Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh là loại hợp đồng rất thông dụng hiện nay, khi mà nhu cầu thuê mặt bằng của người dân không ngừng tăng lên. Và tất nhiên, việc biết và soạn thảo mẫu hợp đồng thuê mặt bằng là rất cần thiết đối với các cá nhân, tổ chức có nhu cầu. Qua bài viết dưới đây, Luật Trần và Liên Danh xin cung cấp đến các bạn quy định về luật cho thuê mặt bằng.
Thế nào là hợp đồng thuê mặt bằng?
Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh là hợp đồng song vụ được quy định tại Điều 472 Bộ Luật Dân Sự 2015 như sau:
Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Hợp đồng thuê mặt bằng mang bản chất của hợp đồng thuê tài sản, do đó các quy định chung của pháp luật liên quan đến vấn đề này hầu hết đều được quy định chung ở Bộ luật dân sự 2015 từ Điều 472 đến Điều 482 gồm có giá thuê, thời hạn thuê, giao tài sản, cho thuê lại, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê.
Hợp đồng thuê mặt bằng có cần công chứng không?
Đối với các hợp đồng thỏa thuận dân sự nói chung và hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh nói riêng, việc công chứng hay không sẽ ảnh hưởng tới tính hiệu lực của hợp đồng.
Tùy theo loại hình hợp đồng, đối tượng làm hợp đồng dân sự mà luật pháp quy định hợp đồng có cần phải chứng thực hay không.
Theo pháp luật hiện hành, các luật cho thuê mặt bằng điều chỉnh việc công chứng cho hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh bao gồm: Luật nhà ở năm 2014, Luật Dân sự năm 2005 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
Theo Điều 492 Luật Dân sự 2005 quy định: Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Như vậy nếu hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh của bạn có thời hạn từ sáu tháng trở lên thì cần phải công chứng.
Theo khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.”
Điều này có nghĩa là bạn cần phải xác định xem người cho thuê mặt bằng là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hay không để kết luận có cần công chứng hợp đồng thuê mặt bằng hay không.
Cũng theo Luật Kinh doanh bất động sản quy định về doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Như vậy nếu người cho bạn thuê mặt bằng chỉ là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cho thuê mặt bằng với quy mô nhỏ, không thường xuyên và chưa thành lập doanh nghiệp thì hợp đồng thuê mặt bằng này bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.
Tuy nhiên trong trường hợp bạn thuê nhà ở để vừa sử dụng cho sinh hoạt vừa dùng để làm mặt bằng kinh doanh thì có thể căn cứ trên Luật nhà ở năm 2014 (trong trường hợp không xung đột với các Luật trên).
Theo đó, đối với trường hợp cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng (trừ khi các bên có nhu cầu). Như vậy, nếu bạn thuê ở để nhà làm mặt bằng kinh doanh thì luật pháp không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng cho thuê.
Mẫu Hợp đồng thuê mặt bằng số 1
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh Phúc
——————————–
HỢP ĐỒNG THUÊ MẶT BẰNG
Số: …/…
Hôm nay, ngày … tháng … năm … tại …..
Chúng tôi gồm:
BÊN CHO THUÊ MẶT BẰNG:
Họ tên: ……………………………………………………… Sinh ngày: ……………………….
CMND số: …………………………….. cấp ngày: …………………………………………….
Thường trú: ………………………………………………………………………………………….
Là chủ sở hữu căn nhà số: ……………………………………………………………………..
Căn cứ theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở:
Số: ………… do …………………………………………… cấp ngày …………………………
Gọi tắt là bên A.
BÊN THUÊ MẶT BẰNG:
Họ tên: ………………………………………………. Sinh ngày: ………………………………
CMND số: …………………………………………… cấp ngày: ………………………………
Thường trú: ………………………………………………………………………………………….
Gọi tắt là bên B.
Hai bên thoả thuận ký kết hợp đồng thuê mặt bằng với nội dung sau:
ĐIỀU 1: Nội dung hợp đồng
1.1 – Bên A đồng ý cho bên B thuê mặt tiền: …………………………………………….
Với diện tích là …………………………………………………………………………………….,
gồm: …………………………………………………………………………………………………..
1.2 – Mục đích thuê: ………………………………………………………………………………
ĐIỀU 2: Thời hạn hợp động
2.1 – Thời hạn thuê mặt bằng là: …………………………………………………… tháng,
được tính từ ngày: …………………………… đến hết ngày: ………………………………
2.2 – Trường hợp bên B không đóng phí thế chân thì bên A có quyền lấy lại mặt bằng với điều kiện phải báo cho bên B trước 03 tháng.
2.3 – Trường hợp bên B đóng phí thế chân thì bên A phải theo đúng thời hạn hợp đồng đã nêu trên.
2.4 – Sau khi hết hạn hợp đồng, tuỳ theo nhu cầu thực tế hai bên có thể thoả thuận về việc gia hạn hoặc chấm dứt hợp đồng thuê.
ĐIỀU 3: Giá cả – Phương thức thanh toán
3.1 – Giá thuê mặt bằng là: ……………………………………………………………………..
3.2 – Trong trường hợp bên B chậm trả tiền thuê mặt bằng sau một tháng thì hợp đồng thuê mặt bằng này đương nhiên chấm dứt trước thời hạn và hai bên tiến hành thanh lý hợp đồng. Bên B phải giao trả lại cho bên A toàn bộ mặt bằng và các trang thiết bị của nhà theo tình trạng ban đầu.
3.3 – Trường hợp bên A lấy lại mặt bằng trước thời hạn mà không thoả các điều kiện ở ĐIỀU 2 thì bên A phải bồi thường lại cho bên B toàn bộ chi phí bên B đã đầu tư trang thiết bị và các khoản tiền thuê mặt bằng của thời gian còn lại trong hợp đồng.
3.4 – Theo định kỳ 01 năm, giá thuê mặt bằng sẽ tăng thêm 10% so với giá hiện hành tại thời điểm đó.
ĐIỀU 4: Trách nhiệm của hai bên
4.1 – Trách nhiệm của bên A:
4.1.1 – Bên A cam kết bảo đảm quyền sử dụng trọn vẹn hợp pháp và tạo mọi điều kiện thuận lợi để bên B sử dụng mặt bằng hiệu quả.
4.1.2 – Bên A sẽ bàn giao toàn bộ các trang thiết bị đồ dùng hiện có như đã thoả thuận ngay sau khi ký kết hợp đồng này.
4.2 – Trách nhiệm của bên B:
4.2.1 – Sử dụng mặt bằng đúng mục đích thuê, khi cần sửa chữa cải tạo theo nhu cầu sử dụng riêng sẽ bàn bạc cụ thể với bên A và phải được bên A chấp thuận và phải tuân thủ các quy định về xây dựng cơ bản của Nhà nước. Các chi phí sửa chữa này bên B tự bỏ ra và bên A không bồi hoàn lại khi hết hợp đồng thuê.
4.2.2 – Thanh toán tiền thuê nhà đúng thời hạn.
4.2.3 – Chịu trách nhiệm về mọi hoạt động sản xuất kinh doanh của mình theo đúng pháp luật hiện hành.
4.2.4 – Chấp hành các quy định về giữ gìn vệ sinh môi trường và trật tự an ninh chung trong khu vực kinh doanh.
4.2.5 – Được phép chuyển nhượng hợp đồng thuê mặt bằng hoặc cho người khác thuê lại sau khi thoả thuận và được sự đồng ý của bên A.
4.2.6 – Thanh toán các khoản chi phí phát sinh trong kinh doanh (ngoài tiền thuê nhà ghi ở ĐIỀU 3) như tiền điện, nước, điện thoại, thuế kinh doanh, … đầy đủ và đúng thời hạn.
4.2.7 – Trước khi chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng, bên B phải thanh toán hết tiền điện, nước, điện thoại, thuế kinh doanh… và giao lại mặt bằng cho bên A.
4.2.8 – Khi hai bên A và B chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng thì bên B phải trả lại nhà đã thuê theo đúng hiện trạng ban đầu, không được đập phá hay tháo dỡ bất cứ vật dụng nào mà bên A cho mượn.
ĐIỀU 5: Cam kết chung
Hai bên cam kết thực hiện đúng các điều khoản đã ghi trong hợp đồng. nếu có xảy ra tranh chấp hoặc có một bên vi phạm hợp đồng thì hai bên sẽ giải quyết thông qua thương lượng. Trong trường hợp không tự giải quyết được, hai bên sẽ đưa vụ việc ra giải quyết tại Toàn án có thẩm quyền. Quyết định của Toà án là quyết định cuối cùng mà hai bên phải chấp hành, mọi phí tổn sẽ do bên có lỗi chịu.
Hợp đồng được lập thành 02 bản, có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ 01 bản để thực hiện.
|
ĐẠI DIỆN BÊN A |
ĐẠI DIỆN BÊN B |
Mẫu hợp đồng thuê mặt bằng số 2
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh Phúc
——————————–
HỢP ĐỒNG THUÊ MẶT BẰNG
Số: …/…
– Căn cứ Bộ luật Dân sự năm 2015;
– Căn cứ nhu cầu thuê mặt bằng của……………………, cũng như khả năng cho thuê mặt bằng.
Hôm nay, ngày………tháng………năm ……., tại Phòng công chứng số …, trước mặt Công chứng viên, chúng tôi ký tên dưới đây, những người tự nhận thấy có đủ năng lực hành vi và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về mọi hành vi của mình, gồm:
Bên A: ( Bên cho thuê)
Ông/Bà: …………………..
Số CMND: ……….., cấp ngày: ngày …. tháng …. năm……..tại: …………….
Địa chỉ trường trú: ………………………………………………………
Hoặc Công ty:………………………… ……………………………..
Địa chỉ: ………………
GPKD số: ………………… do sở KH&ĐT…. cấp lần đầu ngày ………..
Mã số thuế: ………….
ĐT: (08)……………………. Fax: (08)……………
Đại diện: Ông …………………….. Chức vụ: ………………………….
Bên B: (Bên thuê)
Ông/Bà:…………….
Số CMND: ……….., cấp ngày: ngày …. tháng …. năm …… tại:……………..
Địa chỉ trường trú: ………………..
Hoặc Công ty:…………………… ………………………..
Địa chỉ: ………………,
GPKD số: ………………… do sở KH&ĐT…. cấp lần đầu ngày ………..
Mã số thuế: ………….
ĐT: (08)……………………. Fax: (08)……………
Đại diện: Ông …………………….. Chức vụ:
Cùng thỏa thuận giao kết hợp đồng thuê mặt bằng với các nội dung sau:
Điều 1: Đối tượng hợp đồng
Bên A đồng ý cho bên B thuê mặt bằng gồm:
– Toàn bộ phần sân tại địa chỉ ………………, với diện tích là……….
– Căn nhà tại địa chỉ ……………………, với diện tích là
– Mục đích thuê: Kinh doanh ………………
Điều 2: Thời hạn thuê
– Thời hạn thuê là …. năm kể từ ngày ………… đến …… .
– Hết thời hạn thuê nêu trên, nếu hai bên có nhu cầu và muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng thì sẽ cùng nhau thỏa thuận ký kết hợp đồng mới.
– Khi hết hạn hợp đồng mà hai bên không tiếp tục ký kết hợp đồng mới thì bên B phải trả lại mặt bằng cho bên A ngay khi chấm dứt hợp đồng thuê. Bên B sẽ có thời hạn là 30 ngày để dọn dẹp, vận chuyển tài sản, trang thiết bị của mình và phải trả lại mặt bằng thuê sau khi đã cải tạo, sửa chữa lại cho bên A.
Điều 3: Đơn giá và phương thức thanh toán
3.1 Giá cả
Giá thuê mặt bằng cố định kể từ khi ký Hợp đồng là: ………………….. . Bằng chữ:……………….
Số tiền thuê nói trên không bao gồm các chi phí dịch vụ như: điện, nước, điện thoại, internet, fax, dọn vệ sinh… Các chi phí này sẽ do Bên A trực tiếp thanh toán hàng tháng với các cơ quan cung cấp dịch vụ cho khu nhà kể từ sau ngày ký Hợp đồng này.
Giá trên không bao gồm thuế VAT, thuế môn bài, thuế nhà hoặc các loại thuế khác (Các chi phí này nếu phát sinh thì sẽ do bên thuê mặt bằng thanh toán).
Thời điểm ký kết hợp đồng này thì bên cho thuê không được điều chỉnh giá thuê mặt bằng.
3.2 Phương thức thanh toán
– Tiền thuê nhà sẽ được thanh toán từ ngày …. đến ngày ….. của mỗi tháng. Nếu Bên B thanh toán trễ sẽ tính theo lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn ….. tháng của ngân hàng nhân với số ngày trễ hạn.
Điều 3: Phạm vi hoạt động
– Bên B chỉ được sử dụng phần diện tích mặt bằng thuê vào việc kinh doanh mà bên B đã đăng ký.
– Bên B được phép trang trí, sửa chữa phần nội thất bên trong, ngoại thất bên ngoài mặt bằng để phù hợp với ngành nghề kinh doanh của bên B.
– Bên B được trang trí và treo bảng hiệu ở mặt tiền để phục vụ cho việc quảng bá và giới thiệu công việc kinh doanh của bên B
– Do tính chất công việc, bên B được phép hoạt động 24/24 kể cả ngày Lễ, Tết và Chủ Nhật.
– Bên B có thể tiến hành khảo sát, thiết kế mặt bằng ngay trong tháng …., thời hạn giao mặt bằng trễ nhất là …………….. . Thời điểm bắt đầu tính phí thuê mặt bằng là ngày …………….. .
Để sửa chữa và dỡ bỏ các hạng mục này Bên B đồng ý thanh toán cho bên A số tiền là ………………… đồng. Số tiền này được thanh toán ngay khi chấm dứt hợp đồng này.
Điều 4: Trách nhiệm của mỗi bên
4.1 Trách nhiệm của bên A
– Bàn giao mặt bằng cho Bên B sử dụng cùng các thiết bị đi kèm (Kèm theo phụ lục) ngay sau khi ký hợp đồng. Số lượng, chủng loại và chất lượng các thiết bị được ghi trong Biên bản bàn giao đính kèm hợp đồng thuê mặt bằng này với chữ ký của Đại diện hai bên.
– Bảo đảm quyền cho thuê và cam kết không có bất kỳ một tranh chấp, khiếu nại nào đối với mặt bằng cho Bên B thuê.
– Bảo đảm quyền sử dụng trọn vẹn và riêng rẽ của Bên B đối với phần diện tích cho thuê đã nói ở Điều 1.
– Tạo mọi điều kiện cho Bên B trong việc sử dụng mặt bằng, đảm bảo về quyền sử dụng dịch vụ công cộng cho bên thuê B.
– Không được đơn phương chấm dứt hợp đồng trong suốt thời hạn thuê nếu không thống nhất được với bên B.
– Phối hợp và giúp đỡ bên thuê trong những vấn đề liên quan đến bên thứ 3 nếu có phát sinh và pháp luật có quy định bắt buộc (Mọi chi phí nếu có thuộc bên B).
– Không được tăng giá cho thuê trong suốt thời gian của hợp đồng thuê mặt bằng. Trường hợp hai bên tiếp tục hợp đồng theo thời hạn mới thì Bên B có thể được tăng giá cho thuê theo giá thị trường tại thời điểm ký kết nhưng không được vượt quá 10% tổng hợp đồng trước đó.
4.2 Trách nhiệm của bên B
– Thanh toán đủ và đúng thời hạn cho bên A như đã ghi ở Điều 3.
– Đăng ký tạm trú tạm vắng cho nhân viên ở tại địa chỉ thuê.
– Thực hiện đầy đủ tất cả các nghĩa vụ về thuế và tài chính với cơ quan có thẩm quyền liên quan đến hoạt động kinh doanh và việc thực hiện hợp đồng này.
– Chịu trách nhiệm đăng ký kinh doanh và hoạt động kinh doanh theo đúng pháp luật và quy định của Nhà nước.
– Không kinh doanh các ngành nghề vi phạm pháp luật. Sử dụng diện tích thuê đúng mục đích đã cam kết. Trong quá trình sử dụng đảm bảo an ninh và an tòan phòng cháy chữa cháy. Đảm bảo tuân thủ các quy định của pháp luật về vệ sinh môi trường theo quy định.
– Tự quản lý và tự chịu trách nhiệm về tài sản của mình.
– Trong quá trình sử dụng, nếu bên B muốn sửa chữa, xây dựng hạng mục mới có ảnh hưởng đến kết cấu, kiến trúc của tài sản thuê thì phải bàn bạc với bên A và chỉ được thực hiện khi có sự đồng ý của bên A.
Điều 5: Đặt cọc
– Để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng này Bên B đặt cọc cho bên A số tiền là ……………………… khi tiến hành ký kết hợp đồng này.
– Toàn bộ số tiền đặt cọc sẽ được trả lại cho bên B sau khi hết hạn hợp đồng và trừ đi các khoản chi phí (nếu có). Nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng, Bên B chấm dứt hợp đồng trước thời hạn sẽ mất số tiền cọc. Trong trường hợp Bên A chấm dứt hợp đồng trước thời hạn sẽ trả lại tiền cọc cho Bên B và phải trả thêm cho bên B số tiến đúng bằng …………………………………………… .
Điều 6: Thỏa thuận chung
Bên B có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trong trường hợp Bên A vi phạm các điều khoản ghi trong Hợp đồng mà không thống nhất được giữa hai bên.
Trường hợp có phát sinh tranh chấp trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, hai bên chủ động bàn bạc giải quyết trên cơ sở thương lượng, đàm phán. Nếu hai bên không thỏa thuận được thì tranh chấp sẽ được giải quyết tại cơ quan thẩm quyền theo luật định.
Hợp đồng này gồm 06 điều, lập thành 02 bản, có giá trị pháp lý như nhau. Mỗi bên giữ 01 bản để thực hiện.
Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày ký.
|
ĐẠI DIỆN BÊN A |
ĐẠI DIỆN BÊN B |
Trên đây là nội dung tư vấn về luật cho thuê mặt bằng và một số mẫu thuê mặt bằng thông dụng nhất hiện nay. Nếu bạn đọc có bất cứ thắc mắc nào liên quan đến nội dung tư vấn của chúng tôi, xin vui lòng liên hệ qua địa chỉ hotline của Luật Trần và Liên Danh để được tư vấn tốt nhất.
