Để lựa chọn các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá tại Bình Phước phù hợp, thẩm định viên phải căn cứ vào: Mục đích; Đặc điểm của loại tài sản thẩm định giá; Mức độ sẵn có, độ tin cậy của các thông tin, số liệu thu thập trên thị trường. Một tài sản có thể nhiều cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá khác nhau. Mỗi phương pháp thẩm định cho ra một mức giá chỉ dẫn (phương pháp thu nhập, phương pháp chi phí), hoặc nhiều mức giá chỉ dẫn (phương pháp so sánh giá bán). Các mức giá chỉ dẫn sẽ được thẩm định viên xem xét, phân tích, thống nhất bằng cách gán tỷ trọng/quyền số hợp lý để tìm ra một mức giá ước tính cuối cùng của tài sản cần thẩm định.
Quy trình thẩm định giá tại Bình Phước
Quy trình thẩm định giá bao gồm các bước sau:
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá. Theo đó, nội dung xác định tổng quát về thẩm định giá bao gồm:
(1) Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá. Trường hợp có những hạn chế trong việc xác định các đặc điểm này, cần nêu rõ trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.
(2) Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá: Đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá là khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết.
(3) Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá.,
(4) Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá,
(5) Xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt,
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá. Trong lập kế hoạch thẩm định giá thì cần xác định rõ:
(1) Mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc.
(2) Phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá.
(3) Dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá, các tài liệu cần thu thập về thị trường, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh.
(4) Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng: Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu về tài sản cần thẩm định giá.
(5) Xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
(6) Xác định việc tổ chức thực hiện, phân bổ nguồn lực: Lập phương án phân công thẩm định viên và các cán bộ trợ giúp thực hiện yêu cầu thẩm định giá của khách hàng, đảm bảo việc áp dụng quy trình kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp.
(7) Xác định nội dung công việc cần thuê chuyên gia tư vấn (nếu có).
Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.( Các nguồn thông tin thu thập, phục vụ cho quá trình thẩm định giá bao gồm: thông tin do khách hàng cung cấp; thông tin từ kết quả khảo sát thực tế; thông tin từ các giao dịch mua bán tài sản trên thị trường (ví dụ: giá thực mua bán, giá chào bán, giá chào mua, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch, thời gian giao dịch, địa điểm giao dịch); thông tin trên các phương tiện truyền thông của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền của chủ sở hữu, về các đặc tính kinh tế – kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng, miền có liên quan đến tài sản
Bước 4: Phân tích thông tin để thẩm định giá tại Bình Phước
+ Phân tích những thông tin về đặc điểm của tài sản (pháp lý, kinh tế – kỹ thuật).
+ Phân tích những thông tin về thị trường của tài sản thẩm định giá: cung- cầu; sự thay đổi của chính sách, pháp luật; sự phát triển của khoa học, công nghệ và các yếu tố khác.
+ Phân tích về việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá. (Căn cứ các cách tiếp cận thẩm định giá quy định tại các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành, thẩm định viên phân tích và lựa chọn các phương pháp thẩm định giá phù hợp với mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị của tài sản, mức độ sẵn có của các dữ liệu, thông tin để áp dụng các phương pháp thẩm định giá và phù hợp với các quy định của pháp luật liên quan (nếu có).)
Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.
Như vậy, pháp luật Việt Nam đã quy định về trình tự, thủ tục về thẩm định giá. Ở mỗi giai đoạn trong quá trình thẩm định giá thì cơ quan thẩm định giá đều có những nhiệm vụ khác nhau theo một trình tự, hệ thống để từ đó có thể đưa ra được những căn cứ để phân tích, xác định giá trị của tài sản cần thẩm định giá cũng như việc lập báo cáo thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.
Tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá tại Bình Phước được thực hiện những nhiệm vụ gì liên quan đến hoạt động thẩm định giá?
Căn cứ Điều 9 Nghị định 89/2013/NĐ-CP có quy định những nhiệm vụ liên quan đến hoạt động về thẩm định giá của tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá như sau:
“Điều 9. Tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá
[…]
Tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá được tổ chức đào tạo, cấp chứng chỉ bồi dưỡng kiến thức nghiệp vụ về thẩm định giá và thực hiện những nhiệm vụ liên quan đến hoạt động về thẩm định giá sau:
a) Nghiên cứu, cập nhật tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế để đề xuất với Bộ Tài chính xem xét ban hành hoặc bổ sung sửa đổi Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam cho phù hợp với tình hình thực tế tại Việt Nam và thông lệ quốc tế;
b) Phối hợp với Bộ Tài chính tổ chức thi cấp Thẻ thẩm định viên về giá;
c) Phối hợp với Bộ Tài chính thực hiện kiểm tra, đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá và việc chấp hành các quy định của Nhà nước về thẩm định giá đối với doanh nghiệp thẩm định giá là hội viên;
d) Cung cấp thông tin cho Bộ Tài chính về hoạt động của hội viên để phục vụ công tác quản lý nhà nước về thẩm định giá;
đ) Tổ chức công tác thông tin, tuyên truyền về hoạt động thẩm định giá; phối hợp với Bộ Tài chính thực hiện công tác tuyên truyền về cơ chế, chính sách quản lý điều hành của Nhà nước trong lĩnh vực giá;
e) Tham gia hoạt động hợp tác quốc tế về thẩm định giá theo quy định của pháp luật về hội.”
Như vậy, pháp luật hiện hành đã có những quy định cụ thể liên quan đến hoạt động thẩm định giá như nguyên tắc thực hiện, quy trình thực hiện, nhiệm vụ thẩm định giá của tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá và thời hạn sử dụng của chứng thư thẩm định giá.
Phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp trong định giá doanh nghiệp
Theo Mục 6 Phần II Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12 ban hành kèm theo Thông tư 28/2021/TT-BTC quy định phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp trong định giá doanh nghiệp như sau:
* Phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp là phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua ước tính tổng của giá trị chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp cần thẩm định giá với giá trị hiện tại của các tài sản phi hoạt động của doanh nghiệp tại thời điểm thẩm định giá.
Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá là công ty cổ phần, phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp được sử dụng với giả định coi các cổ phần ưu đãi của doanh nghiệp cần thẩm định giá như cổ phần thường.
Giả định này cần được nêu rõ trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá.
* Các bước xác định giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp:
– Bước 1: Dự báo dòng tiền tự do của doanh nghiệp cần thẩm định giá.
– Bước 2: Ước tính chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp cần thẩm định giá.
– Bước 3: Ước tính giá trị cuối kỳ dự báo.
– Bước 4: Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá.
Phương pháp chiết khấu dòng cổ tức trong định giá doanh nghiệp
Theo Mục 7 Phần II Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12 ban hành kèm theo Thông tư 28/2021/TT-BTC quy định phương pháp chiết khấu dòng cổ tức trong định giá doanh nghiệp như sau:
* Phương pháp chiết khấu dòng cổ tức là phương pháp xác định giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua ước tính tổng của giá trị chiết khấu dòng cổ tức của doanh nghiệp cần thẩm định giá.
Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá là công ty cổ phần, phương pháp chiết khấu dòng tiền cổ tức của doanh nghiệp được sử dụng với giả định coi các cổ phần ưu đãi của doanh nghiệp cần thẩm định giá như cổ phần thường.
Giả định này cần được nêu rõ trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá.
* Các bước xác định giá trị vốn chủ sở hữu:
– Bước 1: Dự báo dòng cổ tức của doanh nghiệp cần thẩm định giá.
Thẩm định viên cần dự báo tỷ lệ chia cổ tức và tỷ lệ tăng trưởng cổ tức của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Để ước tính giai đoạn dự báo dòng cổ tức, thẩm định viên căn cứ vào đặc điểm của doanh nghiệp, của lĩnh vực kinh doanh và bối cảnh kinh tế để lựa chọn các mô hình tăng trưởng phù hợp.
Giai đoạn dự báo dòng cổ tức tối thiểu là 03 năm. Đối với các doanh nghiệp mới thành lập hoặc đang tăng trưởng nhanh thì giai đoạn dự báo dòng cổ tức có thể kéo dài đến khi doanh nghiệp bước vào giai đoạn tăng trưởng đều.
Đối với doanh nghiệp hoạt động có thời hạn thì giai đoạn dự báo dòng cổ tức được xác định theo tuổi đời của doanh nghiệp.
– Bước 2: Ước tính chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu.
– Bước 3: Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo như sau:
Phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu trong định giá doanh nghiệp thẩm định giá tại Bình Phước
Theo Mục 8 Phần II Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12 ban hành kèm theo Thông tư 28/2021/TT-BTC quy định phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu trong định giá doanh nghiệp như sau:
* Phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu là phương pháp xác định giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua ước tính tổng của giá trị chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá.
Trường hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá là công ty cổ phần, phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu được sử dụng với giả định coi các cổ phần ưu đãi của doanh nghiệp cần thẩm định giá như cổ phần thường.
Giả định này cần được nêu rõ trong phần hạn chế của Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá.
* Các bước xác định giá trị vốn chủ sở hữu thẩm định giá tại Bình Phước
– Bước 1: Dự báo dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá.
Để ước tính giai đoạn dự báo dòng tiền, thẩm định viên căn cứ vào đặc điểm của doanh nghiệp, của lĩnh vực kinh doanh và bối cảnh kinh tế để lựa chọn các mô hình tăng trưởng phù hợp.
Giai đoạn dự báo dòng tiền tối thiểu là 03 năm. Đối với các doanh nghiệp mới thành lập hoặc đang tăng trưởng nhanh thì giai đoạn dự báo dòng tiền có thể kéo dài đến khi doanh nghiệp bước vào giai đoạn tăng trưởng đều.
Đối với doanh nghiệp hoạt động có thời hạn thì việc xác định giai đoạn dự báo dòng tiền cần đánh giá, xem xét đến tuổi đời của doanh nghiệp.
– Bước 2: Ước tính chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá.
– Bước 3: Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu cuối kỳ dự báo.
– Bước 4: Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá.
Trên đây là bài viết tư vấn về thẩm định giá tại Bình Phước của Luật Trần và Liên danh. Nếu có thắc mắc hãy gọi cho chúng tôi theo số Hotline: 0969 078 234 để được tư vấn miễn phí.
