Dù ở bất kỳ giai đoạn phát triển nào, thì các vấn đề về đất đai luôn được mọi người dân quan tâm. Việc chuyển mục đích sử dụng đất (SDĐ) cũng là một trong những vấn đề mà người dân băn khoăn. Vì khi loại đất ban đầu không phục vụ được nhu cầu SDĐ của họ nữa thì họ muốn chuyển đổi sang loại đất khác phù hợp hơn. Vậy, trong trường hợp này cần làm như thế nào để có thể chuyển mục đích SDĐ theo quy định của pháp luật? Để giải đáp thắc mắc trên, Công ty Luật Trần và Liên Danh sẽ giải đáp cho Quý bạn đọc thông qua bài viết sau:
Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?
Về khái niệm chuyển mục đích SDĐ, Luật Đất đai 2013 không có một quy định cụ thể nào mà chỉ đề cập đến căn cứ chuyển mục đích SDĐ, các trường hợp chuyển mục đích SDĐ phải xin phép và không cần phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Theo đó có thể đưa ra khái niệm như sau: Chuyển mục đích SDĐ là sự thay đổi về mục đích SDĐ so với loại đất ban đầu bằng quyết định hành chính trong trường hợp chuyển mục đích SDĐ phải xin phép hoặc việc đăng ký đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 52 Luật Đất đai 2013 thì việc cho phép chuyển mục đích SDĐ trên cơ sở các căn cứ sau đây:
– Kế hoạch SDĐ hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
– Nhu cầu SDĐ thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích SDĐ.
Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Theo quy định tại điểm a khoản 1 và điểm a khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai 2013 thì thẩm quyền cho phép chuyển mục đích SDĐ cụ thể như sau:
“Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ đối với tổ chức;
Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;”
Như vậy, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích SDĐ đối với tổ chức.
Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích SDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân cho phép chuyển mục đích SDĐ nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 hec ta trở lên thì phải được sự chấp thuận bằng văn bản của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định.
Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép
Theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì các trường hợp chuyển mục đích SDĐ phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
– Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
– Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
– Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
– Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ hoặc thuê đất;
– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
– Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Đồng thời, khi chuyển mục đích SDĐ theo các trường hợp trên thì người SDĐ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ SDĐ, quyền và nghĩa vụ của người SDĐ được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép
Theo quy định tại khoản 1 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ, được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 2 Điều 5 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai:
Các trường hợp chuyển mục đích SDĐ không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:
– Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;
– Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;
– Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;
– Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.
Đối với các trường hợp trên, khi chuyển mục đích SDĐ, người SDĐ không phải xin phép cơ quan Nhà nước nhưng phải thực hiện việc đăng ký biến động.
Điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư
Điều kiện cho phép chuyển mục đích SDĐ để thực hiện dự án đầu tư – Hình minh họa
Theo quy định tại Điều 58 Luật Đất đai 2013 được hướng dẫn bởi Điều 13 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai về các điều kiện cho phép chuyển mục đích SDĐ để thực hiện dự án đầu tư như sau:
Đối với dự án có SDĐ trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định cho phép chuyển mục đích SDĐ khi có một trong các văn bản sau đây:
– Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;
– Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.
Đối với dự án SDĐ tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định cho phép chuyển mục đích SDĐ khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.
Đối với dự án có vốn đầu tư trực tiếp của nhà đầu tư nước ngoài tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển không thuộc trường hợp Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư thì trước khi xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi văn bản xin ý kiến của các Bộ theo quy định sau đây:
– Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Bộ Ngoại giao đối với khu đất sử dụng tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới;
– Bộ Quốc phòng đối với khu đất sử dụng tại xã, phường, thị trấn ven biển liền kề với khu đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, trừ trường hợp đã xác định khu vực cấm theo quy định;
– Bộ Công an đối với khu đất sử dụng tại xã, phường, thị trấn ven biển liền kề với khu đất sử dụng vào mục đích an ninh.
Trong thời hạn không quá 20 ngày kể từ ngày nhận được văn bản xin ý kiến, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Bộ Ngoại giao có ý kiến bằng văn bản gửi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Trường hợp dự án này có SDĐ trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng thì việc xin ý kiến các Bộ được thực hiện trước khi trình Thủ tướng Chính phủ.
Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây:
– Có năng lực tài chính để bảo đảm việc SDĐ theo tiến độ của dự án đầu tư;
– Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
– Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang SDĐ do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.
Theo quy định của pháp luật về chuyển mục đích SDĐ thì có hai trường hợp đối với việc chuyển mục đích SDĐ là phải xin phép và không phải xin phép Cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Khi chuyển mục đích SDĐ thì phải có căn cứ được quy định theo pháp luật và cần xác định đúng thẩm quyền để có thể thực hiện việc chuyển đổi mục đích SDĐ được nhanh chóng hơn. Trên đây là bài viết giúp bạn đọc có thể hiểu rõ hơn quy định về chuyển mục đích SDĐ.
Căn cứ pháp lý
– Luật Đất đai 2013;
– Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ;
– Thông tư 09/2021/TT-BTNMT sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Trên đây là bài viết tư vấn chi tiết các quy định về chuyển mục đích sử dụng đất của Luật Trần và Liên Danh. Nếu có thắc mắc hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn miễn phí các bạn nhé!
