Nhà đất là tài sản có giá trị nên trước khi ký hợp đồng mua bán nhà đất, các bên thường ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất hay giấy đặt cọc mua bán nhà đất để đảm bảo giao kết hợp đồng mua bán sau này. Dưới đây Luật Trần và Liên Danh sẽ cung cấp cho bạn đọc mẫu giấy cọc đất chuẩn xác nhất hiện nay.
Thủ tục đặt cọc nhà đất là gì?
Theo Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Như vậy, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; đặt cọc được sử dụng trong nhiều lĩnh vực, phổ biến nhất là khi mua bán nhà đất.
Thủ tục đặt cọc nhà đất có phải là thủ tục bắt buộc trong việc mua nhà đất?
Mặc dù đặt cọc là một biện pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhưng theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì không có điều khoản nào bắt buộc các bên phải đặt cọc.
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật, các bên phải thực hiện các thủ tục như sau:
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, mua bán.
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính.
Bước 3: Đăng ký biến động (đăng ký sang tên).
Theo đó, đặt cọc là bước đầu tiên (nếu có) trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhằm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (trên thực tế quan niệm đặt cọc làm tin để không chuyển nhượng, bán cho người khác).
Kiểm tra trước khi ký kết hợp đồng đặt cọc
Trước khi ký kết hợp đồng đặt cọc, người mua cần phải xác định bất động sản có đủ điều kiện chuyển nhượng hay không: bất động sản đó đã có giấy chứng nhận hay chưa; bất động sản có đang trong quá trình tranh chấp hay có đang là đối tượng đảm bảo của một giao dịch nào đó hay không như cầm cố, thế chấp; loại đất đang giao dịch có phù hợp với mục đích sử dụng hay không.
Ngoài ra, người mua cần xác định ai là chủ sở hữu, sử dụng của bất động sản, là sở hữu cá nhân hay là đồng sở hữu.
Chủ sở hữu, sử dụng bất động sản có đầy đủ trách nhiệm dân sự khi giao dịch hay không? Trường hợp người ký hợp đồng đặt cọc là người được ủy quyền thì cần xác định giới hạn phạm vi ủy quyền và kiểm tra tính hợp lệ của giấy ủy quyền (lập thành văn bản, có công chứng).
Lập hợp đồng đặt cọc
Hợp đồng đặt cọc cần được xác định nhằm bảo đảm việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hoặc bảo đảm việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hoặc cả hai mục đích trên. Vấn đề này sẽ tùy thuộc vào thỏa thuận của các bên.
Trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước.
Về cơ bản nội dung của hợp đồng đặt cọc phải tuân theo các quy định chung của pháp luật về hợp đồng dân sự như quy định tài sản đặt cọc; mục đích của hợp đồng đặt cọc; phương thức thanh toán và thời hạn thanh toán tiền cọc; thỏa thuận về giá bán trên hợp đồng công chứng; cam kết và thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng công chứng, thời hạn bàn giao đất; thỏa thuận về điều khoản phạt cọc, trách nhiệm của các bên….Hợp đồng đặt cọc cần tuân thủ các quy định của Bộ luật dân sự 2015 về giao dịch bảo đảm.
Thực hiện hợp đồng đặt cọc
Theo Khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015: “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Như vậy, trường hợp hợp đồng đặt cọc chỉ nhằm mục đích giao kết hợp đồng chuyển nhượng thì nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận cọc tự ý giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với người khác, từ chối giao kết hợp đồng, hoặc có những hành vi làm cản trở việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng…
Thì ngoài phải trả lại tài sản đặt cọc, bên nhận cọc còn bị phạt một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Tương tự, trường hợp mục đích hợp đồng đặt cọc còn nhằm thực hiện hợp đồng chuyển nhượng thì sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng, nếu một trong các bên vi phạm điều khoản trong hợp đồng chuyển nhượng dẫn đến bên còn lại có quyền đơn phương hoặc chấm dứt hợp đồng thì cũng sẽ bị phạt tiền cọc như trên.
Như vậy, khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng bất động sản, các bên cần lưu ý các vấn đề liên quan đến thủ tục đặt cọc để đảm bảo quyền lợi của mình, tránh những thiếu sót gây thiệt hại cho các bên.
Mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất đơn giản chuẩn
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC
(V/v chuyển nhượng quyền sử dụng đất)
Hôm nay, ngày ….. tháng ….. năm ……, tại ……………………. chúng tôi gồm:
Bên đặt cọc (Sau đây gọi tắt là Bên A)
Ông: …………………………………………………………………………………………………………..
Sinh năm: …………………………………………………………………………………………………..
CMND/CCCD số: ………………… do ……………………………… cấp ngày …………………
Hộ khẩu thường trú tại: ………………………………………………………………………………..
Bà: …………………………………………………………………………………………………………….
Sinh năm:……………………………………………………………………………………………………
CMND/CCCD số: …………………. do …………………………… cấp ngày ………………….
Hộ khẩu thường trú tại: ……………………………………………………………………………….
Bên nhận đặt cọc (Sau đây gọi tắt là Bên B)
Ông:…………………………………………………………………………………………………………..
Sinh năm: …………………………………………………………………………………………………..
CMND/CCCD số: ………………. do ………………………. cấp ngày …………………………
Hộ khẩu thường trú tại: ……………………………………………………………………………….
Bà: ……………………………………………………………………………………………………………
Sinh năm: ………………………………………………………………………………………………….
CMND/CCCD số: ………………. do ………………………… cấp ngày ………………………
Hộ khẩu thường trú tại: ………………………………………………………………………………
Các bên tự nguyện cùng nhau lập và ký Hợp đồng đặt cọc này để bảo đảm thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các thoả thuận sau đây:
Điều 1: Đối tượng hợp đồng
Đối tượng của Hợp đồng này là số tiền ………………… đồng (Bằng chữ: ………………………………đồng chẵn) mà bên A đặt cọc cho bên B để được nhận chuyển nhượng thửa đất số…………, tờ bản đồ số ………………..tại địa chỉ……………………………………………………………… theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ………………… số ……………..; số vào sổ cấp GCN số ……….. do ……………………………..cấp ngày ……………… mang tên………………
Thông tin cụ thể như sau:
– Diện tích đất chuyển nhượng: …….. m2 (Bằng chữ: ………………… mét vuông)
– Thửa đất:……………………….. – Tờ bản đồ:……………………………………………………
– Địa chỉ thửa đất: ……………………………………………………………………………………
– Mục đích sử dụng:…………………………….m2
– Thời hạn sử dụng: …………………………………………………………………………………..
– Nguồn gốc sử dụng: ……………………………………………………………………………….
Điều 2: Thời hạn đặt cọc và giá chuyển nhượng
2.1. Thời hạn đặt cọc
Thời hạn đặt cọc là: …………….., kể từ ngày …………………………… hai bên sẽ tới tổ chức công chứng để lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2.2. Giá chuyển nhượng
Giá chuyển nhượng thửa đất nêu trên được hai bên thỏa thuận là:…………..(Bằng chữ: …………………………………………….đồng chẵn).
Giá chuyển nhượng này cố định trong mọi trường hợp (sẽ thỏa thuận tăng hoặc giảm nếu được bên còn lại đồng ý).
Điều 3: Mức phạt cọc
Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, cụ thể :
– Nếu Bên A từ chối giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì mất số tiền đặt cọc.
– Nếu Bên B từ chối giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì trả lại cho Bên A số tiền đặt cọc và chịu phạt cọc với số tiền tương ứng.
Điều 4: Phương thức giải quyết tranh chấp
Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp thì các bên cùng nhau thương lượng, hòa giải giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.
Điều 5: Cam đoan của các bên
Bên A và Bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau:
5.1. Bên A cam đoan
– Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật.
– Việc giao kết hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối và không bị ép buộc.
– Đã tìm hiểu rõ nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng nêu trên.
– Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
5.2. Bên B cam đoan
– Những thông tin về nhân thân, về quyền sử dụng đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật.
– Quyền sử dụng đất mà Bên B đã nhận tiền đặt cọc để chuyển nhượng cho Bên A thuộc quyền sử dụng hợp pháp của Bên B và không là tài sản bảo đảm cho khoản vay của bên B tại Ngân hàng.
– Tính đến thời điểm giao kết hợp đồng này Bên B cam đoan thửa đất nêu trên có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, không có tranh chấp, không nằm trong quy hoạch, chưa nhận tiền đặt cọc hay hứa bán cho bất kỳ ai, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
– Bên B cam đoan kể từ ngày Hợp đồng này có hiệu lực sẽ không đưa tài sản nêu trên tham gia giao dịch nào dưới bất kỳ hình thức nào.
– Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối và không bị ép buộc.
– Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
Điều 6: Điều khoản chung
– Hợp đồng này có hiệu lực ngay sau khi hai bên ký kết.
– Việc thanh toán tiền, bàn giao giấy tờ, thửa đất phải được lập thành văn bản, có xác nhận của người làm chứng và chữ ký của hai bên.
– Các bên đã đọc nguyên văn bản Hợp đồng này, hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của mình và hậu pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.
Hợp đồng này gồm …. ….. tờ, …. ……. trang và được lập thành ….…… bản có giá trị như nhau, mỗi bên giữ ……… bản để thực hiện.
Các bên ký dưới đây để làm chứng và cùng thực hiện.’
|
BÊN ĐẶT CỌC |
BÊN NHẬN ĐẶT CỌC |
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi. Nếu bạn đọc còn có bất cứ câu hỏi hay vướng mắc nào liên quan đến nội dung tư vấn của Luật Trần và Liên Danh, bạn đọc xin vui lòng liên hệ qua địa chỉ Hotline để được tư vấn tốt nhất.
