Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá ở nước ta và là một bộ phận lãnh thổ cấu thành “hình hài” đất nước như hiện nay. Ở Việt Nam, chế độ sử dụng đất thuộc sở hữu toàn dân với đại diện chủ sở hữu tối cao thuộc về nhà nước thông qua một số dạng hợp đồng hoặc giao dịch dân sự khác như giấy mua bán đất viết tay, giấy tay mua bán đất, mẫu giấy tay mua bán đất.
Vì vậy, người dân chỉ có quyền chiếm hữu và sử dụng mà không được quyền định đoạt các vấn đề liên quan đến đất đai. Một trong những biểu hiện của nguyên tắc trên chính là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua giấy chuyển nhượng đất ở hợp pháp nhằm dịch chuyển những quyền và nghĩa vụ từ tay người sử dụng đất này sang người sử dụng đất kia.
Đất mua bằng giấy viết tay là gì?
Hiện nay không có văn bản pháp luật nào sử dụng cụm từ “đất mua bằng giấy viết tay”, đây là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bằng giấy tờ không có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
Mua đất bằng giấy viết tay vẫn hợp pháp?
Chuyển nhượng từ ngày 01/7/2014 đến nay
Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau phải công chứng, chứng thực nếu không sẽ không có hiệu lực, trừ khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.
Hay nói cách khác, nếu không công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng thì giao dịch đó vô hiệu, không thể đăng ký biến động (không sang tên được).
Chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014
Khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền như sau:
“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
- a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
- b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này”
Như vậy, nếu đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 thì khi thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật (không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng nộp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực).
Đất mua bằng giấy viết tay không phải sang tên
Căn cứ khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, các trường hợp đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng từ trước ngày 01/7/2014 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp có Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng hoặc hợp đồng, giấy tờ chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền (không phải thực hiện thủ tục sang tên vì đất chưa có Giấy chứng nhận).
Để được cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất phải có đủ điều kiện theo từng trường hợp đất có giấy tờ và đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Làm Sổ mới khi bên mua cầm Sổ đỏ bên bán
Theo khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chuyển quyền chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:
Bước 1: Người nhận chuyển nhượng nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có.
Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng.
Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương 03 số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận trả).
Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận mới cho bên nhận chuyển quyền.
Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.
Xử lý khi tranh chấp đất mua bằng giấy viết tay
Khi xảy ra tranh chấp đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay từ trước ngày 01/7/2014 thì xử lý theo cách sau:
– Nếu là xác định là tranh chấp đất đai (tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất) thì phải hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất trước khi khởi kiện tại Tòa án nhân dân hoặc đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết.
– Nếu xác định là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Các bên được khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền luôn mà không phải hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Đất mua bằng giấy viết tay trước ngày 01/7/2014 mà chưa sang tên sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu nếu đủ điều kiện hoặc được cấp Giấy chứng nhận mới nếu bên mua có Giấy chứng nhận của bên bán mà không có hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
Mẫu giấy mua bán đất viết tay
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
———o0o———
HỢP ĐỒNG MUA BÁN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT VÀ SỞ HỮU NHÀ
Hôm nay, ngày …… tháng ……… năm …………
Tại:……………………………………………………………………………………………………….
……………………………………………………………………………………………………………………………………
Chúng tôi gồm:
I/ BÊN BÁN/CHUYỂN NHƯỢNG (sau đây gọi tắt Bên A):
Chồng: Ông………………………………………….Sinh năm ……………………………………………………….
CMND số…………………………….. do…………………………… cấp ngày ……………………………………..
Đăng ký thường trú tại :……………………………………………………………………………………………
Và vợ: Bà…………………………………………… Sinh năm …………………………………………………………
CMND số…………………………….. do…………………………… cấp ngày ……………………………………..
Đăng ký tạm trú tại :…………………………………………………………………………………………………
II/ BÊN MUA/NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG (sau đây gọi tắt Bên B):
Chồng: Ông………………………………………….Sinh năm ……………………………………………………….
CMND số…………………………….. do…………………………… cấp ngày …………………………………….
Đăng ký thường trú tại :……………………………………………………………………………………………
Và vợ: Bà…………………………………………… Sinh năm ………………………………………………………..
CMND số…………………………….. do…………………………… cấp ngày …………………………………….
Đăng ký thường trú tại :……………………………………………………………………………………………
Hai bên thoả thuận, tự nguyện cùng nhau lập và ký bản hợp đồng này để thực
hiện việc mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở với những điều
khoản sau
Điều 1. Đối tượng của hợp đồng
- Đối tượng của hợp đồng này là ngôi nhà số: …………….. đường………………………….. phường/xã……………….. quận/huyện………………….thành phố/tỉnh…………………………… có thực trạng như sau :
- Nhà ở :
– Tổng diện tích sử dụng: …………………………………………..m2
– Diện tích xây dựng: ………………………………………………..m2
– Diện tích xây dựng của tầng trệt: ………………………………..m2
– Kết cấu nhà: …………………………………………………………
– Số tầng: ……………………………………………………………..
- Đất ở :
– Thửa đất số: ………………………………………………………..
– Tờ bản đồ số: ………………………………………………………
– Diện tích: …………………………………………………………….m2
– Hình thức sử dụng riêng: ………………………………………….m2
- Các thực trạng khác:
(phần diện tích nằm ngoài chủ quyền; diện tích vi phạm quy hoạch, trong đó phần diện tích trong lộ giới)
- Ông ……………………………..và Bà………………………..là chủ sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở nêu trên theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số……ngày….. tháng……năm…..
Do …………………………………………………………………….cấp
Điều 2: Gía cả, phương thức thanh toán và thời hạn thực hiện
1.Giá mua bán toàn bộ diện tích nhà đất ở nói trên đã được hai bên thoả thuận là:…………….đ.
(Ghi bằng chữ:………………………………………………………..) và không thay đổi vì bất cứ lý do gì.
- Phương thức thanh toán:
Hai bên (Bên A và Bên B) đã cùng thống nhất sẽ thực hiện việc thanh toán tổng giá trị mua bán
Nhà đất ở theo 01 đợt, cụ thể như sau:
* Đợt 1: Giao toàn bộ số tiền là ………………………đ cho bên Bán.
* Khi trả tiền sẽ ghi giấy biên nhận do các bên cùng ký xác nhận.
Điều 3. Cam kết của các bên
Bên bán và Bên mua chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam kết sau đây:
- Bên bán cam kết :
- Hỗ trợ, phối hợp và tạo điều kiện thuận lợi để hai bên cùng tiến hành các thủ tục hành chính pháp lý cần thiết khi thực hiện việc chuyển giao quyền sở hữu nhà theo qui định của pháp luật.
- Bảo quản căn nhà đã bán trong thời gian chưa bàn giao nhà cho bên mua.
- Bàn giao nhà và các thiết bị cho Bên B đúng thời hạn. Cung cấp cho bên B tất cả các chi tiết liên quan đến nhà bán (hồ sơ công trình phụ, hệ thống điện, nước, phòng cháy chữa cháy, camera quan sát…)
- Cam kết căn nhà thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình, không bị tranh chấp và không bị ràng buộc bởi nghĩa vụ pháp lý với bất kỳ bên thứ ba nào khác tại thời điểm mua bán.
- Có quyền không giao nhà nếu bên B không thực hiện nghĩa vụ thanh toán đúng thời hạn đã thỏa thuận.
- Yêu cầu bên B thanh toán tiền mua nhà đúng theo thời gian đã thỏa thuận.
- Các quyền và nghĩa vụ khác của bên bán nhà ( ngoài những điều nêu trên) theo qui định tại Bộ luật dân sự và Luật nhà ở.
- Bên mua cam kết:
– Nhận giấy tờ sở hữu nhà và nhận bàn giao nhà đúng hạn và phù hợp với tình trạng được nêu tại hợp đồng mua bán nhà.
– Trả tiền mua nhà theo đúng thỏa thuận. Nếu chậm thanh toán thì phải chịu trả thêm tiền lãi như đã thỏa thuận.
– Yêu cầu bên bán hỗ trợ, tạo điều kiện thuận lợi trong việc hoàn tất thủ tục chuyển giao quyền sở hữu nhà theo qui định của pháp luật.
– Các quyền và nghĩa vụ khác của bên mua nhà (ngoài những điều nêu trên) theo qui định tại Bộ luật dân sự và luật Nhà ở. hoc ke toan thuc hanh
- Hai bên cùng cam kết:
– Đã khai đúng sự thật và tự chịu trách nhiệm về tính chính xác của những thông tin về nhân thân đã ghi trong hợp đồng;
– Kể từ ngày ký hợp đồng này, không bên nào được sử dụng bản chính “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” số …………ngày…………tháng………..năm……….do ……………………………….cấp cho Ông ……………………… và vợ là Bà……………………………………..
để thực hiện thế chấp, bảo lãnh, mua bán, tặng cho, trao đổi, kê khai làm vốn doanh nghiệp hoặc các giao dịch khác với bất kỳ hình thức nào cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu.
– Thực hiện đúng và đầy đủ các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng; nếu bên nào vi phạm mà gây thiệt hại, thì phải bồi thường cho bên kia hoặc cho người thứ ba (nếu có).
|
BÊN A (Ký, điểm chỉ và ghi rõ họ tên) |
BÊN B (Ký, điểm chỉ và ghi rõ họ tên) |
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua qua tổng đài. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.
