Hoạt động thẩm định giá được thực hiện dựa trên nguyên tắc nào? Quy trình thẩm định giá tài sản được thực hiện cụ thể như thế nào? Chứng thư thẩm định giá hết thời hạn sử dụng có được gia hạn hay không? Tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá được thực hiện những nhiệm vụ gì liên quan đến hoạt động thẩm định giá? Cùng tìm hiểu về thẩm định giá tại Quảng Bình ngay dưới đây.
Phương pháp thặng dư
Phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập.
Phương pháp thặng dư thường được áp dụng với bất động sản có tiềm năng phát triển, cụ thể là đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư. Nó đòi hỏi phải quán triệt đủ 5 nguyên tắc định giá tài sản. Tuyên nhiên, “nguyên tắc đóng góp” giữ vai trò chủ đạo. Theo nguyên tắc này, giá trị của bất động sản được xác định trên cơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.
Công thức tổng quát:
V = DT – CP
V: Giá trị tài sản thẩm định giá;
DT: Tổng doanh thu phát triển;
CP: Tổng chi phí phát triển.
Các bước tiến hành thẩm định giá tại Quảng Bình theo phương pháp thặng dư
Bước 1: Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất.
Bước 2: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.
Bước 3: Ước tính tổng doanh thu phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng doanh thu phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.
Bước 4: Ước tính tổng chi phí phát triển để tạo ra giá trị phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng chi phí phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.
Bước 5: Xác định giá trị quyền sử dụng đất trên cơ sở lấy kết quả tính toán của Bước 3 trừ (-) kết quả của Bước 4.
Thẩm định giá bất động sản có vai trò vô cùng quan trọng không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường, xuất phát từ nhu cầu khách quan về việc xác định giá trị của bất động sản; trên cơ sở đó các bên tham gia giao dịch có thể thỏa thuận với nhau về tài sản, giúp các giao dịch về tài sản thành công, đảm bảo lợi ích chính đáng các bên.
Điều kiện áp dụng
Phù hợp khi thẩm định giá khu đất có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp. Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin cậy cao.
Thẩm định viên phải có nhiều năm kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Đây là phương pháp được các nhà thầu xây dựng, các công ty kinh doanh bất động sản sử dụng một cách thường xuyên khi đánh giá các khả năng phát triển và các cơ hội đầu tư vào bất động sản…
Phương pháp chi phí thay thế
Phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi phí (Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 “Cách tiếp cận từ chi phí’ được Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính).
“Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá”.
Phương pháp chi phí thay thế là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một bất động sản tương tự bất động sản thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá.
Phương pháp chi phí thay thế thường được áp dụng kết hợp với phương pháp so sánh, cụ thể: Đối với đất trống, thẩm định viên sử dụng phương pháp so sánh để xác định giá trị quyền sử dụng đất; đối với công trình xây dựng trên đất là nhà ở, thẩm định viên sử dụng phương pháp chi phí thay thế để xác định giá trị.
Công thức:
Giá trị ước tính của bất động sản = Chi phí thay thế (đã bao gồm lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư) – Tổng giá trị hao mòn (Giá trị hao mòn lũy kế không bao gồm phần giá trị hao mòn chức năng của bất động sản thẩm định giá đã được phản ánh trong chi phí tạo ra bất động sản thay thế)
Các bước thẩm định giá tại Quảng Bình theo phương pháp chi phí thay thế
Sau khi thu thập và phân tích các thông tin có liên quan đến bất động sản thẩm định giá, thẩm định viên thực hiện theo các bước sau:
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất trong tổng giá trị bất động sản. Giá trị của đất cần được xác định trên cơ sở mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất có tính đến mục đích sử dụng đất hợp pháp và tại thời điểm thẩm định giá. Các giả thiết, điều kiện tính toán,… cần được áp dụng thống nhất đối với tất cả các bộ phận cấu thành bất động sản thẩm định giá như đất đai, nhà xưởng, máy, thiết bị,…
Bước 2: Ước tính các chi phí thay thế công trình xây dựng hiện có.
Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính tổng giá trị hao mòn của công trình xây dựng hiện có.
Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách lấy tổng chi phí xây dựng công trình bước 2 trừ (-) giá trị hao mòn đã tính bước 3.
Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản thẩm định giá bằng cách lấy giá trị của đất bước 1 cộng (+) giá trị ước tính của công trình xây dựng bước 4.
Phương pháp chi phí tái tạo
Phương pháp chi phí tái tạo thuộc cách tiếp cận từ chi phí (Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 “Cách tiếp cận từ chi phí’ được Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính).
“Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá”.
Phương pháp chi phí tái tạo thường được áp dụng kết hợp với phương pháp so sánh, cụ thể: Đối với đất trống, thẩm định viên sử dụng phương pháp so sánh để xác định giá trị quyền sử dụng đất; đối với công trình xây dựng trên đất là nhà ở, thẩm định viên sử dụng phương pháp chi phí tái tạo để xác định giá trị.
Công thức:
Giá trị ước tính của bất động sản = Chi phí tái tạo (đã bao gồm Lợi nhuận của nhà sản xuất / nhà đầu tư) – Tổng giá trị hao mòn (Giá trị hao mòn lũy kế)
Các bước thẩm định giá tại Quảng Bình theo phương pháp chi phí tái tạo
Sau khi thu thập và phân tích các thông tin có liên quan đến bất động sản thẩm định giá, thẩm định viên thực hiện theo các bước sau:
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất trong tổng giá trị bất động sản. Giá trị của đất cần được xác định trên cơ sở mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất có tính đến mục đích sử dụng đất hợp pháp và tại thời điểm thẩm định giá. Các giả thiết, điều kiện tính toán,… cần được áp dụng thống nhất đối với tất cả các bộ phận cấu thành bất động sản thẩm định giá như đất đai, nhà xưởng, máy, thiết bị,…
Bước 2: Ước tính các chi phí tái tạo công trình xây dựng hiện có.
Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính tổng giá trị hao mòn của công trình xây dựng hiện có.
Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách lấy tổng chi phí xây dựng công trình bước 2 trừ (-) giá trị hao mòn đã tính bước 3.
Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản thẩm định giá bằng cách lấy giá trị của đất bước 1 cộng (+) giá trị ước tính của công trình xây dựng bước 4.
Điều kiện áp dụng
Thích hợp xác định giá bất động sản có mục đích riêng biệt như: nhà thờ, bệnh viện, trường học, nhà máy…
Xác định giá bất động sản bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm và các dạng bồi thường khác.
Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu.
Phương pháp chi phí được vận dụng trong trường hợp mà người ta tin tưởng rằng chi phí là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trị bất động sản.
Đây là phương pháp có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp khác.
Vai trò xác định giá trị tài sản vô hình, thẩm định giá tại Quảng Bình
Trong hoạt động mua bán, chuyển nhượng tài sản vô hình, xác định giá trị tài sản vô hình có vai trò quan trọng trong việc xác định mức giá để các bên thương lượng. Giá trị xác định của tài sản vô hình có thể là mức giá tối đa mà người mua nên trả hoặc mức giá hợp lý mà người bán đưa ra để thương lượng.
Tài sản vô hình chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giá trị của doanh nghiệp vì vậy khi mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, việc xác định giá trị tài sản vô hình để làm cơ sở thương lượng, giao dịch rất quan trọng.
Nhìn chung tài sản vô hình có vai trò quan trọng trong việc cung cấp thông tin về giá trị tài sản vô hình để làm cơ sở cho các giao dịch kinh tế, các hoạt động có liên quan.
Đối với doanh nghiệp vai trò của tài sản vô hình có ý nghĩa rất quan trọng trong sự nhận diện phát triển doanh nghiệp. Bởi vì doanh nghiệp trong thời đại giá trị doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào tài sản trí tuệ. Đặc biệt trong bối cảnh phát triển mạnh mẽ của cuộc cách mạng công nghiệp 4.0.
Tài sản vô hình nâng cao khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp và góp phần quan trọng trong việc tạo dựng hình ảnh doanh nghiệp, thu hút được sự quan tâm của khách hàng, nâng cao năng suất, chất lượng sản phẩm, dịch vụ cũng như mở rộng thị phần của doanh nghiệp.
Tài sản vô hình làm tăng giá trị doanh nghiệp góp phần tạo nên thành công của doanh nghiệp do sự phất triển của việc ứng dụng công nghệ, phần mềm, sử dụng lao động kỹ thuật cao,…cũng như các quy định chặt chẽ về sở hữu trí tuệ
Tài sản vô hình là nguồn lực quan trọng trong sản xuất, kinh doanh cũng như phát triển kinh tế, thu hút các khoản đầu tư từ nước ngoài. Các nước càng phát triển thì tỷ trọng đầu tư vào các nguồn lực vô hình càng có xu hướng chiếm ưu thế so với các khoản đầu tư vào các nguồn lực hữu hình.
Những điều bạn nên biết khi chọn công ty luật uy tín
Khi được đánh giá là một trong những công ty luật uy tín thì hoạt động của công ty đó cần được khẳng định dựa trên thời gian và không gian của những hoạt động thường niên trong ngành. Cụ thể, thương hiệu mà công ty này xây dựng trong ngành luật hiện nay có tương xứng với những gì họ tạo dựng hay không.
Khách hàng đã và đang sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật tại đây có những phản ứng như thế nào về kết quả hoạt động của công ty này. Đây chính là hai tiêu chuẩn cơ bản mà mọi khách hàng khi tìm hiểu đều cần chú ý nhất.
Trong trường hợp nào bạn cần đến công ty luật uy tín!
Hiện nay do nhu cầu phát triển của xã hội hiện đại, việc sống và làm việc theo pháp luật nhà nước quy định để hoàn thành nghĩa vụ của mình là vô cùng cần thiết.
Tuy nhiên, không phải bất kỳ lúc nào bạn cũng cần đến sự trợ giúp của hoạt động tư vấn pháp luật của công ty luật uy tín. Hãy chú ý khi nào hoạt động trong cuộc sống của bạn cần thiết liên quan đến những vấn đề có liên quan mật thiết đến pháp luật mà bản thân bạn không thể tự giải quyết được – lúc đó hãy tìm đến công ty luật uy tín
Công ty luật uy tín – Địa chỉ dành cho bạn?
Hiện nay, có khá nhiều công ty tư vấn luật có thể đáp ứng nhu cầu của khách hàng từ đơn giản đến phức tạp. Tuy nhiên, để đánh giá ở mức tổng thể khách quan hiện nay thì công ty Luật Trần và Liên danh đang là lựa chọn ưu tiên của khá nhiều khách hàng hiện nay.
Ngoài việc đáp ứng nhu cầu hiện tại của khách hàng, công ty còn có thể hỗ trợ giải quyết tối đa mọi thắc mắc có liên quan đến vấn đề pháp luật cho bạn. Chỉ cần bạn có nhu cầu, chúng tôi luôn sẵn sàng giải quyết cho dù bạn đang ở vị trí nào.
Hãy đến và cảm nhận dịch vụ tư vấn pháp luật của công ty luật uy tín hiện nay. Công ty Luật Trần và Liên danh luôn sẵn sàng phục vụ yêu cầu của mọi khách hàng ở cả hình thức giao dịch trực tuyến hay online.
Quyền của tổ chức hành nghề luật sư
– Thực hiện dịch vụ pháp lý.
– Nhận thù lao từ khách hàng.
– Thuê luật sư Việt Nam, luật sư nước ngoài và nhân viên làm việc cho tổ chức hành nghề luật sư.
– Hợp tác với tổ chức hành nghề luật sư nước ngoài.
– Thành lập chi nhánh, văn phòng giao dịch trong nước.
– Đặt cơ sở hành nghề ở nước ngoài.
– Các quyền khác theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Nghĩa vụ của tổ chức hành nghề luật sư
– Hoạt động theo đúng lĩnh vực hành nghề ghi trong Giấy đăng ký hoạt động.
– Thực hiện đúng những nội dung đã giao kết với khách hàng.
– Cử luật sư của tổ chức mình tham gia tố tụng theo phân công của Đoàn luật sư.
– Tạo điều kiện cho luật sư của tổ chức mình thực hiện trợ giúp pháp lý miễn phí.
– Bồi thường thiệt hại do lỗi mà luật sư của tổ chức mình gây ra cho khách hàng trong khi thực hiện tư vấn pháp luật, đại diện ngoài tố tụng, dịch vụ pháp lý khác.
– Mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho luật sư của tổ chức mình theo quy định của pháp luật về kinh doanh bảo hiểm.
– Chấp hành quy định của pháp luật về lao động, thuế, tài chính, thống kê.
– Chấp hành các yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc báo cáo, kiểm tra, thanh tra.
– Các nghĩa vụ khác theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Công ty luật uy tín ngày nay đang giữ một vai trò quan trọng và cần thiết trong sự tư vấn pháp luật, định hướng phát triển cho mỗi doanh nghiệp.
Hoạt động doanh nghiệp luôn phải đối mặt với rất nhiều những rủi ro tiềm tàng và đôi khi không thể lường trước để có thể phòng tránh được. Thế nhưng, nếu biết các xây dựng và có những phương hướng cụ thể, hữu hiệu thì các rủi ro trong kinh doanh có thể được hạn chế đi rất nhiều.
Chúng ta đều biết, pháp luật là công cụ để Nhà nước quản lý xã hội, và cũng là công cụ để doanh nghiệp bảo vệ các quyền, lợi ích hợp pháp của mình. Sự hiểu biết một cách sâu sắc và vận dụng có hiệu quả công cụ pháp luật vào thực tiễn kinh doanh là yếu tố then chốt trong việc đảm bảo doanh nghiệp an toàn trước mọi tình huống và hơn thế, là công cụ cạnh tranh và gia tăng sức mạnh của bản thân doanh nghiệp trước các đổi thủ.
Tuy nhiên, trên thực tế, không phải bất cứ doanh nghiệp nào cũng có thể nắm bắt một cách sâu sắc và vận dụng nhuần nhuyễn các quy định pháp luật và thực tiễn kinh doanh của mình. Chính vì vậy, việc ra đời của những Công ty luật uy tín trong vai trò tư vấn pháp luật thường xuyên cho các doanh nghiệp trở lên quan trọng hơn bao giờ hết.
Công ty luật là một loại hình doanh nghiệp đặc thù chuyên trách trong lĩnh vực tư vấn pháp luật và cung cấp các dịch vụ pháp lý. Ở các nước có nền kinh tế phát triển, các công ty luật luôn chiếm một vị trí quan trọng và rất được đề cao.
Hầu như mỗi doanh nghiệp đều phải có sự hợp tác và liên hệ với ít nhất một hoặc một số công ty luật làm bệ đỡ cho sự tồn tại và phát triển của mình trên thị trường. Công ty luật uy tín thường sở hữu các luật sư là những người không chỉ được đào tạo bài bản đầy đủ và có hệ thống về pháp luật trong mà còn có kinh nghiệm thực tiễn phong phú nhờ cọ xát với nhiều đối tượng, nhiều trường hợp khác nhau.
Vốn tích luỹ của luật sư trong các công ty luật uy tín không chỉ là sự am hiểu về các quy định pháp luật mà còn là cách thức các quy định pháp luật đó được áp dụng vào thực tế như thế nào có lợi nhất cho doanh nghiệp, sự tác động của các quy định của pháp luật và hoạt động kinh doanh. Đa số các luật sư giỏi trong các công ty luật uy tín đều có tầm nhìn xa và có khả năng đưa ra định hướng tốt cho khách hàng của mình trong tương lai.
Đối với các luật sư chuyên nghiệp trong các công ty luật thì yếu tố “dự liệu” luôn là một đòi hỏi tiên quyết khi đưa ra bất kỳ giải pháp nào. Dự liệu có nghĩa là dự đoán tình huống sẽ xảy ra trong tương lai và đưa ra các giải pháp để điều chỉnh những vấn đề đó theo cách có lợi nhất cho doanh nghiệp.
Trên đây là bài viết tư vấn về thẩm định giá tại Quảng Bình của Luật Trần và Liên danh. Nếu có thắc mắc hãy gọi cho chúng tôi theo số Hotline: 0969 078 234 để được tư vấn miễn phí.
