Luật Kinh doanh bất động sản 2014 bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 thay thế Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 có nhiều điểm mới đáng lưu ý và gần hơn so với thực tế hoạt động kinh doanh bất động sản những năm gần đây tại Việt Nam.
Hoạt động kinh doanh bất động sản là gì?
Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, trong khoản 1 điều 3, luật kinh doanh bất động sản được hiểu là bộ luật quy định mọi hoạt động liên quan tới kinh doanh, mua bán hoặc có thuê lại các loại hình bất động sản, trong đó quyền và nghĩa vụ của cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản được quy định rõ.
Mỗi hoạt động kinh doanh sẽ được quy định trong bộ luật bất động sản và được sắp xếp theo từng điều khoản để dễ dàng theo dõi và tra cứu. Ngoài ra, sự phát triển không ngừng về kinh tế – xã hội cũng kéo theo sự thay đổi và cập nhật linh hoạt của bộ luật kinh doanh bất động sản nhằm đáp ứng và phù hợp với thực tiễn.
Điều kiện kinh doanh bất động sản
Điều kiện kinh doanh bất động sản đã được quy định rõ ràng trong điều 10 của Luật kinh doanh bất động sản 2014 như sau: các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản cần thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã với số vốn pháp định từ 20 tỷ đồng trở lên. Đặc biệt, việc thành lập này cần tuân thủ theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp. Tuy vậy, có hai trường hợp ngoại lệ quý khách hàng cần lưu ý, đó là:
Đối với các hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, bán hoặc cho thuê bất động sản với quy mô nhỏ, không thường xuyên, việc thành lập doanh nghiệp là không cần thiết. Mặc dù vậy, các hộ gia đình và cá nhân này vẫn có nghĩa vụ kê khai và nộp đầy đủ thuế theo quy định pháp luật.
Đối với các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản quy định tại Chương IV trong Luật Kinh doanh bất động sản, việc thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã cũng được miễn.
Các điều kiện để loại hình bất động sản được kinh doanh
Đối với các công trình xây dựng và quyền sử dụng đất: loại hình này chính là các loại nhà như nhà phố, căn hộ chung cư, bất động sản nghỉ dưỡng, shophouse,… Các loại đất này cần đáp ứng một số điều kiện như công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, có đăng ký quyền sở hữu nhà. Còn đối với nhà và công trình xây dựng có sẵn thì chỉ cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, không có tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu gắn liền với đất là được.
Đối với các loại bất động sản hình thành trong tương lai: đây là loại hình chưa có quy định cụ thể về việc kinh doanh nên đòi hỏi nhiều điều kiện hơn để được đưa vào kinh doanh mua bán bất động sản, bao gồm giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, bản thiết kế bản thi công đã được phê duyệt bởi chính quyền địa phương, hồ sơ dự án, giấy phép xây dựng và giấy tờ về việc nghiệm thu cơ sở hạ tầng của công trình tương ứng với tiến độ dự án.
Điểm mới luật kinh doanh bất động sản
Quy định về mức vốn ký quỹ của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản:
Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2006 thì vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là 6 tỷ đồng. Nay tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tăng lên thành 20 tỷ đồng. Theoq uy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định rất chi tiết các loại bất động sản đưa vào kinh doanh bao gồm:
Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;
Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;
Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;
Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.
Muốn bán, cho thuê mua nhà ở đối với nhà ở hình thành trong tương lai thì bắt buộc chủ dự án phải có bảo lãnh
Theo Điều 56 của Luật KDBĐS 2014 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng
Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết
Theo Điều 57, việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
Mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước
Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức:
Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó;
Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
Đối với đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
Đối với đất nhận chuyển nhượng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất;
Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật đó.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây: Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; Đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất; Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; Đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.
Quy định mới về kinh doanh dịch vụ bất động sản
Đối tượng kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm: tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, theo đó tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền kinh doanh các dịch vụ sau: Môi giới bất động sản; sàn giao dịch bất động sản; tư vấn bất động sản và quản lý bất động sản.
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã loại bỏ một số dịch vụ kinh doanh bất động sản như: định giá, đấu giá, quảng cáo bất động sản.
Quy định về việc bắt buộc thành lập doanh nghiệp hoặc đăng ký nộp thuế kinh doanh dịch vụ bất động sản:
Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Nếu không thành lập doanh nghiệp, thì cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.
Quy định về Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động:
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.
Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của công ty Luật Trần và Liên Danh về luật kinh doanh bất động sản. Nếu bạn đọc còn vướng mắc về nội dung tư vấn trên của chúng tôi, xin vui lòng liên hệ qua địa chỉ Hotline để được tư vấn nhanh chóng và hiệu quả nhất.
