Nước ta đang thực hiện công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước nhưng nền nông nghiệp vẫn rất được nhà nước và đảng quan tâm đến việc phát triển sản xuất đất nông nghiệp.
Nền nông nghiệp trong đó đất để sản xuất nông nghiệp rất có vai trò quan trọng trong nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần do nhu cầu về lương thực và thực phẩm ngày càng tăng cả về quy mô sản xuất và chất lượng của các sản phẩm nông nghiệp, nên nhu cầu mua bán chuyển nhượng đất nông nghiệp cũng nhộn nhịp để sản xuất tập trung trong lĩnh vực này.
Tuy nhiên, do loại đất này chỉ nhằm mục đích phục vụ cho sản xuất nông nghiệp nên khi mua bán, chuyển nhượng cần những điều kiện nào? có được phép chuyển nhượng không? ai không được phép nhận chuyển nhượng loại đất này? thủ tục mua bán đất nông nghiệp ra sao? giấy mua bán đất vườn là gì? Trong phạm vi bài viết này thì chúng tôi sẽ góp phần giúp những người đang băn khoăn khi mua bán đất nông nghiệp nắm được phần nào các quy định của pháp luật để thực hiện việc mua bán đúng quy định của pháp luật.
Điều kiện để được chuyển nhượng đất vườn và đất nông nghiệp
Theo quy định của pháp luật thì sẽ cho phép những người có đất được thực hiện các quyền sử dụng đất khi có đủ điều kiện để thực hiện quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp… khi có nhu cầu theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 mà không phân biệt loại đất nào cần đáp ứng các điều kiện như sau:
+ Người có thể chuyển nhượng mua đất nông nghiệp phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đã được nhà nước cấp hợp lệ theo quy định.
+ Trong quá trình chuyển nhượng đất không có tranh chấp với bên thứ ba để đảm bảo tính hợp pháp.
+ Khi làm thủ tục mua bán mảnh đất không bị cơ quan nào có thẩm quyền kê biên, phát mãi tài sản để bảo đảm thi hành án.
Tuy nhiên, đất nông nghiệp là một trong những loại đất đặc thù, nhà nước ta hiện nay đã có các chế độ bảo vệ loại đất này để phát triển nông nghiệp nên có các quy định để được mua bán theo quy định khi đủ điều kiện chuyển nhượng, nếu mảnh đất không thuộc các trường hợp không được phép chuyển nhượng sau đây:
+ Pháp luật đã quy định cụ thể đối với những đối tượng là các cá nhân nước ngoài, các tổ chức, cơ quan có yếu tố nước ngoài, có vốn đầu tư nước ngoài, cơ sở tôn giáo ở Việt Nam hoặc kể cả người Việt đang sinh sống ở nước ngoài thì không được phép mua đất nông nghiệp theo quy định
+ Đối với các loại đất trồng lúa, các loại đất rừng như đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân đang sở hữu hoặc đối với các loại đất rừng đặc dụng trừ các trường hợp mà cơ quan nhà nước cho phép, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định thì các tổ chức kinh tế không được mua đất nông nghiệp này.
+ Các cá nhân, hộ gia đình nếu không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp thì cũng không được Nhà nước cho phép mua theo quy định.
+ Ngoài ra, nếu các hộ gia đình, cá nhân không sinh sống ở khu vực có đất rừng phòng hộ hoặc đất rừng đặc dụng tại đó có các đất nông nghiệp hoặc trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt hoặc nơi mà nhà nước phân khu để phục hồi sinh thái thì cũng không được phép mua loại đất này theo quy định.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện
+ Đối với những đất nông nghiệp là đất rừng kết hợp với sản xuất đất nông nghiệp, lâm nghiệp do các hộ gia đình, cá nhân hiện đang sinh sống trong bảo vệ nghiêm ngặt và các khu sinh thái khi sống xen kẽ thì cũng chỉ được chuyển nhượng khi hộ gia đình, cá nhân chưa đủ điều kiện di chuyển ra khỏi khu vực đất đó.
+ Những trường hợp mà nhà nước đã giao đất nông nghiệp mà loại đất này nằm trong các khu vực phòng hộ để sử dụng thì những cá nhân, hộ gia đình này chỉ được bán đất này cho những cá nhân hộ gia đình đang sinh sống trong khu vực có đất được nhà nước đã giao trước đó.
+ Đối với những loại đất mà Nhà nước đã giao theo chính sách có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các cá nhân, hộ gia đình là người dân tộc thiểu số đang sử dụng đất sẽ được bán sau 10 năm khi Nhà nước có quyết định giao đất.
Như vậy, pháp luật cho phép hộ gia đình, cá nhân được mua bán, chuyển nhượng đất nông nghiệp khi thỏa mãn các điều kiện Điều 188 Luật đất đai năm 2013 trừ các trường hợp là đất nông nghiệp không được phép chuyển nhượng theo Điều 191 Luật đất đai hoặc không đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng theo Điều 192 Luật đất đai.
Thủ tục mua bán chuyển nhượng đất vườn, đất nông nghiệp
Hai bên mua bán đất đến công chứng hoặc chứng thực tại Uỷ ban nhân cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất để làm hợp đồng mua bán theo quy định và chuẩn bị các hồ sơ, giấy tờ như sau:
+ Bên bán mang theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc khi đi công chứng, chứng thực theo quy định.
+ Hai bên có thể mang theo bản hợp đồng mà hai bên đã soạn thảo nếu có.
+ Các bên mang theo sao y bản chính hoặc bản chính kèm bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân nếu chưa kết hôn theo quy định
+ Các giấy tờ khác có liên quan theo quy định của pháp luật.
Sau hai bên ký kết hợp đồng mua bán đã công chứng hoặc chứng thực xong thì sẽ thực hiện thủ tục sang tên tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc phòng tài nguyên và môi trường cấp quận, huyện nơi có đất theo quy định.
Khi nhận được hồ sơ thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ xem xét giấy tờ và hồ sơ mà hai bên nộp xem có đủ điều kiện hoặc hợp lệ thì sẽ tiếp nhận hồ sơ, nếu chưa đủ thì hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung theo quy định và thực hiện các công việc chuyên môn như gửi thông tin về thửa đất được chuyển nhượng sang bên chi cục thuế để thông báo người sử dụng đất nộp nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Xác nhận thông tin biến động cho người nhận chuyển nhượng vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực hiện việc cập nhật các thông tin đăng ký biến động vào cơ sở dữ liệu và các hồ sơ có liên quan về việc đăng ký biến động và trao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người nộp hồ sơ đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã nếu địa phương đã liên thông một cửa theo quy định.
Do đó, việc chuyển nhượng đất nông nghiệp cũng tương tự các loại đất khác nếu đủ các điều kiện để chuyển nhượng theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 và không thuộc các trường hợp không được mua bán, hạn chế chuyển nhượng đất mà nhà nước đã quy định tại các Điều 191, Điều 192 của Luật đất đai không cho phép chuyển nhượng để các bên có thể yên tâm và bảo đảm quyền lợi của mình khi có nhu cầu sản xuất nông nghiệp để góp phần phát triển nền nông nghiệp nói chung và hội nhập quốc tế.
Việc pháp luật quy định như vậy sẽ hạn chế việc chuyển nhượng đất nông nghiệp trái pháp luật và đảm bảo không để lãng phí tài nguyên đất nhất là đất nông nghiệp hướng tới một nền nông nghiệp hiện đại nhằm thúc đẩy thị trường đất nông nghiệp trong nền kinh tế của đất nước.
Mẫu giấy mua bán đất nông nghiệp
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
———***——–
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP
(ĐẤT 5%) CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
Địa danh, ngày …….. tháng ………. năm ……………
Chúng tôi gồm có:
Bên A
Ông: ……………………………………………………………………………………………..
Sinh ngày: ……./……./………….
Giấy chứng minh nhân dân/Hộ chiếu số :…………………………………………………
cấp ngày……/……/…………..tại ………………………………………………………….
Cùng vợ là Bà: ………………………………………………………………………………….
Sinh ngày: ……./……./………….
Giấy chứng minh nhân dân/Hộ chiếu số :…………………………………………………
cấp ngày……/……/…………..tại ………………………………………………………….
Địa chỉ liên hệ: …………………………………………………………………………………..
Số điện thoại: ………………………………..
Bên B
Ông/Bà:………………………………………………………………………………………….
Sinh ngày:……./……/…………….
Giấy chứng minh nhân dân/Hộ chiếu số :…………………………………………………
cấp ngày……/……/…………..tại ………………………………………………………..
Địa chỉ liên hệ: ………………………………………………………………………………….
Số điện thoại: ……………………………………..
Hai bên đồng ý thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các thỏa thuận sau đây:
ĐIỀU 1. CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHUYỂN ĐỔI
Bên A nhượng lại toàn bộ Quyền sử dụng đất cho Bên B đối với thửa đất 5% (được chia cũ) theo …………………………………………………………………………………………..,
tại xứ đồng Bờ Đập, thôn Cự Đà, xã Cự Khê, huyện Thanh Oai, TP. Hà Nội.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số ……………….. do ……….. cấp ngày …../……../…………, cụ thể như sau:
– Thửa đất số: ……………………………………………
– Tờ bản đồ số:…………………………………………..
– Địa chỉ thửa đất: ……………………………………………………………………………….
– Diện tích: …………………………. m2 (Bằng chữ: ……………………………………..)
– Hình thức sử dụng:
+ Sử dụng riêng: ………………………………. m2
+ Sử dụng chung: ……………………………… m2
– Mục đích sử dụng:……………………………………
– Thời hạn sử dụng:…………………………………….
– Nguồn gốc sử dụng:…………………………………
Giá trị quyền sử dụng đất do hai bên thỏa thuận là: ……………………………….VNĐ.
(Bằng chữ: ………………………………………………………………. Việt Nam đồng).
ĐIỀU 2. VIỆC GIAO VÀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
- Bên A có nghĩa vụ giao thửa đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này cùng với giấy tờ về quyền sử dụng đất cho Bên B ngay sau khi Bên A đã được Bên B thanh toán đủ số tiền nêu trên.
- Các bên chuyển đổi có nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất đối với các thửa đất chuyển đổi tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.
Đồng thời Bên A có trách nhiệm hỗ trợ mà không có điều kiện ràng buộc nào để Bên B hoàn thành mọi thủ tục liên quan đến việc đăng ký quyền sử dụng của lô đất trên.
ĐIỀU 3. PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.
ĐIỀU 4. CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN
Bên A và Bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:
- Những thông tin về nhân thân, về thửa đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;
- Thửa đất thuộc trường hợp được chuyển đổi quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
- Đã xem xét kỹ, biết rõ về thửa đất nhận chuyển đổi nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này và các giấy tờ về quyền sử dụng đất;
- Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này:
4.1. Thửa đất không có tranh chấp;
4.2. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;
- Thực hiện đúng và đầy đủ các thỏa thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
ĐIỀU 5. ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG
Hai bên đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của mình và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.
Bên A Bên B
(Ký và ghi rõ họ tên) ( Ký và ghi rõ họ tên)
LỜI CHỨNG CỦA CHỦ TỊCH/PHÓ CHỦ TỊCH UỶ BAN NHÂN DÂN XÃ/PHƯỜNG/THỊ TRẤN …………………
Ngày………tháng………..năm………
tại ………………………………………………………………………………………………………………………,
tôi ……………………………………………………………., Chủ tịch/Phó Chủ tịch Uỷ ban nhân dân
xã/phường/thị trấn ……………………………………….. huyện/quận/thị xã/thành phố thuộc tỉnh
………………………………………………. tỉnh/thành phố ………………………………………….
CHỨNG THỰC:
– Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp (đất 5%) của hộ gia đình, cá nhân được giao kết giữa bên A là …………………………………………………………………………………………… và bên B là ……………………………………………………………………………………………; các bên đã tự nguyện thoả thuận giao kết hợp đồng;
– Tại thời điểm chứng thực, các bên đã giao kết hợp đồng có năng lực hành vi dân sự phù hợp theo quy định của pháp luật;
– Nội dung thoả thuận của các bên trong hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;
– Các bên giao kết đã đọc Hợp đồng này, đã đồng ý toàn bộ nội dung ghi trong hợp đồng và đã ký vào Hợp đồng này trước sự có mặt của tôi;
– Hợp đồng này được làm thành ………. bản chính (mỗi bản chính gồm ……. tờ, …….. trang), giao cho:
+ Bên A …… bản chính;
+ Bên B ……. bản chính;
Lưu tại Uỷ ban nhân dân một bản chính:…………………………………………………………..
Số………………………….., quyển số …………….TP/CC-SCT/HĐGD.
CHỦ TỊCH/PHÓ CHỦ TỊCH
(Ký, đóng dấu và ghi rõ họ tên)
Như vậy, trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn về giấy mua bán đất vườn. Nếu bạn đọc có bất cứ thắc mắc nào liên quan đến nội dung tư vấn của chúng tôi, xin hãy liên hệ ngay với Hotline của Luật Trần và Liên Danh để được tư vấn và hỗ trợ tốt nhất.
