Giá đất đang nóng hơn bao giờ hết và đang tạo nên những cơn sốt trên thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua. Dẫn đến nhiều người băn khoăn liệu giá đất được tính như thế nào? Thông qua bài viết dưới đây, Luật Trần và Liên Danh sẽ cung cấp cho Quý bạn đọc những thông tin cụ thể nhất liên quan đến cách tính giá đất mới nhất, thuế đất năm 2023.
Cơ sở pháp lý
– Luật Đất đai năm 2013;
– Nghị định 96/2019/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19 tháng 12 năm 2019 quy định về khung giá đất;
– Quyết định số 09/2020/QĐ-UBND quy định bảng giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2020 – 2024 được ban hành ngày 07/4/2020.
Giá đất là gì?
Theo quy định tại khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 có định nghĩa như sau: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.”
Theo đó, giá trị quyền sử dụng đất được định nghĩa tại khoản 20 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 như sau: “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.
Như vậy, giá đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất tính trên đơn vị 1m2 do Nhà nước quy định hoặc do thoả thuận của các bên trong quá trình giao dịch về quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất.
Phân loại đất theo luật đất đai mới nhất 2023
Theo Điều 10 Luật Đất đai 2013, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:
* Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
– Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
– Đất trồng cây lâu năm;
– Đất rừng sản xuất;
– Đất rừng phòng hộ;
– Đất rừng đặc dụng;
– Đất nuôi trồng thủy sản;
– Đất làm muối;
– Đất nông nghiệp khác gồm:
+ Đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất;
+ Đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;
+ Đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
+ Đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;
* Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
– Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
– Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
– Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
– Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;
– Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
– Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;
– Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;
– Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
– Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
– Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất;
– Đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp;
– Đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở;
* Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.
Nguyên tắc trong xác định giá đất
Theo quy định tại khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai năm 2013, việc xác định giá đất cần đảm bảo những nguyên tắc dưới đây:
– Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá.
– Theo thời hạn sử dụng đất.
– Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất.
– Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
Có thể nhận thấy rằng, việc xác định giá đất phải bảo đảm đầy đủ, phù hợp với 4 nguyên tắc được nêu trên. Nguyên tắc này giúp cho việc định giá đất sát thực tế, tránh tình trạng xuất hiện nhiều mức giá đất trên thị trường, trường hợp một trong những nguyên tắc trên bị thiếu hay không thỏa mãn quy định của pháp luật đất đai thì sẽ không thực hiện được việc xác định giá đất. Việc pháp luật quy định cụ thể về nguyên tắc định giá đất sẽ là cơ sở để cơ quan có thẩm quyền đưa ra những văn bản hướng dẫn cụ thể trong việc định giá đất ở từng địa bàn và thông thường giá đất được quy định tại quyết định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh về bảng giá đất.
Quy định về khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể
Cách tính giá đất đều được căn cứ vào khung giá đất và bảng giá đất cụ thể cho từng thửa đất.
Khung giá đất
Theo quy định tại Điều 113 Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 96/2019/NĐ-CP Quy định về khung giá đất theo Điều 113 Luật Đất đai 2013 thì:
Khung giá đất là giá đất mà Nhà nước quy định, xác định từ mức tối thiểu đến mức tối đa cho từng loại đất cụ thể. Khung giá đất thường được quy định năm năm một lần. Trong trường hợp giá đất trên thị trường tại thời điểm áp dụng khung giá đất tăng 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì khung giá đất sẽ được điều chỉnh lại. Khung giá đất là cơ sở để UBND cấp tỉnh làm căn cứ để xây dựng và công bố bảng giá đất cho từng địa phương.
Bảng giá đất
Theo quy định tại Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 thì căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
Như vậy, mỗi tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương sẽ có bảng giá đất riêng áp dụng cho địa phương mình.
Việc xây dựng và điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất cần đảm bảo không xảy ra tình trạng chênh lệch quá mức giữa giáp ranh thành phố, các tỉnh lân cận.
Giá đất cụ thể
Theo khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 thì giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau:
Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
– Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
– Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
– Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
– Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Cách tính giá đất nhanh chóng
Bước 1: Tra cứu bảng giá đất
Mở Quyết định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh về cách xác định giá đất ở từng khu vực bằng cách tra cứu trên Google theo từ khóa sau: “Bảng giá đất (tên tỉnh, thành phố) năm…” Khi kết quả hiển thị ra, chọn kết quả mới nhất. Kéo xuống dưới cùng sẽ thấy dòng chữ: FILE ĐƯỢC ĐÍNH KÈM THEO VĂN BẢN, mở file đó ra để xem bảng giá các loại đất.
Bước 2: Xác định loại đất cần tính giá
Sau khi đã mở được file bảng giá đất áp dụng trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực của bạn, bước tiếp theo bạn cần tiến hành xác định loại đất cần tính giá dựa vào các bảng cụ thể có trong Quyết định này.
– Trường hợp 1: Đối với đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy hải sản, đất trồng rừng phòng hộ.
– Trường hợp 2: Đối với đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh, đất ven trục đầu mối giao thông, đất khu vực giáp ranh…
– Trường hợp 3: Đối với đất khu dân cư nông thôn.
– Trường hợp 4: Đất khu đô thị mới, khu đấu giá, khu tái định cư.
Bước 3: Xác định vị trí đất
Vị trí đất cũng được quy định rõ tại Quyết định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, nội dung cơ bản như sau:
– Vị trí 1 là những thửa đất có ít nhất một mặt giáp với đường, phố hay còn gọi là đất mặt tiền đường;
– Các vị trí 2, 3, 4 theo thứ tự khả năng sinh lợi và điều kiện cơ sở hạ tầng kém thuận lợi hơn vị trí 1.
Bước 4: Xác định tên đường phố
Mẹo tìm kiếm nhanh: Bạn mở Văn bản trên máy tính bằng phần mềm Word hoặc file Excel bảng giá đất tại tỉnh thành đã tải về, ấn CTrl + F để mở chức năng tìm kiếm. Bạn đánh từ khóa là tên đường / phố / thôn / xóm ở vị trí đất của bạn sau đó ấn Enter để tìm đến vị trí phù hợp một cách nhanh nhất.
Từ đó, đối chiếu lại vị trí đất đã xác định ở bước 3 để biết khung giá đất Nhà nước/m2 là bao nhiêu.
Bước 5: Tính giá đất theo công thức
Công thức tính giá đất: G = K x S
Trong đó:
– G: Giá đất;
– K: Khung giá đất do Nhà nước quy định tính trên 1m2;
– S: Tổng diện tích đất.
Ví dụ: Bạn muốn tính giá đất năm 2022, đất của bạn có thông tin như sau: Mặt tiền đường Hà Tông Quyền, Phường Khuê Trung, Quận Cẩm Lệ, Thành phố Đà Nẵng, tổng diện tích 50m2.
Áp dụng các bước nêu trên, theo Quyết định số 09/2020/QĐ-UBND quy định bảng giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2020 – 2024 được ban hành ngày 07/04/2020 bạn sẽ tính được đất của bạn ở vị trí 1 có giá là 21.380.000 đồng/m2
Như vậy, tổng giá trị đất của bạn theo khung giá của Nhà nước sẽ là:
21.380.000 x 50 m2 = 1.069.000.000 đồng.
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về thuế đất năm 2023. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác hãy liên hệ ngay với Công ty luật uy tín Luật Trần và Liên Danh để được tư vấn tận tình và nhanh chóng nhất.
