và công cụ nhằm để xác định giá trị của một sản phẩm bất động sản tại một khu vực nhất định trong một khoảng thời gian cụ thể.
Việc định giá nhà đất là do người mua hoặc người bán tự quyết định, nghĩa là thuận mua vừa bán, nhưng phải phù hợp với giá cả thị trường. Hiện nay có 2 loại là định giá nhà đất nhà nước và định giá nhà đất theo thị trường.
Các cách thẩm định giá đất
Thẩm định dựa trên vị trí
Đầu tiên là bạn cần xác định rõ ngôi nhà hoặc lô đất bạn muốn giao dịch nằm tại quận, huyện, khu vực nào? Nằm ở mặt tiền hay trong hẻm? Trong hẻm nhỏ hay hẻm lớn, hẻm chính hay hẻm phụ. Vì tất cả những yếu tố này đều ảnh hưởng lớn đến giá trị của nhà đất.
Nếu nhà đất nằm tại mặt đường, khu dân cư đông đúc thì sẽ rất thuận lợi cho buôn bán, thì chắc chắn giá trị của bất động sản sẽ rất cao không chỉ hiện tại và còn về lâu về dài. Ngoài ra bạn còn phải xác định các tiện ích khu vực xung quanh, tiềm năng phát triển trong tương lai ra sao. Việc bạn khoanh vùng càng chi tiết thì sẽ giúp cho việc thẩm định nhà đất trở nên dễ dàng và chính xác hơn.
Thẩm định qua bảng giá đất
Hiện nay có 2 loại bảng giá đất, một là do Nhà nước ban hành, cụ thể là do UBND cấp tỉnh ban hành, thứ hai là bảng giá đất dựa theo thị trường.
– Bảng giá đất theo Nhà nước: Là tập hợp các mức giá đất cho mỗi loại đất do UBND cấp tỉnh ban hành trên cơ sở phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Bảng giá đất này sẽ được ban hành mỗi 5 năm một lần và công bố vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. Cái này bạn có thể lên mạng và tìm kiếm theo từ khóa “bảng giá đất + khu vực mà bạn cần tìm”. VD: Tôi cần tìm giá nhà đất quận 9 thì tìm như sau “Bảng giá đất quận 9 năm 2019” là sẽ ra ngay kết quả như hình bên dưới.
Giá đất theo thị trường: Hiện nay Nhà nước không quy định về vấn đề này, giá đất theo thị trường là giá đất hình thành qua các hoạt động của thị trường, không phụ thuộc vào giá Nhà nước như giá do các bên thỏa thuận trong các giao dịch như chuyển nhượng, cho thuê…. Thông thường, giá nhà đất sẽ bằng giá trên bảng giá đất của khu vực mà Nhà nước quy định nhân thêm khoảng 3,8 – 4,5 lần. Tỷ lệ này đã được các chuyên gia tính toán dựa trên mức chênh lệch giữa giá đất do nhà nước quy định với giá đất thực tế trên thị trường.
Thẩm định qua bất động sản tương đồng
Một phương pháp thẩm định giá đất khác cũng rất hữu hiệu đó là thẩm định thông qua bất động sản tương đồng, tức là đi tìm hiểu giá nhà đất khu vực xung quanh. Bạn có thể hỏi những người dân xung quanh đó để biết được giá cụ thể, theo kinh nghiệm của chúng tôi thì bạn nên tham khảo ít nhất là 3 bất động sản khu vực xung quanh, còn nếu muốn đảm bảo hơn nữa thì bạn tham khảo được càng nhiều thì các tốt.
Một mẹo nhỏ nữa tôi muốn chia sẽ nữa là bạn cần xác định nhịp độ của bất động sản tại khu vực mà bạn đang khảo sát xem thị trường đang nóng hay là đang ảm đạm. Nếu thị trường đang nóng thì bạn có thể đẩy giá nhà đất thêm 10% so với giá mà bạn thẩm định được. VD: bạn thẩm định ra giá đất là 20tr/m2 thì bạn có thể lấy giá đó nhân thêm 10% nữa. Còn nếu thị trưởng ảm đạm thì bạn có thể để nguyên giá thẩm định hoặc cùng lắm là tăng thêm 5% thôi để tránh việc khó kiếm được người mua.
Thẩm định qua tình trạng nhà
Ngoài các cách thẩm định ở trên thì một điểm bạn cần phải lưu ý nữa là tình trạng nhà đất hiện tại. Nếu là nhà ở thì bạn cần xác định là loại nhà cấp mấy? Cấp 1, cấp 2, cấp 3 hay cấp 4. Loại nhà là gì? Nhà phố hay biệt thự,… Còn nếu là đất thì cần xác định là loại đất gì? Đất thổ cư, đất nông nghiệp hay là loại đất khác. Ngoài ra còn xác định xem địa chất của lô đất đó yếu hay là chắc.
Hơn nữa, khi thẩm định giá đất bạn cần phải xác định thời gian xây dựng và thời gian sửa chữa từ đó tính toán được chi phí khấu hao bất động sản. Thường thì mức khấu hao nhà đất sẽ dao động trong khoảng từ 10 đến 30% giá trị bất động sản, nhưng cũng còn tùy từng trường hợp cụ thể mới có thể xác định chính xác mức khấu hao này.
Còn các lưu ý nhỏ bạn cũng có thể nghĩ tới như phong thủy, hướng nhà đất, nguồn nước….
Thẩm định thông qua môi giới
Nếu bạn không muốn tự thẩm định giá đất, thì bạn có thể bỏ ra chút ít chi phí thông qua môi giới để hỗ trợ tư vấn thẩm định giá. Các môi giới thường là những người có kinh nghiệm, đánh giá được chính xác thị trường, giá cả nên sẽ đưa ra những nhận định chính xác và nhanh chóng nhất.
Việc thẩm định thông qua các môi giới bất động sản sẽ giúp cho bạn tiết kiệm thời gian và công sức, đồng thời có cơ hội tìm hiểu thêm nhiều các bất động sản khác mà có thể phù hợp với nhu cầu của bạn, từ đó giúp bạn có thêm nhiều lựa chọn.
Phí thẩm định giá đất là bao nhiêu?
Biểu phí thẩm định giá đất sẽ được tính toán dựa trên loại hình bất động sản, diện tích bất động sản, và mục đính sử dụng của bất động sản đó. Mức phí có thể giao động từ vài triệu đến vài chục triệu.
Ngoài ra phí thẩm định sẽ còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác, tùy vào từng đơn vị thẩm định.
Vi bằng là gì?
Vi bằng theo điều 2 Nghị định 61/2009/NĐ-CP là một văn bản do thừa phát lại lập ra khi họ chứng kiến trực tiếp phản ánh trung thực, khách quan. Văn bản này ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong những mối quan hệ pháp lý khác.
Hiểu đơn giản thì nó là một loại văn bản có thể có hình ảnh, âm thanh, video kèm theo. Các tài liệu này có giá trị làm chứng cứ nếu hai bên có phát sinh tranh chấp liên quan đến lập vi bằng này. Thừa phát lại có quyền lập vi bằng theo yêu cầu của đương sự trừ những sự kiện bị pháp luật cấm. Ngoài ra thẩm phán hòa giải, các nhân viên công lực, chưởng kế, phụ tá công lý cũng có thể lập vi bằng.
Hiện có 2 loại vi bằng cơ bản đó là: vi bằng ghi nhận hành vi, sự kiện và vi bằng ghi nhận hiện trạng. Việc lập loại vi bằng nào thì thừa phát lại sẽ quyết định dựa vào bản chất của hành vi, sự kiện đang xảy ra.
Vi bằng sẽ có một số đặc điểm sau:
Nó được lập ra bởi thừa phát lại sau một quá trình họ quan sát và trực tiếp chứng kiến, thừa phát lại ghi lại sự việc khách quan, trung thực.
Hình thức của vi bằng là văn bản và phải do chính Thừa phát lại lập ra chứ không được ủy quyền, nhờ người khác lập hoặc nhờ người khác ký thay.
Việc lập vi bằng phải tuân thủ đúng theo yêu cầu trình tự của pháp luật về cả nội dung và hình thức văn bản.
Vi bằng sẽ là chứng cứ có giá trị chứng minh nếu nó được thừa pháp lại lập ra đúng quy trình, yêu cầu của pháp luật. Nó thường được lập ra tại thời điểm giao dịch.
Vi bằng cũng có thể được sao chép và sử dụng làm chứng cứ lâu dài tuy nhiên việc sao chép, vào sổ theo dõi và lưu trữ văn bằng cũng phải đúng theo quy định về bảo mật và lưu trữ.
Các trường hợp nên lập vi bằng:
Nên lập vi bằng ghi nhận về hiện trạng tài sản của mình trước khi bị thu hồi đất hay cưỡng chế thi hành án hoặc khi ngân hàng thu giữ tài sản để xử lý nợ.
Lập vi bằng ghi nhận lại hành vi nói xấu, vu khống trên mạng xã hội.
Lập vi bằng để ghi nhận website hay các thông tin trên mạng.
Lập vi bằng để ghi nhận về các phiên họp như hội đồng quản trị, ban giám đốc hay đại cổ đông.
Lập vi bằng để ghi nhận việc đặt cọc; gửi giữ tài sản.
Phương pháp, trình tự, thủ tục thực hiện
Bạn đã biết vi bằng là gì? vậy cách lập vi bằng như thế nào? Chúng ta cùng tiếp tục tìm hiểu trong phần tiếp theo. Sau đây là các trình tự và thủ tục để lập vi bằng.
Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu lập vi bằng
Muốn lập vi bằng cá nhân hay đơn vị doanh nghiệp cần cung cấp các nhu cầu về việc này cho người có thẩm quyền là thừa phát lại. Sau khi trao đổi nếu đủ điều kiện sẽ bắt đầu tiến hành lập vi bằng.
Cụ thể khi có nhu cầu khách hàng đến văn phong thừa phát lại và điền đầy đủ nội dung trong phiếu yêu cầu lập vi bằng. Thư ký nghiệp vụ sẽ kiểm tra và thừa phát lại được phân công sẽ quyết định việc lập hay không.
Bước 2: Thỏa thuận để lập vi bằng
Sau khi xem xét thì cá nhân, tổ chức sẽ tiến hành thỏa thuận với trưởng phòng thừa phát lại về việc này. Thỏa thuận gồm:
Nội dung cần lập vi bằng là gì: sự kiện hay hành vi.
Thời gian, địa điểm lập vi bằng là nơi xảy ra sự kiện, hành vi.
Chi phí lập vi bằng: là phần kinh phí người đề nghị lập vi bằng phải nộp.
Các thỏa thuận khác nếu có.
Văn bản thỏa thuận này sẽ được lập làm 2 bản, mỗi bên giữ một bản. Nếu thông tin cung cấp không chính xác người yêu cầu phải chịu trách nhiệm
Bước 3: tiến hành lập vi bằng
Vi bằng sẽ được lập tại văn phòng thừa phát lại hoặc tại nơi là khách hàng yêu cầu. Thừa phát lại sẽ trực tiếp chứng kiến và mô tả lại cụ thể sự kiện, hành vi có thể quay phim, chụp ảnh chính sách trung thực.
Vi bằng được lập thành 3 bản: 1 bản người yêu cầu giữ, một bản lưu trữ tại văn phòng thừa phát lại còn 1 bản gửi sở tư pháp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi thực hiện thí điểm chế định thừa phát lại để đăng ký trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày lập vi bằng.
Trường hợp nếu có sai sót kỹ thuật trong ghi chép, đánh máy thì thừa phát lại được sửa lại
Bước 4: Thanh lý thỏa thuận vi bằng, cấp bản sao vi bằng
Sau khi cấp cho khách hàng 1 bản thì thừa phát lại hoặc thư ký nghiệp vụ sẽ yêu cầu khách hàng ký vào bản bàn giao vi bằng và thanh lý thỏa thuận lập vi bằng. Bản sao chỉ được cấp khi cơ quan nhà nước yêu cầu còn công dân không được trực tiếp yêu cầu.
Những điều cần biết về vi bằng trong mua bán nhà đất
Chúng ta đã biết vi bằng là gì, cách lập vi bằng, vậy nhưng để sử dụng nó đúng cũng cần biết thêm những thông tin liên quan:
Giá trị pháp lý của vi bằng
Trên thực tế không ít người mua bán nhà nhầm tưởng rằng vi bằng có thể thay thế công chứng, chứng thực. Nhưng vi bằng không thể thay được văn bản công chứng, văn bản chứng thực và văn bản hành chính khác.
Giá trị pháp lý của vi bằng đó chính là nguồn chứng cứ để tòa giải quyết các sự việc tranh chấp dân sự, hành chính. Vi bằng cũng là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các tổ chức, cá nhân và cơ quan theo quy định của pháp luật.
Phân biệt vi bằng và công chứng chứng thực
Khi mua bán nhà đất, chúng ta sẽ thấy chuyển nhượng nhà được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực của các cơ quan có thẩm quyền. Và giấy tờ công chứng này có giá trị pháp lý để để đăng ký trước bạ hay sang tên.
Tuy hoạt động lập vi bằng có những nét giống với hoạt động công chứng của công chứng viên nhưng xét về bản chất thì đây là hai hoạt động và hai loại giấy tờ hoàn toàn khác nhau.
Công chứng là việc công chứng viên thay mặt nhà nước để chứng kiến và công nhận tính xác thực của các giấy tờ, hợp đồng… tại văn phòng công chứng. Còn vi bằng là lập các chứng thư và các sự kiện hành vi xảy ra ở mọi nơi không bị giới bởi thời gian và không gian.
Vi bằng chỉ ghi nhận những sự kiện hành vi mà thừa phát lại trực tiếp chứng kiến ví dụ như giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ. Nó dùng để chứng minh các bên đã thực hiện giao nhận giấy tờ, tiền, nhà đất… nó được sử dụng để làm cơ sở để thực hiện hợp đồng theo pháp luật. Vi bằng không phải là cơ sở để thực hiện sang tên đổi chủ.
Những hạn chế với vi bằng
Trên thực tế, theo quy định tại điều 25 nghị định 61/2009/ NĐ-CP thì có 9 trường hợp sẽ không được lập vi bằng:
Những trường hợp là vợ hoặc chồng của thừa phát lại hay cháu ruột của thừa phát lại hoặc cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi, ông bà nội ngoại, bác, chú cô gì, anh chị em ruột… của thừa phát lại.
Những trường hợp vi phạm quy định về đảm bảo an ninh quốc phòng
Những trường hợp sai trái đạo đức xã hội hay vi phạm đời sống bí mật riêng tư cá nhân, bí mật gia đình theo quy định tại điều 38 bộ luật dân sự.
Ghi nhận sự kiện hành vi do thừa pháp lại không trực tiếp chứng kiến
Ghi nhận sự kiện hành vi thực hiện giao dịch trái pháp luật của người yêu cầu lập vi bằng.
Ghi nhận sự kiện hành vi của một số đối tượng thuộc quân đội nhân dân hoặc công an nhân dân.
Ghi nhận sự kiện hành vi để chuyển quyền sử dụng đất, tài sản mà không có giấy tờ để chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
Mua bán nhà đất công chứng vi bằng có an toàn không?
Trên thực tế hiện nay nhiều người mua nhà, đất bị nhầm tưởng rằng vi bằng có thể thay thế công chứng. Bởi thế nên một số trường hợp tài sản đã thế chấp ngân hàng này cho người khác mà vẫn lập vi bằng chuyển nhượng nên dẫn đến nhiều tranh chấp
Trong giao dịch liên quan đến nhà đất vi bằng chỉ ghi nhận việc giao tiền hay giao giấy tờ chứ không có giá trị chứng nhận việc mua bán nhà đất. Thực chất việc dùng vi bằng trong mua bán nhà đất là một hình thức lách luật và vi bằng lúc này không có giá trị pháp lý nếu xảy ra tranh chấp giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu.
Vì không có giá trị pháp lý nên người mua không có quyền sử dụng tài sản mình đã bỏ tiền ra mua. Việc xây nhà, sửa chữa hay chuyển nhượng lại đều không được phép. Vì thế mà việc chuyển nhượng, mua bán qua vi bằng tồn tại nhiều rủi ro.
Một số trường hợp bị mất trắng do mua bằng vi bằng, chẳng hạn như nhà ở đã được thế chấp trong ngân hàng. Tức một người bán nhà cho nhiều người và sau đó người đứng tên sổ hồng lại mang nó đi ngân hàng thế chấp. Và nếu người này không có khả năng thanh toán thì những người mua sẽ mất trắng tiền.
Thậm chí có nhiều người in giấy tờ ra nhiều bản bán cho nhiều người và ôm tiền chạy đi, lúc này những người mua nhà sẽ tranh chấp nhau. Ngoài ra người thuê nhà tự ý đi bán với giấy tờ photo nhà trọ. Nhiều người ham rẻ lao vào nên rơi vào tranh chấp.
Bởi thế thực hiện việc giao dịch nhà đất cần tiến hành đúng theo quy định và phải liên hệ với các cơ quan thẩm quyền như phường xã hoặc UBND cấp huyện để thực hiện tránh các sự cố.
Trên đây là bài viết chia sẽ những kinh nghiệm về thẩm định giá đất mà chúng tôi đúc kết được. Hy vọng bài viết đã cung cấp cho bạn đọc những kiến thức bổ ích. Cảm ơn quý bạn đọc đã quan tâm đến bài viết của chúng tôi!
