Bồi thường giải phóng mặt bằng luôn là vấn đề gây nhiều ra sự chú ý và vướng mắc cho những cá nhân liên quan khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất. Nhiều chủ đất thường lo lắng về việc sẽ được bồi thường không thỏa đáng. Bài viết sau đây sẽ cung cấp cho quý bạn đọc những hiểu biết cần thiết về quy định của pháp luật đối với vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng.
Quy định về thu hồi đất
Về khái niệm thu hồi đất được định nghĩa tại Điều 3 Luật Đất đai như sau: “Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai”
Nguyên tắc chung về vấn đề bồi thường trong quá trình giải phóng mặt bằng của nhà nước
Theo pháp luật đất đai là nhà nước thu hồi phần nào thì sẽ tiến hành bồi thường phần đó. Nếu trong trường hợp phần đất bị nhà nước thu hồi dẫn đến hệ quả lấn vào diện tích căn nhà gia đình đang sinh sống phải phá đi thì nhà nước có thể tiến hành hỗ trợ tái định cư cho gia đình.
Các trường hợp tiến hành giải phóng mặt bằng
Để tiến hành giải phóng mặt bằng, Nhà nước cần tiến hành thu hồi đất. Có 02 trường hợp Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất để giải phóng mặt bằng gồm:
Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh (Điều 61 Luật Đất đai 2013)
Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 62 Luật Đất đai 2013)
Để có thể tiến hành thu hồi đất trong 02 trường hợp trên cần dựa trên các căn cứ sau đây:
Dự án đầu tư thuộc trường hợp pháp luật có quy định (tại Điều 61 và 61 Luật Đất đai 2013);
Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án.
Quy định về bồi thường giải phóng mặt bằng
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Khi tiến hành thu hồi đất, Nhà nước sẽ có 02 khoản đền bù bao gồm bồi thường về đất và bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
Bồi thường về đất dựa trên nguyên tắc (Điều 74 Luật Đất đai 2013):
Người sử dụng đất được bồi thường khi có đủ điều kiện được bồi thường (được quy định tại Điều 75 Luật Đất đai 2013)
Thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất
Đảm bảo dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.
Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại: các chi phí đầu tư còn lại vào đất bao gồm một phần hoặc toàn bộ các chi phí:
Chi phí san lấp mặt bằng;
Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;
Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;
Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.
Điều kiện xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại:
Có hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất. Trường hợp chi phí đầu tư vào đất còn lại không có hồ sơ, chứng từ chứng minh thì UBND cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại;
Chi phí đầu tư vào đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
Theo quy định tại Điều 83 Luật Đất đai 2013, nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là:
Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất thi ngoài được bồi thường theo quy định thì còn được xem xét hỗ trợ;
Việc hỗ trợ đảm bảo khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật.
Các khoản hỗ trợ bao gồm:
Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;
Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm;
Hỗ trợ tái định cư;
Hỗ trợ khác.
Tái định cư
Tái định cư là một trong những hình thức hỗ trợ đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở.
Theo Điều 22 Nghị định 47/2014/NĐ-CP, việc hỗ trợ tái định cư được thực hiện như sau:
Nếu nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà số tiền được bồi thường về đất nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ khoản chênh lệch giữa giá trị suất tái định cư tối thiểu và số tiền được bồi thường về đất
Nếu tự lo chỗ ở thì ngoài việc được bồi thường về đất còn được nhận khoản tiền hỗ trợ tái định cư. UBND cấp tỉnh căn cứ quy mô diện tích đất ở thu hồi, số nhân khẩu của hộ gia đình và điều kiện cụ thể tại địa phương quy định mức hỗ trợ cho phù hợp.
Quy định giá đất để tính đền bù giải phóng mặt bằng mới nhất
Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
Các nội dung này được quy định tại Điều 74, 75 Luật Đất đai năm 2013, Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất.
Khi sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế Nhà nước đã ban hành các quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện. Những trường hợp thu hồi đất khác và trường hợp cộng đồng dân cư xây dựng, chỉnh trang các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng bằng nguồn vốn do nhân dân đóng góp hoặc Nhà nước hỗ trợ không áp dụng quy định này.
Quy định này áp dụng đối với tất cả các loại chủ thể sử dụng đất, bao gồm tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đang sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi đất.
Trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Nhà nước là người có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất sử dụng cho các trường nói trên.
Như vậy, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, bồi thường thiệt hại là bồi thường thiệt hại về đất là việc bù đắp tổn thất đối với quyền sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi. Để được bồi thường khoản thiệt hại này, người bị thu hồi phải đáp ứng những điều kiện nhất định mà pháp luật quy định.
Giá đất để tính tiền bồi thường
Giá đất có ảnh hưởng đến phương thức bồi thường có thể thực hiện theo nhiều cách, bao gồm bồi thường bằng đất khác; bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà ở tái định cư tùy thuộc vào từng trường hợp.
Hỗ trợ đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư và đất vườn, ao không được công nhận là đất ở hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở riêng lẻ; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở dọc kênh mương và dọc tuyến đường giao thông thì ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm còn được hỗ trợ bằng 30% – 70% giá đất ở của thửa đất đó; diện tích được hỗ trợ không quá 5 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương, hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất nông nghiệp trong địa giới hành chính phường, trong khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn.
Trong trường hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại địa phương để quyết định mức giá cụ thể cho phù hợp. Mức giá này không bị giới hạn bởi các quy định tại Điều 112, 113 của Luật Đất đai năm 2013 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Khung giá đất của Chính phủ
Như trên đã phân tích, một nguyên tắc quan trọng của việc định giá đất nhà nước là: giá đất do Nhà nước quy định phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường mà thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, lại có đặc điểm là thị trường không tập trung, mang tính khu vực và địa phương sâu sắc bởi hàng hóa bất động sản mang tính cố định, cá biệt và giá cả của nó chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội của địa phương nơi có bất động sản đó, do vậy, nhằm bảo đảm thực hiện nguyên tắc định giá đất trên, Luật đất đai đã quy định cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương.
Cụ thể, căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép cao hơn không quá 20% so với mức giá tối đa và thấp hơn không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại do Chính phủ quy định. Tuy nhiên, giới hạn này không áp dụng cho trường hợp sau:
Đối với trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án sử dụng đất, Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm giao đất.
Thời điểm có quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị của doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại địa phương để quyết định mức giá cụ thể cho phù hợp mà không bị giới hạn bởi khung giá đất của Chính phủ.
Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh
Chính phủ quy định, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương sẽ phải xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định phải căn cứ vào nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do pháp luật quy định.
Cùng với quyết định về việc phân vùng, phân loại đường phố và vị trí đất tại địa phương, Bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành được công bố công khai tại địa phương vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào các quy định hiện hành để điều chỉnh lại giá đất tại khu vực có thay đổi sao cho phù hợp khi cấp có thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí đất.
Mọi trường hợp điều chỉnh giá đất thuộc thẩm quyền tại một số vị trí đất, một số khu vực đất, loại đất trong năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng phương án trình xin ý kiến Thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp trước khi quyết định và báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp tại kỳ họp gần nhất.
Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành được áp dụng trong những trường hợp sau:
– Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế.
– Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
Hướng giải quyết khi được bồi thường giải phóng mặt bằng không thỏa đáng
Khi được bồi thường giải phóng mặt bằng không thỏa đáng, người sử dụng đất có thể xử lý theo một trong hai hướng sau:
Khiếu nại: theo quy định tại Điều 204 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai.
Khởi kiện: người sử dụng đất có thể nộp đơn khởi kiện trực tiếp hoặc qua đường bưu điện đến Tòa án Nhân dân có thẩm quyền để được giải quyết.
Trên đây là toàn bộ nộ dung tư vấn của công ty về luật đền bù đất đai và giải phóng mặt bằng dựa trên cơ sở pháp luật hiện hành. Nếu trong quá trình thừa kế có bất kỳ thắc mắc nào, quý khách hàng có thể liên hệ đến chúng tôi để được hỗ trợ.
