Góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Trong nền kinh tế thị trường, ngày càng nhiều các công ty, các doanh nghiệp ra đời, đồng thời các phương thức để góp vốn vào công ty cũng ngày càng trở nên đa dạng, trong đó có cả góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, bởi lẽ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước là đại diện chủ sở hữu nên những thủ tục liên quan đến đất đai đều có những điều kiện nhất định. Vậy để thực hiện việc góp vốn bằng QSDĐ thì bên góp vốn và bên nhận góp vốn cần điều kiện gì? Thủ tục ra sao? Thông qua bài viết dưới đây, Luật Trần và Liên Danh sẽ giúp bạn đọc hiểu rõ hơn về vấn đề này.

Nội dung chính bài viết

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là gì?

Khoản 18 Điều 4 Luật Doanh nghiệp năm 2020 quy định: “Góp vốn là việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ của công ty, bao gồm góp vốn để thành lập công ty hoặc góp thêm vốn điều lệ của công ty đã được thành lập”. Bản chất của việc góp vốn thực chất là việc đưa tài sản vào hoạt động sản xuất, kinh doanh nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 34 Luật Doanh nghiệp năm 2020 thì “tài sản góp vốn là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam”.

Thông qua khái niệm về góp vốn, có thể rút ra khái niệm về góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau: Góp vốn bằng QSDĐ là việc người sử dụng đất đưa quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của mình để góp vốn thành lập công ty hoặc góp vốn vào công ty đã được thành lập để trở thành chủ sở hữu hoặc các chủ sở hữu chung của công ty.

Điều kiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì điều kiện được quy định như sau:

* Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng QSDĐ khi có các điều kiện sau đây:

– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp sau:

+ Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì:

Người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế.

+ Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

* Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng QSDĐ phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Điều kiện nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Điều kiện nhận góp vốn bằng QSDĐ được quy định tại Điều 193 Luật Đất đai 2013 như sau:

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:

– Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;

– Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134 Luật Đất đai 2013 như sau:

Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của Chính phủ.

Hồ sơ đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi tại khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT) quy định về hồ sơ đăng ký góp vốn bằng QSDĐ như sau:

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK.

– Hợp đồng, văn bản về việc góp vốn bằng QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

– Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;

– Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.

Trình tự, thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định về trình tự, thủ tục góp vốn bằng QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính, được sửa đổi bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT- BTNMT, quy định về hồ sơ mà người sử dụng đất cần nộp khi thực hiện thủ tục góp vốn bằng QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất gồm có:

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK.

– Hợp đồng, văn bản về việc góp vốn bằng QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

– Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận góp vốn.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND xã.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Bước 3: Tiếp nhận và thẩm định hồ sơ

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

– Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

– Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 4: Trả kết quả

Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Hồ sơ và thủ tục xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Hồ sơ xóa góp vốn bằng QSDĐ

Hồ sơ xóa đăng ký góp vốn bằng QSDĐ theo khoản 3 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi tại khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT) quy định như sau:

– Văn bản thanh lý hợp đồng cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất hoặc hợp đồng cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất có xác nhận đã được thanh lý hợp đồng;

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của chủ đầu tư xây dựng hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế và trường hợp góp vốn bằng QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Thủ tục xóa góp vốn bằng QSDĐ

Thủ tục xóa góp vốn bằng QSDĐ theo Điều 80 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP) như sau:

– Một trong các bên hoặc các bên ký hợp đồng thuê, thuê lại, hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp 01 bộ hồ sơ xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại; góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

– Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu phù hợp quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc sau:

+ Xác nhận việc xóa cho thuê, cho thuê lại, xóa góp vốn vào Giấy chứng nhận theo quy định và trao cho bên cho thuê, cho thuê lại, bên góp vốn.

Trường hợp cho thuê, cho thuê lại đất trong khu công nghiệp và trường hợp góp vốn quyền sử dụng đất mà đã cấp Giấy chứng nhận cho bên thuê, thuê lại đất, bên nhận góp vốn thì thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp;

Bên nhận góp vốn được cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp thời hạn sử dụng đất kết thúc cùng với thời điểm xóa cho thuê, cho thuê lại đất, xóa góp vốn bằng QSDĐ mà người sử dụng đất không có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất hoặc không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng đất thì thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp;

+ Thực hiện việc xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại, xóa góp vốn vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

– Việc góp vốn bằng QSDĐ chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

+ Hết thời hạn góp vốn bằng QSDĐ;

+ Một bên hoặc các bên đề nghị theo thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn;

+ Bị thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2013;

+ Bên góp vốn bằng QSDĐ trong hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản, giải thể;

+ Cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố là đã chết; bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự; bị cấm hoạt động trong lĩnh vực hợp tác kinh doanh mà hợp đồng góp vốn phải do cá nhân đó thực hiện;

+ Pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạt động mà hợp đồng góp vốn phải do pháp nhân đó thực hiện.

– Việc xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn được quy định như sau:

+ Trường hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thỏa thuận của các bên về chấm dứt việc góp vốn thì bên góp vốn quyền sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn còn lại.

Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã hết hoặc bên góp vốn quyền sử dụng đất không còn nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Nhà nước cho bên nhận góp vốn tiếp tục thuê đất nếu có nhu cầu;

+ Trường hợp chấm dứt việc góp vốn theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền do vi phạm pháp luật về đất đai thì Nhà nước thu hồi đất đó;

+ Trường hợp bên nhận góp vốn hoặc bên góp vốn bằng QSDĐ là tổ chức bị phá sản thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lý theo quyết định tuyên bố phá sản của Tòa án nhân dân.

Người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quyết định của Tòa án nhân dân thì được tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất còn lại và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp không có người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì Nhà nước thu hồi đất và tài sản đó;

+ Trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được để thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự;

+ Trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị tuyên bố là đã chết, đã chết hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự thì được giải quyết theo quy định của pháp luật về dân sự;

+ Trường hợp doanh nghiệp liên doanh giải thể hoặc bên góp vốn bằng QSDĐ là tổ chức giải thể thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lý theo thỏa thuận giữa các bên phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2013 và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

Trên đây là bài viết góp vốn bằng quyền sử dụng đất của Luật Trần và Liên Danh. Nếu có thắc mắc hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn miễn phí.