Khi mua bán nhà đất thì các bên phải công chứng hợp đồng mua bán. Sau đây là thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà đất gồm hồ sơ cần chuẩn bị, các bước công chứng và tiền phải nộp khi công chứng. Trong bài viết lần này chúng tôi sẽ cung cấp đến quý bạn đọc thông tin về thủ tục công chứng mua bán đất.
Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán đất
Khi thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng mua bán đất sẽ tiến hành theo các bước sau đây:
– Người yêu cầu công chứng xuất trình các giấy tờ đã chuẩn bị cho Công chứng viên và trình bày các nội dung các bên đã thỏa thuận.
– Nếu người yêu cầu công chứng đã tự soạn thảo Hợp đồng thì nộp văn bản đó cho Công chứng viên. Công chứng viên sẽ kiểm tra tính chính xác và hợp pháp của văn bản. Nếu văn bản đạt yêu cầu thì Công chứng viên sẽ hướng dẫn xác bên ký. Trường hợp văn bản không đạt yêu cầu thì công chứng viên sẽ bổ sung, sửa đổi. Khi đạt yêu cầu, công chứng viên sẽ hẹn thời gian ký văn bản.
Trường hợp người yêu cầu công chứng chưa soạn thảo văn bản, Công chứng viên soạn thảo văn bản và hẹn thời kí.
– Người yêu cầu công chứng đọc Hợp đồng hoặc nghe Công chứng viên đọc lại. Khi đồng ý với nội dung thì ký vào văn bản trước mặt Công chứng viên.
– Công chứng viên ký công chứng hợp đồng.
– Người yêu cầu công chứng nộp lệ phí và đóng dấu cơ quan công chứng.
Hồ sơ công chứng hợp đồng mua bán đất
Theo quy định tại Điều 40 và Điều 41 – Luật Công chứng 2014 thì các bên cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau:
+ Hồ sơ đối với bên bán:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
– Giấy tờ tùy thân: chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu (của cả vợ và chồng).
– Sổ hộ khẩu.
– Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn).
– Hợp đồng ủy quyền (nếu bán thay người khác).
+ Hồ sơ đối với bên mua:
– Giấy tờ tùy thân: chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu.
– Sổ hộ khẩu.
– Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân.
Đối với phiếu yêu cầu công chứng thường do bên mua điền theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng. Các bên có thể soạn thảo trước hợp đồng.
Như vậy khi thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng mua bán đất cần phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ như đã nêu ở trên.
Những loại hợp đồng mua bán nhà đất không cần công chứng
Công chứng mua bán nhà đất không bắt buộc trong mọi trường hợp.
Theo quy định tại điểm b – khoản 3 – Điều 167 – Luật Đất đai năm 2013 vẫn có một số loại hợp đồng, giao dịch thực hiện quyền của người sử dụng nhà, đất mà không bắt buộc phải công chứng, chứng thực bao gồm:
Hợp đồng cho thuê, cho thuê quyền sử dụng nhà, đất; hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất mà một hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.
Nếu rơi vào hai trường hợp trên, việc công chứng hoặc chứng thực các hợp đồng, giao dịch mua bán nhà đất sẽ được thực hiện nếu các bên có yêu cầu.
Phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất
Theo quy định tại khoản 2 – Điều 4 – Thông tư 257/2016/TT-BTC phí công chứng đối với hợp đồng mua bán nhà đất được tính như sau:
+ Chỉ có đất: phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tính trên giá trị quyền sử dụng đất.
+ Đất có nhà ở, công trình xây dựng trên đất: phí công chứng tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất.
Công chứng hợp đồng mua bán đất ở đâu?
Theo quy định tại Điều 42 Luật Công chứng năm 2014 có quy định:
“Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.”
Không đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có được thực hiện thủ tục tặng cho?
Thưa luật sư, xin hỏi: Tại thời điểm 2006 bác gái tôi có cho tôi một mảnh đất với diện tích là 500 cây cà phê để canh tác, nhưng mảnh đất bác tôi cho chúng tôi thì lại một người thân khác trong họ bác nhờ đứng tên bìa đỏ.
Trong khi mảnh đất bác đã hứa là cho chúng tôi nhưng không có giấy viết tay hay bất cứ giấy tờ gì là cho tặng và chứng minh rằng bác đã cho tặng mảnh đất kia cho chúng tôi.
Đến năm 2018 tôi có việc cần sử dụng tài sản để thế chấp tín dụng vay ngân hàng, vậy tôi phải làm gì để chứng minh tài sản trên là của tôi. Nếu viết giấy viết tay cho tặng tài sản thì có cần người đứng tên trên bìa kia ký vào đơn hay không. Và nếu sang tên bìa thì cần phải làm những thủ tục gì?
Xin cảm ơn
Trả lời:
Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:
“…16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất…”
Như vậy, theo quy định pháp luật trên thì chúng ta có thể xác định người nào đang đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử đất sẽ được cơ quan nhà nước thừa nhận người đó có quyền sử dụng đất. Do đó, hiện tại theo dữ liệu bạn cung cấp chúng tôi có thể xác định người thân mà bác họ bạn nhờ đứng tên là người có quyền sử dụng đất được nhà nước thừa nhận.
Việc đòi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ người thân này khá khó, trong trường hợp này để có thể đòi lại quyền sử dụng đất bạn, bác bạn phải có những căn cứ như:
– Hợp đồng, thỏa thuận mà bác họ bạn để người thân đứng hộ tên
– Người làm chứng.
sau khi đã có những giấy tờ chứng minh được là bác bạn nhờ đứng tên thì lúc này sẽ tiến hành sang tên từ người đứng tên đó sang cho bạn được. Vì về cơ bản khi bạn sang tên từ người đứng tên hộ kia thì bạn sẽ đóng thuế thu nhập cá nhân 2%, lệ phí trước bạ là 0,5%, lệ phí địa chính và các loại phí công chứng khác.
Còn nếu như thỏa thuận hay chứng minh được mảnh đất kia là của bác bạn rồi thực hiện sang tên bác rồi mới đến lượt bạn thì thực chất rất lằng nhằng và tốn nhiều thời gian. Việc sang tên từ người bác của mình cho bạn dù có trong trường hợp tặng cho thì bạn vẫn nộp lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân và các lệ phí khác theo quy định.
khoản 4 – Điều 4 – Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định về trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân: “Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau”
Xin hỏi luật diện tích đất thực tế không đủ như trong sổ đỏ thì có bổ sung được không?
Thưa luật sư, xin hỏi: Diện tích đất ở của ba mẹ em là 3061m2. Trong sổ đỏ là 3061m2. Nhưng sơ đồ trong sổ đỏ lại không đủ như trong diện tích trên? Momg luật sư giải đáp giúp em, Em cám ơn.
Trả lời:
Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:
“…5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”
Như vậy, đối chiếu theo quy định pháp luật trên thì:
– Nếu ranh giới thửa đất nhà bạn không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi bạn yêu cầu cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
– Nếu ranh giới thửa đất nhà bạn có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn sẽ được xem xét cấp giấy chứng nhận.
Có thể bán lại đất khi mới chỉ có hợp đồng chuyển nhượng mà chưa có sổ đỏ hay không?
Luật sư cho em hỏi: vợ chồng em có mua mảnh đất 82m2 vào năm 2010 và đã làm nhà vào năm đó luôn và cũng đã làm luôn thủ tục đóng thuế hàng năm vào năm đó. Tuy nhiên em chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng của em là hợp đồng có công chứng theo quy định.
Bây giờ vợ chồng em muốn bán cho người khác thì phải làm thế nào. Và người chủ bán đất cho em đã mất sau khi em mua được mấy năm?
Luật sư tư vấn giúp em.
Trả lời:
Theo như thông tin bạn cung cấp thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và chủ đất trước đây hoàn toàn tuân theo đúng quy định của pháp luật, tuy nhiên 2 bên vẫn chưa làm thủ tục sang tên. Trong trường hợp này để vợ chồng bạn có thể bạn mảnh đất đó thì trước hết cần hợp pháp hóa quyền sử dụng của bạn đối với mảnh đất này.
Đầu tiên, bạn cần liên lạc với gia đình chủ đất để yêu cầu họ giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên người chủ đã mất. Kế đến, bạn cần thực hiện các nghĩa vụ tài chính, hồ sơ kê khai theo Luật Đất đai 2013 gồm có:
– 02 tờ khai lệ phí trước bạ;
– 02 tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
– Bản chính hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng;
– 01 bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;
– 01 bản sao có chứng thực CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán;
Sau đó bạn cần tiến hành thủ tục sang tên, xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên mình. Hồ sơ xin sang tên gồm có:
– Đơn đề nghị đăng ký biến động.
– Hợp đồng chuyển nhượng.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc).
– Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng.
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi. Để được tư vấn một cách chi tiết và đầy đủ hơn về thủ tục công chứng mua bán đất Quý khách hàng vui lòng liên hệ qua Tổng đài tư vấn 0969 078 234 của Luật Trần và Liên Danh. Chúng tôi luôn sẵn sàng tư vấn, hỗ trợ Quý khách hàng những vấn đề pháp lý chất lượng hàng đầu trên toàn quốc.
