Ngày nay, để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp mở rộng sản xuất, kinh doanh với chi phí tiết kiệm, Nhà nước có các chính sách hỗ trợ cho doanh nghiệp thuê lại đất chưa sử dụng, quỹ đất công ích của địa phương,… để xây dựng nhà xưởng. Việc thuê đất phải thực hiện theo đúng thẩm quyền, mục đích sử dụng đất, thời hạn thuê đất, diện tích đất được thuê. Dưới đây là bài viết liên quan đến quy định cho thuê đất xây dựng nhà xưởng, hãy cùng tìm hiểu nhé!
Xu hướng đầu tư nhà xưởng cho thuê hoặc bán lại
Các dự án đầu tư xây dựng nhà xưởng cho thuê hay bán đang ngày càng tăng, nhất là những nơi như Đồng Nai, Bình Dương, Long An,… bởi quy mô của các nhà xưởng thích hợp với nhiều doanh nghiệp và đem lại hoạt động hiệu quả.
Việc xây dựng nhà xưởng trên đất thuê còn được mở rộng, thiết kế theo hướng thương mại giúp các doanh nghiệp vừa và nhỏ có khả năng tiếp cận hơn. Cụ thể đối với những doanh nghiệp không có khả năng mở rộng hoạt động sản xuất do hạn chế quỹ đất xây dựng, hoặc các đơn vị cần mặt bằng để phát triển sản xuất trong thời gian ngắn. Thì phương án xây dựng xưởng trên đất thuê không chỉ là giải pháp hiệu quả, mà còn giải quyết bài toán về chi phí đầu tư hạ tầng.
Ưu điểm đầu tư xây dựng nhà xưởng:
Giá thuê đất công nghiệp đang tăng cao trong thời gian gần đây.
Lợi nhuận cho thuê nhà xưởng cao hơn những loại hình khác.
Nhược điểm đầu tư xây dựng nhà xưởng:
Tiềm năng nhưng cần nguồn vốn dài hạn.
Thời gian thu hồn vốn rất chậm, ít nhất cũng phải mất 10 năm để thu hồi vốn.
Khó tìm quỹ đất lớn.
Thủ tục khó khăn, pháp lý không hỗ trợ các nhà đầu tư.
Cách đầu tư nhà xưởng cho thuê
Có 3 cách đầu tư nhà xưởng cho thuê:
– Thuê đất rồi xây và cho thuê: nghĩa là nhà đầu tư sẽ thuê đất của dự án KCN, sau đó xây dựng thành các nhà xưởng khác nhau, sau đó cho doanh nghiệp thuê lại nhà xưởng đó. Cách này đòi hỏi nhà đầu tư phải có kinh nghiệm hoặc hiểu biết về xây dựng để tính toán sao cho nhà xưởng xây dựng tiết kiệm chi phí nhưng vẫn đảm bảo chất lượng, sử dụng hiệu quả.
– Thuê xưởng có sẵn và cho thuê lại: hình thức này giống với hình thức đầu tư bất động sản cho thuê lại. Nghĩa là nhà đầu tư sẽ thuê xưởng đã được các chủ đầu tư KCN xây dựng sẵn, sau đó cho thuê lại với giá cao hơn để hưởng tiền chênh lệch hàng tháng. So với cách trên thì cách này không mang lại lợi nhuận bằng, nhưng đổi lại an toàn đối với những ai không có kinh nghiệm xây dựng nhưng vẫn muốn đầu tư,thủ tục xin cấp giấy chứng nhận đầu tư;
– Tự xây dựng khu công nghiệp và cho thuê: nghĩa là nhà đầu tư sẽ trở thành chủ đầu tư của một dự án KCN. Không chỉ xây dựng nhà xưởng mà còn phải xây dựng cơ sở hạ tầng đầy đủ để tạo thành một KCN hoàn chỉnh. Tuy nhiên cách này rất khó, không phải nhà đầu tư nào cũng có đủ năng lực và tài chính để thực hiện. Thường thì nhà đầu tư sẽ chọn cách số 1 là nhiều, hoặc cách số 2.
Phân loại nhà xưởng
Theo vật tư thi công
– Nhà xưởng bê tông, cốt thép:
– Nhà xưởng kèo thép
Theo công năng sử dụng
– Nhà xưởng gồm các khối 1, 2, 3
– Nhà xưởng có khối văn phòng cạnh hoặc phía trước nhà xưởng
Theo độ cao
– Nhà xưởng cao 8-12m gồm nóc gió
– Nhà xưởng cao 6-8m gồm nóc gió
Kinh nghiệm đầu tư nhà xưởng cho thuê
Đối tượng cho thuê
Chủ đầu tư nhà xưởng cần nắm rõ đối tượng cho thuê để có thiết kế hợp lý vì không phải nhà xưởng nào cũng phù hợp với tất cả loại hình sản xuất. Từ đó có thể đảm bảo sau khi hoàn thành có thể cho thuê ngay. Đồng thời cũng xác định được giá cho thuê và hiểu được cần có những giấy tờ pháp lý nào để hỗ trợ người thuê.
Đối với những xưởng chỉ thuê để làm kho hàng thì không cần nhiều diện tích và cần đảm bảo được mức độ an toàn, an ninh. Đối với những xưởng sản xuất thì cần chú ý đến các tiện ích như điện, nước, văn phòng,…
Vị trí thuê
Các xưởng cho thuê không nhất thiết phải là đất nền khu công nghiệp, gần các khu công nghiệp hay gần các doanh nghiệp mà quan trọng là sự thuận lợi về di chuyển, bốc dỡ hàng hóa,… Do vậy, những xưởng gần đường lớn, đường rộng, đẹp thì thường dễ cho thuê hơn.
Nên chọn vị trí xa khu dân cư để tránh ảnh hưởng đến người xung quanh. Đồng thời, chủ đầu tư cũng nên xác định vị trí xây dựng sẽ thích hợp với đối tượng nào để lựa chọn mẫu thiết kế phù hợp.
Diện tích kho xưởng
Mỗi doanh nghiệp thuê xưởng sẽ có một yêu cầu diện tích về kho xưởng khác nhau do vậy chủ đầu tư cần quan tâm đến việc đảm bảo diện tích kho xưởng. Ngoài ra, hiện nay còn có nhiều hình thức cho thuê như thuê theo khối lượng, thuê theo mét vuông,…
Chủ đầu tư cũng nên xác định hình thức sẽ cho thuê ngay từ đầu để xây dựng diện tích phù hợp. Với cùng một phương án kết cấu và giải pháp vật liệu, đơn giá xây dựng cho nhà xưởng 1000m2, nhà xưởng 5000m2 và nhà xưởng 10.000 m2 là khác nhau không nhỏ.
Đồng thời, việc sắp xếp các khu vực trong xưởng cũng rất quan trọng, mỗi khu vực nên có một diện tích nhất định nhưng phải đảm bảo được tổng thể diện tích sử dụng của kho xưởng và đáp ứng được nhu cầu của người thuê.
Chọn cách đầu tư
Nếu không có chuyên môn hoặc tài chính đủ mạnh để có thể tự tạo nên một khu công nghiệp cho riêng mình thì nhà đầu tư nên chọn mua đất khu công nghiệp có sẵn rồi xây và cho thuê lại.
Cách này giúp nhà đầu tư tận dụng được các tiện ích có sẵn trong khu công nghiệp, ví dụ như: điện, đường, nước, xử lý rác thải, cảnh quan… Giá thuê đất làm nhà xưởng tại các khu công nghiệp hiện nay nhìn chung khá mềm, chỉ từ 50 USD/m2 trong 50 năm tùy vào vị trí, diện tích, quy mô…
Ngoài ra, các khu công nghiệp hiện nay đa số đều liền kề nhiều tiện ích ngoại khu nhằm đảm bảo nhu cầu vận chuyển hàng hóa, nhu cầu di chuyển và cả nhu cầu sinh sống, sinh hoạt hàng ngày cho người sống trong khu công nghiệp. Chọn đầu tư tại các khu công nghiệp thì nhà đầu tư sẽ không cần phải lo lắng đến những vấn đề đó nữa.
Chưa hết, mua đất khu công nghiệp rồi xây xưởng, nhà đầu tư không cần lo lắng đến việc xin giấy phép xây dựng, giấy phép đầu tư… mà các thủ tục pháp lý rắc rối đã có chủ đầu tư giải quyết và hỗ trợ,Dịch vụ xin giấy chứng nhận đầu tư.
Thời gian thuê xưởng
Thuê xưởng cũng là một hình thức đầu tư bất động sản nên việc tìm được người thuê lâu dài sẽ có lợi hơn so với các khách thuê ngắn hạn. Thông thường thuê xưởng làm kho sẽ có thời gian thuê ngắn hơn so với việc thuê xưởng để sản xuất bởi việc vận chuyển máy móc thường tốn nhiều chi phí và dễ gây hư hại.
Ngoài ra, việc thuê xưởng lâu dài cũng sẽ ảnh hưởng đến giá thuê, vì vậy để thu hút được người thuê chủ đầu tư nên có thêm điều kiện rõ ràng về thời gian thuê.
Do vậy, hãy ưu tiên đối với những khách hàng có nhu cầu thuê xưởng trong suốt thời gian dài. Và dĩ nhiên thời gian đó sẽ được ghi rõ trong hợp đồng để tránh khách hàng đổi ý sẽ ảnh hưởng đến việc làm ăn của mình.
Nhà nước cho thuê đất
Theo Khoản 8 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất”.
– Điều kiện được phép cho thuê nhà xưởng
Công ty cho thuê nhà xưởng có ngành nghề kinh doanh: Kinh doanh bất động sản.
Nhà xưởng xây dựng trên đất thuê được cấp giấy chứng nhận đầu tư phải có mục tiêu cho thuê lại nhà xưởng dư thừa hoặc có quyết định của UBND tỉnh về việc doanh nghiệp được phép cho thuê lại nhà xưởng dư thừa.
Nhà xưởng đã hoàn thành thủ tục xây dựng và có biên bản hoàn công có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Trình tự, thủ tục thẩm định nhu cầu thuê đất
Trình tự, thủ tục thẩm định nhu cầu thuê đất được quy định tại nghị định số 43/2014/NĐ-CP như sau:
(i) Người xin thuê đất nộp hồ sơ thẩm định tại cơ quan tài nguyên và môi trường, dối với dự án đầu tư đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì không phải thực hiện thủ tục thẩm định này;
(ii) Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tài nguyên và môi trường có văn bản thẩm định gửi đến chủ đầu tư để lập hồ sơ xin thuê đất;
(iii) Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về thẩm định điều kiện cho thuê đất.
Lưu ý: Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất được quy định như sau:
(i) Cơ quan tài nguyên và môi trường hướng dẫn chủ đầu tư lập hồ sơ xin thuê đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký hợp đồng thuê đất;
(ii) Người được cho thuê đất nộp tiền thuê đất;
(iii) Cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận cho người được cho thuê đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Hồ sơ thẩm định nhu cầu thuê đất để xây dựng
Đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc phải cấp giấy chứng nhận đầu tư gồm:
(i) Đơn xin giao đất;
(ii) Bản sao giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư kèm theo bản thuyết minh dự án đầu tư.
(iii) Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho thuê đất;
(iv) Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.
Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm cung cấp trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với những nơi đã có bản đồ địa chính hoặc thực hiện trích đo địa chính thửa đất theo yêu cầu của người xin giao đất, thuê đất.
Đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình gồm:
(i) Đơn xin giao đất;
(ii) Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư;
(iii) Bản sao báo cáo kinh tế – kỹ thuật đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình. Trường hợp xin giao đất cho cơ sở tôn giáo thì phải có báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình tôn giáo.
(iv) Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.
Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm cung cấp trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với những nơi đã có bản đồ địa chính hoặc thực hiện trích đo địa chính thửa đất theo yêu cầu của người xin giao đất, thuê đất.
Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là cấp tỉnh) quyết định giao đất, cho thuê đất do Sở Tài nguyên và Môi trường lập gồm:
(i) Đơn xin giao đất;
(ii) Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư;
(iii) Bản sao báo cáo kinh tế – kỹ thuật đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình. Trường hợp xin giao đất cho cơ sở tôn giáo thì phải có báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình tôn giáo;
(iv) Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất, Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm cung cấp trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với những nơi đã có bản đồ địa chính hoặc thực hiện trích đo địa chính thửa đất theo yêu cầu của người xin giao đất, thuê đất;
(v) Văn bản thẩm định điều kiện cho thuê đất;
(vi) Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định giao đất.
Trên đây là nội dung tư vấn của Công ty luật. Để được tư vấn một cách chi tiết và đầy đủ hơn về thủ tục cho thuê đất xây dựng nhà xưởng Quý khách hàng vui lòng liên hệ qua Tổng đài tư vấn pháp luật của Luật Trần và Liên Danh. Chúng tôi luôn sẵn sàng tư vấn, hỗ trợ Quý khách hàng những vấn đề pháp lý chất lượng hàng đầu trên toàn quốc.
