Hợp đồng thuê mặt bằng cũng gây ra không ít rắc rối cho cả bên thuê và bên cho thuê. Trong cuộc sống ngày càng phát triển hiện nay, nhu cầu kinh doanh ngày càng cao đòi hỏi yêu cầu về mặt bằng kinh doanh sẽ tăng lên. Như vậy, việc cho thuê mặt bằng là một dạng kinh doanh đem tới nguồn lợi nhuận đáng kể mà không cần phải đầu tư quá nhiều chi phí.
Tuy nhiên, vì không tìm hiểu kĩ hay không biết làm. Bài viết dưới đây sẽ giúp độc giả biết được cách soạn hợp đồng thuê mặt bằng và một số lưu ý khi thuê mặt bằng.
Hợp đồng cho thuê mặt bằng là gì?
Hợp đồng cho thuê mặt bằng mang bản chất của hợp đồng thuê tài sản, có thể là thuê nhà, thuê đất… Đây là hợp đồng song vụ theo quy định tại điều 472 Bộ Luật Dân sự 2015. Theo đó hợp đồng cho thuê là sự thỏa thuận giữa bên thuê và bên cho thuê, bên cho thuê giao cho bên thuê quyền sử dụng mặt bằng trong một thời hạn và bên thuê phải trả tiền.
Đối tượng của hợp đồng thuê mặt bằng
Không giống như một hợp đồng thuê bất động sản thông thường, một hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh có đối tượng của bất động sản.
Bất động sản ở đây có thể là đất đai, nhà ở nhưng đất đai, căn hộ, nhà ở, ki-ốt, hoặc thậm chí một vài tầng trong một khu chung cư, hoặc cả đất và nhà ở có thể được sử dụng trong sản xuất hoặc kinh doanh. doanh thu lợi nhuận.
Bộ luật dân sự 2015 quy định về bất động sản như sau:
Bất động sản bao gồm:
Đất đai;
Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, bất động sản ở đây không chỉ đơn giản là đất đai, nhà ở, mà là đất đai, căn hộ, nhà ở, ki-ốt, hoặc thậm chí là một vài tầng trong một khu chung cư, hoặc cả đất và nhà có thể được áp dụng. sản xuất, kinh doanh vì lợi nhuận.
Nhà ở cho thuê trong hợp đồng thuê mặt bằng để kinh doanh chủ yếu là nhà ở thương mại được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.
Điều kiện đối với mặt bằng cho thuê
Bất động sản này có thể tham gia giao dịch cho thuê, phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản như sau:
Mặt bằng cho thuê phải đảm bảo chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để vận hành, sử dụng bình thường theo chức năng, thiết kế và thỏa thuận trong hợp đồng.
Đối với nhà ở, công trình xây dựng được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện sau:
Đã đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với nhà ở, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản chỉ cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất;
Không kê biên để đảm bảo thi hành án.
Đối với các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất thì phải đáp ứng các điều kiện sau:
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Trong thời gian sử dụng đất.
Các đối tượng trong hợp đồng thuê mặt bằng
Cũng giống như một hợp đồng cho thuê bất động sản thông thường, có hai thực thể cơ bản trong hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh: bên thuê và bên cho thuê.
Trên thực tế, hiện nay có rất nhiều bên thứ ba được gọi là môi giới bất động sản, đây là một hoạt động dịch vụ được gọi là dịch vụ môi giới bất động sản.
Đối tượng trong hợp đồng thuê mặt bằng phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện đối với đối tượng tham gia giao dịch dân sự, bao gồm: năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp lý dân sự, tự nguyện tham gia giao dịch dân sự. mà không bị ép buộc.
Ngoài ra, đối với việc cho thuê mặt bằng để thu lợi cá nhân, tổ chức cho thuê phải đáp ứng các điều kiện sau đối với chủ thể kinh doanh bất động sản:
Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã (sau đây gọi tắt là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không dưới 20 tỷ đồng.
Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản với quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp mà phải kê khai, nộp thuế theo quy định của pháp luật. pháp luật.
Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng
Quyền của bên cho thuê.
Bên thuê trong hợp đồng có các quyền sau:
Yêu cầu bên thuê nhận mặt bằng theo thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng.
Yêu cầu bên thuê thanh toán đầy đủ theo thời gian và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Yêu cầu bên thuê bảo quản và sử dụng mặt bằng theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại hoặc khắc phục thiệt hại do lỗi của bên thuê gây ra.
Cải tạo, nâng cấp mặt bằng cho thuê với sự đồng ý của bên thuê nhưng không được ảnh hưởng đến bên thuê.
Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê mặt bằng khi bên thuê thực hiện một trong các hành vi sau:
Hợp đồng mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
Sử dụng mặt bằng không đúng mục đích;
Cố ý làm hư hỏng nghiêm trọng cơ sở;
Sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, thay đổi, cho thuê lại mặt bằng thuê mà không có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê. Phải thông báo cho bên kia trước 1 tháng nếu không có thỏa thuận nào khác.
Yêu cầu bên thuê bàn giao mặt bằng khi kết thúc thời hạn thuê; Trong trường hợp hợp đồng không xác định thời hạn thuê, mặt bằng chỉ có thể được thu hồi sau khi đã thông báo cho bên thuê trước 6 tháng.
Các quyền khác trong hợp đồng.
Nghĩa vụ của bên cho thuê.
Nghĩa vụ của bên cho thuê trong hợp đồng này được quy định như sau:
Bàn giao mặt bằng cho bên thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng và hướng dẫn bên thuê sử dụng mặt bằng theo công năng và thiết kế.
Đảm bảo bên thuê sử dụng ổn định mặt bằng trong thời hạn thuê.
Bảo trì, sửa chữa mặt bằng định kỳ hoặc theo thỏa thuận; Nếu bên cho thuê không bảo trì hoặc sửa chữa nó và gây thiệt hại cho bên thuê, nó phải bồi thường
Bên thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, trừ khi bên thuê đồng ý chấm dứt hợp đồng.
Bồi thường thiệt hại do lỗi của chính họ gây ra.
Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Quyền của người thuê nhà
Bên thuê sẽ có những lợi ích sau:
Yêu cầu bên cho thuê bàn giao mặt bằng theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Yêu cầu bên cho thuê cung cấp thông tin đầy đủ và trung thực về cơ sở.
Để trao đổi mặt bằng thuê với người thuê khác nếu bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.
Cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ mặt bằng nếu được thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.
Tiếp tục cho thuê theo các điều khoản đã thỏa thuận với bên cho thuê trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu.
Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa mặt bằng trong trường hợp nhà hoặc công trình xây dựng bị hư hỏng không phải do lỗi của nó.
Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra.
Bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây: a) Không sửa chữa nhà ở, công trình xây dựng khi nhà ở, công trình xây dựng không an toàn để sử dụng hoặc gây thiệt hại cho bên thuê;
Tăng giá thuê nhà ở, công trình xây dựng một cách bất hợp lý; c) Quyền sử dụng nhà ở, công trình xây dựng bị hạn chế do lợi ích của bên thứ ba. Trong trường hợp này, bên kia phải được thông báo trước 1 tháng, trừ khi có thỏa thuận khác.
Các quyền khác trong hợp đồng.
Nghĩa vụ của bên thuê
Theo quy định, bên thuê có các nghĩa vụ sau:
Bảo quản và sử dụng mặt bằng phù hợp với chức năng, thiết kế và thỏa thuận trong hợp đồng.
Thanh toán tiền thuê nhà đầy đủ theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Sửa chữa thiệt hại cho cơ sở gây ra bởi lỗi của chính họ.
Trả lại mặt bằng cho bên cho thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Cơ sở không được thay đổi, cải tạo hoặc phá hủy mà không có sự đồng ý của bên cho thuê.
Bồi thường thiệt hại do lỗi của chính họ gây ra.
Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Giá thuê, thời hạn thuê
Bên cho thuê và bên thuê có thể thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức thanh toán tiền thuê nhà.
Hợp đồng cho thuê có thể được ghi lại trong hợp đồng thuê hoặc phụ lục hợp đồng (nếu có).
Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá cho thuê được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm ký hợp đồng thuê.
Trường hợp hợp đồng thuê mặt bằng chưa hết hạn nhưng bên cho thuê thực hiện việc cải tạo và được bên thuê thỏa thuận thì bên cho thuê có quyền điều chỉnh giá cho thuê.
Giá cho thuê mới do các bên thỏa thuận; Trong trường hợp không đạt được thỏa thuận, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.
Bên cho thuê, bên thuê mặt bằng được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình trong quá trình cho thuê, cho mặt bằng.
Chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng.
Việc chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng có hiệu lực trong một trong các trường hợp sau đây:
Hợp đồng thuê mặt bằng đã hết hạn; trường hợp hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày kể từ ngày bên cho thuê thông báo chấm dứt hợp đồng thuê cho bên thuê;
Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;
Không còn chỗ cho thuê;
Bên thuê chết hoặc đã được Tòa án tuyên bố mất tích và không ai sống với người đó khi người đó chết hoặc mất tích;
Mặt bằng cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sụp đổ hoặc nằm trong khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Mặt bằng cho thuê phải được Nhà nước trưng dụng hoặc trưng dụng cho các mục đích khác.
Bên cho thuê phải thông báo việc chấm dứt hợp đồng thuê bằng văn bản cho bên thuê 30 ngày trước khi chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
Việc chấm dứt trong trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Trong trường hợp một trong hai bên chấm dứt hợp đồng thuê trước thời hạn thì có trách nhiệm bồi thường.
Ngoài ra, trong một số trường hợp, khi thời hạn thuê đã hết theo thỏa thuận của cả hai bên trong hợp đồng thuê nhưng không muốn chấm dứt, các bên đồng ý tiếp tục gia hạn hợp đồng thuê mặt bằng.
Các loại hợp đồng thuê
Nhìn chung, có 04 loại hình cho thuê mặt bằng kinh doanh dựa trên các tiêu chuẩn, hạn chế về quyền và nghĩa vụ của các bên như sau:
Cho thuê gộp
Cho thuê gộp là một dịch vụ cho thuê trong đó tất cả các chi phí đã được gộp. Ví dụ, chi phí cơ sở vật chất, chi phí hoạt động, thuế tài sản, v.v. Tuy nhiên, sau khi thời hạn hợp đồng kết thúc, chủ nhà có thể thông báo tăng chi phí hoạt động và thay đổi một số điều kiện khác trong tương lai. tương lai cho người thuê nhà.
Hợp đồng thuê ròng
Trong hợp đồng thuê ròng, không có chi phí hoạt động nào được tính bao gồm trong tiền thuê nhà. Do đó, ngoài tiền thuê cơ bản, người thuê còn phải trả các khoản phí khác như điện, nước, wifi…
Thuê gộp đã điều chỉnh
Một hợp đồng thuê gộp được điều chỉnh là sự kết hợp của một hợp đồng thuê gộp và cho thuê ròng. Điều này có nghĩa là một số chi phí hoạt động sẽ được phân chia giữa bên thuê và bên cho thuê. Thông thường, người thuê sẽ chịu trách nhiệm về tài sản và sửa chữa cơ bản cho tài sản, trong khi người thuê sẽ chịu chi phí thuê và cơ sở vật chất.
Thuê theo phần trăm
Trong hợp đồng cho thuê theo tỷ lệ phần trăm, người thuê trả tiền đối với cơ sở vật chất cũng như phần trăm trên tổng doanh thu hàng tháng. Loại hình này thường được áp dụng với các doanh nghiệp bán lẻ.
Trên đây là toàn bộ những thông tin tư vấn về hợp đồng thuê mặt bằng của Luật Trần và Liên Danh. Mọi thắc mắc và muốn được tư vấn thêm, hãy liên hệ với chúng tôi qua Tổng đài tư vấn để được tư vấn nhanh chóng nhất.
