Công chứng nhà đất

Khi tiến hành mua bán nhà đất chúng ta cần tìm hiểu rõ những thủ tục để tránh những rủi ro có thể xảy ra. Tùy vào từng loại hình bất động sản mà có những thủ tục tiến hành khác nhau. Thủ tục công chứng nhà đất là một trong những thủ tục pháp lý bắt buộc khi thực hiện việc chuyển nhượng và nhận chuyển nhượn nhà đất, khi không được công chứng thì giao dịch sẽ bị vô hiệu. Bài viết sau đây của Luật Trần và Liên Danh sẽ hướng dẫn Quý khách cụ thể:

Khái niệm công chứng

Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản, tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc do cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.

Công chứng là chứng nhận tính xác thực của hợp đồng được giao kết và các giấy tờ từ bản gốc được xác lập trong quan hệ dân sự, kinh tế, thương mại và quan hệ xã hội khác.

Theo khoản 1 Điều 2 Luật công chứng 2014, Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận:

+ Tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch);

+ Tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch).

Mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.

Quy trình thực hiện công chứng nhà đất:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ bao gồm:

Phiếu yêu cầu công chứng, chứng thực hợp đồng, giao dịch theo mẫu;

Dự thảo hợp đồng, giao dịch nếu có (Đối với dự thảo hợp đồng các bên không thể tự soạn thảo có thể nhờ văn phòng công chứng, phòng công chứng tuy nhiên thì phải trả phí);

Bản sao giấy tờ tùy thân (Chứng minh nhân dân/căn cước công đân của vợ, chồng);

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử hữu nhà;

Bản sao các giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng (Bản sao đăng ký kết hôn, giấy khai sinh…)

Đối với người bán cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, giấy chứng nhận quyền sở hữu đất.

Chứng minh nhân dân, hộ chiếu của bên bán (của cả vợ chồng nếu có)

Sổ hộ khẩu của bên bán;

Giấy chứng nhân quan hệ hôn nhân của bên bán (giấy đăng ký kết hôn, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, bản bán ly hôn…)

Giấy chứn minh tài sản riêng do người bán được tặng cho, do được thừa kế riêng hoặc có thỏa thuận giữa những đồng sở hữu hay bán án về việc phân chia tài sản.

Đối với người mua cần cung cấp những giấy tờ sau:

Chứng minh nhân dân, hộ chiếu của bên mua (của cả vợ chồng nếu có)

Giấy chứng nhân quan hệ hôn nhân của bên bán (giấy đăng ký kết hôn, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, bản bán ly hôn…)

Phiếu yêu cầu công chứng, tờ khai

Hợp đồng ủy quyền nếu có.

Bước 2: Đến phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng để thực hiện công chứng có trụ sở nơi có đất.

Thời hạn công chứng không quá hai ngày.

Đối với những hợp đồng công chứng phức tạp thì thời hạn có thể khéo dài hơn tuy nhiwn không được quá 10 ngày làm việc.

Lưu ý: Trừ những trường hợp người già yếu không đi lại được, người bị tạm giam, tạm giữu, đang thi hành án phạt tù hoặc có những lý do chính đáng khác thì việc thực hiện công chứng với những đối tượng khác phải được thực hiện tại trụ sở của phòng công chứng, văn phòng công chứng.

Bước 3: Khi thực hiện công chứng xong thì cần phải thực hiện các thủ tục sau:

Khai thuế phi nông nghiệp và xác định vị trí nơi nhà đất bán

Lập thủ tục đóng thuế, sau đó đo vẽ mới, đổi giấy chứng nhận mới.

Lưu ý: Nếu lập thủ tục đóng thuế trễ 10 ngày thì chủ sở hữu sẽ bị phạt.

Phí công chứng nhà đất.

Lưu ý: đối với trường hợp không thể tự soạn thảo được hợp đồng lao động mà yêu cầu công chứng viên thực hiện thì phải trả thêm khoản thù lao công chứng, mức thù lao công chứng được quy định cụ thể tại Điều 67 luật Công chứng.

7 điều cần biết khi công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán đất

Phải công chứng hoặc chứng thực khi sang tên

Khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT quy định hồ sơ đăng ký biến động khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm những giấy tờ sau:

– Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.

– Bản gốc Giấy chứng nhận (Sổ hồng, Sổ đỏ) đã cấp.

Ngoài ra, theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (đất và nhà ở hoặc những tài sản khác gắn liền với đất) phải được công chứng hoặc chứng thực.

Tóm lại, không có hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực theo quy định thì không đủ thành phần hồ sơ để sang tên.

Hợp đồng công chứng hoặc chứng thực có giá trị như nhau khi sang tên

Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, hợp đồng chuyển nhượng trong hồ sơ khi sang tên nhà đất không phân biệt hợp đồng được công chứng hay hợp đồng được chứng thực.

Nghĩa là, hợp đồng được công chứng theo quy định pháp luật công chứng và hợp đồng được chứng thực có giá trị như nhau khi sang tên Giấy chứng nhận.

Lưu ý: Có giá trị pháp lý như nhau khi sang tên Giấy chứng nhận không đồng nghĩa với việc có giá trị pháp lý như nhau khi tranh chấp, khởi kiện.

Được lựa chọn giữa công chứng và chứng thực

Khi chuyển nhượng nhà đất các bên có quyền lựa chọn công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. Nội dung này được quy định rõ tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 như sau:

“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.”

Theo đó, tùy thuộc vào ý muốn, việc đi lại, phí thực hiện mà các bên lựa chọn sao cho phù hợp với trường hợp của mình (thông thường để bảo đảm an toàn về mặt pháp lý thì các bên lựa chọn công chứng tại Văn phòng công chứng tư hoặc Phòng công chứng của Nhà nước).

Chỉ được công chứng tại tỉnh, thành nơi có nhà đất?

Mặc dù pháp luật cho phép các bên chuyển nhượng được phép lựa chọn giữa công chứng hoặc chứng thực hợp đồng khi chuyển nhượng nhà đất nhưng nơi công chứng bị giới hạn theo phạm vi địa giới tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà đất.

Nói cách khác, khi chuyển nhượng nhà đất thì các bên phải công chứng tại tổ chức công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà đất. Nội dung này được quy định rõ tại Điều 42 Luật Công chứng 2014 như sau:

“Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản”.”

Nơi chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà đất

Khoản 2 Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP quy định thẩm quyền và trách nhiệm của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn như sau:

“…

d) Chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai;

đ) Chứng thực hợp đồng, giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở;”.

Bên cạnh đó, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn có thẩm quyền quản lý trong phạm vi địa giới hành chính xã, phường, thị trấn địa phương mình (theo Luật Tổ chức chính quyền địa phương 2015).

Như vậy, nơi chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà đất là Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có nhà đất được chuyển nhượng.

Thành viên gia đình phải có mặt khi công chứng/chứng thực?

Khi đất thuộc quyền sử dụng của cá nhân thì việc chuyển nhượng phụ thuộc vào ý chí của cá nhân đó; đối với trường hợp này thì việc công chứng do người sử dụng đất trực tiếp thực hiện hoặc ủy quyền cho người khác thực hiện thay. Riêng đất của hộ gia đình thì thực tế phát sinh nhiều trường hợp phức tạp.

Về nguyên tắc khi chuyển nhượng đất của hộ gia đình thì phải được sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, cụ thể:

“5. Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.”.

Theo quy định trên, thành viên gia đình sử dụng đất không bắt buộc phải có mặt khi công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng. Thay vào đó, thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất chỉ cần đồng ý chuyển nhượng bằng văn bản được công chứng hoặc chứng thực.

Ai là người chịu phí công chứng hợp đồng?

Tâm lý chung của hầu hết người dân khi chuyển nhượng nhà đất đều muốn được miễn thuế, phí hoặc số tiền phải nộp ít nhất có thể. Để tránh xảy ra mâu thuẫn giữa các bên, khoản 1 Điều 66 Luật Công chứng 2014 quy định như sau:

“Người yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch, lưu giữ di chúc, cấp bản sao văn bản công chứng phải nộp phí công chứng.”.

Như vậy, người yêu cầu công chứng là người nộp phí công chứng. Tuy nhiên, các bên chuyển nhượng có quyền thỏa thuận về người nộp phí công chứng cũng như các loại thuế, phí, lệ phí khi sang tên như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ sang tên.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi. Để được tư vấn một cách chi tiết và đầy đủ hơn về thủ tục công chứng nhà đất Quý khách hàng vui lòng liên hệ qua Tổng đài tư vấn 0969 078 234 của Luật Trần và Liên Danh. Chúng tôi luôn sẵn sàng tư vấn, hỗ trợ Quý khách hàng những vấn đề pháp lý chất lượng hàng đầu trên toàn quốc.