Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp đối với quyền sử dụng đất. Vay the chấp sổ đỏ tư nhân như thế nào? Cùng Luật Trần và Liên Danh tìm hiểu qua bài viết dưới đây.
Vay thế chấp sổ đỏ tư nhân
Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP nêu rõ:
“Việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
Bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
…”.
Theo đó, từ ngày 15/5/2021, cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng được nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.
Khi khách hàng muốn thế chấp sổ đỏ để vay tiền, ngân hàng sẽ tiến hành thẩm định, định giá tài sản thế chấp của khách để đưa ra hạn mức vay tối đa cho từng khách hàng. Đối với các gói vay thông thường, khách hàng có thể được vay tối đa lên đến 70% giá trị của tài sản thế chấp (sổ đỏ, sổ hồng hoặc tài sản khác). Một số ngân hàng thậm chí còn hỗ trợ tỷ lệ vay lên đến 90% giá trị tài sản đảm bảo, thời hạn cho vay dài từ 15 – 20 năm.
Điều kiện để việc thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực
Căn cứ Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP và điểm a khoản 3 Điều 167, khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, để việc thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực sẽ phải đáp ứng các điều kiện sau:
Về chủ thể
– Cá nhân nhận thế chấp phải là công dân Việt Nam từ đủ 18 tuổi trở lên và không thuộc trường hợp mất năng lực hành vi dân sự, hạn chế năng lực hành vi dân sự, không thuộc trường hợp người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi.
– Bên thế chấp là cá nhân có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trường hợp người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi thế chấp quyền sử dụng đất của mình phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý. Nếu là hộ gia đình phải được sự đồng ý bằng văn bản có công chứng của các thành viên có chung quyền sử dụng đất.
– Để thế chấp sổ đỏ, nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, được thành lập và hoạt động hợp pháp theo quy định của pháp luật.
Về nội dung
– Việc nhận bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan, không trái đạo đức xã hội trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng, thuê, thuê khoán, dịch vụ, giao dịch khác.
– Trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm trả tiền lãi thì lãi suất phát sinh do chậm trả tiền, lãi trên nợ gốc trong hạn, lãi trên nợ gốc quá hạn, lãi trên nợ lãi chưa trả hoặc lãi, lãi suất khác áp dụng không được vượt quá giới hạn thỏa thuận về lãi, lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357, khoản 5 Điều 466 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự.
Trường hợp các bên có thỏa thuận về việc xử lý đối với hành vi không trả nợ đúng hạn của bên có nghĩa vụ và không có quy định khác của pháp luật thì chỉ xử lý một lần đối với mỗi hành vi không trả nợ đúng hạn.
Về hình thức
Hợp đồng thế chấp phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.
Về quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất phải có các điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận.
– Đất không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Còn thời hạn sử dụng đất (trong thời hạn sử dụng đất).
Ngoài các điều kiện trên thì việc thế chấp phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Hồ sơ đăng ký thế chấp
Theo quy định tại Điều 39 Nghị định 102/2017/NĐ-CP, người yêu cầu đăng ký thế chấp nộp 01 bộ hồ sơ, gồm các giấy tờ sau:
– Phiếu yêu cầu đăng ký theo Mẫu số 01/ĐKTC (01 bản chính).
– Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng hoặc chứng thực (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực).
– Bản chính Giấy chứng nhận đã cấp (Sổ đỏ, Sổ hồng).
– Trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì phải có văn bản thỏa thuận có công chứng, chứng thực giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất về việc tạo lập tài sản gắn liền với đất (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu).
– Giấy tờ chứng minh trong những trường hợp sau:
Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu);
Một trong các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp phí khi thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm.
Trình tự đăng ký thế chấp
Bước 1: Nộp hồ sơ
Nơi nộp hồ sơ: Văn phòng/Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3: Giải quyết
Sau khi người đăng ký thế chấp nộp hồ sơ, văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiếp nhận hồ sơ và tiến hành giải quyết.
Trong thời hạn giải quyết, văn phòng đăng ký đất đai sẽ ghi nội dung đăng ký thế chấp vào sổ địa chính và giấy chứng nhận, sau đó chứng nhận nội dung đăng ký vào phiếu yêu cầu đăng ký.
Trường hợp cơ quan đăng ký phát hiện trong sổ đăng ký, giấy chứng nhận, phiếu yêu cầu đăng ký có sai sót về nội dung đã đăng ký do lỗi của mình, thì trong thời hạn 1 ngày làm việc, văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm chỉnh lý thông tin sai sót về nội dung đăng ký và gửi văn bản thông báo về việc chỉnh lý thông tin đó cho người yêu cầu đăng ký.
Trường hợp người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ yêu cầu sửa chữa sai sót nội dung đã đăng ký do lỗi của cơ quan đăng ký, thì trong thời hạn 1 ngày làm việc, văn phòng đăng ký đất đai đính chính thông tin sai sót trên giấy chứng nhận và sổ đăng ký, chứng nhận việc sửa chữa sai sót vào phiếu yêu cầu sửa chữa sai sót và trả kết quả cho người yêu cầu đăng ký.
Thời gian giải quyết: Không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
Những rủi ro khi vay vốn thế chấp sổ đỏ cho công ty tư nhân là gì?
Kể từ ngày 15/5/2021, khi Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 có hiệu lực thi hành thì bên nhận thế chấp được mở rộng hơn rất nhiều.
Cụ thể, gồm:
Các tổ chức tín dụng;
Cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
Tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng (gồm có các doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài);
Theo đó, chúng tôi hiểu rằng các công ty tư nhân mà bạn nhắc tới có thể là các doanh nghiệp tư nhân, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần… có hoạt động cho vay tiền, nhận thế chấp quyền sử dụng đất.
Một số rủi ro liên quan đến hoạt động vay, cho vay này như tại thủ tục đăng ký xác nhận thế chấp, lãi suất cho vay thường cao, xử lý khi có tranh chấp vẫn còn nhiều phức tạp, rủi ro tồn tại khách quan (như bên nhận thế chấp hoặc bên thế chấp không còn..),…
Cụ thể như sau:
Một là, rủi ro vì không được đăng ký thế chấp
Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải được đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền.
Tuy nhiên, trong các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai hiện hành, chưa có quy định về hồ sơ, trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp đối với các tổ chức không phải là tổ chức tín dụng.
Do vậy, dù hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đã được ký công chứng nhưng các bên không thể thực hiện đăng ký biến động tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
Điều này dẫn đến các hệ quả như:
Không được pháp luật công nhận về việc thế chấp quyền sử dụng đất;
Các bên phải ký hủy hợp đồng công chứng;
Rủi ro lớn hơn nếu chuyển hợp đồng vay có thế chấp thành vay không có tài sản bảo đảm;
Hai là, lãi suất cho vay thường cao
Với ưu điểm thủ tục nhanh gọn, hồ sơ đơn giản, dễ xử lý, lãi suất cho vay tại các công ty không phải là tổ chức tín dụng thường cao, thậm chí là rất cao;
Người vay phải trả khoản tiền vay lớn, thậm chí còn có thể phải chịu các phương thức đòi nợ, xử lý nợ không theo quy định được áp dụng như của các tổ chức tín dụng;
Ba là, cách xử lý tranh chấp phát sinh tương đối phức tạp đối với những người chưa có kinh nghiệm
Thông thường, việc xử lý tranh chấp được thực hiện thông qua việc thương lượng, thỏa thuận;
Tuy nhiên, đối với những đơn vị cho vay này, pháp luật không quy định các điều khoản bắt buộc để giải quyết tranh chấp nên việc thương lượng, thỏa thuận khó có thể thực hiện được;
Mặt khác, nếu thực hiện giải quyết tranh chấp tại Tòa án nhân dân, các bên phải yêu cầu thi hành án nếu như bên phải thi hành án không tự thực hiện. Điều này sẽ làm gia tăng thời gian, thủ tục cần thực hiện để đòi lại tiền/tài sản, giải quyết tranh chấp liên quan đến việc vay, thế chấp;
Bốn là, một trong hai bên không còn tồn tại
Đối với bên nhận thế chấp: Có thể giải thể, phá sản hoặc vì lý do khách quan khác không còn tham gia giao dịch trên thị trường;
Điều này có thể làm gián đoạn/chấm dứt việc thực hiện hợp đồng vay, xử lý hợp đồng thế chấp, dẫn đến thiệt hại về kinh tế, phức tạp trong thủ tục giải quyết;
Đối với bên thế chấp: Chết, mất tích hoặc bị tòa án tuyên bố đã chết, mất tích, hoặc bị hạn chế, mất năng lực hành vi dân sự;
Rủi ro được đặt ra đối với những người thừa kế của người để lại khoản nợ hoặc những người cùng có quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản trên đất là sổ đỏ không tham gia giao dịch được, khó khăn trong việc định đoạt quyền sử dụng đất;
Câu hỏi thường gặp
Việc thế chấp có được ghi trong Sổ đỏ không?
Điểm a khoản 5 Điều 18 và điểm a khoản 2 Điều 20 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được ghi rõ tại Trang bổ sung Giấy chứng nhận với nội dung như sau:
“Thế chấp bằng… (ghi tên tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai) tại… (ghi tên và địa chỉ của bên nhận thế chấp) theo hồ sơ số… (ghi mã hồ sơ thủ tục đăng ký)”;
Khi nào có thể mang quyền sử dụng đất thế chấp vay vốn ngân hàng?
Căn cứ Điều 168 Luật Đất đai 2013, thời điểm để có thể mang quyền sử dụng đất thế chấp vay vốn ngân hàng, theo quy định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 là khi người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu người sử dụng đất chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện việc thế chấp.
Điều kiện để được thế chấp quyền sử dụng đất?
Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2013, ngoài điều kiện phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất phải có thêm các điều kiện khác gồm: đất đai không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và phải còn thời hạn sử dụng đất (thế chấp trong hời hạn sử dụng đất)
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về vay the chấp sổ đỏ tư nhân. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác hãy liên hệ ngay với Công ty luật uy tín Luật Trần và Liên Danh để được tư vấn tận tình và nhanh chóng nhất.
