Thẩm định giá là một lĩnh vực không hề mới lạ với nhiều quốc gia trên thế giới, trong đó có Việt Nam. Hiện nay thị trường thẩm định giá tại Việt Nam đang phát triển hết sức đa dạng và phong phú, điển hình cho vấn đề này chính là sự ra đời của hàng loạt các công ty về thẩm định giá trên khắp cả nước. Tuy nhiên hoạt động thẩm định giá tại Bình Dương không phải là hoạt động dễ thực hiện. Vì liên quan đến lĩnh vực tài chính nên thẩm định giá chịu rất nhiều những quy định của pháp luật trong các tiêu chuẩn,điều kiện, phương thức thực hiện. Muốn làm tốt được hoặc hiểu được về lĩnh vực này,cần nắm được quy định của pháp luật về thẩm định giá.
Hoạt động thẩm định giá tại Bình Dương được thực hiện dựa trên nguyên tắc nào?
Căn cứ Điều 29 Luật Giá 2012 có quy định về nguyên tắc của hoạt động thẩm định giá như sau:
“Điều 29. Nguyên tắc hoạt động thẩm định giá
Tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
Chịu trách nhiệm về hoạt động thẩm định giá theo quy định của pháp luật.
Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá và kết quả thẩm định giá.
Bảo mật thông tin theo quy định của pháp luật.”
Theo đó, tại Điều 6 Nghị định 89/2013/NĐ-CP quy định tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam cụ thể như sau:
“Điều 6. Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam gồm các tiêu chuẩn hướng dẫn về nhũng quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá tài sản; những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản; giá trị thị trường và giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản; phân loại tài sản; quy trình thẩm định giá tài sản; báo cáo kết quả thẩm định giá, hồ sơ và chứng thư thẩm định giá tài sản; các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá.
Bộ Tài chính ban hành và hướng dẫn thực hiện Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam để áp dụng trong hoạt động thẩm định giá trên lãnh thổ Việt Nam.”
Như vậy, hoạt động thẩm định giá được thực hiện dựa trên các nguyên tắc cụ thể theo quy định của pháp luật hiện hành.
Quy trình thẩm định giá tại Bình Dương được thực hiện cụ thể như thế nào?
Căn cứ Điều 30 Luật Giá 2012 có quy định về quy trình thẩm định giá tài sản như sau:
“Điều 30. Quy trình thẩm định giá tài sản
Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Lập kế hoạch thẩm định giá.
Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.
Phân tích thông tin.
Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.”
Cách tiếp cận, các phương pháp thẩm định giá tài sản đã kê biên trong thi hành án dân sự
Cách tiếp cận từ thị trường:
Cách tiếp cận từ thị trường là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản giống hệt hoặc tương tự đã có các thông tin về giá trên thị trường.
Với cách tiếp cận từ thị trường, thẩm định viên có thể sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính để thẩm định giá tài sản.
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường.
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 đã khẳng định cách tiếp cận từ thị trường có thể được sử dụng để xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường.
Trước đây, thường quan niệm rằng phương pháp so sánh chỉ được áp dụng để xác định giá trị tài sản theo cơ sở giá trị thị trường.
Phương pháp so sánh thường được áp dụng để thẩm định giá các tài sản thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường. Thẩm định viên căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá của tài sản so sánh, từ đó xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh.
Để bảo đảm tính thống nhất trong hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, cũng như tránh trùng lặp, Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam không nhắc lại các bước áp dụng trong thẩm định giá mà dẫn chiếu áp dụng 06 bước chung của Quy trình thẩm định giá đã được quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05; đồng thời, quy định một số điểm thẩm định viên cần lưu ý khi thực hiện thẩm định giá theo 06 bước chung như sau:
a) Tại bước 3 về Khảo sát thực tế, thu thập thông tin, thẩm định viên cần đồng thời tuân thủ các yêu cầu quy định tại điểm 1, điểm 4 mục II Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 và các hướng dẫn khác có liên quan của Tiêu chuẩn Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 như:
Tiêu chuẩn đã quy định các yêu cầu khi khảo sát thực tế, thu thập thông tin về tài sản so sánh của các giao dịch thành công, giao dịch chưa thành công (giao dịch chào mua, chào bán); thời gian diễn ra của các giao dịch, lưu trữ bằng chứng của các giao dịch.
Một điểm cần lưu ý đó là thông tin được ưu tiên thu thập từ kết quả các giao dịch thành công trên thị trường.
Trường hợp cơ sở giá trị là thị trường thì trong các giao dịch này bên mua, bên bán có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản như nhau, thỏa thuận mua bán không trái với quy định của pháp luật, tự nguyện, không chịu bất cứ sức ép nào từ bên ngoài.
Thông tin thu thập phải đảm bảo khách quan đúng theo thực tế các giao dịch tài sản và dựa trên bằng chứng cụ thể để chứng minh về mức giá của tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường, ghi rõ nguồn gốc, thời gian thu thập thông tin trong báo cáo thẩm định giá.
Đối với các thông tin về giá tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường thu thập thông qua phỏng vấn qua điện thoại, phỏng vấn trực tiếp, qua phương tiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch bất động sản, trên mạng Internet… thì thẩm định viên phải có sự thẩm định, xem xét, đánh giá và kiểm chứng thận trọng bảo đảm những thông tin đó có thể sử dụng được trước khi sử dụng vào phân tích, tính toán.
Đối với các tài sản được chào bán, chào mua (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán (thường cao hơn giá phổ biến trên thị trường), hoặc mức giá chào mua (thường thấp hơn giá phổ biến trên thị trường) so với với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng làm mức giá so sánh.
Đồng thời, Tiêu chuẩn thẩm định giá tại Bình Dương cũng quy định giao dịch được lựa chọn có thể diễn ra trong thời gian tối đa không quá 02 năm tính đến thời điểm thẩm định giá. Quy định như vậy sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các thẩm định viên khi thẩm định giá các tài sản mà tại thời điểm thẩm định không có nhiều các giao dịch diễn ra.
Thẩm định viên phải lưu giữ các bằng chứng về giá tài sản đã giao dịch thành công hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường; về thời điểm diễn ra giao dịch, địa điểm giao dịch, một hoặc nhiều bên tham gia giao dịch, các chứng cứ so sánh… trong
Hồ sơ thẩm định giá tại Bình Dương để bảo đảm đáp ứng yêu cầu kiểm tra của cơ quan quản lý nhà nước về thẩm định giá khi cần thiết hoặc phục vụ việc xử lý tranh chấp về kết quả thẩm định giá (nếu có phát sinh).
b) Tại bước 4 về Phân tích thông tin, thẩm định viên cần đồng thời tuân thủ các yêu cầu quy định tại điểm 1, điểm 5 mục II Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 và các hướng dẫn khác có liên quan của Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 như:
Phân tích, so sánh để rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những lợi thế và điểm bất lợi của tài sản thẩm định giá với tài sản so sánh.
Việc phân tích được thực hiện trên 2 hình thức: Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): bao gồm phân tích theo cặp, phân tích thống kê, phân tích hồi qui, phân tích chi phí v.v… tìm ra mức điều chỉnh là số tiền hoặc tỷ lệ phần trăm (%); Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng) bao gồm phân tích so sánh tương quan, phân tích xếp hạng và phỏng vấn các bên liên quan.
c) Tại bước 5 về Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá, thẩm định viên cần áp dụng các kỹ thuật được hướng dẫn tại điểm 6, điểm 7 mục II của Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 và các hướng dẫn khác có liên quan của Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 như:
– Về xác định mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 quy định: Trường hợp giá tài sản có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công hoặc thời điểm được chào mua hoặc thời điểm được chào bán của tài sản so sánh đến thời điểm thẩm định giá thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh theo các yếu tố so sánh, thẩm định viên cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá của tài sản so sánh theo chỉ số biến động giá của loại tài sản đó do các cơ quan có trách nhiệm công bố hoặc do thẩm định viên về giá thống kê tính toán cho phù hợp với biến động của giá thị trường trong khoảng thời gian này.
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 quy định các nội dung về: Đối tượng điều chỉnh; Nguyên tắc điều chỉnh; Phương thức điều chỉnh; Mức điều chỉnh; Thứ tự điều chỉnh; Nguyên tắc khống chế. Trong đó, có một số nội dung sau:
Mức điều chỉnh có thể được xác định thông qua các kỹ thuật: (i) Phân tích các cặp tài sản tương tự, so sánh mức giá của từng cặp tài sản chỉ khác biệt về 01 yếu tố so sánh duy nhất, từ đó xác định mức chênh lệch giá tài sản do tác động của yếu tố so sánh đó.
Trong trường hợp không tìm được các cặp tài sản tương tự chỉ khác biệt về 01 yếu tố so sánh duy nhất, thẩm định viên có thể điều chỉnh các điểm khác biệt chính của cặp tài sản tương tự để chỉ còn khác biệt về 01 yếu tố so sánh duy nhất, từ đó xác định mức chênh lệch giá tài sản do tác động của yếu tố so sánh đó; (ii) Kỹ thuật phân tích thống kê, đồ thị để xác định xu hướng biến đổi.
Đối với thứ tự điều chỉnh của các yếu tố so sánh, nhóm yếu tố liên quan đến giao dịch của tài sản được điều chỉnh trước, nhóm yếu tố so sánh về đặc điểm (kỹ thuật – kinh tế) của tài sản được điều chỉnh sau.
Nhóm yếu tố liên quan đến giao dịch của tài sản bao gồm: tình trạng pháp lý, điều kiện thanh toán, điều kiện giao dịch, các chi phí phát sinh ngay sau khi mua, điều kiện thị trường khi giao dịch. Giá sau khi điều chỉnh cho nhóm yếu tố liên quan đến giao dịch được sử dụng để điều chỉnh cho nhóm yếu tố đặc điểm của tài sản.
Khi điều chỉnh giá tài sản so sánh theo từng nhóm yếu tố trên thì điều chỉnh các yếu tố so sánh theo số tiền tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau. Giá sau khi điều chỉnh tuyệt đối được sử dụng cho điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm.
Quy định như vậy là do trong giao dịch thì các yếu tố thuộc về giao dịch của tài sản có tác động trước và ảnh hưởng đến toàn bộ giá trị của tài sản, vì vậy, khi điều chỉnh cần ưu tiên điều chỉnh các yếu tố này trước.
Đối với nguyên tắc khống chế trong xác định mức giá chỉ dẫn, Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 quy định chênh lệch giữa mỗi mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh với mức giá trung bình của các mức giá chỉ dẫn không quá 15%.
Chứng thư thẩm định giá tại Bình Dương hết thời hạn sử dụng có được gia hạn hay không?
Căn cứ Điều 32 Luật Giá 2012 có quy định cụ thể như sau:
“Điều 32. Kết quả thẩm định giá
Kết quả thẩm định giá được sử dụng làm một trong những căn cứ để cơ quan, tổ chức, cá nhân là chủ sở hữu hoặc có quyền sử dụng tài sản theo quy định của pháp luật và các bên liên quan xem xét, quyết định hoặc phê duyệt giá đối với tài sản.
Việc sử dụng kết quả thẩm định giá phải đúng mục đích ghi trong hợp đồng thẩm định giá hoặc văn bản yêu cầu thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Kết quả thẩm định giá chỉ được sử dụng trong thời hạn có hiệu lực được ghi trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.”
Đồng thời, Mục 7 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 ban hành kèm theo Thông tư 28/2015/TT-BTC có quy định như sau:
“7. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan
[…]
Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá được xác định trên cơ sở đặc điểm pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của tài sản thẩm định giá; biến động về pháp lý, thị trường liên quan đến tài sản thẩm định giá và mục đích thẩm định giá nhưng tối đa không quá 6 (sáu) tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩm định giá có hiệu lực.”
Như vậy, kết quả thẩm định giá có giá trị pháp lý không quá 6 tháng. Khi hết thời hạn trên cần tiến hành thẩm định giá lại từ đầu để xác định chính xác nhất giá trị của tài sản.
Mà chứng thư thẩm định giá có nội dung phụ thuộc vào nội dung của báo cáo kết quả thẩm định giá. Do đó, trường hợp kết quả thẩm định giá hết hiệu lực sử dụng thì có thể hiểu chứng thư thẩm định giá cũng không còn giá trị sử dụng. Đồng thời hiện nay chưa có quy định nào về việc gia hạn chứng thư thẩm định giá.
Như vậy, trong trường hợp này cần tiến hành thẩm định giá tại Bình Dương lại từ đầu, dựa trên căn cứ đó để lập chứng thư thẩm định giá mới.
Trên đây là bài viết tư vấn về thẩm định giá tại Bình Dương của Luật Trần và Liên danh. Nếu có thắc mắc hãy gọi cho chúng tôi theo số Hotline: 0969 078 234 để được tư vấn miễn phí.
